Cổ phiếu của ‘vua đất’ Đồng Nai bao giờ ‘bừng tỉnh’?

Tổng công ty Tín Nghĩa (UPCoM: TID), thường được mệnh danh là “vua đất” Đồng Nai, gần đây đã công bố Nghị quyết của HĐQT về việc tổ chức thực hiện tăng vốn điều lệ từ 2.000 tỷ đồng lên 2.500 tỷ đồng, thông qua phát hành 50 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu. Cụ thể, cổ đông sở hữu 4 cổ phiếu được quyền mua thêm 1 cổ phiếu với giá 18.000 đồng.

Nếu phát hành thành công, tổng số tiền mà TID thu được là 900 tỷ đồng, toàn bộ được sử dụng để đầu tư vào dự án Khu công nghiệp Ông Kèo, trong đó 700 tỷ đồng là chi phí bồi thường còn 200 tỷ đồng là chi phí xây dựng hạ tầng.

Điểm cần lưu ý trong đợt phát hành trên là liệu rằng thương vụ này có tạo ra sự thay đổi lớn trong cơ cấu cổ đông của TID hay không?

Hiện nay, cổ đông lớn nhất tại TID là Tỉnh ủy Đồng Nai khi sở hữu 96.125.000 cổ phiếu, tương đương tỷ lệ sở hữu 48,06%. Tính toán cho thấy, nếu Tỉnh ủy Đồng Nai tham gia góp vốn đầy đủ, cơ quan này sẽ phải chi ra 432 tỷ đồng. Điều quan trọng là với một đơn vị sử dụng tiền ngân sách như Tỉnh ủy Đồng Nai thì liệu có tham gia đợt góp vốn này hay không? Nếu không tham gia, tỷ lệ sở hữu của Tỉnh ủy Đồng Nai tại TID có thể sẽ giảm xuống còn 38,45%. Điều này tạo ra thêm cơ hội cho doanh nhân/doanh nghiệp tư nhân thâu tóm thêm cổ phiếu TID, không loại trừ khả năng đưa tỷ lệ sở hữu lên trên 50%, qua đó chi phối “vua đất” Đồng Nai, đưa TID vào giai đoạn phát triển mới.

Trước khi thương vụ này diễn ra, chỉ trong thời gian ngắn gần đây, nội bộ ban lãnh đạo TID đã đồng loạt bán ra cổ phiếu theo phương thức thỏa thuận.

Cụ thể, ngày 4/8/2022, ông Nguyễn Văn Hồng, Tổng giám đốc TID, đã bán ra 773.614 cổ phiếu. Tiếp đó, từ ngày 24/8 đến ngày 29/8, ông Trần Trung Tuấn, Phó tổng giám đốc TID, đã bán toàn bộ 140.277 cổ phiếu TID mà ông nắm giữ. Sang tới ngày 30/8/2022, bà Đặng Thị Thanh Hà, Chủ tịch HĐQT kiêm Phó tổng giám đốc TID, đã bán toàn bộ 159.249 cổ phiếu. Mức giá trao tay trong các giao dịch trên theo dữ liệu công khai bình quân vào khoảng 40.000 - 41.000 đồng/cổ phiếu.

Mới đây, một phó tổng giám đốc nữa của TID là ông Lê Văn Danh cũng đã đăng ký bán ra 128.662 cổ phiếu. Ngày dự kiến bắt đầu giao dịch là hôm nay (13/9).

Định danh “vua đất” Đồng Nai

TID sở hữu quỹ đất “khủng” và đây là điểm khiến giới doanh nhân khao khát có được. Điều đặc biệt hơn các “ông lớn” đất đai khác là TID không chỉ sở hữu nhiều dự án bất động sản khu công nghiệp (KCN) mà còn sở hữu không ít dự án bất động sản dân cư.

Cụ thể, hiện TID trực tiếp quản lý và đầu tư, kinh doanh 4 KCN với tổng diện tích 1.800 ha. Trong đó, 3 KCN đã hoàn tất đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng là KCN Nhơn Trạch 3, KCN An Phước và KCN Tân Phú. KCN còn lại có tên là “Ông Kèo” – chính là KCN mà TID chuẩn bị phát hành cổ phiếu để tăng vốn đầu tư vào đây – hiện đang được đầu tư cơ sở hạ tầng, bên cạnh đó, khoảng 1/3 diện tích đất vẫn phải tiếp tục bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB).

