Đánh thuế chuyển nhượng bất động sản: Dân đầu cơ khó một, chủ đầu tư khó mười

Chặn lướt sóng, ai khổ hơn ai?

Trong dự thảo sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế 20% trên phần lợi nhuận từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản (tức giá bán trừ giá mua và chi phí hợp lý). Trong trường hợp người chuyển nhượng không chứng minh được giá vốn, mức thuế sẽ được tính lũy tiến theo thời gian nắm giữ, nắm giữ càng lâu, mức thuế càng giảm.

Mục tiêu của sắc thuế là hạn chế hành vi đầu cơ ngắn hạn (lướt sóng) – được xem là một trong những nguyên nhân tạo ra “sốt ảo” cả về giao dịch và giá cả. Tuy nhiên, điều này cũng mang đến hệ quả tiêu cực là lực cầu đầu tư ngắn hạn có thể bị triệt tiêu, khiến thị trường sơ cấp “đứng hình” do mất đi động lực “kích thanh khoản”.

Trao đổi với VietnamFinance về vấn đề này, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Vạn Khang Phát (Khang Land), ông Nguyễn Vũ Cao, cho biết trong các chiến dịch bán hàng, phần lớn chủ đầu tư đều nhắm đến tệp khách hàng là nhà đầu tư ngắn hạn, những người sẵn sàng xuống tiền nhanh để “ôm và “xả hàng” ngay từ giai đoạn đầu, chứ không phải người mua để ở. Nếu chính sách thuế mới được áp dụng, toàn bộ chiến lược này sẽ bị phá vỡ. Điều này tạo ra hệ lụy không nhỏ, nhất là trong giai đoạn thị trường đang tiến dần vào giai đoạn “bùng nổ” nguồn cung.

Nếu sắc thuế được áp dụng vội vàng mà không cân nhắc tình hình, thanh khoản sơ cấp có thể “tụt dốc không phanh”, khiến nhiều dự án tồn kho, trở thành những khu đô thị ma, hoặc không được khai thác, sử dụng triệt để.

Chủ tịch Khang Land cũng bình luận rằng việc đánh thuế 20% trên phần lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản sẽ gây bất cập, bởi rất khó xác định lãi thật hay lỗ thật khi thị trường vẫn đang trong tình trạng thỏa thuận giá và giao dịch không minh bạch. Trong nhiều trường hợp, người bán không có đủ giấy tờ hợp lệ để chứng minh giá vốn, khi đó sẽ phải chuyển sang trường hợp áp thuế theo thời gian nắm giữ, nhưng mức thuế trong phương án này cũng vẫn còn quá cao.

“Bộ Tài chính nên xem xét rút ngắn thời gian hoặc giảm thuế suất xuống thấp hơn”, ông Nguyễn Vũ Cao nêu quan điểm.

Giám đốc Công ty Bất động sản Wowhome, ông Tạ Trung Kiên, cũng nhìn nhận rằng việc áp dụng thuế lũy tiến theo thời gian sở hữu sẽ tạo thêm áp lực cho chủ đầu tư. Thuế cao khiến người mua do dự, thanh khoản sụt giảm, hàng tồn gia tăng.

Thực tế, trong giai đoạn vừa qua, mô hình kinh doanh của nhiều doanh nghiệp địa ốc là “bán trước, xây sau”, tức là tập trung bán nhanh ngay từ giai đoạn đầu ra mắt dự án, huy động vốn từ nhà đầu tư để triển khai phần còn lại.

Việc thị trường giao dịch sôi động, giá tăng liên tục giúp các chủ đầu tư bán hàng dễ dàng. Nhưng khi thuế chuyển nhượng trở thành rào cản tài chính, hành vi lướt sóng sẽ bị triệt tiêu, đồng nghĩa với việc doanh nghiệp không còn “cửa” bán dễ như trước.

