Đầu tư dài hạn, chọn cổ phiếu bất động sản nào?

Trong dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn hấp dẫn

Trong báo cáo ngành bất động sản công bố mới đây, Công ty Chứng khoán Bản Việt (VCSC) duy trì luận điểm đầu tư dài hạn đối với ngành bất động sản, khi cho rằng ngành này vẫn nằm trong nhóm các ngành hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội từ xu hướng tăng trưởng nhanh tại Việt Nam, cùng với sự nổi lên mạnh mẽ của tầng lớp thu nhập trên trung bình và dân số thành thị gia tăng.

Công ty chứng khoán này cho rằng các yếu tố dẫn dắt tăng trưởng chính cho ngành bất động sản nhà ở vẫn duy trì ổn định, bao gồm cơ sở hạ tầng cải thiện, quy mô hộ gia đình trung bình tăng và tỷ lệ thâm nhập của thị trường cho vay mua nhà thế chấp gia tăng trong dài hạn.

Nhìn lại, dịch Covid-19 và việc trì hoãn thủ tục cấp phép dự án ảnh hưởng đến cả nguồn cung và cầu trong 6 tháng đầu năm 2020. Nhiều chủ đầu tư đã trì hoãn kế hoạch mở bán ban đầu do gián đoạn kinh tế đến từ dịch Covid-19 và chỉ thị giãn cách xã hội toàn quốc diễn ra vào tháng 4/2020. Sau đó, các chủ đầu tư lớn đã bắt đầu đẩy mạnh triển khai dự án từ tháng 5/2020.

Về phía cầu, khách mua nhà trì hoãn quyết định mua bất động sản khi tâm lý thị trường chung kém tích cực do dịch Covid-19 trong giai đoạn này.

Trong trung hạn, VCSC cho rằng tình hình kinh tế vĩ mô chưa ổn định sau dịch Covid-19 có thể ảnh hưởng tâm lý thị trường đối với việc đầu tư vào loại hình sản phẩm bất động sản có nhiều tính chất rủi ro hơn.

"Chúng tôi cho rằng nhu cầu mua bất động sản để ở (mua để ở) sẽ duy trì ổn định nhờ các điều kiện nhân khẩu học của Việt Nam và xu hướng đô thị hóa đang diễn ra. Trong khi đó, nhu cầu mua bất động sản trong thị trường sơ cấp với mục đích đầu cơ (mua để bán) hoặc cho thuê (mua để cho thuê) có thể hạ nhiệt do dịch Covid-19", chuyên gia của VCSC nhấn mạnh.

Công ty chứng khoán này cho rằng mỗi loại hình sản phẩm bất động sản sẽ gặp ảnh hưởng khác nhau trong tình hình khó khăn hiện tại của thị trường. Theo đó, phân khúc hạng sang và cao cấp dự kiến sẽ chững lại, trong khi phân khúc trung cấp và vừa túi tiền có khả năng tiếp tục đáp ứng nhu cầu nhà ở.

VCSC kỳ vọng bất động sản tại các đô thị vùng ven sẽ ghi nhận lượng giao dịch tăng cao hơn nhờ hệ thống cơ sở hạ tầng cải thiện nhanh chóng. Đa số các chủ đầu tư trong danh mục theo dõi của công ty chứng khoán này được đánh giá là có thể duy trì đà tăng trưởng tổng giá trị hợp đồng bán hàng nhờ vào việc chuyển hướng tập trung sang các đô thị vùng ven trong ba năm tiếp theo.

Trong đó, bất động sản tại các đô thị vùng ven TP. HCM và Hà Nội, bao gồm Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Hải Phòng và Quảng Ninh, có thể là các địa điểm chính để duy trì đà phát triển thị trường.

Hệ thống cơ sở hạ tầng vùng ven cải thiện nhanh chóng đã giảm đáng kể thời gian di chuyển giữa TP. HCM/ Hà Nội và các đô thị vùng ven. Khi giá bất động sản tại TP. HCM và Hà Nội đã tăng trưởng 2 chữ số trong năm 2018-2019, bất động sản tại các đô thị vùng ven với cơ sở hạ tầng cải thiện trở thành lựa chọn hợp lý hơn cho khách mua nhà và nhà đầu tư.

Ngoài ra, diễn biến thoái vốn/ bán cổ phần các dự án sẽ hỗ trợ lợi nhuận trong bối cảnh tiến độ bán hàng theo hợp đồng chậm lại. VCSC dự báo tổng giá trị hợp đồng bán hàng năm 2020 cho đa số các chủ đầu tư bất động sảnsẽ ghi nhận giảm, chủ yếu do tác động của dịch Covid-19. Trong khi đó, giá thị trường của đa số các quỹ đất đã tăng mạnh trong 3 năm qua, các chủ đầu tư có thể lựa chọn phương án thoái vốn toàn phần tại một vài dự án để ghi nhận lãi, hoặc bán một phần cổ phần tại các dự án cho các đối tác và cùng phát triển dự án.

3 cổ phiếu bất động sản đáng chú ý

VCSC đánh giá cao 3 cổ phiếu bất động sản gồm: VHM của Công ty Cổ phần Vinhomes, KDH của Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền và NLG của Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long. 3 "ứng viên" này được nhận định là đều có khả năng hoàn thành kế hoạch triển khai, mở rộng đã đề ra cho năm 2020 và nắm bắt đà hồi phục về nhu cầu bất động sản trong giai đoạn từ năm 2021 trở đi.

