Đánh thuế theo thời gian sở hữu BĐS: Chặn được đầu cơ nhà đất?

Đánh thuế đầu cơ nhà đất là việc phải làm

Vừa qua, tại dự thảo Tờ trình đề nghị xây dựng dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính đã đề xuất đánh thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng BĐS theo thời gian sở hữu để tránh đầu cơ, đồng thời đảm bảo đồng bộ với Luật Đất đai 2024.

Theo Bộ Tài chính, hiện tại chính sách thuế TNCN hiện hành của Việt Nam không phân biệt theo thời gian nắm giữ BĐS của người chuyển nhượng. Trong khi đó, một số nước trên thế giới đã sử dụng công cụ thuế TNCN để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ trên thị trường BĐS. Ngoài ra còn áp dụng thuế với lợi nhuận thu được từ giao dịch BĐS căn cứ theo tần suất giao dịch, thời gian mua, bán lại nhà, đất. Nếu thời gian giao dịch diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, và ngược lại diễn ra chậm hơn thì thuế suất thấp hơn.

Chẳng hạn như tại Singapore, BĐS có nhiều giao dịch trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán. Sau 2 năm, mức thuế suất là 50%, sau 3 năm là 25%. Hay tại Đài Loan (Trung Quốc), giao dịch BĐS thực hiện trong 2 năm đầu sau khi mua áp dụng thuế suất là 45%, thực hiện trong 2-5 năm thuế suất là 35%, trong 5-10 năm thuế suất 20% và thực hiện sau 10 năm mức thuế suất là 15%.

Theo đại diện Bộ Tài chính, mức thuế suất cụ thể cần xác định phù hợp, phản ánh đúng thực tế và cũng cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách có liên quan đến đất đai, nhà ở và hạ tầng công nghệ thông tin.

Đồng quan điểm, chuyên gia pháp lý BĐS, Ths LS Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, đây là hướng đi đúng đắn và cần thiết, tuy nhiên cần có tính toán hợp lý để đảm bảo thực thi luật hiệu quả, khả thi. Nguyên tắc đánh thuế này cần xác định rõ chủ thể mua BĐS để sử dụng và chủ thể mua BĐS nhằm mục đích đầu cơ. Việc liên tục mua đi bán lại trong thời gian ngắn thì rõ ràng nhu cầu không phải để ở mà nhằm mục đích kiếm lời, do vậy phải đánh thuế cao. Còn đối với nhu cầu an sinh, an cư thì không đánh thuế hoặc đánh thuế thấp. Tuy nhiên ông Nguyễn Văn Đính cũng thừa nhận, muốn xác định được việc mua đi bán lại các BĐS phát sinh ngay trong giai đoạn đầu thì dữ liệu phải đầy đủ.

Chuyên gia kinh tế PGS TS Đinh Trọng Thịnh cũng nhận định, khi cung ít cầu quá cao thì thị trường xem như nằm trong tay người bán. Nhưng khi cung cầu được cải thiện thì việc đánh thuế sẽ giảm được đầu cơ, làm cho thị trường lành mạnh hơn. “Đánh thuế chuyển nhượng nhà, đất trong thời gian ngắn là việc phải làm. Còn phương án như thế nào thì quá trình làm luật sẽ có tính toán cụ thể hơn. Như có thể tính toán đến phương án mua bán ngay trong năm thì cần đánh thuế cao, thời gian càng về sau thì càng thấp, sau 5 năm có thể đánh thuế rất thấp hoặc không đánh thuế”, PGS TS Đinh Trọng Thịnh nói.

Cần tính toán kỹ lưỡng khi áp dụng

Ông Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia cho rằng, đề xuất đánh thuế BĐS không khả thi bởi khi đánh thuế cần phải tính thuế thu được bù đắp được chi phí. Muốn đánh thuế nhắm chặn đầu cơ phải thêm nhiều công vụ và chi phí khác nữa để đảm bảo công bằng cho người dân. Như vậy, chi phí cho việc đánh thuế cao hơn thu thuế.

Chẳng hạn, nhiều người mua nhà chung cư hiện nay chịu giá cao nhưng không phải là người mua đầu tiên và có thể là người nhận chuyển nhượng đến lần thứ 10. Tuy nhiên, họ mua nhà không phải để ở mà với mục đích cho thuê nên vẫn đưa sản phẩm vào sử dụng, việc này không thể gọi là đầu cơ. Rõ ràng, việc đánh thuế không phải là giải pháp tốt cho thị trường BĐS hiện nay dù đánh thuế bất động sản thứ 2 hay theo thời gian nắm giữ.

Ở góc độ khác, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam thì cho rằng, bán có lãi mới phải nộp thuế, như vậy mới đảm bảo công bằng với người dân. Thuế này phải được tính trên thu nhập có được từ chênh lệch giá mua bán, sau đó trừ các chi phí phát sinh như lãi vay ngân hàng. Ở nhiều quốc gia cũng chỉ đánh thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch BĐS.

"Rõ ràng là có lãi mới phải nộp thuế. Đó là nguyên tắc tính thuế. Khi đó, nếu bán ngay trong vài ba tháng đầu sau khi mua sẽ áp thuế suất cao trên lợi nhuận mà người bán thu được. Nếu 3 - 5 - 7 năm sau mới bán, mức thuế sẽ thấp hơn", ông Đính nói.

Còn theo chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh, việc áp thuế suất càng cao khi thời gian nắm giữ càng ngắn, về lý thuyết, có thể góp phần hạn chế được tình trạng đầu cơ, "lướt sóng" BĐS. "Nhưng giải pháp này sẽ được thực thi như thế nào? Cơ quan quản lý có dữ liệu, giám sát được chính xác giá mua và giá bán hay không?"

Ông Ánh cũng cho rằng thị trường BĐS năng động là nhờ có hoạt động đầu cơ. Do đó cần ứng xử với đầu cơ BĐS theo đúng tính chất, vai trò của nó và cần có giải pháp giúp cho thị trường này phát triển lành mạnh chứ không chỉ quan tâm đến nguồn thu.

Đại điện nhiền doanh nghiệp BĐS cũng nhận xét, đánh thuế có thể là một công cụ hữu hiệu để "nắn" lại thị trường nhà đất lành mạnh hơn. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là sắc thuế mới có giúp bình ổn thị trường, giảm giá nhà hay không vẫn còn chờ lời giải. Do vậy, doanh nghiệp mong muốn các cơ quan chức năng tính kỹ lưỡng, hợp lý để đưa ra đáp án đúng.