Đánh thuế chuyển nhượng bất động sản: Cú đạp phanh có thể gây sốc thanh khoản

Tác động dây chuyền lên nhiều ngành khác

Trong dự thảo sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ Tài chính đề xuất áp dụng mức thuế suất 20% đối với lợi nhuận từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản (tức giá bán trừ giá mua và chi phí hợp lý). Trong trường hợp người chuyển nhượng không chứng minh được giá vốn, mức thuế sẽ được tính lũy tiến theo thời gian nắm giữ, nắm giữ càng lâu, mức thuế càng giảm.

Đây được xem là nỗ lực đáng kể trong việc siết chặt hoạt động đầu cơ ngắn hạn và tăng tính minh bạch trong khai giá chuyển nhượng, buộc người bán phải kê khai đầy đủ giá vốn và chi phí thực tế, giúp hệ thống dữ liệu phản ánh đúng giá trị thật. Tuy nhiên, nhiều ý kiến lo ngại chính sách này sẽ vô tình triệt tiêu một phần động lực đầu tư - vốn đang là “nguồn oxy” quan trọng cho thị trường trong giai đoạn hiện nay.

Trao đổi với VietnamFinance, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, ông Đinh Minh Tuấn, cho rằng mức thuế đề xuất đang cao hơn hẳn so với mức thuế 2% hiện hành. Về tích cực, mức thuế này sẽ đánh trúng những người đang đầu cơ, giúp giảm bớt các hoạt động liên quan đến đầu tư, đầu cơ ngắn hạn. Nếu buộc phải nắm giữ dài hạn, hiệu ứng tài chính và chi phí thuế cao sẽ làm giảm hấp dẫn đầu cơ, từ đó hạ nhiệt thị trường, tăng tính ổn định và định hướng đầu tư dài hạn.

“Tuy nhiên, thị trường bất động sản hiện mới chỉ đang trong giai đoạn hồi phục tương đối chậm, tăng thuế có thể sẽ là một ‘cú phanh’ không đúng thời điểm. Đặc biệt, đối với những phân khúc được đầu tư nhiều như đất nền, căn hộ cao cấp… thanh khoản chắc chắn sẽ sụt giảm. Với mức thuế 10% theo thời gian nắm giữ dưới 2 năm, biên lợi nhuận sẽ bị bào mòn đáng kể, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ bị loại khỏi cuộc chơi” - ông Đinh Minh Tuấn nói.

Vị chuyên gia cũng cho rằng, một thị trường khỏe không thể chỉ dựa vào người mua ở thực, mà cần có sự tham gia của nhà đầu tư. Việc đánh thuế quá nặng có thể làm triệt tiêu động lực đầu tư trong khi nguồn cầu thực chưa đủ mạnh để “gánh” thị trường. Khi thị trường bị “đóng băng”, tác động dây chuyền sẽ lan ra nhiều ngành khác như xây dựng, vật liệu, nội thất, tài chính ngân hàng…

Ai chịu áp lực nhất?

Theo một khảo sát gần đây do batdongsan.com.vn thực hiện với hơn 1.000 người có nhu cầu tìm kiếm bất động sản, có tới 59% người tham gia khảo sát mua bất động sản chủ yếu với mục đích đầu tư thay vì để ở. Trong số đó, số người đang sở hữu bất động sản có ý định bán trong vòng một năm chiếm tỷ lệ lớn.

Điều này phản ánh thực tế là người Việt rất thích đầu tư vào bất động sản nhưng thời gian nắm giữ lại ngắn và có xu hướng “bán khi được giá”, linh hoạt dịch chuyển dòng vốn sang các tài sản khác có lợi hơn trong từng thời điểm.