Cụ thể, với quỹ đất lớn và mô hình dự án phức hợp, VHM có vị thế tốt để củng cố vị trí thống trị toàn quốc và giành thị phần từ các chủ đầu tư nhỏ hơn. KDH – với uy tín thương hiệu mạnh mẽ và vị thế dẫn đầu trong mảng nhà ở gắn với đất (nhà phố/ nhà liền kề) tại TP. HCM – sẽ tiếp tục thu hút khách mua nhà.

Trong khi đó, nhờ vị thế vững chắc của NLG trong thị trường bất động sản nhà ở vừa túi tiền và chiến lược phát triển liên doanh riêng biệt, công ty có năng lực tận dụng nhu cầu ổn định trên thị trường bất động sản nhà ở.

Chi tiết hơn, VCSC cho hay theo công bố thông tin của VHM, doanh nghiệp này hiện đang chiếm khoảng 22% giá trị thị trường nhà ở của Việt Nam trong giai đoạn 2016-2020.

Dù VHM là công ty đầu ngành, VCSC cho rằng công ty vẫn có vị thế tốt để tận dụng xu hướng hợp nhất trong thời gian tới của ngành. Trong một thị trường nhà ở có tính phân mảng cao, VHM được kỳ vọng sẽ có thể đối đầu với cạnh tranh gay gắt, mở rộng vị thế thống trị và giành thị phần từ các chủ đầu tư nhỏ hơn khi tận dụng thế mạnh cũng như mô đình đầu tư dự án phức hợp độc nhất với đầy đủ sản phẩm /dịch vụ bổ trợ, quỹ đất lớn nhất Việt Nam của công ty. Cùng với đó là thương hiệu đã được chứng minh cũng như khả năng tiếp cận các gói vay linh hoạt hơn cho người mua nhà.

Công ty chứng khoán này ước tính quỹ đất của VHM đủ để công ty có thể đầu tư trong 15 năm tiếp theo.

VCSC đưa ra giá mục tiêu 111.000 đồng/cổ phiếu cho VHM, cao hơn thị giá hiện đang ở mức 77.500 đồng/cổ phiếu.

Đối với KDH, VCSC cho rằng tổng quỹ đất lớn tại TP. HCM của doanh nghiệp này đủ để công ty phát triển trong ít nhất 10 năm tới. Trong số các công ty niêm yết cùng ngành, chỉ có Vingroup và Novaland có quy mô quỹ đất lớn tại TP.HCM có thể so sánh được với KDH.

Công ty chứng khoán này tin rằng các sản phẩm từ các chủ đầu tư kinh nghiệm có thương hiệu mạnh mẽ như KDH với vị thế dẫn đầu trong mảng nhà ở gắn với đất (nhà phố/ nhà liền kề) tại TP. HCM, sẽ tiếp tục thu hút người mua nhà khi thị trường bất động sản sơ cấp tại TP. HCM trong bối cảnh nguồn cung dự án mới hạn chế (chủ yếu do trì hoãn cấp phép dự án mới diễn ra từ năm 2018 và các thách thức trong ngắn hạn đến từ dịch Covid-19).

Tiến độ bán hàng của KDH khá ổn định (tại dự án Verosa Park và Lovera Vista) cùng tiến độ thi công tích cực (tại Verosa Park, Lovera Vista và Safira) sẽ hỗ trợ cho kết quả kinh doanh của doanh nghiệp này, với tăng trưởng lãi ròng kỳ vọng ở mức 23% và 24% lần lượt cho năm 2020 và 2021. Trong khi đó, các đợt mở bán dự án mới (Armena và Clarira) sẽ thúc đẩy tăng trưởng lãi ròng năm 2022 kỳ vọng ở mức 13%.

Mức giá mục tiêu đối với KDH được VCSC đưa ra là 31.100 đồng/cổ phiếu, trong khi thị giá hiện tại là 24.550 đồng/cổ phiếu.

Với NLG, đây là thương hiệu hàng đầu trong mảng nhà ở vừa túi tiền của Việt Nam. VCSC cho rằng khi tăng trưởng thu nhập vượt mức tăng giá nhà ở và cơ sở hạ tầng dần được phát triển toàn diện trong dài hạn, diễn biến này sẽ giúp củng cố nhu cầu mạnh mẽ trong thị trường nhà ở và giúp NLG hưởng lợi trực tiếp.

Dự báo tăng trưởng tổng giá trị bán hàng theo hợp đồng của NLG ở mức 20% trong giai đoạn 2019 - 2022, VCSC tin rằng mức lợi nhuận thấp năm 2020 chỉ là diễn biến tạm thời và sẽ phục hồi với mức tăng lên đến 40% trong năm 2021, chủ yếu đến từ ghi nhận lợi nhuận giai đoạn 1 của dự án Waterpoint và Akari City.

NLG cũng có bảng cân đối kế toán lành mạnh khi ban lãnh đạo duy trì vị thế nợ ròng/vốn chủ sở hữu chỉ 2,5% trong quý II/2020, giúp cổ phiếu của công ty trở nên ít rủi ro hơn so với các cổ phiếu cùng ngành khác và giúp công ty có sự linh hoạt hơn để có thể có các cơ hội thâu tóm quỹ đất khác trong tương lai.

VCSC kỳ vọng sau khi NLG thành lập liên doanh với với các đối tác trong các dự án Waterfront và Paragon trong năm 2020, công ty sẽ có khả năng để nắm bắt nhu cầu hồi phục trong thị trường bất động sản từ năm 2021.

Mức giá mục tiêu được công ty chứng khoán này đưa ra cho NLG là 37.500 đồng/cổ phiếu, cao hơn nhiều thị giá hiện ở mức 25.650 đồng/cổ phiếu.