Dự án nhà ở thương mại là phân khúc quan trọng trong thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc triển khai các dự án này hiện đang gặp phải nhiều vướng mắc, từ pháp lý, tài chính đến thị trường.
Trong đó, về pháp lý, các quy định liên quan đến Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, và các văn bản hướng dẫn thường không thống nhất, gây khó khăn trong việc thực hiện dự án. Quá trình thẩm định và phê duyệt dự án thường bị kéo dài, từ khâu cấp phép quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất đến phê duyệt đầu tư xây dựng. Điều này làm tăng chi phí và rủi ro cho các chủ đầu tư.
Ngoài ra, quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp hoặc đất công thành đất ở cũng gặp nhiều trở ngại, đặc biệt trong việc định giá đất theo giá thị trường.
Để tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại, mới đây, Chính phủ đã trình Quốc hội khoá XV dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Chính phủ cho rằng trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đối mặt với nhiều thách thức, việc xây dựng dự thảo nghị định thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đất đang có quyền sử dụng là một bước đi cần thiết.
Đây được xem như một giải pháp quan trọng, nhằm giải quyết những vấn đề bất cập về sử dụng đất, cung cấp nhà ở và phát triển đô thị.
Dự thảo nghị định này đặt ra nhiều mục tiêu rõ ràng và đầy tham vọng nhằm tối ưu hóa nguồn lực đất đai và tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực bất động sản. Trước hết, một trong những mục tiêu cốt lõi là tối ưu hóa việc sử dụng đất đai. Thông qua cơ chế chuyển đổi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở nhưng phù hợp quy hoạch, dự thảo tạo cơ hội để các loại đất chưa được khai thác đúng tiềm năng tham gia vào chuỗi phát triển nhà ở thương mại.
Mặt khác, dự thảo hướng đến việc tăng nguồn cung nhà ở thương mại tại các đô thị lớn – nơi mà nhu cầu sở hữu nhà ở đang tăng cao trong khi nguồn cung ngày càng hạn chế. Điều này không chỉ giúp giải tỏa áp lực giá nhà, mà còn thúc đẩy khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Đặc biệt, cơ chế này cũng mở ra không gian cho sự tham gia mạnh mẽ hơn của khu vực tư nhân, khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào thị trường với những dự án nhà ở có tính khả thi cao. Bên cạnh đó, việc triển khai thí điểm sẽ cung cấp cơ sở thực tiễn để đánh giá hiệu quả mô hình trước khi nhân rộng ra toàn quốc.
Dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đang được kỳ vọng sẽ mang lại những thay đổi đáng kể cho thị trường bất động sản. Việc cho phép các nhà đầu tư thỏa thuận trực tiếp với các cá nhân và tổ chức để nhận quyền sử dụng đất, phù hợp với Luật Đất đai năm 2024, được đánh giá là một bước tiến quan trọng giúp giải quyết những khó khăn về đền bù, giải phóng mặt bằng và thúc đẩy các dự án đầu tư.
Trao đổi với VietnamFinance về dự thảo Nghị quyết này, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế, nhận định rằng khó khăn trong việc tiếp cận đất đai và quyền sử dụng đất đã và đang là rào cản lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung bất động sản. Điều này khiến thị trường bị mất cân bằng, đẩy giá nhà đất lên cao trong thời gian qua. Nghị quyết mới sẽ tạo ra khung pháp lý rõ ràng, giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, tăng nguồn cung, đồng thời làm giảm áp lực về giá, qua đó góp phần ổn định thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, cần có các quy định rõ ràng về tiêu chuẩn, hình thức và quy trình chuyển đổi đất, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp được chuyển đổi sang đất thương mại. Vai trò của chính quyền địa phương, đặc biệt là UBND các tỉnh, thành phố, sẽ rất quan trọng trong việc ban hành các quy định phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương, đảm bảo lợi ích cộng đồng.
Ngoài ra, việc đẩy mạnh số hóa trong quản lý đất đai, giám sát chặt chẽ quá trình thực hiện, và phản hồi nhanh từ cơ quan quản lý sẽ giúp giảm thiểu các hành vi lợi dụng chính sách, tham nhũng, hay cạnh tranh không lành mạnh. Ông Thịnh nhấn mạnh nếu các tiêu chuẩn và nguyên tắc được thiết lập rõ ràng, sẽ giảm thiểu rủi ro như đầu cơ, thu gom đất đai và tình trạng sốt giá bất động sản.
