Giá nhà chung cư sẽ giảm theo thời hạn sở hữu?

Thời hạn sở hữu nhà chung cư theo chất lượng công trình

Dự thảo luật Nhà ở sửa đổi đã công khai lấy ý kiến từ 6.9, đang gây xôn xao về quy định mới là thời hạn sở hữu nhà chung cư. Giải đáp về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết ở góc độ soạn thảo luật, quy định thời hạn nói trên không nhằm hạn chế quyền sở hữu tài sản của người dân, không trái với Hiến pháp, luật Dân sự cũng như để đảm bảo an toàn cho người dân, thậm chí góp phần giảm giá nhà chung cư để người dân dễ tiếp cận hơn.

Cụ thể, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi không đưa quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là 50 hay 70 năm, thậm chí không hề nêu rõ được sở hữu bao nhiêu năm. Dự thảo đề xuất 2 phương án: thời hạn sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai, sẽ theo quy định tại luật Đất đai; hoặc thời hạn này được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Bộ Xây dựng nghiêng về phương án thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng. Điều 27, thuộc mục 4, chương 2 quy định sở hữu nhà ở nêu: Thời hạn sở hữu nhà chung cư (nhà chung cư thương mại, xã hội, tái định cư, công vụ) được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền thẩm định phải ghi rõ thời hạn sở hữu nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế. Thời hạn sở hữu nhà chung cư (theo hồ sơ thiết kế được duyệt) được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

Theo ông Khởi, như vậy là quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo chất lượng công trình xây dựng. Ví dụ, theo quy định của Bộ Xây dựng, công trình cấp 1 sẽ có trên 100 năm sử dụng; cấp 2 từ 50 - 100 năm; cấp 3 từ 20 đến dưới 50 năm; cấp 4 dưới 20 năm…

Thực tế, rất ít nhà chung cư thuộc loại công trình 3 và 4. Nếu hồ sơ thiết kế quy định công trình sử dụng trên 100 năm, hay 50 - 100 năm thì yêu cầu xây dựng, kỹ thuật, vật liệu phải tương ứng với thời hạn. Người dân có thể yên tâm về chất lượng công trình trước đề xuất áp thời hạn nhà chung cư. Khi hết thời hạn, nếu nhà còn đủ điều kiện sử dụng, chủ sở hữu sẽ đề nghị cơ quan có thẩm quyền giám định trước khi gia hạn thời gian sở hữu. Giả sử, nhà được mua với giá của thời hạn sở hữu 70 năm, nhưng thực tế sử dụng, nếu duy trì bảo dưỡng tốt, có thể lên đến 80 - 90 năm.

Sẽ làm giảm giá căn hộ?

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, dự kiến dự thảo luật Nhà ở sửa đổi sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu vào tháng 10 tới; thông qua vào tháng 5/2023 và có hiệu lực từ 1/1/2024. Trong đó, không quy định hồi tố đối với những nhà chung cư đã được xây dựng hoặc cấp phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế trước ngày luật Nhà ở mới có hiệu lực thi hành. Do vậy, người dân đang sở hữu nhà chung cư không cần lo lắng sẽ mất quyền sở hữu tài sản.

Theo ông Khởi, đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng kỳ vọng tạo điều kiện giúp giá nhà ở giảm xuống, tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

“Đơn cử, có nhiều người chỉ có nhu cầu ở 10 năm tại TP. Hà Nội, sau đó hết thời gian công tác, làm ăn kinh doanh, họ trả nhà về quê sinh sống. Giá căn hộ chung cư nếu tính theo 100 năm sở hữu thì rất lớn, nhưng tôi chỉ có nhu cầu ở 10 năm thì chỉ mua 10 năm thôi, tiết kiệm được rất nhiều. Hết thời hạn, tôi trả nhà cho chủ, sau họ lại bán tiếp cho người khác. Như vậy, tôi không phải dồn tiền mua căn hộ sở hữu 100 năm chỉ để sử dụng có 10 năm, đỡ lãng phí nguồn lực, để dành tiền làm được việc khác”, ông Khởi nói.

Dẫn chứng thời gian qua, tại TP. HCM cũng có một số doanh nghiệp bán nhà sở hữu theo năm. Ví dụ như ở quận Tân Bình, có dự án của Công ty Cổ phần Quốc tế C&T bán hơn 300 căn hộ, diện tích từ 30 - 65m2, thời hạn sở hữu 12 năm, giá từ 347 triệu đồng; thời hạn 6 năm giá từ 180 triệu đồng. Hay Công ty Lê Thành ở quận Bình Tân cũng triển khai dự án Lê Thành Twin Tower, bán khoảng 3.000 căn hộ từ 30 - 45 m2; khách hàng có thể lựa chọn phương án sở hữu 15 năm với giá từ 240 triệu đồng; 49 năm giá từ 350 triệu đồng. Khi hết thời hạn trả lại nhà cho chủ đầu tư.

Như vậy giá căn hộ chung cư được tính theo số năm sở hữu sẽ vừa với túi tiền của đa số người dân hơn. Ông Khởi cho rằng, thoạt nghe có vẻ giống như đi thuê nhà nhưng có điểm khác là trong thời gian sở hữu, vẫn có quyền bán lại cho người khác, nhưng không có quyền thế chấp, thừa kế, tặng, cho.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư nếu được thông qua sẽ góp phần làm giảm giá nhà chung cư, người nghèo ở đô thị, công nhân khu công nghiệp sẽ có cơ hội tiếp cận nhà ở dễ hơn. Ở nhiều nước, loại hình nhà cho thuê hoặc căn hộ sở hữu có thời hạn rất phát triển, đáp ứng tốt nhu cầu nhà ở của tầng lớp bình dân. Ở Việt Nam, lâu nay tính sở hữu cao, coi nhà ở là tài sản để lại cho con cháu. Nhưng đã đến lúc cần quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư để thay đổi dần tư duy cũ này, để việc có nhà ở không còn là gánh nặng của đời người.