TID cũng gián tiếp sở hữu nhiều KCN khác. Theo đó, TID hiện đang sở hữu 56,74% cổ phần Công ty Phát triển KCN Tín Nghĩa (HoSE: TIP). TIP đang sở hữu KCN Tam Phước, đồng thời hợp tác với Công ty Dầu khí đầu tư khai thác Cảng Phước An (UPCoM: PAP) khai thác KCN Phước An; ngoài ra, đang tham gia đấu thầu KCN Long Đức 3.

TID cũng đang là công ty mẹ của Công ty KCN Tín Nghĩa – Phương Đông (nắm 80% cổ phần). Đây là pháp nhân đang sở hữu KCN Đất Đỏ 1.

Cùng với đó, không thể không kể đến công ty liên kết của TID (nắm 29,52% cổ phần) là Công ty Thống Nhất (HNX: BAX). Pháp nhân này đang sở hữu KCN Bàu Xéo và đang xin đầu tư KCN Bàu Xéo 2.

Ngoài ra còn có dự án KCN Long Khánh do Công ty KCN Long Khánh (TID nắm 19% vốn điều lệ) làm chủ đầu tư.

Với các dự án bất động sản dân cư, đầu tiên phải kể đến dự án Khu dân cư Phú Thạnh – Long Tân (dự án Đông Sài Gòn). Dự án này có quỹ mô lên tới 723ha, do Công ty Đầu tư Nhơn Trạch làm chủ đầu tư. Được biết, TID hiện đang nắm 51,76% cổ phần của Công ty Đầu tư Nhơn Trạch.

Dự án tiếp theo là khu dân cư Cù Lao Tân Vạn do Công ty Đầu tư Tín Nghĩa – Á Châu (TID nắm 51% cổ phần) làm chủ đầu tư.

Dự án đáng chú ý nữa là Khu đô thị du lịch Đại Phước có diện tích 130,9ha do TID làm chủ đầu tư.

Bên cạnh đó còn có dự án Khu dân cư Đất Đỏ 1 có diện tích 98,36ha do Tín Nghĩa – Phương Đông làm chủ đầu tư.

Một số dự án bất động sản nhà ở do công ty con của TID là TIP làm chủ đầu tư gồm: Dự án Khu dân cư và tái định cư Tam Phước với diện tích 18ha; dự án Khu dịch vụ thương mại, logistics Xã Lộ 25 có tổng diện tích lên tới gần 250ha, cách sân bay Long Thành 16km.

Đặc biệt, phải kể đến dự án Khu dân cư Thạnh Phú do công ty con của TIP là Công ty Tín Khải (TIP nắm 80% cổ phần) làm chủ đầu tư; dự án Khu dân cư Núi Dòng Dài do Công ty Thương mại và Xây dựng Phước Tân (TIP nắm 40% vốn điều lệ) làm chủ đầu tư.

Ngoài ra còn có Khu trung tâm dịch vụ KCN Bàu Xéo với diện tích 38,53ha, nằm bên cạnh KCN Bàu Xéo, trên tuyến đường đi sân bay Long Thành. Công ty liên kết của TID là BAX làm chủ đầu tư dự án này.

Không ít dự án khác cũng đáng chú ý thuộc hệ sinh thái của TID là Khu trung tâm dịch vụ Hiệp Phước, Cảng tổng hợp Phú Hữu, dự án Chợ đầu mối Dầu giây, dự án Chợ Tam Phước…

Tựu trung, việc TID là “vua đất” Đồng Nai không phải bàn cãi. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng nhiều dự án liệt kê ở trên đang vướng không ít thủ tục pháp lý, thủ tục đầu tư; trong đó, “đau đầu” nhất là vấn đề bồi thường, GPMB.

Chờ đợi những câu chuyện mới

Như đã đề cập, thương vụ phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu sắp tới có thể mở ra cơ hội cho doanh nhân/doanh nghiệp tư nhân gia tăng thêm tỷ lệ sở hữu, hoàn toàn có thể vượt lên trên mốc chi phối 50%, nếu như Tỉnh ủy Đồng Nai không tham gia vào đợt tăng vốn này.

Cơ hội “đổi chủ” càng cao hơn bởi trong giai đoạn 2021 – 2026, nhằm tạo nguồn lực tài chính mạnh để thực hiện các dự án đầu tư lớn, HĐQT TID đang nghiên cứu, chuẩn bị phương án tăng vốn điều lệ từ 2.000 tỷ đồng lên 3.000 tỷ đồng, cũng có nghĩa là sau đợt tăng vốn lên 2.500 tỷ đồng sắp tới, sẽ có thêm đợt tăng vốn mới trong tương lai.

