Đề xuất giao dịch BĐS qua sàn: Loay hoay hai chiều lợi ích

Chủ sàn giao dịch ủng hộ

Theo ban soạn thảo, quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn được bổ sung vào dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ đảm bảo tính công khai, minh bạch thông tin dự án. Mục đích dài hơi hơn là ngăn ngừa việc một số nhà môi giới không chuyên nghiệp đã gây ra những đợt sốt giá như thời gian vừa qua. Điều này được nhiều sàn giao dịch ủng hộ.

Theo đại diện của Tập đoàn Cen Group, với sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai, vốn thường khiến thị trường “nóng”, biện pháp bắt buộc phải giao dịch qua sàn là rất cần thiết. “Sản phẩm hình thành trong tương lai, chưa có sổ đỏ cần được kiểm chứng qua các sàn giao dịch nhằm đảm bảo tính pháp lý, an toàn cho người giao dịch mua bán. Với sản phẩm này, nhiều khi người mua chỉ đóng theo tiến độ chừng vài chục phần trăm là có thể giao dịch, chuyển nhượng qua nhiều vòng. Do đó, kiểm soát giao dịch qua sàn là có hiệu quả”, vị đại diện này cho biết.

Bà Lê Minh Anh, giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại TP. HCM, cho hay trước đây, luật cho phép chủ đầu tư có thể lập sàn giao dịch cho riêng mình. Đây là vấn đề bất cập bởi một con dấu mà có hai pháp nhân, cũng không tránh khỏi “chủ đầu tư vừa đá bóng, vừa thổi còi”.

Người mua thực chất cũng không được tư vấn về pháp lý hồ sơ dự án một cách minh bạch và công bằng. Giờ, Luật sửa đổi nên tạo hành lang pháp lý để các sàn giao dịch được phát triển đúng pháp luật và có pháp nhân rõ ràng, quy định rõ quyền, trách nhiệm của chủ sàn, siết chặt thêm các quy định về hành nghề môi giới bằng chứng chỉ, điều kiện để mở sàn môi giới. Điều này khiến quyền lợi người mua nhà được bảo đảm hơn.

Ủng hộ cho quan điểm cần quy định các giao dịch phải thông qua sàn, ông Nguyễn Trần Anh, giám đốc sàn giao dịch bất động sản ở Thủ Đức (TP. HCM), cho hay sàn giao dịch ngoài tập hợp các môi giới chuyên nghiệp, còn có đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp chế. Người mua sản phẩm hoàn toàn có thể yên tâm khi được tư vấn, ngoài ra các giao dịch còn được minh bạch về thuế, tránh thất thoát cho nhà nước.

Tuy nhiên, phải làm rõ các loại hình bất động sản qua sàn giao dịch để tránh gây chồng chéo với các luật liên quan. Chẳng hạn, đất nhà ở, đất khu công nghiệp có phải lên sàn hay không vì bất động sản khu công nghiệp phải gắn với Luật Quy hoạch và quy hoạch đô thị.

Chủ đầu tư phản ứng ngược

Phản ứng với ý tưởng trên của dự luật, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho biết quy định bắt buộc phải giao dịch qua sàn không cần thiết, hãy để khách hàng có quyền chọn mua trực tiếp từ chủ đầu tư hoặc thông qua sàn, mấu chốt cần phải bàn là làm sao để khách hàng mua những sản phẩm thuộc những dự án đã đủ điều kiện bán hàng.

Bà Huyền Anh, giám đốc pháp chế của Hải An Phát Group (huyện Nhà Bè) cho hay thời gian qua, nhiều sàn bắt tay nhau, biến tướng làm giá gây ảnh hưởng đến chủ đầu tư. Thậm chí, không ít tình trạng lừa đảo mua dự án chưa đủ điều kiện qua sàn gây nhiều hệ lụy.

“Sàn giao dịch mua cả một tầng hoặc một block chung cư với các ưu đãi riêng của chủ đầu tư, chiết khấu cao. Sau đó, tạo nguồn khan giả để đẩy giá lên cao, cuối cùng giá là do các sàn quyết định. Bởi vậy, doanh nghiệp chúng tôi buộc phải dùng các biện pháp rất uyển chuyển, vừa tự lập sàn để kinh doanh, vừa chọn sàn có uy tín để ký gửi, áp dụng hai hình thức này để tung sản phẩm ra thị trường chứ không cứng nhắc được”, bà Huyền Anh chia sẻ.

Trong khi đó, anh Bùi Toàn, chủ đầu tư một dự án tại quận Tân Phú chia sẻ, trước khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 có hiệu lực, không ít sàn đã “đua nhau mọc lên như nấm” để kinh doanh theo yêu cầu của Luật nhưng thực chất các sàn không phát huy được vai trò của mình mà còn trở thành “tác nhân” gây loạn thị trường.

