.jpg)
- Năm 2022 thị trường bất động sản gặp rất nhiều sóng gió. Đặc biệt vào thời điểm cuối năm, các dòng tiền vào thị trường này đều bị thắt chặt. Ông bình luận gì diễn biến của thị trường bất động sản trong năm qua, và điều này tác động tới năm 2023 ra sao?
TS Lê Bá Chí Nhân: Có thể nói bất động sản năm 2022 là vấn đề được xã hội quan tâm rất nhiều do biến động dòng tiền ở lĩnh vực này quá lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến ngành ngân hàng, chủ đầu tư và cả người công nhân xây dựng.
Năm vừa qua, tín hiệu tích cực cần ghi nhận chính là chúng ta đã khởi công được 18 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân KCN với tổng số khoảng 33.700 căn. Trong đó, nhà ở xã hội 14 dự án quy mô 30.370 căn. Như vậy đến nay, cả nước, đã có 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị và nhà ở công nhân KCN, quy mô xây dựng khoảng 156.000 căn, với tổng diện tích hơn 7.8 triệu m2.
Điều này cho thấy chính sách thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển của Chính phủ thông qua các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp bước đầu đang có những kết quả đáng khích lệ.
Tuy nhiên, sự trầm lắng của thị trường bất động sản cả nước trong nửa cuối năm 2022 là yếu tố chúng ta cần phải nhận diện những nguyên nhân để cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà có những định hướng cho năm 2023.
Số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng cho thấy, tổng lượng giao dịch bất động sản cả năm 2022 xấp xỉ năm 2021 nhưng chủ yếu tập trung vào quý I và II. Trong đó, Quý I tăng nóng, Quý II chững lại, và thị trường đảo chiều khi Quý III giảm mạnh, hầu như Quý IV rất ít giao dịch. Số lượng dự án bất động sản hoàn thành và được cấp phép mới trên cả nước năm ngoái rất hạn chế, chỉ bằng khoảng 40 – 45% so với năm 2021.
Vướng mắc pháp lý lĩnh vực đất đai, nhà ở vẫn chưa được quan tâm tháo gỡ đúng mực là lý do chính của tình trạng rơi vào “bế tắc” thị trường bất động sản như hiện nay. Từ đó dẫn đến nhiều hệ lụy như: hoạt động môi giới bị lũng đoạn, xuất hiện tình trạng đầu cơ và trốn thuế kinh doanh bất động sản, một số địa phương tách thửa không đúng quy định…
Thị trường lệch pha cung cầu khi nhiều phân khúc sản phẩm dư thừa, thậm chí vượt dự báo đến năm 2025 như bất động sản du lịch. Chiều ngược lại, nhà ở xã hội chỉ đạt 7,8 triệu m2 /12,5 triệu m2 theo yêu cầu; nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình thiếu trầm trọng.
Ở góc độ tài chính, tổng dư nợ tín dụng kinh doanh bất động chiếm tỷ lệ cao, đồng thời kiểm soát dòng vốn vào bất động sản thiếu giám sát chặt chẽ, nhất là việc phát hành trái phiếu do doanh nghiệp bất động sản phát hành đã gây rủi ro cho hệ thống, làm mất niềm tin của nhà đầu tư.
Dòng tiền bị thắt chặt từ nhiều nguồn đến cuối năm khiến năm 2022 đóng lại đầy sóng gió cho thị trường bất động sản như chúng ta đã thấy và chắc chắn câu chuyện còn tiếp tục ảnh hưởng tới năm 2023.
- Ông từng nhận định, hai điểm quan trọng nhất để phục hồi thị trường bất động sản năm 2023 là tháo gỡ pháp lý và vốn tín dụng. Dẫu vậy tới nay liệu đã thấy có lời giải chưa, thưa ông?
Tôi nghĩ, nên nhìn thẳng thắn thị trường để có giải pháp hơn là “an ủi” tâm lý đầu năm để rồi tiếp tục bế tắc. Năm 2023, thị trường vẫn chưa thể thoát sự ảm đạm. Một trong những hy vọng để tháo gỡ về pháp lý cho thị trường bất động sản năm 2023 là Luật Đất đai sửa đổi. Hiện Chính phủ đang tổ chức lấy ý kiến người dân và phải tới tháng 10/2023 mới chuẩn bị trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 6. Sau đó, để Luật Đất đai sửa đổi và các văn bản hướng dẫn có hiệu lực thực thi thì sẽ phải cần thêm một thời gian nữa.
Ngoài ra, tình hình kinh tế thế giới đang biến động rất khó lường, chưa xác định được xu hướng tích cực hay tiêu cực do ảnh hưởng xung đột, lạm phát… Và Việt Nam có độ mở nền kinh tế cao nên chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng trực tiếp, nói chung năm mới đã đến với nhiều ẩn số khó lường.