Trên thực tế, nhu cầu huy động vốn, nhất là vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp rất lớn bởi đặc thù của ngành này là cần vốn chủ sở hữu để đối ứng khi tham gia đấu thầu dự án, đặc biệt là cần vốn để bồi thường, GPMB. Vấn đề là các chi phí đầu tư lớn này đều phát sinh trước khi dự án KCN đủ điều kiện vay vốn ngân hàng cũng như phát hành trái phiếu.

Với riêng TID, chính việc không đủ nguồn lực tài chính đã khiến tiến độ triển khai nhiều dự án bất động sản khu công nghiệp cũng như dự án bất động sản dân cư chậm chạp, thậm chí có lúc bị mất cân đối nguồn vốn tạm thời.

Các thương vụ tăng vốn vừa giúp TID bổ sung nguồn lực tài chính, lại có khả năng tạo cơ hội cho tư nhân gia tăng vai trò tại doanh nghiệp lên mức chi phối, có thể chưa giúp TID “lột xác” ngay nhưng cũng đủ tạo ra kỳ vọng về một giai đoạn phát triển mới.

Có nhiều yếu tố khác hỗ trợ cho những kỳ vọng tích cực trong tương lai. Đầu tiên phải kể đến “của để dành” mang tên: Doanh thu chưa thực hiện. Nếu TID thay đổi phương án hạch toán kết quả kinh doanh mảng khu công nghiệp từ hạch toán thường xuyên sang hạch toán 1 lần (tương tự như cách làm của IDICO) thì TID có thể ghi nhận khoản lợi nhuận rất lớn trong tương lai gần, bởi lẽ tính đến cuối tháng 6/2022, tổng doanh thu chưa thực hiện của TID lên đến hơn 4.700 tỷ đồng (chủ yếu là doanh thu từ hoạt động cho thuê hạ tầng KCN). Con số này… gấp đôi tổng doanh thu kinh doanh hạ tầng KCN của TID từ năm 2018 đến giữa năm 2022.

Thứ hai là khả năng mở room ngoại (tỷ lệ sở hữu nước ngoài tối đa). Hiện nay, TID chưa mở room ngoại do vướng mảng kinh doanh xăng dầu. Nếu room ngoại được mở thì đây sẽ là “cú hích” cho thanh khoản khi cần thiết cũng như mở ra cơ hội huy động vốn ngoại.

Thứ ba là khả năng chuyển sàn. Thực ra việc này đã từng được Dragon Capital nhiều lần đề nghị nhưng đến khi nhóm cổ đông này thoái vốn khỏi TID vào tháng 6/2020 thì vẫn còn bỏ ngỏ trong tương lai.

Tựu trung, với tầm nhìn dài hạn, ở TID còn nhiều câu chuyện hấp dẫn. Những “tín hiệu” mà nhà đầu tư cần theo dõi gồm: (1) Tỉnh ủy Đồng Nai có tham gia mua cổ phần trong đợt huy động vốn sắp tới hay không (2) Có thay đổi nhân sự cấp cao như Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc bằng người được cổ đông tư nhân đề cử hay không (3) Có đổi phương thức hạch toán từ thường xuyên sang 1 lần hay không (4) Có thoái vốn khỏi mảng kinh doanh xăng dầu để mở room ngoại hay không (5) Có lộ trình chuyển sàn hay không. Ngoài ra, khi cân nhắc thời điểm đầu tư, nhà đầu tư cũng cần theo dõi triển vọng chung của thị trường chứng khoán.

Những “tín hiệu” trên nếu xảy ra đều có ảnh hưởng đến giá cổ phiếu TID, thậm chí có thể ảnh hưởng rất lớn bởi TID là cổ phiếu chưa có tính đại chúng cao, thanh khoản thấp. Chẳng hạn như tính tới thời điểm chốt danh sách cổ đông tham gia đại hội thường niên 2021, doanh nghiệp này chỉ có tổng cộng 1.082 cổ đông, trong đó, 17 cổ đông đã nắm tới 92,27% vốn điều lệ. Sang đến đại hội thường niên 2022, TID có tổng cộng 1.937 cổ đông, trong đó, 72 cổ đông tham dự hoặc ủy quyền tham dự đại hội sở hữu tổng cộng 94,4% vốn điều lệ.