Dưới góc độ thị trường, điều này đồng nghĩa với việc một khối lượng tài sản khá lớn đang trong trạng thái “chờ đợi” để chuyển nhượng. Trước khi đề xuất thuế mới được đưa ra, đặc biệt là mức thuế 10% cho tài sản nắm giữ dưới 2 năm hoặc 20% trên phần lãi, tâm lý phòng thủ có thể nhanh chóng biến thành hành động “xả hàng” để “né thuế cao”. Ngay cả với nhà đầu tư không chủ đích lướt sóng thì nguy cơ “lãi mỏng mà vẫn phải chịu thuế cao” cũng có thể là động lực thúc đẩy họ ra quyết định “xả hàng” sớm hơn.

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng phương án đánh thuế 20% trên phần lãi chuyển nhượng bất động sản tưởng chừng như đơn giản, hợp lý nhưng khi thực thi sẽ gặp nhiều vấn đề.

Thứ nhất, với các nhóm nhà đầu tư, chỉ quan tâm lợi nhuận trên một bất động sản, tức là nếu chi phí đầu vào như thuế tăng lên, thì giá bán đầu ra sẽ cộng thêm phần chi phí đó khiến giá bất động sản tăng lên.

Giá tăng lên sẽ dẫn đến điều thứ hai là: nhóm người mua ở thật sẽ khó tiếp cận nhà hơn, vô tình làm những người không có nhà lại càng khó mua nhà.

Thứ ba, một thách thức lớn của phương án thuế 20% trên lợi nhuận là yêu cầu cung cấp hóa đơn, chứng từ để chứng minh giá mua và chi phí liên quan. Trong thực tế, nhiều giao dịch bất động sản trước giờ thường không được khai đúng giá mua bán và không có đầy đủ giấy tờ hợp lệ để chứng minh chi phí đầu vào, đặc biệt với các giao dịch cá nhân hoặc dự án nhỏ.

Nếu không đáp ứng được yêu cầu này, nhà đầu tư buộc phải áp dụng phương án thuế suất cố định, dù lỗ vẫn phải đóng thuế như trước đây, dẫn đến số thuế phải nộp tăng đáng kể 2%-10% trên giá bán tùy theo thời gian nắm giữ, thay vì chỉ 2% so với quy định hiện hành.

Ngoài ra, trong nửa đầu năm 2025, nhiều chủ đầu tư đã khởi động lại hoạt động bán hàng với kỳ vọng đón đầu nhịp hồi phục. Hàng loạt dự án mới đã được tái khởi động, nhất là ở khu Đông TP. HCM, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai, Hà Nội…. Tuy nhiên, lực cầu chủ yếu trong các đợt mở bán này vẫn đến từ nhóm đầu tư, trong khi nhu cầu ở thực dù có dấu hiệu cải thiện nhưng chưa đủ để tạo lực đẩy đáng kể.

Chính vì thế, theo các chuyên gia, các doanh nghiệp bất động sản có thể sẽ gián tiếp chịu tác động nếu thị trường thứ cấp chậm lại, làm giảm khả năng thoát hàng và thanh khoản chung toàn thị trường, gây áp lực lớn lên các chủ đầu tư đang ra hàng hiện nay.

Thực tế thị trường cũng cho thấy, nhiều điều kiện vẫn chưa đủ hấp dẫn đủ để kích thích nhu cầu ở thực. Bởi vậy, nhà đầu tư ngắn hạn, dù là mục tiêu cần siết lại, vẫn đang giữ vai trò quan trọng giúp thị trường duy trì thanh khoản ở mức tối thiểu.

“Đây là giai đoạn Việt Nam cần tích tụ đủ nguồn lực để tạo đà bứt phá. Chúng ta đang rất cần thu hút dòng vốn, cần một môi trường kinh doanh thông thoáng và cơ chế thực sự cởi mở để khơi thông nguồn lực xã hội. Vì vậy, bất kỳ chính sách nào có thể tác động đến dòng tiền, cũng cần được cân nhắc kỹ lưỡng” - Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, ông Nguyễn Thế Điệp, nói với VietnamFinance.