Khả năng cao Chính phủ sẽ tiếp tục duy trì chính sách tiền tệ như hiện tại, tập trung tín dụng vào các lĩnh vực thiết yếu, bởi vậy dòng vốn tín dụng vào bất động sản cũng sẽ bị kiểm soát chặt. Mặt khác, câu chuyện yếu tố tâm lý nặng nề của nhiều nhà đầu tư đã thất bại trong năm 2022 khiến làn sóng đầu tư mới khó mà hồi phục.
- Vậy, theo ông nhà đầu tư cả cũ và mới phải làm gì để đối phó với một thị trường còn nhiều ẩn số khó lường như vậy?
Xem xét các chu kỳ tăng trưởng và suy thoái của thị trường bất động sản tại nước ta, có thể nhận thấy rằng sẽ cần vài năm nữa để thị trường bất động sản phục hồi. Do đó, thận trọng khi xuống tiền đầu tư vào thời điểm này là việc làm cần thiết.
Nhà đầu tư có nguồn tiền nhàn rỗi, cần quan sát khả năng phục hồi của nền kinh tế thế giới và mức độ duy trì tăng trưởng kinh tế Việt Nam; dự đoán tiến độ giải ngân vốn đầu tư công vào các dự án hạ tầng, các dự án này sẽ được đưa vào vận hành ở thời điểm nào để có sự lựa chọn thời điểm và địa điểm đầu tư. Bởi vì hạ tầng phát triển luôn kéo theo thị trường bất động sản phát triển.
Trường hợp đã đầu tư vào bất động sản nhưng không sử dụng công cụ đòn bẩy tài chính thì nhà đầu tư có thể tùy theo khả năng tài chính của mình để chọn giải pháp giữ tài sản, chờ thị trường bất động sản hồi phục hoặc tái cơ cấu lại danh mục đầu tư.
Tuy nhiên, với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, nhất thiết phải tìm lời giải cho dòng tiền đầu tư. Bởi vì với những diễn biến khó lường năm 2023, nhà đầu tư có khả năng cao rơi vào vỡ nợ do lãi suất tăng hay tỷ giá biến động bất lợi. Bởi vậy với những nhà đầu tư có dư nợ vay ngân hàng cao, cần phải có phương án tài chính rất cẩn thận để sớm thoát khỏi rủi ro.
- Xin cám ơn ông về cuộc trao đổi này!
Tags:
(VNF) - Dự án Sân golf Đak Đoa gồm 36 lỗ, vốn đầu tư hơn 1.150 tỷ đồng được triển khai tại xã Đak Đoa, định hướng hình thành tổ hợp sân golf tiêu chuẩn quốc tế kết hợp các dịch vụ thể thao, giải trí và du lịch.
(VNF) - Dự án khu dân cư hơn 367 tỷ đồng tại xã Cổ Đạm với diện tích hơn 31 ha đất ở quy hoạch đồng bộ, tạo bước chuyển lớn cho thị trường bất động sản vùng Bắc Hà Tĩnh. Dự án hứa hẹn thay đổi diện mạo nông thôn mới Kỳ Tây khi hơn 660 lô đất và loạt hạ tầng hiện đại chuẩn bị được triển khai trong 24 tháng tới.
(VNF) - Ngày 19/12, dự án xây dựng Khu nhà ở xã hội Tiên Dương 1, tại xã Phúc Thịnh, TP. Hà Nội sẽ được khởi công.
(VNF) - Hơn 3.700 tỷ đồng đang được thành phố Huế “bơm” vào hai dự án hạ tầng khu công nghiệp – khu phi thuế quan tại Chân Mây, mở ra cuộc đua thu hút dòng vốn lớn vào khu kinh tế cửa ngõ phía Nam thành phố này.
(VNF) - Sở Xây Dựng TP.HCM đã có thông tin về các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý mở bán nhà hình thành trong tương lai.
(VNF) - Hà Tĩnh vừa phê duyệt dự án khu dân cư gần 58ha tại xã Tiên Điền, với tổng chi phí thực hiện dự án lên tới hơn 664 tỷ đồng.
(VNF) - Tại DOT Property Southeast Asia Awards 2025 diễn ra tại Thái Lan ngày 11/12/2025, DOJILAND xuất sắc trở thành đại diện tiêu biểu của Việt Nam khi giành chiến thắng ở cả 3 hạng mục quan trọng.
(VNF) - Hải Phòng thông qua bảng giá đất mới; Hà Nội được nới trần bồi thường gấp đôi cho dự án lớn, cấp bách; Khánh Hòa gỡ vướng cho 3 siêu dự án hơn 70.000 tỷ đồng của Sun Group tại Vân Phong... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 12/12.
(VNF) - Xuân Cầu Holdings vừa bất ngờ “kích hoạt” nguồn cung 7 tòa tháp cao tầng tại đại đô thị sinh thái khoáng nóng duy nhất bên sông Hồng Alluvia City, trong đó 4 tòa Alumi Premium với hơn 2.000 căn hộ cao cấp sẽ ra mắt thị trường ngay trong cuối năm 2025.
(VNF) - Quốc hội vừa bổ sung thêm 3 trường hợp Nhà nước được quyền thu hồi đất nhằm phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có việc thực hiện dự án tại trung tâm tài chính quốc tế.
