Chặn lướt sóng, ai khổ hơn ai?
Trong dự thảo sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế 20% trên phần lợi nhuận từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản (tức giá bán trừ giá mua và chi phí hợp lý). Trong trường hợp người chuyển nhượng không chứng minh được giá vốn, mức thuế sẽ được tính lũy tiến theo thời gian nắm giữ, nắm giữ càng lâu, mức thuế càng giảm.
Mục tiêu của sắc thuế là hạn chế hành vi đầu cơ ngắn hạn (lướt sóng) – được xem là một trong những nguyên nhân tạo ra “sốt ảo” cả về giao dịch và giá cả. Tuy nhiên, điều này cũng mang đến hệ quả tiêu cực là lực cầu đầu tư ngắn hạn có thể bị triệt tiêu, khiến thị trường sơ cấp “đứng hình” do mất đi động lực “kích thanh khoản”.
Trao đổi với VietnamFinance về vấn đề này, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Vạn Khang Phát (Khang Land), ông Nguyễn Vũ Cao, cho biết trong các chiến dịch bán hàng, phần lớn chủ đầu tư đều nhắm đến tệp khách hàng là nhà đầu tư ngắn hạn, những người sẵn sàng xuống tiền nhanh để “ôm và “xả hàng” ngay từ giai đoạn đầu, chứ không phải người mua để ở. Nếu chính sách thuế mới được áp dụng, toàn bộ chiến lược này sẽ bị phá vỡ. Điều này tạo ra hệ lụy không nhỏ, nhất là trong giai đoạn thị trường đang tiến dần vào giai đoạn “bùng nổ” nguồn cung.
Nếu sắc thuế được áp dụng vội vàng mà không cân nhắc tình hình, thanh khoản sơ cấp có thể “tụt dốc không phanh”, khiến nhiều dự án tồn kho, trở thành những khu đô thị ma, hoặc không được khai thác, sử dụng triệt để.
Chủ tịch Khang Land cũng bình luận rằng việc đánh thuế 20% trên phần lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản sẽ gây bất cập, bởi rất khó xác định lãi thật hay lỗ thật khi thị trường vẫn đang trong tình trạng thỏa thuận giá và giao dịch không minh bạch. Trong nhiều trường hợp, người bán không có đủ giấy tờ hợp lệ để chứng minh giá vốn, khi đó sẽ phải chuyển sang trường hợp áp thuế theo thời gian nắm giữ, nhưng mức thuế trong phương án này cũng vẫn còn quá cao.
“Bộ Tài chính nên xem xét rút ngắn thời gian hoặc giảm thuế suất xuống thấp hơn”, ông Nguyễn Vũ Cao nêu quan điểm.
Giám đốc Công ty Bất động sản Wowhome, ông Tạ Trung Kiên, cũng nhìn nhận rằng việc áp dụng thuế lũy tiến theo thời gian sở hữu sẽ tạo thêm áp lực cho chủ đầu tư. Thuế cao khiến người mua do dự, thanh khoản sụt giảm, hàng tồn gia tăng.
Thực tế, trong giai đoạn vừa qua, mô hình kinh doanh của nhiều doanh nghiệp địa ốc là “bán trước, xây sau”, tức là tập trung bán nhanh ngay từ giai đoạn đầu ra mắt dự án, huy động vốn từ nhà đầu tư để triển khai phần còn lại.
Việc thị trường giao dịch sôi động, giá tăng liên tục giúp các chủ đầu tư bán hàng dễ dàng. Nhưng khi thuế chuyển nhượng trở thành rào cản tài chính, hành vi lướt sóng sẽ bị triệt tiêu, đồng nghĩa với việc doanh nghiệp không còn “cửa” bán dễ như trước.
