Chặn lướt sóng, ai khổ hơn ai?
Trong dự thảo sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế 20% trên phần lợi nhuận từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản (tức giá bán trừ giá mua và chi phí hợp lý). Trong trường hợp người chuyển nhượng không chứng minh được giá vốn, mức thuế sẽ được tính lũy tiến theo thời gian nắm giữ, nắm giữ càng lâu, mức thuế càng giảm.
Mục tiêu của sắc thuế là hạn chế hành vi đầu cơ ngắn hạn (lướt sóng) – được xem là một trong những nguyên nhân tạo ra “sốt ảo” cả về giao dịch và giá cả. Tuy nhiên, điều này cũng mang đến hệ quả tiêu cực là lực cầu đầu tư ngắn hạn có thể bị triệt tiêu, khiến thị trường sơ cấp “đứng hình” do mất đi động lực “kích thanh khoản”.
Trao đổi với VietnamFinance về vấn đề này, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Vạn Khang Phát (Khang Land), ông Nguyễn Vũ Cao, cho biết trong các chiến dịch bán hàng, phần lớn chủ đầu tư đều nhắm đến tệp khách hàng là nhà đầu tư ngắn hạn, những người sẵn sàng xuống tiền nhanh để “ôm và “xả hàng” ngay từ giai đoạn đầu, chứ không phải người mua để ở. Nếu chính sách thuế mới được áp dụng, toàn bộ chiến lược này sẽ bị phá vỡ. Điều này tạo ra hệ lụy không nhỏ, nhất là trong giai đoạn thị trường đang tiến dần vào giai đoạn “bùng nổ” nguồn cung.
Nếu sắc thuế được áp dụng vội vàng mà không cân nhắc tình hình, thanh khoản sơ cấp có thể “tụt dốc không phanh”, khiến nhiều dự án tồn kho, trở thành những khu đô thị ma, hoặc không được khai thác, sử dụng triệt để.
Chủ tịch Khang Land cũng bình luận rằng việc đánh thuế 20% trên phần lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản sẽ gây bất cập, bởi rất khó xác định lãi thật hay lỗ thật khi thị trường vẫn đang trong tình trạng thỏa thuận giá và giao dịch không minh bạch. Trong nhiều trường hợp, người bán không có đủ giấy tờ hợp lệ để chứng minh giá vốn, khi đó sẽ phải chuyển sang trường hợp áp thuế theo thời gian nắm giữ, nhưng mức thuế trong phương án này cũng vẫn còn quá cao.
“Bộ Tài chính nên xem xét rút ngắn thời gian hoặc giảm thuế suất xuống thấp hơn”, ông Nguyễn Vũ Cao nêu quan điểm.
Giám đốc Công ty Bất động sản Wowhome, ông Tạ Trung Kiên, cũng nhìn nhận rằng việc áp dụng thuế lũy tiến theo thời gian sở hữu sẽ tạo thêm áp lực cho chủ đầu tư. Thuế cao khiến người mua do dự, thanh khoản sụt giảm, hàng tồn gia tăng.
Thực tế, trong giai đoạn vừa qua, mô hình kinh doanh của nhiều doanh nghiệp địa ốc là “bán trước, xây sau”, tức là tập trung bán nhanh ngay từ giai đoạn đầu ra mắt dự án, huy động vốn từ nhà đầu tư để triển khai phần còn lại.
Việc thị trường giao dịch sôi động, giá tăng liên tục giúp các chủ đầu tư bán hàng dễ dàng. Nhưng khi thuế chuyển nhượng trở thành rào cản tài chính, hành vi lướt sóng sẽ bị triệt tiêu, đồng nghĩa với việc doanh nghiệp không còn “cửa” bán dễ như trước.
“Áp lực với các chủ đầu tư lúc này không chỉ là bài toán thanh khoản, mà còn ở cách tiếp cận tệp khách hàng mới. Nếu không còn lực mua từ giới đầu cơ, chủ đầu tư buộc phải chuyển hướng sang người mua ở thực hoặc nhà đầu tư dài hạn, những người có nhu cầu thật sự và quan tâm đến hiệu quả khai thác tài sản, mà đối tượng này thì lực mua không quá mạnh”, ông Nguyễn Vũ Cao phân tích thêm.
Bối cảnh này đòi hỏi một sự thay đổi toàn diện trong thiết kế sản phẩm và chiến lược bán hàng và cấu trúc tài chính. Chủ đầu tư sẽ phải tung ra các ưu đãi để cạnh tranh và thu hút khách hàng như: chiết khấu cao hơn, hỗ trợ tài chính tốt hơn, tiến độ thanh toán dài hơn để thuyết phục nhóm khách hàng mới.
“Với nhà ở có giá hợp lý, vị trí và quy hoạch tốt, hướng đến người mua để ở, mức độ ảnh hưởng sẽ không lớn. Nhưng với các sản phẩm nghỉ dưỡng, khu đô thị mới - nơi hạ tầng chưa hoàn thiện, chưa thể khai thác sử dụng ngay thì nhà đầu tư sẽ dè dặt. Điều đó chắc chắn khiến chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm” - Chủ tịch Tập đoàn G6, ông Nguyễn Anh Quê, nhấn mạnh.
