Nắm giữ bất động sản càng lâu, thuế càng thấp: Rủi ro tăng đầu cơ, làm tắc nghẽn dòng tiền

Với một thị trường bất động sản còn nhiều biến động và hệ thống quản lý chưa thật sự hoàn chỉnh, việc triển khai cần được cân nhắc kỹ lưỡng để tạo sự đồng thuận và tránh những tác động xấu đến thị trường.

“Mười năm là quá dài”

Một trong những căn bệnh “kinh niên” của thị trường bất động sản Việt Nam là nguồn cung nghiêng lệch về trung – cao cấp và hướng tới người mua đầu tư, đầu cơ, thay vì mua ở thực. Tình trạng găm đất, găm nhà, rồi chờ lên giá không chỉ khiến giá nhà tăng cao phi lý, mà còn khiến dòng vốn bị “chôn” thay vì được luân chuyển trên thị trường.

Theo chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán, đề xuất đánh thuế trên phần lãi ròng chuyển nhượng và thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ bất động sản là điều chỉnh đúng hướng, đánh thẳng vào tâm lý đầu cơ thụ động và khuyến khích hình thành một thị trường bất động sản dựa trên việc khai thác giá trị sử dụng thực.

“Nếu giữ bất động sản trên 10 năm, mức thuế chỉ còn 2%, tức là nhà nước đang khuyến khích hành vi nắm giữ dài hạn. Từ đó, thị trường bất động sản sẽ phục vụ những người có nhu cầu thật thay vì tình trạng mua nhiều bất động sản rồi để lướt sóng” - ông Trần Nguyên Đán nói với VietnamFinance.

Cùng quan điểm, TS Châu Đình Linh (Đại học Ngân hàng TP. HCM) cho rằng đề xuất này nhằm điều chỉnh thị trường bất động sản theo hướng bền vững hơn, giảm dần các hoạt động đầu cơ ngắn hạn và thúc đẩy nắm giữ lâu dài. Nhiều năm qua, việc đầu tư, đầu cơ vào bất động sản rất phổ biến trong khi cơ chế giám sát, đặc biệt là về thuế, vẫn thiếu tính kiểm soát. Tình trạng kê khai “hai giá”, ghi giá thấp trong hợp đồng để “lách thuế” gây thất thu ngân sách nhà nước.

“Đề xuất của Bộ Tài chính là chính xác khi hướng tới hai mục tiêu lớn: một là giảm tình trạng đầu cơ, thao túng giá đất cục bộ; hai là tránh thất thu ngân sách và đảm bảo công bằng thuế giữa các loại tài sản. Tuy nhiên, điều quan trọng là cần xem xét kỹ lưỡng về con số (tức tỷ lệ phần trăm áp thuế) và lộ trình triển khai trong bối cảnh hệ thống quản lý còn hạn chế, cần phải có cơ chế phù hợp để thực thi, nếu không sẽ khó đạt được hiệu quả như kỳ vọng” - TS Châu Đình Linh nói với VietnamFinance.

Theo Chủ tịch Tập đoàn G6, ông Nguyễn Anh Quê, việc đánh thuế để hạn chế đầu cơ và điều chỉnh cung cầu là hợp lý. “Giá nhà ở tại Hà Nội, TP. HCM đang tăng một cách vô lý trong hơn một năm qua. Nếu đánh thuế thì Chính phủ nên đánh thí điểm ở hai thành phố lớn này trước, vừa mang tính răn đe, vừa giúp giảm áp lực trên thị trường nội đô, giúp người dân tiếp cận nhà ở dễ hơn” - ông Nguyễn Anh Quê nói.

Dù không phủ nhận lợi ích dài hạn của chính sách, nhưng theo vị chuyên gia, việc đánh thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ cần được xem xét lại.

“Mười năm là quá dài đối với thị trường bất động sản. Việc kéo dài thời hạn sẽ khiến dòng tiền bị ‘chôn’, người muốn bán không dám bán, người muốn mua không dám mua, hệ quả là thị trường tắc nghẽn. Trong khi đó, chúng ta đang cần luân chuyển dòng tiền để phát triển kinh tế. Đánh thuế cao với những người bán dưới 10 năm là vô hình trung đánh vào cả dòng tiền trung và dài hạn,” ông Quê phân tích.

Ở góc độ phân tích chính sách, đây là điểm nghẽn lớn: thời gian nắm giữ càng dài, thuế càng thấp, tưởng như khuyến khích đầu tư dài hạn nhưng lại vô tình tạo ra “rào cản thanh khoản”. Trong bối cảnh thị trường đang phục hồi chậm, điều này có thể khiến dòng tiền bị “chôn”, nhà đầu tư không dám xoay vòng vốn, còn người mua thực thì lại thiếu nguồn cung.

Ông Nguyễn Anh Quê cũng cho rằng, mức thuế 20% là khá cao nếu so sánh với các quốc gia khác. Tại nhiều quốc gia như Mỹ, Anh, Singapore…, để áp dụng được mức thuế cao như vậy, họ phải cần một lộ trình điều chỉnh kéo dài cả chục năm, chứ không thể ‘áp ngay trong một đêm’. Vì vậy, theo ông, Việt Nam cần triển khai chính sách theo lộ trình rõ ràng, có thể điều chỉnh cao dần trong khoảng 20 năm, để tránh gây ra tâm lý hoang mang và làm xáo trộn thị trường.