Cần xem xét thí điểm, tránh tạo “sốc” cho thị trường

Trong bối cảnh thanh khoản còn yếu, việc đánh thuế theo lãi ròng và thời gian nắm giữ nếu thực hiện sớm và thiếu lộ trình, có thể khiến thị trường đối mặt nguy cơ “đóng băng kép”: người muốn bán xả hàng trước đề phòng mức thuế có thể sẽ được áp dụng, trong khi người mua thì “chùn tay” vì lo ngại không còn dư địa “lướt sóng” .

Dưới góc độ quản lý, việc đánh thuế theo lãi ròng và thời gian nắm giữ là một bước tiến hợp lý, hướng đến mục tiêu minh bạch hóa thị trường và điều tiết hiệu quả hoạt động đầu tư ngắn hạn. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cần phải có lộ trình để tránh tạo sốc cho thị trường. Bên cạnh đó, việc xác định đúng lãi để đánh thuế cũng cần được xây dựng trên nền tảng dữ liệu minh bạch, hoàn chỉnh.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, sắc thuế trên nếu triển khai trong giai đoạn hiện nay  sẽ chưa phù hợp. Do đó, Chính phủ cần thí điểm xem ảnh hưởng như thế nào, thời điểm nào là thích hợp để điều chỉnh mức thuế. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng cần có lộ trình, cần áp dụng cho những thị trường có cơ sở vật chất, cơ sở dữ liệu tốt trước, bởi việc không có cơ sở dữ liệu sẽ tạo ra sự mất cân bằng cho thị trường bất động sản.

Cùng quan điểm, ông Lê Quốc Kiên cho rằng chính sách thuế phải tạo động lực cho thị trường phát triển thay vì hạn chế giao dịch và thanh khoản, nếu vội vàng áp dụng tại thời điểm hiện nay có thể tạo ra sự e ngại cả về phía người mua lẫn người bán.

“Để thực hiện việc tính thuế như trên đạt hiệu quả thì cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của thửa đất phải phản ánh đúng giá cả giao dịch của các lần chuyển nhượng và quy định rõ tại văn bản quy phạm pháp luật các khoản chi phí được trừ, điều kiện hóa đơn, chứng từ chứng minh, cũng như giá vốn của bất động sản chuyển nhượng” - ông Lê Quốc Kiên nhấn mạnh với VietnamFinance.

Trong khi đó, luật sư Trương Ngọc Liêu (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho rằng để đảm bảo tính khả thi khi áp dụng thực tế, cần xem xét kỹ lưỡng, phân tích, đánh giá thận trọng trên cơ sở các nghiên cứu từ thực tiễn để xác định mức thuế suất phải đảm bảo cân bằng, hài hòa lợi ích giữa nhà nước và người dân.

Theo luật sư Liêu, việc áp dụng mức thuế suất 20% - bằng với mức thuế suất thu nhập doanh nghiệp, là chưa phù hợp, chưa tính đến yếu tố đặc thù của người nộp thuế là cá nhân. Do đó, Chính phủ có thể xem xét giảm tỷ lệ phần trăm của mức thuế suất từ 20% xuống còn 15%.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng cần tính đến phương án áp dụng mức thuế suất cố định trên tổng giá trị chuyển nhượng bất động sản theo bảng giá đất của địa phương, trong trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản. Thuế suất trong trường hợp này có thể xem xét ở mức 1%-1,5%.

Ngoài ra, danh sách các khoản chi phí nào được trừ, chi phí nào không được trừ, cần có các tài liệu, hóa đơn, chứng từ nào kèm theo để chứng minh khi tính thuế cũng cần được hướng dẫn, quy định chi tiết, dựa trên những đặc thù của các giao dịch chuyển nhượng bất động sản của cá nhân trong thực tiễn.

Đánh thuế theo lãi ròng và thời gian nắm giữ là hướng đi phù hợp với mục tiêu điều tiết thị trường và minh bạch hóa thu nhập từ bất động sản. Tuy nhiên, cần đặc biệt cân nhắc thời điểm áp dụng, tránh để sắc thuế vốn đúng về nguyên tắc trở thành lực cản khiến thị trường đang phục hồi lại thêm phần “bấp bênh”.