Thay đổi là cần thiết nhưng cần phải có lộ trình
Về nguyên lý, việc đánh thuế là động lực để thị trường chuyển sang giai đoạn phát triển bền vững hơn. Tuy nhiên, để làm được điều đó, Chính phủ cần phải có chính sách thực thi đồng bộ. Theo ông Tạ Trung Kiên, việc đánh thuế theo lợi nhuận chuyển nhượng là hợp lý, nhưng chỉ khi dữ liệu tài sản và giao dịch được số hóa đầy đủ.
“Hiện chúng ta chưa có cổng thông tin chung, người dân không kiểm tra được lịch sử giao dịch, tình trạng pháp lý tài sản đang bị thế chấp hay tranh chấp. Nếu chưa có hệ thống quản lý minh bạch mà đã áp dụng thuế cao thì dễ gây ra phản ứng tiêu cực”, ông Tạ Trung Kiên nói với VietnamFinance.
Ông Tạ Trung Kiên đề xuất, trong bối cảnh hiện nay, điều quan trọng là phải có lộ trình rõ ràng và thông tin minh bạch để người dân và doanh nghiệp có đủ thời gian chuẩn bị và điều chỉnh kế hoạch. Đồng thời, Chính phủ cần xây dựng quy trình kiểm tra, xác minh tài sản một cách thống nhất, minh bạch, từ lịch sử giao dịch đến tình trạng pháp lý. Khi các quy định liên quan được đồng bộ hóa và thực thi nhất quán, thị trường mới có thể thích nghi hiệu quả với chính sách thuế mới.
Ông Nguyễn Vũ Cao đề xuất Chính phủ cần có cách tiếp cận mềm dẻo hơn, trước tiên nên xem xét đánh thuế với bất động sản thứ hai trở đi, hoặc thu thuế với loại bất động sản có giá trị cao, 10 - 20 tỷ đồng trở lên. Ngoài ra, Chính phủ cần có cơ chế kiểm soát giá từ chi phí đầu vào, thay vì chỉ áp thuế ở khâu cuối cùng.
“Thuế không nên là công cụ để siết thị trường, mà nên là công cụ để quản lý thị trường. Nếu siết quá nhanh, quá mạnh trong khi thị trường đang cần lực phục hồi sẽ giống như việc ‘phanh gấp’, không ai kịp phản ứng và sẽ gây ra hệ lụy dây chuyền lên nhau. Nếu đánh thuế, cần đánh trúng vào hành vi đầu cơ ngắn hạn, thao túng giá, chứ không phải đánh vào hành vi mua bán thông thường của người dân”, ông Nguyễn Vũ Cao khuyến cáo.
Tags:
(VNF) - Những năm gần đây, giá bất động sản TP. HCM liên tục lập kỷ lục mới. Nhiều dự án chung cư từng được mở bán khoảng 100 triệu đồng/m² nay vọt lên 500 triệu đồng/m², đẩy phân khúc cao cấp vào tình trạng “nghìn người tranh mua, người có nhu cầu ở thực khó chạm tới”. Nguyên nhân xuất phát từ khan hiếm nguồn cung, cơ chế, chi phí đất và áp lực thị trường, tạo nên bức tranh bất động sản trung tâm đầy thử thách.
Cử tri phản ánh, nhiều trường hợp người dân phải làm các thủ tục đăng ký biến động, đính chính do biến động, hủy sổ đỏ... không được cán bộ hướng dẫn tận tình, bị gây khó khăn. Tuy nhiên, khi người dân thuê làm dịch vụ thì được giải quyết rất nhanh.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
(VNF) - Dự án Khu đô thị huyện lỵ Hòa Vang có tổng diện tích 229ha, vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng, sẽ được đấu thầu để chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Hà Nội đấu giá khu đất gần 6.500m2 xây nhà thấp tầng, giá khởi điểm hơn 700 tỷ đồng; ROX Living Kiến Tường bàn giao sổ hồng; Nghệ An vượt gần gấp đôi chỉ tiêu nhà ở xã hội năm 2025... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 29/11.
(VNF) - Giá đất tại Mê Linh đang có xu hướng nhích lên, thanh khoản được cải thiện, trong bối cảnh hạ tầng dần hoàn thiện và các “ông lớn” chuẩn bị triển khai dự án. Dù vậy, theo giới chuyên môn, vẫn còn những rủi ro về pháp lý và tiến độ dự án mà các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Đà Nẵng thành lập 8 tổ công tác do các Phó Chủ tịch UBND thành phố phụ trách nhằm xử lý vướng mắc của 376 dự án, trong đó có 28 dự án trọng điểm được kỳ vọng tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội.
(VNF) - Công ty Cổ phần ARQUE DEGI vừa được chấp thuận đầu tư 3 dự án khu đô thị và du lịch nổi tại Đầm Đề Gi với tổng vốn hơn 8.500 tỷ đồng. Doanh nghiệp đang được đề xuất chuyển nhượng 75% cổ phần cho các tập đoàn quốc tế trong lĩnh vực siêu du thuyền và tài chính.
