Đất nền Lâm Đồng: Cẩn thận 'tiền mất tật mang'

Diễn biến ngược tại Lâm Đồng

Sở Tư pháp Lâm Đồng vừa có công văn gửi Sở Xây dựng tỉnh về việc báo cáo giá bán và cho thuê nhà ở và một số loại hình bất động sản khác trên địa bàn tỉnh quý II/2022.

Theo đó, trong quý này, toàn tỉnh Lâm Đồng có 19.669 giao dịch đất nền thành công qua công chứng với hơn 21.283 tỷ đồng. Giao dịch chủ yếu tập trung tại các điểm nóng về hiến đất, mở đường nhằm mục đích tách thửa, số lượng giao dịch. Đơn cử, huyện Lâm Hà có 4.126 giao dịch, huyện Bảo Lâm có 3.660 giao dịch, huyện Đức Trọng có 3.144 giao dịch, huyện Di Linh có 2.640 giao dịch, TP. Đà Lạt có 1.398 giao dịch, TP. Bảo Lộc có 1.379 giao dịch.

Rủi ro khi giao dịch BĐS chưa rõ tính pháp lý tại Lâm Đồng

Bên cạnh đó, toàn tỉnh có 1.113 giao dịch nhà ở riêng lẻ thành công qua công chứng. Trong đó, nhiều nhất là tai TP. Đà Lạt với 395 giao dịch, tiếp đó là huyện Đức Trọng với 313 giao dịch, TP. Bảo Lộc với 216 giao dịch. Nếu so sánh với quý I, lượng giao dịch nhà đất tại thị trường BĐS Lâm Đồng trong quý II năm nay ghi nhận tăng mạnh gần gấp 2 lần.

Cụ thể, trong quý I/2022, toàn tỉnh Lâm Đồng chỉ có 12.467 giao dịch đất nền thành công, tập trung tại huyện Lâm Hà với 3.077 giao dịch, huyện Di Linh (1.826), huyện Đức Trọng (1.648), TP. Đà Lạt (1.162),... Còn phân khúc nhà ở riêng lẻ quý I chỉ ghi nhận 899 giao dịch.

Nguyên nhân tăng giao dịch được các chuyên gia chỉ ra là các “ông lớn” BĐS đã và đang đổ bộ vào tỉnh Lâm Đồng như: Novaland, Tập đoàn Hưng Thịnh, T&T Group, Ecopark... Bên cạnh đó, với xu hướng bỏ phố về vườn, nhiều người lại quan tâm đến những khu vực BĐS có vị trí tựa núi nhìn sông, từ trên cao nhìn xuống toàn cảnh và khu vực có khí hậu trong lành. Điều này tỉnh Lâm Đồng sẵn có.

Một nguyên nhân quan trọng là tỉnh Lâm Đồng hiện nay có quỹ đất lớn và giá được đánh giá là “khá mềm” so với thị trường cả nước cũng như tiềm năng phát triển. Giá đất nơi đây tương đối rẻ và tiềm năng tăng giá mạnh khi cao tốc Sài Gòn - Lâm Đồng (Dầu Giây - Liên Khương) được khởi công xây dựng nên thời gian di chuyển từ TP. HCM đến Đà Lạt sẽ được rút ngắn còn khoảng 3 tiếng thay vì mất trên 6 tiếng như hiện nay.

Cẩn thận “tiền mất tật mang”

Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy giá đất khu vực trung tâm TP. Đà Lạt từ 200 - 500 triệu đồng/m2. Giá đất thổ cư khu vực bán kính 5 - 10 km quanh trung tâm từ 10 - 100 triệu đồng/m2.

Đất nền tại các huyện vùng ven Lạc Dương, Đơn Dương, Đức Trọng và Lâm Hà, Bảo Lộc từ 800.000 - 5 triệu đồng/m2 đối với đất không thổ cư, có sổ hồng. Đất thổ cư có giá dao động từ 10 - 20 triệu đồng/m2, là cơ hội cho các nhà đầu tư ít vốn, chỉ từ 400 triệu đến dưới 1 tỷ đồng cho lô diện tích 100 m2.

Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm cảnh bảo, nếu không cẩn thận sẽ dính phải những lô đất chưa đủ pháp lý dù giá khá hấp dẫn. “Tại Lâm Đồng nhiều hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp thực hiện giao dịch bằng cách quảng cáo dưới hình thức là "dự án bất động sản". Thực chất họ phân lô, tách thửa, lách luật bằng cách tự nguyện "hiến" đất làm đường. Tại nhiều khu đất, dù chưa được chính quyền địa phương chấp thuận, những cá nhân này vẫn bất chấp, vẽ đường và thực hiện giao dịch để thu lợi cá nhân", chị Ngọc Ánh, một nhà đầu tư có kinh nghiệm tại TP. HCM cảnh báo.

Khảo sát tại xã Lộc Quảng (huyện Bảo Lâm), phóng viên được chào mua nhiều lô đất đã phân lô, đường xá còn chưa làm xong với giá 400 triệu đồng đến 600 triệu đồng cho 1 lô khoảng 300-400m2. Nhân viên môi giới chào bán nhiệt tình nhưng khi hỏi dự án này được cấp chứng nhận đầu tư chưa và sổ đỏ từng lô như thế nào thì nhân viên môi giới lắc đầu.

Tương tự, nhiều lô đất đã phân lô tại xã Lộc Tân (TP Bảo Lộc) được giao dịch bằng hợp đồng mua bán giữa doanh nghiệp địa phương và người mua nhưng khi hỏi bao giờ là được sổ đỏ thì câu trả lời là “cứ mua thôi, sổ đỏ phải chờ”. Một "dự án" khác không có tên cũng đã triển khai trên một khu đất hơn 5 hecta. Vật liệu xây dựng được tập kết sẵn. Từng quả đồi bị san bằng một cách nhanh chóng dù dự án này không chứng minh được giấy phép đầu tư.

“Hệ lụy của tình trạng phân lô, bán nền đất ở Lâm Đồng tác động xấu đến thị trường BĐS. Thực tế là đã có nhiều nhà đầu tư tin vào các dự án "ma" này đã mất tiền oan. Trong khi đó, giá đất bị đẩy lên khiến công tác giải phóng mặt bằng của các dự án thật sự gặp nhiều khó khăn”, đại diện của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng thừa nhận.

Cuối tháng 7 vừa qua, Đoàn công tác của Quốc hội đã làm việc với UBND tỉnh Lâm Đồng và nhận định vấn đề quản lý đất đai, tránh tình trạng lãng phí đất công, gây thất thoát cho nhà nước và hệ lụy cho công tác giải phóng mặt bằng ở tỉnh rất đáng quan tâm.

Tại tỉnh Lâm Đồng còn xảy ra tình trạng tranh chấp, phản đối của người dân đối với phần giáp ranh đất lâm trường, đất nông nghiệp, đất thổ cư. Thực tế tại một số địa phương như TP. Bảo Lộc, huyện Bảo Lâm, huyện Lâm Hà, người dân và doanh nghiệp lợi dụng chủ trương hiến đất làm đường phục vụ sản xuất nông nghiệp để phân lô, tách thửa trên đất nông nghiệp, đất rừng và mượn danh dự án để bán, thu tiền người mua, có dấu hiệu vi phạm pháp luật về đất đai, gây thất thoát ngân sách nhà nước và những hệ lụy đối với môi trường sinh thái.

Báo cáo với đoàn giám sát, Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng cho biết để ngăn chặn tình trạng này, UBND tỉnh đã có nhiều văn bản chỉ đạo trong công tác quản lý tình hình thị trường BĐS và đã tổ chức thanh kiểm tra trách nhiệm của các cơ quan trong công tác quản lý, sử dụng đất và quản lý đầu tư xây dựng cơ bản trên địa bàn. Đồng thời, tỉnh đã chuyển hồ sơ đến Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh để điều tra, làm rõ và xử lý các sai phạm đối với các cơ quan, cá nhân có trách nhiệm trong việc chỉ đạo, thực hiện các trình tự, thủ tục liên quan dẫn đến các sai phạm trong việc hiến đất, ghi nhận hiện trạng đường giao thông để giải quyết hồ sơ tách thửa trái pháp luật.

Đoàn Giám sát đề nghị tỉnh tăng cường thực hiện kiến nghị xử lý của Kiểm toán Nhà nước, Thanh tra Chính phủ trong giai đoạn 2016-2021, làm rõ nguyên nhân chủ quan, trách nhiệm người đứng đầu trong việc vi phạm chính sách pháp luật quản lý đất đai, qua đó giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư và làm lành mạnh thị trường BĐS.