“Áp lực với các chủ đầu tư lúc này không chỉ là bài toán thanh khoản, mà còn ở cách tiếp cận tệp khách hàng mới. Nếu không còn lực mua từ giới đầu cơ, chủ đầu tư buộc phải chuyển hướng sang người mua ở thực hoặc nhà đầu tư dài hạn, những người có nhu cầu thật sự và quan tâm đến hiệu quả khai thác tài sản, mà đối tượng này thì lực mua không quá mạnh”, ông Nguyễn Vũ Cao phân tích thêm.

Bối cảnh này đòi hỏi một sự thay đổi toàn diện trong thiết kế sản phẩm và chiến lược bán hàng và cấu trúc tài chính. Chủ đầu tư sẽ phải tung ra các ưu đãi để cạnh tranh và thu hút khách hàng như: chiết khấu cao hơn, hỗ trợ tài chính tốt hơn, tiến độ thanh toán dài hơn để thuyết phục nhóm khách hàng mới.

“Với nhà ở có giá hợp lý, vị trí và quy hoạch tốt, hướng đến người mua để ở, mức độ ảnh hưởng sẽ không lớn. Nhưng với các sản phẩm nghỉ dưỡng, khu đô thị mới - nơi hạ tầng chưa hoàn thiện, chưa thể khai thác sử dụng ngay thì nhà đầu tư sẽ dè dặt. Điều đó chắc chắn khiến chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm” - Chủ tịch Tập đoàn G6, ông Nguyễn Anh Quê, nhấn mạnh.

Thay đổi là cần thiết nhưng cần phải có lộ trình

Về nguyên lý, việc đánh thuế là động lực để thị trường chuyển sang giai đoạn phát triển bền vững hơn. Tuy nhiên, để làm được điều đó, Chính phủ cần phải có chính sách thực thi đồng bộ. Theo ông Tạ Trung Kiên, việc đánh thuế theo lợi nhuận chuyển nhượng là hợp lý, nhưng chỉ khi dữ liệu tài sản và giao dịch được số hóa đầy đủ.

“Hiện chúng ta chưa có cổng thông tin chung, người dân không kiểm tra được lịch sử giao dịch, tình trạng pháp lý tài sản đang bị thế chấp hay tranh chấp. Nếu chưa có hệ thống quản lý minh bạch mà đã áp dụng thuế cao thì dễ gây ra phản ứng tiêu cực”, ông Tạ Trung Kiên nói với VietnamFinance.

Ông Tạ Trung Kiên đề xuất, trong bối cảnh hiện nay, điều quan trọng là phải có lộ trình rõ ràng và thông tin minh bạch để người dân và doanh nghiệp có đủ thời gian chuẩn bị và điều chỉnh kế hoạch. Đồng thời, Chính phủ cần xây dựng quy trình kiểm tra, xác minh tài sản một cách thống nhất, minh bạch, từ lịch sử giao dịch đến tình trạng pháp lý. Khi các quy định liên quan được đồng bộ hóa và thực thi nhất quán, thị trường mới có thể thích nghi hiệu quả với chính sách thuế mới.

Ông Nguyễn Vũ Cao đề xuất Chính phủ cần có cách tiếp cận mềm dẻo hơn, trước tiên nên xem xét đánh thuế với bất động sản thứ hai trở đi, hoặc thu thuế với loại bất động sản có giá trị cao, 10 - 20 tỷ đồng trở lên. Ngoài ra, Chính phủ cần có cơ chế kiểm soát giá từ chi phí đầu vào, thay vì chỉ áp thuế ở khâu cuối cùng.

“Thuế không nên là công cụ để siết thị trường, mà nên là công cụ để quản lý thị trường. Nếu siết quá nhanh, quá mạnh trong khi thị trường đang cần lực phục hồi sẽ giống như việc ‘phanh gấp’, không ai kịp phản ứng và sẽ gây ra hệ lụy dây chuyền lên nhau. Nếu đánh thuế, cần đánh trúng vào hành vi đầu cơ ngắn hạn, thao túng giá, chứ không phải đánh vào hành vi mua bán thông thường của người dân”, ông Nguyễn Vũ Cao khuyến cáo.