"Dự thảo Nghị quyết được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều tác động tích cực. Trước hết, việc triển khai các dự án nhà ở thương mại thuận lợi hơn sẽ giúp đáp ứng nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là trong phân khúc nhà ở thương mại. Điều này không chỉ góp phần ổn định thị trường bất động sản mà còn thúc đẩy các hoạt động kinh tế liên quan như xây dựng, vật liệu xây dựng và dịch vụ tài chính", PGS. TS Đinh Trọng Thịnh cho hay.
Tuy nhiên, có một số ý kiến cũng lo ngại về khả năng phát sinh các vấn đề như đầu cơ đất đai hoặc giá đất tăng đột biến trong ngắn hạn. Để giảm thiểu những rủi ro này, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng cần có các biện pháp giám sát hiệu quả, thiết lập các chỉ tiêu cụ thể và tăng cường phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước.
PGS. TS Đinh Trọng Thịnh cũng khẳng định với những giải pháp cụ thể và phù hợp, dự thảo Nghị quyết này sẽ tạo điều kiện thuận lợi để thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn. "Việc cải thiện nguồn cung bất động sản không chỉ giải quyết được bài toán về giá cả mà còn giúp giảm bớt áp lực cho người dân trong việc tiếp cận nhà ở, đồng thời thúc đẩy các nhà đầu tư phát triển những dự án chất lượng hơn, đáp ứng tốt nhu cầu của thị trường", ông nhấn mạnh.
Theo PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, nếu dự thảo này được thông qua và triển khai đúng cách sẽ không chỉ góp phần giải quyết các nút thắt trong việc thực hiện các dự án nhà ở thương mại, mà còn đóng vai trò như một cú hích quan trọng để tái cấu trúc và ổn định thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai.
Tags:
(VNF) - Giá thuê nhà tại TP. HCM đang tăng ở nhiều khu vực, khiến cả người thuê lẫn chủ nhà đều “khóc ròng”. Người thuê chật vật xoay xở khi chi phí sinh hoạt bị đội lên, còn chủ nhà cũng không vui khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê rơi xuống mức thấp kỷ lục, thậm chí kém hơn lãi gửi tiết kiệm ngắn hạn.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
(VNF) - Dự án Khu đô thị huyện lỵ Hòa Vang có tổng diện tích 229ha, vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng, sẽ được đấu thầu để chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Hà Nội đấu giá khu đất gần 6.500m2 xây nhà thấp tầng, giá khởi điểm hơn 700 tỷ đồng; ROX Living Kiến Tường bàn giao sổ hồng; Nghệ An vượt gần gấp đôi chỉ tiêu nhà ở xã hội năm 2025... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 29/11.
(VNF) - Giá đất tại Mê Linh đang có xu hướng nhích lên, thanh khoản được cải thiện, trong bối cảnh hạ tầng dần hoàn thiện và các “ông lớn” chuẩn bị triển khai dự án. Dù vậy, theo giới chuyên môn, vẫn còn những rủi ro về pháp lý và tiến độ dự án mà các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Đà Nẵng thành lập 8 tổ công tác do các Phó Chủ tịch UBND thành phố phụ trách nhằm xử lý vướng mắc của 376 dự án, trong đó có 28 dự án trọng điểm được kỳ vọng tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội.
(VNF) - Công ty Cổ phần ARQUE DEGI vừa được chấp thuận đầu tư 3 dự án khu đô thị và du lịch nổi tại Đầm Đề Gi với tổng vốn hơn 8.500 tỷ đồng. Doanh nghiệp đang được đề xuất chuyển nhượng 75% cổ phần cho các tập đoàn quốc tế trong lĩnh vực siêu du thuyền và tài chính.
(VNF) - Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội, từng là “điểm nóng” về giá, đang chững lại. Dù giá chững, thanh khoản vẫn yếu, người mua ở thực vẫn e dè khi mức giá vượt quá khả năng chi trả.
(VNF) - Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 – Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng gần 1.400 căn hộ vừa được xác nhận đủ điều kiện mở bán, bổ sung nguồn cung nhà ở quy mô lớn cho khu vực này.
(VNF) - Thi hành án dân sự TP. Đà Nẵng thông báo đấu giá 3 khu đất thương mại – dịch vụ nằm trên trục biển Võ Nguyên Giáp, với tổng giá khởi điểm hơn 330 tỷ đồng.
(VNF) - T&T Group của "bầu" Hiển muốn làm khu đô thị thể thao 1,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, Hà Nội khởi công dự án chống ngập Nam Thăng Long, Đèo Cả triển khai cao tốc TP. HCM - Mỹ Thuận 36.000 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 28/11.