(VNF) - Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội, từng là “điểm nóng” về giá, đang chững lại. Dù giá chững, thanh khoản vẫn yếu, người mua ở thực vẫn e dè khi mức giá vượt quá khả năng chi trả.
(VNF) - Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 – Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng gần 1.400 căn hộ vừa được xác nhận đủ điều kiện mở bán, bổ sung nguồn cung nhà ở quy mô lớn cho khu vực này.
(VNF) - Thi hành án dân sự TP. Đà Nẵng thông báo đấu giá 3 khu đất thương mại – dịch vụ nằm trên trục biển Võ Nguyên Giáp, với tổng giá khởi điểm hơn 330 tỷ đồng.
(VNF) - T&T Group của "bầu" Hiển muốn làm khu đô thị thể thao 1,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, Hà Nội khởi công dự án chống ngập Nam Thăng Long, Đèo Cả triển khai cao tốc TP. HCM - Mỹ Thuận 36.000 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 28/11.
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cả nước còn nhiều biến động, Hải Phòng vẫn nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi duy trì được thanh khoản, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và ghi nhận những chỉ số tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
(VNF) - Bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển vĩ mô, nơi không gian sống trở thành tuyên ngôn về phong cách và giá trị cá nhân. Dẫn dắt xu hướng Branded Living đến Việt Nam, Masterise Homes khẳng định trải nghiệm và niềm tin thương hiệu đang trở thành thước đo mới, định hình cuộc đua về chất lượng và đẳng cấp trên thị trường.
(VNF) - Thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam đang bùng nổ khi các tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group, Novaland đua nhau triển khai dự án đô thị hưu trí, khu nghỉ dưỡng sức khỏe và viện dưỡng lão tiêu chuẩn quốc tế. Dân số già hóa nhanh mở ra cơ hội tỷ USD, nhưng phát triển bền vững đòi hỏi chính sách, nhân lực và mô hình vận hành chuyên nghiệp.
(VNF) - Hà Nội thông qua bảng giá đất mới, cao nhất hơn 700 triệu đồng/m2 từ 2026, Hải Phòng gia hạn tiến độ siêu dự án hơn 6.000 tỷ đồng tại chợ Sắt, Khánh Hòa sắp có hơn 1.100 căn nhà ở xã hội giá dự kiến 19,5 triệu đồng/m2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 27/11.
(VNF) - TP. Hà Nội sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026, với mức cao nhất tại khu trung tâm lên hơn 700 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với hiện hành.
(VNF) - Giữa lúc du lịch phục hồi mạnh, nhiều nhà đầu tư "đi săn" khách sạn với kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận 7% - 7,5%/năm. Nhưng thực tế cho thấy, mức lợi suất này hấp dẫn nhưng không dễ “ăn”, bởi chỉ những dự án vận hành chuyên nghiệp, có thương hiệu và chọn đúng thị trường mới thực sự sinh lời bền vững.
(VNF) - UBND TP.HCM lên kế hoạch đấu giá 7 lô đất ở Thủ Thiêm trong năm 2026, trong đó có 3 lô đã từng đấu giá thành nhưng bỏ 'cọc'.
(VNF) - Dự thảo bảng giá đất năm 2026 của Hải Phòng đang lấy ý kiến gây nhiều tranh luận khi hàng loạt mức giá được xác định bằng công thức nội suy theo tỷ lệ cố định, thay vì dựa trên các phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường.
(VNF) - UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu lực lượng chức năng tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi môi giới trái phép, “cò mồi”, thu tiền đặt chỗ, thu phí “bảo đảm trúng hồ sơ”, rao bán “suất ngoại giao” trái quy định trong nhận hồ sơ mua, bán nhà ở xã hội.
(VNF) - Hạ tầng liên tục được hoàn thiện, loạt tuyến giao thông chiến lược mở ra trục kết nối mới với trung tâm Hà Nội, Mê Linh (cũ) đang trở thành “điểm rơi” của dòng vốn tỷ USD. Liệu sự đổ bộ của các “ông lớn” bất động sản có khiến vùng đất từng được xem là vùng trũng bước vào chu kỳ chuyển mình mạnh mẽ?
(VNF) - Thanh tra nêu tồn tại liên quan đến ký quỹ, giấy phép môi trường, công khai thông tin và tình trạng cho thuê lại căn hộ tại Dự án NƠXH Lê Thánh Tông.
(VNF) - Những năm gần đây, giá bất động sản TP. HCM liên tục lập kỷ lục mới. Nhiều dự án chung cư từng được mở bán khoảng 100 triệu đồng/m² nay vọt lên 500 triệu đồng/m², đẩy phân khúc cao cấp vào tình trạng “nghìn người tranh mua, người có nhu cầu ở thực khó chạm tới”. Nguyên nhân xuất phát từ khan hiếm nguồn cung, cơ chế, chi phí đất và áp lực thị trường, tạo nên bức tranh bất động sản trung tâm đầy thử thách.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
