Đề xuất chung cư sở hữu có thời hạn: 'Chuyên gia nói vi hiến, bộ nói không'

Bộ Xây dựng vừa đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo đó, thời hạn sở hữu chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng. Đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư từng gây sự chú ý dư luận.

Thời hạn sở hữu nhà được xác định theo thời hạn công trình

Trao đổi với báo chí mới đây, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết nội dung này thuộc dự thảo lần hai Luật Nhà ở sửa đổi, lấy ý kiến người dân từ 6/9.

Trước những lo ngại về tính hợp lý của đề xuất, ông Khởi khẳng định đề xuất không vi hiến, phù hợp với Luật Dân sự. Bởi theo quy định của Hiến pháp, quyền sở hữu sẽ không bị hạn chế trừ trường hợp có những quy định nhằm đảm bảo an toàn tính mạng của người dân. Mặt khác, Luật Dân sự cũng quy định, quyền sở hữu sẽ chấm dứt khi tài sản (ở đây được hiểu là các căn chung cư cũ, xuống cấp, không đảm bảo an toàn bị buộc dỡ bỏ) bị tiêu huỷ.

"Bộ Tư pháp cũng đồng tình về vấn đề liên quan Hiến pháp. Nếu vi hiến thì sẽ không trình đề xuất lên được", ông Khởi nói.

Ông Khởi cũng khẳng định không đóng khung thời hạn sở hữu nhà chung cư là 50 hay 70 năm vì trong dự thảo Luật không nêu thời hạn sở hữu nhà chung cư là bao nhiêu năm. Thời hạn sở hữu nhà được xác định theo thời hạn công trình, nêu trong hồ sơ thiết kế đã thẩm định, được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình đưa vào sử dụng. Thời hạn này cũng được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ.

Cũng theo ông Khởi khi hết thời hạn sở hữu, nếu nhà còn đủ điều kiện sử dụng, chủ sở hữu sẽ đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, gia hạn thời gian sở hữu. Theo đó, giả sử, nhà được mua với giá của thời hạn sở hữu là 70 năm, nhưng được sử dụng có thể lên đến 80 – 90 năm.

“Như vậy, với những nhận định đóng khung thời hạn sở hữu nhà chung cư là 50 – 70 năm là không chính xác”, ông Khởi nhấn mạnh.

Nhầm lẫn “quyền sở hữu nhà chung cư trên đất ở lâu dài” với “niên hạn sử dụng”

Trao đổi với VietnamFinance, ông Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản cho rằng theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Nhà nước khuyến khích đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà cho thuê. Nhà ở xã hội, nhà cho thuê đa số cũng là chung cư, vì chung cư giúp tăng tối đa hiệu quả sử dụng đất. 

Cũng theo ông Đỉnh, dự án Luật Nhà ở sửa đổi lại đặt ra vấn đề chung cư sở hữu có thời hạn. Người Việt Nam coi nhà ở không chỉ là nơi để ở mà còn là một tài sản có giá trị lớn để thừa kế cho con cái. Do vậy, nhu cầu của người dân luôn là nhà ở sở hữu lâu dài.

“Giữa 2 mục tiêu, khuyến khích phát triển nhà chung cư và chung cư sở hữu có thời hạn tự mâu thuẫn nhau. Nhà làm luật phải chọn 1 mục tiêu chính mà Nhà nước mong muốn nhất khi xây dựng chính sách để quyết định trong hoạch định chính sách”, ông Đỉnh nói

Đồng quan điểm, trao đổi với VietnamFinance ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng thời điểm hiện nay chưa nên quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn để tránh gây biến động trên thị trường bất động sản.

Ông Châu cũng cho biết đang có sự nhầm lẫn về cách hiểu giữa “quyền sở hữu nhà chung cư trên đất ở ổn định lâu dài” với “niên hạn sử dụng” công trình.

Ông Châu nhấn mạnh vì nhà ở, công trình xây dựng có “tuổi thọ” nên “niên hạn sử dụng” được quy định tại QCVN 03:2021/BXD. Trong đó, đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 (điều 99), nhưng vẫn phải đảm bảo quyền sở hữu căn hộ, diện tích xây dựng khác và quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở.

“Không vì lý do nhà ở, công trình xây dựng có “niên hạn sử dụng” mà lại đề xuất “quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư”, đế xuất ấy là không phù hợp.”, ông Châu nói.

Ngoài ra, ông Châu cũng cho rằng quy định về “thời hạn sở hữu nhà chung cư” không phù hợp đối với trường hợp nhà chung cư được xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài và các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài đối với diện tích đất xây dựng khu chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai. Từ đó đã có một số bất cập, mẫu thuẫn đối với Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Nghị định 43…

Cũng theo ông Châu, tham khảo kinh nghiệm chính sách phát triển “nhà ở xã hội” tại các dự án nhà ở của Cơ quan phát triển nhà ở Singapore (HDB) quy định “thời hạn sở hữu căn hộ theo quy định của HDB trong 99 năm” cho thấy việc quy định thời hạn sở hữu căn hộ HDB trong 99 năm nhằm giúp cho Chính phủ Singapore dễ dàng thực hiện tái sử dụng đất để chỉnh trang tái thiết, tái phát triển đô thị và chỉ áp dụng cho loại nhà HDB do nhà nước đầu tư.

Do đó, ông Châu cho rằng không nên bổ sung “quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư” như dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đưa ra.