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cả nước còn nhiều biến động, Hải Phòng vẫn nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi duy trì được thanh khoản, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và ghi nhận những chỉ số tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
(VNF) - Bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển vĩ mô, nơi không gian sống trở thành tuyên ngôn về phong cách và giá trị cá nhân. Dẫn dắt xu hướng Branded Living đến Việt Nam, Masterise Homes khẳng định trải nghiệm và niềm tin thương hiệu đang trở thành thước đo mới, định hình cuộc đua về chất lượng và đẳng cấp trên thị trường.
(VNF) - Thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam đang bùng nổ khi các tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group, Novaland đua nhau triển khai dự án đô thị hưu trí, khu nghỉ dưỡng sức khỏe và viện dưỡng lão tiêu chuẩn quốc tế. Dân số già hóa nhanh mở ra cơ hội tỷ USD, nhưng phát triển bền vững đòi hỏi chính sách, nhân lực và mô hình vận hành chuyên nghiệp.
(VNF) - Hà Nội thông qua bảng giá đất mới, cao nhất hơn 700 triệu đồng/m2 từ 2026, Hải Phòng gia hạn tiến độ siêu dự án hơn 6.000 tỷ đồng tại chợ Sắt, Khánh Hòa sắp có hơn 1.100 căn nhà ở xã hội giá dự kiến 19,5 triệu đồng/m2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 27/11.
(VNF) - TP. Hà Nội sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026, với mức cao nhất tại khu trung tâm lên hơn 700 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với hiện hành.
(VNF) - Giữa lúc du lịch phục hồi mạnh, nhiều nhà đầu tư "đi săn" khách sạn với kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận 7% - 7,5%/năm. Nhưng thực tế cho thấy, mức lợi suất này hấp dẫn nhưng không dễ “ăn”, bởi chỉ những dự án vận hành chuyên nghiệp, có thương hiệu và chọn đúng thị trường mới thực sự sinh lời bền vững.
(VNF) - UBND TP.HCM lên kế hoạch đấu giá 7 lô đất ở Thủ Thiêm trong năm 2026, trong đó có 3 lô đã từng đấu giá thành nhưng bỏ 'cọc'.
(VNF) - Dự thảo bảng giá đất năm 2026 của Hải Phòng đang lấy ý kiến gây nhiều tranh luận khi hàng loạt mức giá được xác định bằng công thức nội suy theo tỷ lệ cố định, thay vì dựa trên các phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường.
(VNF) - UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu lực lượng chức năng tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi môi giới trái phép, “cò mồi”, thu tiền đặt chỗ, thu phí “bảo đảm trúng hồ sơ”, rao bán “suất ngoại giao” trái quy định trong nhận hồ sơ mua, bán nhà ở xã hội.
(VNF) - Hạ tầng liên tục được hoàn thiện, loạt tuyến giao thông chiến lược mở ra trục kết nối mới với trung tâm Hà Nội, Mê Linh (cũ) đang trở thành “điểm rơi” của dòng vốn tỷ USD. Liệu sự đổ bộ của các “ông lớn” bất động sản có khiến vùng đất từng được xem là vùng trũng bước vào chu kỳ chuyển mình mạnh mẽ?
(VNF) - Thanh tra nêu tồn tại liên quan đến ký quỹ, giấy phép môi trường, công khai thông tin và tình trạng cho thuê lại căn hộ tại Dự án NƠXH Lê Thánh Tông.
(VNF) - Sau nhiều năm được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án Tổ hợp thương mại, dịch vụ Vintraco tại xã Nghi Phong, huyện Nghi Lộc, Nghệ An (nay thuộc phường Vinh Phú) do Công ty CP Vintraco làm chủ đầu tư đến nay vẫn chưa thể khởi công xây dựng.
(VNF) - Sở Tài chính TP. Huế vừa công bố danh mục dự án sử dụng đất nhằm mời gọi nhà đầu tư đăng ký thực hiện hai dự án sân golf tại phường Phong Phú, với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 872 tỷ đồng.
(VNF) - Giá thuê nhà tại TP. HCM đang tăng ở nhiều khu vực, khiến cả người thuê lẫn chủ nhà đều “khóc ròng”. Người thuê chật vật xoay xở khi chi phí sinh hoạt bị đội lên, còn chủ nhà cũng không vui khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê rơi xuống mức thấp kỷ lục, thậm chí kém hơn lãi gửi tiết kiệm ngắn hạn.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