“Áp lực với các chủ đầu tư lúc này không chỉ là bài toán thanh khoản, mà còn ở cách tiếp cận tệp khách hàng mới. Nếu không còn lực mua từ giới đầu cơ, chủ đầu tư buộc phải chuyển hướng sang người mua ở thực hoặc nhà đầu tư dài hạn, những người có nhu cầu thật sự và quan tâm đến hiệu quả khai thác tài sản, mà đối tượng này thì lực mua không quá mạnh”, ông Nguyễn Vũ Cao phân tích thêm.
Bối cảnh này đòi hỏi một sự thay đổi toàn diện trong thiết kế sản phẩm và chiến lược bán hàng và cấu trúc tài chính. Chủ đầu tư sẽ phải tung ra các ưu đãi để cạnh tranh và thu hút khách hàng như: chiết khấu cao hơn, hỗ trợ tài chính tốt hơn, tiến độ thanh toán dài hơn để thuyết phục nhóm khách hàng mới.
“Với nhà ở có giá hợp lý, vị trí và quy hoạch tốt, hướng đến người mua để ở, mức độ ảnh hưởng sẽ không lớn. Nhưng với các sản phẩm nghỉ dưỡng, khu đô thị mới - nơi hạ tầng chưa hoàn thiện, chưa thể khai thác sử dụng ngay thì nhà đầu tư sẽ dè dặt. Điều đó chắc chắn khiến chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm” - Chủ tịch Tập đoàn G6, ông Nguyễn Anh Quê, nhấn mạnh.
Thay đổi là cần thiết nhưng cần phải có lộ trình
Về nguyên lý, việc đánh thuế là động lực để thị trường chuyển sang giai đoạn phát triển bền vững hơn. Tuy nhiên, để làm được điều đó, Chính phủ cần phải có chính sách thực thi đồng bộ. Theo ông Tạ Trung Kiên, việc đánh thuế theo lợi nhuận chuyển nhượng là hợp lý, nhưng chỉ khi dữ liệu tài sản và giao dịch được số hóa đầy đủ.
“Hiện chúng ta chưa có cổng thông tin chung, người dân không kiểm tra được lịch sử giao dịch, tình trạng pháp lý tài sản đang bị thế chấp hay tranh chấp. Nếu chưa có hệ thống quản lý minh bạch mà đã áp dụng thuế cao thì dễ gây ra phản ứng tiêu cực”, ông Tạ Trung Kiên nói với VietnamFinance.
Ông Tạ Trung Kiên đề xuất, trong bối cảnh hiện nay, điều quan trọng là phải có lộ trình rõ ràng và thông tin minh bạch để người dân và doanh nghiệp có đủ thời gian chuẩn bị và điều chỉnh kế hoạch. Đồng thời, Chính phủ cần xây dựng quy trình kiểm tra, xác minh tài sản một cách thống nhất, minh bạch, từ lịch sử giao dịch đến tình trạng pháp lý. Khi các quy định liên quan được đồng bộ hóa và thực thi nhất quán, thị trường mới có thể thích nghi hiệu quả với chính sách thuế mới.
Ông Nguyễn Vũ Cao đề xuất Chính phủ cần có cách tiếp cận mềm dẻo hơn, trước tiên nên xem xét đánh thuế với bất động sản thứ hai trở đi, hoặc thu thuế với loại bất động sản có giá trị cao, 10 - 20 tỷ đồng trở lên. Ngoài ra, Chính phủ cần có cơ chế kiểm soát giá từ chi phí đầu vào, thay vì chỉ áp thuế ở khâu cuối cùng.
“Thuế không nên là công cụ để siết thị trường, mà nên là công cụ để quản lý thị trường. Nếu siết quá nhanh, quá mạnh trong khi thị trường đang cần lực phục hồi sẽ giống như việc ‘phanh gấp’, không ai kịp phản ứng và sẽ gây ra hệ lụy dây chuyền lên nhau. Nếu đánh thuế, cần đánh trúng vào hành vi đầu cơ ngắn hạn, thao túng giá, chứ không phải đánh vào hành vi mua bán thông thường của người dân”, ông Nguyễn Vũ Cao khuyến cáo.
