DN trực tiếp 'mua' đất của dân làm dự án: Chấm dứt cơ chế xin - cho

Theo Luật Nhà ở 2014, từ 1/7/2015, nhà đầu tư chỉ được làm dự án nhà ở thương mại khi có quyền sử dụng với đất ở. Đây là điểm khác với Luật Đất đai. Chính phủ cho rằng cơ chế này làm bó hẹp các trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại dưới quy mô khu đô thị, nhất là tại các khu vực mới, chưa có đất ở.

Bởi thực tế hạn mức giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân tối đa là 400m2, còn lại là đất nông nghiệp trong cùng thửa. Do đó, nhà đầu tư không thể thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trong khu dân cư để làm dự án nhà ở thương mại. Chưa kể, phần lớn dự án bất động sản đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở và gồm nhiều loại khác nhau như đất giao thông, cây xanh...

Theo đó, để tháo gỡ vướng mắc, tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản, Chính phủ đề xuất cho nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại. Chính sách này được đề nghị thí điểm trong 5 năm.

Dự án được chọn thí điểm phải được thực hiện tại khu vực đô thị, không thuộc công trình phải thu hồi. Dự án thí điểm cần có tối đa 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh đến 2030.

Áp dụng trên toàn quốc, tránh cơ chế xin-cho

Cho ý kiến về đề xuất này, đại biểu Quốc hội Hà Sỹ Đồng cho rằng cần có cơ chế linh hoạt để thúc đẩy phát triển dự án, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tham gia. Do đó, ông đề nghị Chính phủ đánh giá kỹ về nhà ở thương mại hiện nay, tránh tình trạng sử dụng đất không hiệu quả, lợi dụng chính sách để trục lợi, hạn chế tối đa hiện tượng đầu cơ, tích tụ đất đai gây ảnh hưởng tiêu cực đến giá bất động sản và làm thị trường kém lành mạnh.

Theo đại biểu Hà Sỹ Đồng, dự thảo nghị quyết cơ bản đáp ứng yêu cầu pháp lý, tuy nhiên cần bổ sung, đánh giá thêm để đảm bảo thị trường phát triển bền vững, bảo vệ quyền lợi người dân và nhà đầu tư, tạo ra thị trường bất động sản lành mạnh và ổn định.

Bên cạnh đó, đại biểu Đồng cũng nhất trí với đề xuất áp dụng nghị quyết trên phạm vi toàn quốc để tránh các cơ chế xin - cho không rõ ràng.

"Một số địa phương hiện chưa có nhu cầu, nhưng có thể phát sinh trong tương lai, vì vậy việc triển khai đồng bộ là cần thiết", đại biểu nêu.

Đối với quy định liên quan đến đất nông nghiệp, nhất là đất chuyên canh lúa và đất rừng, đại biểu Hà Sỹ Đồng cho rằng cần thận trọng trong điều chỉnh, duy trì diện tích đất trồng lúa khoảng 3,5 triệu ha và độ che phủ rừng đạt 42% toàn quốc.

"Đây là những yếu tố quan trọng cần đánh giá kỹ khi phát triển nhà ở thương mại để đảm bảo sự ổn định của ngành", ông nhấn mạnh.

Về tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm, theo đại biểu Hà Sỹ Đồng, giới hạn tỷ lệ đất ở không quá 30% là cần thiết nhưng cần được làm rõ hơn, đặc biệt với các địa phương lớn như Hà Nội, TP. HCM, Bình Dương. "Dự án nên phù hợp với nhu cầu địa phương và thị trường, tránh thủ tục rườm rà, phát sinh cơ chế xin-cho gây khó khăn cho địa phương và nhà đầu tư", ông Đồng nêu.

Doanh nghiệp có thể hưởng lợi lớn

Từng phản đối việc cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp bằng cách cho phép tự do mua bán và chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường nêu lý do vì bảng giá đất còn rất thấp, chưa sát với giá thị trường.

"Nếu cho phép chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở theo bảng giá đất hiện hành, doanh nghiệp sẽ có thể mua đất của nông dân với giá rất rẻ và chuyển đổi mục đích sử dụng đất với giá theo bảng giá thấp, từ đó hưởng lợi rất lớn. Điều này tạo ra sự bất bình đẳng giữa doanh nghiệp và người dân", ông nói.

Tuy nhiên, với Luật Đất đai mới, đại biểu Hoàng Văn Cường đã thay đổi quan điểm về vấn đề này. Ông cho biết bảng giá đất đã được điều chỉnh sát hơn với giá thị trường. Khi chuyển mục đích sử dụng đất, doanh nghiệp sẽ phải trả giá sát với thị trường, không còn cơ hội hưởng lợi lớn như trước.

Dù vậy, đại biểu Hoàng Văn Cường cũng lưu ý rằng bảng giá đất mới có hiệu lực bắt đầu từ tháng 1/2026, trong khi nghị quyết này có hiệu lực từ tháng 1/2025. Như vậy, trong năm 2025, bảng giá đất vẫn thấp, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp thực hiện dự án sớm trong năm này để hưởng lợi lớn.

Vì vậy, đại biểu Cường đề nghị khi xác định giá đất để chuyển mục đích sử dụng, cần áp dụng giá thị trường chứ không sử dụng bảng giá đất cũ. "Việc quy định như vậy sẽ đảm bảo tính công bằng trong quá trình thực hiện nghị quyết này", ông nhấn mạnh.