Nhận thấy việc nếu cứ bắt buộc giao dịch phải qua sàn và nhất là sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã bãi bỏ quy định này. Hiện tại, dự thảo Luật sửa đổi cũng nên khuyến khích, không bắt buộc vì bản chất nếu chủ đầu tư, chủ sàn giao dịch cố tình cung cấp các thông tin về dự án không đúng với thực tế thì khách hàng cũng khó có thể kiểm tra thông tin thật - giả của dự án. “Không cẩn thận thì vẫn là câu chuyện bình mới rượu cũ”, anh Toàn chia sẻ.

Góp ý vấn đề này, Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cũng đề nghị, không bắt buộc mà chỉ khuyến khích giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua sàn giao dịch. Yêu cầu bắt buộc giao dịch bất động sản qua các sàn giao dịch sẽ sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch và không công bằng, không đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư.

Đẩy mạnh ứng dụng số trong giao dịch là tất yếu

Trong bối cảnh việc bắt buộc giao dịch qua sàn đang gây nhiều tranh cãi thì thị trường đã có những chuyển biến mới. Thời gian qua, nhiều người đã mua nhà bằng hình thức online. Chị Lê Phương An, trú tại quận 4, TP. HCM chia sẻ, hầu hết các giao dịch mua sản phẩm của gia đình chị đều thực hiện thông qua ứng dụng bán hàng và trang tin điện tử. Ngay cả sản phẩm giá trị lớn là nhà ở, khi tìm hiểu để quyết định “xuống tiền”, chị cũng chủ yếu thực hiện online.

“Tôi thấy việc tìm hiểu thông tin sản phẩm bằng hình thức online rất tiện lợi, tiết kiệm nhiều thời gian, tranh thủ thời gian rảnh chỉ cần ngồi lướt website, ưng sản phẩm ở khu vực nào sẽ liên hệ, bố trí lịch đến để chốt mua hàng. Tôi đã 3 lần mua nhà, khi tìm hiểu thông tin đều thông qua online, khi ký hợp đồng mới gặp trực tiếp”, chị An nói.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá giải pháp về công nghệ trong kinh doanh giúp người mua không phải tốn quá nhiều chi phí mà vẫn có thể tiếp cận với sản phẩm và giúp người bán tìm kiếm người mua, giới thiệu sản phẩm bất động sản phù hợp nhất.

Hiện nay, cả nước có khoảng 68 triệu người dùng internet, chiếm 73% dân số, tỷ lệ này tiếp tục tăng đều theo hàng năm, hoạt động kinh doanh bán hàng nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng chuyển dịch từ bán hàng offline sang online đang diễn ra mạnh mẽ. Nhằm thích ứng với sự thay đổi về hành vi của người tiêu dùng, đẩy nhanh chuyển đổi số trong giao dịch là xu hướng phát triển tất yếu.

Quay trở lại vấn đề bắt buộc và khuyến khích phải giao dịch qua sàn, một số chuyên gia đánh giá, nếu tách rời hai chủ thể lợi ích trong quy định trên thì tính minh bạch của thị trường giao dịch không thể giải quyết hoàn toàn. Điều cần nhất vẫn là một cơ sở dữ liệu về nhà đất hoàn chỉnh, đồng bộ và cập nhật theo thời gian.

Trả lời trực tuyến báo chí vừa qua, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường Trần Hồng Hà cho rằng, cần lưu ý 3 vấn đề liên quan đến chính sách nhà đất, bất động sản đó là quy hoạch, định giá đất đai và chuyển đổi số để hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai. Cả ba chính sách này có mối quan hệ hữu cơ, sẽ giải quyết được cơ bản các vấn đề đang tồn tại.

Bộ đang hướng tới việc xây dựng bản đồ địa chính dữ liệu thông tin về giá đất, tính pháp lý của dự án. Trong vòng 5 năm tới, cơ sở dữ liệu sẽ được hoàn thiện. Như vậy, câu chuyện dữ liệu đất đai có thể được áp dụng tương tự như với giao dịch nhà ở, giúp thị trường minh bạch hơn.

Nhìn nhận về vấn đề này, chuyên gia chuyển đổi số Nguyễn Tuấn Anh cho rằng, giải pháp kỹ thuật để số hóa hệ thống dữ liệu giao dịch không phải quá khó. Việc cập nhật được thông tin đầu vào chuẩn sẽ giúp hoàn thiện được bộ chỉ số cho thị trường bất động sản.

Để thị trường bất động sản có một cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh, nhiều chuyên gia cho rằng, cần đưa nội dung tính toán các chỉ số giá đất, giá nhà, giá bất động sản vào Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Tất cả thông tin được công khai theo hướng cập nhật tự động theo thời gian trên quy mô cả nước, thông tin dự án, chủ đầu tư, tính pháp lý, lịch sử mua bán, giá cả cần rõ ràng, phải kết nối với dữ liệu cá nhân như căn cước công dân và hộ chiếu.

Hơn hết là thông tin phải dự báo được diễn biến thị trường. Thay vì loay hoay tìm cách giải quyết lợi ích của nhiều chủ thể trong một thị trường phức tạp, áp dụng chuyển đổi số trong giao dịch mua bán bất động sản, là xu hướng tất yếu cần được áp dụng chuyên nghiệp và dài hơi.