(VNF) - Sáng 11/12, trong Kỳ họp thứ 32 HĐND thành phố khóa 16, HĐND thành phố đã thông qua Nghị quyết về bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026.
(VNF) - Sở Quy hoạch - Kiến trúc (QH-KT) Hà Nội vừa báo cáo UBND thành phố về phương án vị trí, hướng tuyến Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng – tuyến giao thông chiến lược dài hơn 80km chạy dọc hai bờ sông, kết nối từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở.
(VNF) - Trong khi các "đại gia" địa ốc mở rộng quỹ đất, triển khai các đại dự án, doanh nghiệp nhỏ và vừa dần bị đẩy khỏi cuộc chơi. Sự tập trung nguồn cung vào tay "đại gia" không chỉ làm suy giảm cạnh tranh mà còn góp phần đẩy giá nhà leo thang, khiến giấc mơ an cư của nhiều người dân ngày càng xa tầm với.
(VNF) - Nhiều đại biểu đề nghị thành phố chưa nên điều chỉnh tăng bảng giá đất trong giai đoạn hiện nay bởi giá đất Đà Nẵng những năm qua đã nhiều lần tăng mạnh và tiệm cận giá thị trường. Việc tiếp tục điều chỉnh có thể gây sức ép lớn lên doanh nghiệp, môi trường đầu tư và đời sống người dân đô thị.
(VNF) - Công ty Cổ phần Đầu tư Blue Land là đơn vị được lựa chọn triển khai dự án Tổ hợp Trung tâm thương mại và căn hộ Đà Nẵng – Harmonia Bay tại phường An Hải, tổng vốn đầu tư gần 1.730 tỷ đồng.
(VNF) - Tại dự án 29ha Khu đô thị quốc tế Đa Phước, ghi nhận có hoạt động thi công trở lại sau nhiều năm đình trệ vì vướng sai phạm.
(VNF) - Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh đã yêu cầu chủ đầu tư xóa tên, hủy hợp đồng, thu hồi nhà tại nhiều dự án như: nhà ở xã hội Bắc Từ Sơn (54 căn), phường Tân Hồng (7 căn), phường Khắc Niệm (9 căn),...
(VNF) - Khu đô thị cửa khẩu Lệ Thanh có diện tích khoảng 1.512ha, nằm trên địa bàn xã Ia Dom và xã Ia Nan, tỉnh Gia Lai.
(VNF) - Thủ tục cấp phép xây dựng sẽ làm online, rút ngắn còn 7-10 ngày; giá trị M&A bất động sản vượt 2,4 tỷ USD trong 11 tháng; Hà Nội mở bán 86 căn nhà ở xã hội giá từ 484 triệu đồng/căn... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 11/12.
(VNF) - TP. HCM sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu có tổng cộng 838 dự án, khu đất tồn đọng, vướng mắc, hiện đã tháo gỡ 670 dự án.
(VNF) - Nền kinh tế trải nghiệm đang trở thành xu hướng lớn dẫn dắt nền kinh tế toàn cầu. Tại Việt Nam, không gian sống hàng hiệu là xu hướng nổi bật trong ngành bất động sản được dẫn dắt bởi các tên tuổi hàng đầu.
(VNF) - Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường bất động sản phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn.
(VNF) - Hà Nội, ngày 10/12/2025, Công ty Cổ phần Phát triển và Đầu tư Xây dựng VinCons (thành viên Tập đoàn Vingroup) công bố tuyển dụng 100.000 công nhân xây dựng cho các đại dự án trên cả nước. Đây là đợt tuyển dụng có quy mô lớn nhất từ trước đến nay, đánh dấu bước chuyển mình thành doanh nghiệp xây dựng chuyên nghiệp của VinCons, với cơ hội phát triển đột phá cùng các công trình mang tầm vóc quốc tế.
(VNF) - Dù từng được giao hàng loạt khu “đất vàng” để làm đô thị và thương mại nhưng nhiều năm nay BMC liên tục bị nhắc tên nợ thuế, buộc Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh phải áp dụng biện pháp mạnh: ngừng sử dụng hóa đơn. Trong khi đó, loạt dự án lớn của doanh nghiệp tại miền Trung tiếp tục rơi vào tình trạng đình trệ, bỏ hoang kéo dài…
(VNF) - Bộ Tài chính vừa có đề xuất dự thảo mới về quy định tiền sử dụng đất, thuê đất mới nhằm gỡ khó khi thi hành Luật Đất đai.
(VNF) - Dự án Sân golf Đak Đoa gồm 36 lỗ, vốn đầu tư hơn 1.150 tỷ đồng được triển khai tại xã Đak Đoa, định hướng hình thành tổ hợp sân golf tiêu chuẩn quốc tế kết hợp các dịch vụ thể thao, giải trí và du lịch.
(VNF) - Dự án cao tốc cửa khẩu Hữu Nghị - Chi Lăng có tổng mức đầu tư lên đến 11.029 tỷ đồng dự kiến sẽ chính thức thông tuyến vào ngày 19/12.