Cần điều chỉnh linh hoạt

Theo ông Nguyễn Anh Quê, hiện nay việc xác định lãi ròng gặp nhiều khó khăn, do thiếu dữ liệu chính xác về giá mua gốc - yếu tố trung tâm của chính sách thuế mới.

“Giấy tờ mua bán bất động sản rất dễ bị thất lạc, giả mạo. Nhiều người mua cách đây 20 - 30 năm, giờ bán đi thì làm sao chứng minh được giá vốn ban đầu? Trong khi đó, cơ quan thuế lại chưa có dữ liệu quốc gia, chỉ dựa vào hồ sơ giấy. Nếu áp dụng thuế trên 20% lãi ròng mà không rõ lãi bao nhiêu thì sẽ phải chuyển sang tính lũy tiến theo thời gian nắm giữ bất động sản” - ông Nguyễn Anh Quê nhận định.

Chính vì vậy, phương án tiếp theo là áp dụng thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ. Tuy nhiên, chính phương án này lại nảy sinh nhiều rủi ro nếu không thiết kế hợp lý.

Do đó, Chủ tịch Tập đoàn G6 đề xuất nên thu hẹp khung thời gian từ 2 - 10 năm về 1 tháng - 2 năm và thiết kế bậc thuế theo tháng, ví dụ: dưới 3 tháng đánh 6%, 3 - 6 tháng là 5%, 1- 2 năm là 3%... như một cách nhắm trúng đối tượng đầu cơ lướt sóng mà vẫn để dòng tiền được lưu thông. “Đánh mạnh nhưng phải đánh đúng, cần đảm bảo mục tiêu điều tiết mà vẫn duy trì tính thanh khoản của thị trường,” ông Nguyễn Anh Quê nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, không phải mọi hành vi bán ra trong thời gian ngắn đều là đầu cơ. Trong thực tế, nhiều giao dịch đến từ các nhu cầu hợp pháp như: tái cơ cấu tài chính cá nhân, chuyển đổi nơi ở, hoặc thay đổi kế hoạch kinh doanh… Nếu thiết kế biểu thuế quá cứng nhắc, chính sách có thể trở thành “rào cản” kìm hãm sự phát triển tự nhiên của thị trường.

TS Châu Đình Linh cho rằng để triển khai chính sách thuế mới một cách hiệu quả, điều kiện tiên quyết là phải có hệ thống quản lý số hóa đầy đủ. “Cần có hệ thống lưu trữ giao dịch, định danh sở hữu, quản lý thời gian nắm giữ bằng mã số cá nhân hoặc VNeID. Mỗi bất động sản, mỗi giao dịch đều phải được số hóa và liên thông, kết hợp quản lý giữa các cơ quan như thuế, công chứng, địa chính... Nếu không có dữ liệu đầy đủ, minh bạch thì sẽ rất khó để áp dụng được” - TS Châu Đình Linh đánh giá.

Ngoài ra, vị chuyên gia này cũng nhấn mạnh, chính sách thuế cần có tầm nhìn dài hạn và toàn diện hơn, thay vì chỉ tập trung vào mức thuế 20% hay biểu thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ. Theo ông, nhà nước nên phân loại rõ các nhóm bất động sản, đặc biệt là những bất động sản thứ hai trở đi, bất động sản bỏ hoang, không được khai thác hoặc sử dụng hiệu quả. Với những trường hợp này, cần áp dụng mức thuế riêng, đủ sức răn đe để tránh lãng phí tài nguyên và hạn chế tình trạng đầu cơ tích trữ.

Vì vậy, nếu đề xuất của Bộ Tài chính được thông qua thì nên có lộ trình thời gian áp dụng hợp lý và đồng thời phải ưu tiên xây dựng nền tảng số hóa đồng bộ trong quản lý bất động sản, từ công chứng, địa chính đến hệ thống thuế.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng, việc đánh thuế bất động sản rất dễ tạo phản ứng mạnh nếu không truyền thông kỹ càng. “Từ trước đến nay, giao dịch bất động sản đã quen với mức thuế suất 2% trên giá trị chuyển nhượng. Nay thay đổi đột ngột với nhiều mức và cách tính khác nhau thì thị trường có thể bị sốc. Khi thị trường còn khó khăn, niềm tin chưa phục hồi, chính sách cần được thực hiện theo lộ trình công khai, minh bạch, rõ ràng tránh tạo ra cú sốc lớn cho các bên liên quan” TS Châu Đình Linh khuyến cáo.

Đánh thuế theo lãi ròng là định hướng đúng. Đánh thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ cũng là một cách hạn chế đầu cơ. Nhưng để các chính sách này phát huy tác dụng, cần một hạ tầng số vững chắc, một lộ trình thực thi hợp lý, một cơ chế truyền thông hiệu quả và một hệ thống công vụ đủ năng lực. Nếu không, sẽ để xảy ra tình trạng: chính sách đúng lại trở thành sai, không vì sai về mục tiêu, mà vì vội vàng trong cách triển khai.

“Chính sách mới cần có lộ trình minh bạch, công khai, truyền thông đủ lâu để người dân và doanh nghiệp chuẩn bị tâm lý. Nước sẽ phải ấm dần lên, không thể đang lạnh mà sôi ngay được”, TS Châu Đình Linh nêu quan điểm.