Tags:
(VNF) - Sắp "kích hoạt" 245 dự án hạ tầng với tổng vốn đầu tư gần 1,35 triệu tỷ đồng; Hà Nội kêu gọi đầu tư khu đô thị hơn 2.000 tỷ đồng tại Phú Xuyên; Đồng Nai duyệt quy hoạch 250ha trên đỉnh núi Chứa Chan, BIM Land ra mắt tháp đôi Aria Bay... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 10/12.
(VNF) - HAGL vừa được UBND tỉnh Gia Lai chấp thuận đầu tư dự án Khu phức hợp Phù Đổng gần 600 tỷ đồng tại Pleiku.
(VNF) - Thanh tra Chứng khoán Nhà nước ban hành các quyết định về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán đối với Công ty cổ phần Phát triển Đất Việt; Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản Thuận Phát và Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Unity.
(VNF) - VinSpeed sắp khởi công Metro Bến Thành - Cần Giờ; Hà Nội dừng tiếp nhận trực tiếp hồ sơ mua nhà, 100% thực hiện online; Vĩnh Long điều chỉnh mục tiêu nhà ở xã hội; Chính phủ tháo gỡ hơn 1.700 dự án, nhà đất tồn đọng... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 9/12.
(VNF) - Niềm vui vỡ òa với cư dân I-Home khi sổ hồng được trao tay ngay trước thềm năm mới 2026, mang đến một cái Tết trọn vẹn hơn bao giờ hết. Và đồng thời cũng mở ra cho TP.HCM 1 mô hình Nhà nước hợp tác Doanh nghiệp giải quyết nhu cầu an sinh cho người dân.
(VNF) - Tại lễ ký kết hợp tác phân phối diễn ra ngày 7/12 tại Hà Nội, nhiều đại lý bất động sản nhận định “Thành phố Ánh sáng” Eurowindow Light City đang sở hữu loạt lợi thế cạnh tranh hiếm có trên thị trường Thanh Hóa, dự án được đánh giá hội tụ đầy đủ yếu tố để “thắng lớn” trong giai đoạn sắp tới.
(VNF) - Nhiều người lao động tự do, người lao động thu nhập thấp ở đô thị không có hợp đồng lao động phản ánh việc không xin được xác nhận thu nhập tại công an xã để làm hồ sơ mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Bộ Tài chính kiến nghị giảm mức nộp khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, theo đó người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch thay vì toàn bộ 100% như hiện nay.
(VNF) - Mức giá bán cho khu nhà ở xã hội CT1 và CT2 phường Hiến Nam, tỉnh Hưng Yên có giá bán 20,9 triệu đồng/m2. Giá bán này thậm chí còn cao hơn giá bán nhà ở xã hội CT3 Kim Chung, Đông Anh, Hà Nội.
(VNF) - Bất thường dự án hàng trăm căn biệt thự không được cấp sổ đỏ ở Bắc Ninh, khởi động dự án nhà ở cho lực lượng Công an, Coteccons tham gia thi công sân bay Gia Bình... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 8/12.
(VNF) - Sáng 7/12, nhiều khách du lịch đang lưu trú tại các biệt thự khu vực biển Chí Linh, phường Phước Thắng (TP. Vũng Tàu cũ), TP. HCM phản ảnh, nếu không có biện pháp ngăn chặn kịp thời thì hàng loạt căn biệt thự sẽ bị sóng biển cuốn trôi do xói lở ngày càng nghiêm trọng.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có phản hồi trước kiến nghị của một giáo viên đã nghỉ hưu về việc không được tiếp nhận hồ sơ mua nhà ở xã hội tại tỉnh Đồng Tháp.
(VNF) - Gần đây, nhiều làng quê ở Ninh Bình bỗng sôi động khi các phiên đấu giá đất mới vẫn "nóng hơn chảo lửa" dù thực tế hàng loạt khu đất trúng đấu giá trước đó đang rơi vào cảnh bỏ hoang.
