Đầu tư nhà đất 2023: Dùng đòn bẩy tài chính lớn dễ bị vỡ nợ

- Năm 2022 thị trường bất động sản gặp rất nhiều sóng gió. Đặc biệt vào thời điểm cuối năm, các dòng tiền vào thị trường này đều bị thắt chặt. Ông bình luận gì diễn biến của thị trường bất động sản trong năm qua, và điều này tác động tới năm 2023 ra sao?

TS Lê Bá Chí Nhân: Có thể nói bất động sản năm 2022 là vấn đề được xã hội quan tâm rất nhiều do biến động dòng tiền ở lĩnh vực này quá lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến ngành ngân hàng, chủ đầu tư và cả người công nhân xây dựng.

Năm vừa qua, tín hiệu tích cực cần ghi nhận chính là chúng ta đã khởi công được 18 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân KCN với tổng số khoảng 33.700 căn. Trong đó, nhà ở xã hội 14 dự án quy mô 30.370 căn. Như vậy đến nay, cả nước, đã có 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị và nhà ở công nhân KCN, quy mô xây dựng khoảng 156.000 căn, với tổng diện tích hơn 7.8 triệu m2.

Điều này cho thấy chính sách thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển của Chính phủ thông qua các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp bước đầu đang có những kết quả đáng khích lệ.

Tuy nhiên, sự trầm lắng của thị trường bất động sản cả nước trong nửa cuối năm 2022 là yếu tố chúng ta cần phải nhận diện những nguyên nhân để cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà có những định hướng cho năm 2023.

Số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng cho thấy, tổng lượng giao dịch bất động sản cả năm 2022 xấp xỉ năm 2021 nhưng chủ yếu tập trung vào quý I và II. Trong đó, Quý I tăng nóng, Quý II chững lại, và thị trường đảo chiều khi Quý III giảm mạnh, hầu như Quý IV rất ít giao dịch. Số lượng dự án bất động sản hoàn thành và được cấp phép mới trên cả nước năm ngoái rất hạn chế, chỉ bằng khoảng 40 – 45% so với năm 2021.

Vướng mắc pháp lý lĩnh vực đất đai, nhà ở vẫn chưa được quan tâm tháo gỡ đúng mực là lý do chính của tình trạng rơi vào “bế tắc” thị trường bất động sản như hiện nay. Từ đó dẫn đến nhiều hệ lụy như: hoạt động môi giới bị lũng đoạn, xuất hiện tình trạng đầu cơ và trốn thuế kinh doanh bất động sản, một số địa phương tách thửa không đúng quy định…

Thị trường lệch pha cung cầu khi nhiều phân khúc sản phẩm dư thừa, thậm chí vượt dự báo đến năm 2025 như bất động sản du lịch. Chiều ngược lại, nhà ở xã hội chỉ đạt 7,8 triệu m2 /12,5 triệu m2 theo yêu cầu; nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình thiếu trầm trọng.

Ở góc độ tài chính, tổng dư nợ tín dụng kinh doanh bất động chiếm tỷ lệ cao, đồng thời kiểm soát dòng vốn vào bất động sản thiếu giám sát chặt chẽ, nhất là việc phát hành trái phiếu do doanh nghiệp bất động sản phát hành đã gây rủi ro cho hệ thống, làm mất niềm tin của nhà đầu tư.

Dòng tiền bị thắt chặt từ nhiều nguồn đến cuối năm khiến năm 2022 đóng lại đầy sóng gió cho thị trường bất động sản như chúng ta đã thấy và chắc chắn câu chuyện còn tiếp tục ảnh hưởng tới năm 2023.

- Ông từng nhận định, hai điểm quan trọng nhất để phục hồi thị trường bất động sản năm 2023 là tháo gỡ pháp lý và vốn tín dụng. Dẫu vậy tới nay liệu đã thấy có lời giải chưa, thưa ông?

Tôi nghĩ, nên nhìn thẳng thắn thị trường để có giải pháp hơn là “an ủi” tâm lý đầu năm để rồi tiếp tục bế tắc. Năm 2023, thị trường vẫn chưa thể thoát sự ảm đạm. Một trong những hy vọng để tháo gỡ về pháp lý cho thị trường bất động sản năm 2023 là Luật Đất đai sửa đổi. Hiện Chính phủ đang tổ chức lấy ý kiến người dân và phải tới tháng 10/2023 mới chuẩn bị trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 6. Sau đó, để Luật Đất đai sửa đổi và các văn bản hướng dẫn có hiệu lực thực thi thì sẽ phải cần thêm một thời gian nữa.

Ngoài ra, tình hình kinh tế thế giới đang biến động rất khó lường, chưa xác định được xu hướng tích cực hay tiêu cực do ảnh hưởng xung đột, lạm phát… Và Việt Nam có độ mở nền kinh tế cao nên chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng trực tiếp, nói chung năm mới đã đến với nhiều ẩn số khó lường.

Khả năng cao Chính phủ sẽ tiếp tục duy trì chính sách tiền tệ như hiện tại, tập trung tín dụng vào các lĩnh vực thiết yếu, bởi vậy dòng vốn tín dụng vào bất động sản cũng sẽ bị kiểm soát chặt. Mặt khác, câu chuyện yếu tố tâm lý nặng nề của nhiều nhà đầu tư đã thất bại trong năm 2022 khiến làn sóng đầu tư mới khó mà hồi phục. 

- Vậy, theo  ông nhà đầu tư cả cũ và mới phải làm gì để đối phó với một thị trường còn nhiều ẩn số khó lường như vậy?

Xem xét các chu kỳ tăng trưởng và suy thoái của thị trường bất động sản tại nước ta, có thể nhận thấy rằng sẽ cần vài năm nữa để thị trường bất động sản phục hồi. Do đó, thận trọng khi xuống tiền đầu tư vào thời điểm này là việc làm cần thiết.

Nhà đầu tư có nguồn tiền nhàn rỗi, cần quan sát khả năng phục hồi của nền kinh tế thế giới và mức độ duy trì tăng trưởng kinh tế Việt Nam; dự đoán tiến độ giải ngân vốn đầu tư công vào các dự án hạ tầng, các dự án này sẽ được đưa vào vận hành ở thời điểm nào để có sự lựa chọn thời điểm và địa điểm đầu tư. Bởi vì hạ tầng phát triển luôn kéo theo thị trường bất động sản phát triển.

Trường hợp đã đầu tư vào bất động sản nhưng không sử dụng công cụ đòn bẩy tài chính thì nhà đầu tư có thể tùy theo khả năng tài chính của mình để chọn giải pháp giữ tài sản, chờ thị trường bất động sản hồi phục hoặc tái cơ cấu lại danh mục đầu tư.

Tuy nhiên, với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, nhất thiết phải tìm lời giải cho dòng tiền đầu tư. Bởi vì với những diễn biến khó lường năm 2023, nhà đầu tư có khả năng cao rơi vào vỡ nợ do lãi suất tăng hay tỷ giá biến động bất lợi. Bởi vậy với những nhà đầu tư có dư nợ vay ngân hàng cao, cần phải có phương án tài chính rất cẩn thận để sớm thoát khỏi rủi ro. 

- Xin cám ơn ông về cuộc trao đổi này!