(VNF) - Trong kiến nghị gửi Bộ Xây dựng, cử tri TP.HCM bày tỏ quan ngại khoảng cách về giá nhà chung cư, nhà ở thương mại và giá nhà ở xã hội vẫn ở mức cao, mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách phát triển nhà ở. Điều đó cho thấy chính sách và thực tế vẫn còn có độ vênh.
(VNF) - Nam Long mở bán Izumi Canaria; Ecopark ra mắt Central Island, Hải Phòng mở bán 519 căn nhà ở xã hội, giá gần 19,7 triệu đồng/m2; Thủ tướng yêu cầu lập Trung tâm giao dịch bất động sản do nhà nước quản lý; Gia Lai mời đầu tư loạt cụm công nghiệp quy mô gần 3.200 tỷ đồng... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 7/12.
(VNF) - Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương trình thành lập 'Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất' do Nhà nước quản lý, hoàn thành trước 15/ 12.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, Nam Long ADC – thành viên của Tập đoàn Nam Long – giới thiệu dòng sản phẩm EHome với mức giá chỉ từ 1,7 tỷ đồng tại Expo Nam Long Journey 2025.
(VNF) - Mức giá bán nhà ở xã hội Hòa Phú, phường Bình Dương tạm tính thấp nhất từ 16,5 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội liền kề và gần 26,4 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội chung cư.
(VNF) - Sự thay đổi nhân sự lãnh đạo của Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng diễn ra trong thời điểm Vạn Phát Hưng ghi nhận quý thứ 4 liên tiếp thua lỗ.
(VNF) - UBND nhiều xã, phường trên địa bàn tỉnh Gia Lai đang đồng loạt phát đi thông báo mời gọi các nhà đầu tư quan tâm, đăng ký thực hiện các dự án cụm công nghiệp trên địa bàn, với tổng vốn đầu tư gần 3.200 tỷ đồng.
(VNF) - Hải Phòng phê duyệt khu nhà ở 3.000 dân, Hà Tĩnh sắp có sân golf 36 hố... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 6/11.
(VNF) - Chỉ 60 phút từ Hà Nội, Hồ Núi Cốc hiện ra như một tuyên ngôn thầm lặng, kiêu hãnh của Việt Nam: nơi thiên nhiên nguyên bản chưa từng bị sao chép cùng phương pháp tái tạo sức khoẻ đạt chuẩn thế giới.
(VNF) - Đà Nẵng đã thống nhất phương án chuyển đổi công năng dự án nhà hàng và bến du thuyền phía Nam cảng sông Hàn sang mục đích phục vụ công cộng.
(VNF) - Hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại Đà Nẵng như An Trung 2, Đại Địa Bảo, Ecohome Hòa Hiệp… đang được đẩy nhanh tiến độ, cung cấp hàng nghìn căn hộ cho thị trường, đáp ứng nhu cầu an cư của người thu nhập thấp.
(VNF) - Với tổng vốn gần 1.800 tỷ đồng trên quỹ đất khoảng 180ha, dự án sân golf 36 lỗ vừa được Hà Tĩnh chấp thuận được xem là lớn nhất từng xuất hiện tại địa phương.
(VNF) - Sắp "kích hoạt" 245 dự án hạ tầng với tổng vốn đầu tư gần 1,35 triệu tỷ đồng; Hà Nội kêu gọi đầu tư khu đô thị hơn 2.000 tỷ đồng tại Phú Xuyên; Đồng Nai duyệt quy hoạch 250ha trên đỉnh núi Chứa Chan, BIM Land ra mắt tháp đôi Aria Bay... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 10/12.
(VNF) - Một vụ hỏa hoạn nghiêm trọng bùng phát tại tòa nhà văn phòng ở trung tâm Jakarta khiến ít nhất 22 người thiệt mạng, trong đó có một phụ nữ mang thai. Lực lượng chức năng Indonesia huy động hàng trăm nhân viên cùng gần 30 xe chữa cháy để dập lửa, song thiệt hại về người vẫn ở mức đặc biệt nghiêm trọng.
