Báo cáo tổng kết của Bộ Xây dựng về thi hành Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 nhận định còn nhiều tồn tại và hạn chế về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… bất động không qua sàn như hiện nay.
Cụ thể, việc bỏ quy định giao dịch BĐS phải thông qua các sàn giao dịch (theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006) đã dẫn đến nhiều hệ lụy như: tạo cơ sở cho việc hình thành nên các dự án ma, các vụ việc lừa đảo khách hàng từ chính các chủ đầu tư không tuân thủ quy định pháp luật; tạo ra khó khăn, thậm chí không quản lý được thông tin về thị trường BĐS đúng với những gì đang diễn ra, trốn thuế,….
Từ những nhận định trên, trong phần Đề xuất chính sách về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS, Bộ Xây dựng đã đề xuất hướng sửa đổi, bổ sung Luật kinh doanh BĐS (2014) theo hướng quy định bắt buộc các giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS.
Theo chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, nếu là BĐS hình thành trong tương lai việc giao dịch qua sàn là hợp lý và cần thiết để bảo đảm chuẩn hóa, thống nhất trong việc giao dịch. Trên thế giới, những loại hình như vậy cần có những công ty trung gian để tổ chức chuyên nghiệp.
Đồng tình với ý kiến trên, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho rằng để phát triển thị trường BĐS minh bạch, vì lợi ích của khách hàng, các quy định pháp luật nên quy định sàn giao dịch trở thành hoạt động có điều kiện, các chủ đầu tư bán BĐS bắt buộc phải qua sàn.
“Sàn giao dịch BĐS cần được định vị là trung tâm của thị trường, là đối tượng trung gian, cân bằng mọi hoạt động của thị trường BĐS. Nếu không làm được điều này, thị trường sẽ luôn luôn hỗn loạn do các hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật, gây rủi ro cho nhà đầu tư, khách hàng trên thị trường BĐS”, TS. Đính phân tích.
Giao dịch BĐS bắt buộc qua sàn giao dịch kỳ vọng đảm bảo tính công khai, minh bạch thông tin dự án; ngăn ngừa "cò đất" gây lũng đoạn thị trường như thời gian vừa qua.
Phân tích thêm về những lợi điểm khi BĐS được giao dịch qua sàn, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng việc giao dịch BĐS bắt buộc và cần thiết phải thông qua một tổ chức chuyên nghiệp. Khi đó mọi thông tin sẽ được niêm yết, công khai và minh bạch, tính pháp lý sẽ được mang vào giao dịch và sẽ kiểm soát được tình trạng đầu cơ như hiện nay.
Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng cần phải xem lại nội dung quy định trên, khi cho rằng quy định giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS đã từng có trong Điều 59 Luật Kinh doanh BĐS 2006, thế nhưng đến Luật Kinh doanh BĐS 2014, quy định trên đã bãi bỏ.
Có nhiều lý do được nêu ra, như Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, quy định này là không phù hợp với các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng theo pháp luật về dân sự, về đầu tư, về thương mại, xâm phạm quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư. Hơn nữa, quy định trong dự thảo luật như vậy tạo cho các sàn "đắc lợi", "tay không bắt giặc" khi không bỏ vốn đầu tư nhưng lại được đặc quyền bán 80% sản phẩm của dự án và hưởng tối thiểu 2% phí dịch vụ bán hàng trên doanh số bán hàng.
Tiếp cận vấn đề ở một góc nhìn khác, bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Giám đốc Kinh doanh Phú Đông Group, cho biết trên thực tế, một số chủ đầu tư tự lập sàn và tự phân phối chính sản phẩm của mình để hợp thức hóa quy định này. Có nhiều trường hợp kiện tụng giữa chủ đầu tư, người mua và sàn phân phối do bán sản phẩm chưa đủ yếu tố về pháp lý. Như vậy việc giao dịch qua sàn không phải là vấn đề then chốt mà vấn đề ở pháp lý dự án. Đối với quy định giao dịch qua sàn cần khuyến khích, không nên bắt buộc và cần tạo cơ chế linh hoạt để chủ đầu tư và người mua nhà có thể lựa chọn hình thức mua bán sao cho phù hợp.
Theo các doanh nghiệp, cần có cơ chế linh động để khách hàng và chủ doanh nghiệp có thể lựa chọn hình thức mua bán, không bắt buộc phải giao dịch qua sàn bởi thực tế các doanh nghiệp đã đi trước luật khi kinh doanh theo ba hình thức, cụ thể: doanh nghiệp có thể tự lập sàn kinh doanh độc quyền, bán qua sàn hay áp dụng cùng lúc hai hình thức này để tung sản phẩm ra thị trường.
Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, áp dụng quy định này cần cẩn trọng, bởi nếu không hạn chế được tiêu cực, quy định này sẽ là bước “thụt lùi” của Luật.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP. HCM cho biết, việc bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn giao dịch trước đây đã được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2006. Tuy nhiên do không đồng bộ và phù hợp với hệ thống pháp luật và nhất là sinh ra đặc quyền đặc lợi cho các giao dịch, không đảm bảo quyền tự do kinh doanh của các chủ đầu tư nên Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đã bỏ quy định này.
"Khi giao dịch qua sàn BĐS cần tránh tạo thêm một nấc trung gian làm phát sinh chi phí và tác động tiêu cực đến quyền sở hữu tài sản hợp pháp của người dân. Đồng thời cần nghiên cứu quy định để hạn chế phát sinh tiêu cực và nội dung này cần quy định thống nhất trong Luật", Luật sư Hậu chia sẻ.
Mặt khác, nếu áp dụng cũng cần phải quy định chặt chẽ các loại hình BĐS phải qua sàn giao dịch, tránh gây chồng chéo với các Luật liên quan. Điều cần nhất vẫn là một cơ sở dữ liệu về nhà đất đồng bộ, hoàn chỉnh và cập nhật theo thời gian thực.
"Tôi cho rằng, nên thay thế các sàn môi giới BĐS bằng các Văn phòng môi giới BĐS chuyên nghiệp, hoạt động và chịu sự giám sát chặt chẽ theo quy định của pháp luật", KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội KTS Việt Nam, cho biết.
Đồng quan điểm, TS. Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, nếu quy định mọi giao dịch phải qua sàn thì có thể hình dung sàn giao dịch này giống như công ty chứng khoán, phải có những quy định chặt chẽ. Cụ thể: thứ nhất, về vốn phải đủ lớn; thứ hai, phải có trách nhiệm khi tuyển chọn các sản phẩm lên sàn để đảm bảo tính pháp lý của sản phẩm.
Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam, cần có ba công cụ cùng làm một lúc thì sẽ thực hiện được. Thứ nhất, là việc thực thi đăng ký sở hữu; thứ hai, các thanh toán phải thông qua ngân hàng; thứ ba, việc giao dịch phải thông qua sàn giao dịch. Như vậy nhiệm vụ của sàn giao dịch mới phát huy được mục tiêu để cơ quan quản lý nhà nước quản lý được cơ sở dược liệu đất đai và quản lý được tính trung thực của giá cả.
Tags:
(VNF) - Lãnh đạo TPHCM cho biết thành phố sẽ hạn chế phát triển thêm chung cư cao tầng tại khu vực trung tâm và các nơi có mật độ dân cư cao. Thay vào đó, nhiều khu đất trống, đất công và dự án chậm triển khai sẽ được ưu tiên chuyển đổi thành công viên, mảng xanh và không gian sinh hoạt cộng đồng.
(VNF) - Trong bối cảnh nhiều tổ hợp nghỉ dưỡng ven biển phát triển theo mô hình quy mô lớn, bài toán cân bằng giữa khai thác thương mại và chất lượng trải nghiệm đang được đặt ra. Tại Vũng Tàu, dự án Sunshine Bay Retreat được giới thiệu theo hướng ưu tiên không gian sống riêng tư và lưu trú dài hạn, thay vì chỉ tập trung vào khai thác du lịch ngắn ngày.
(VNF) - Ngày 11/5/2026, Tập đoàn Vingroup đã động thổ dự án Khu đô thị mới, du lịch nghỉ dưỡng và dịch vụ thể thao phía Tây Bắc phường Điện Biên Phủ, đồng thời ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác phát triển dự án năng lượng tái tạo với UBND tỉnh Điện Biên.
(VNF) - Dự án Khu nhà ở xã hội tại xã Phụng Công do Công ty cổ phần Mass Housing làm chủ đầu tư có tổng mức vốn đầu tư dự kiến khoảng 4.156,94 tỷ đồng.
(VNF) - Chủ dự án Khu dân cư Zen Garden Village là CTCP Thương mại kỹ thuật và đầu tư Tín Việt đang gặp khó khăn về tài chính, thực hiện các thủ tục sau đầu tư còn chậm. Đáng chú ý, dự án vào diện thanh tra của Thanh tra tỉnh Đồng Tháp.
(VNF) - Theo đề xuất của Hà Nội, dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng sẽ chưa triển khai đầu tư tuyến metro ngầm 45km.
(VNF) - Theo các chuyên gia, phân khúc nhà thấp tầng trong quý II/2026 sẽ không còn những đợt tăng giá nhanh như giai đoạn trước, nhưng cũng chưa xuất hiện áp lực giảm giá đủ lớn để tạo ra làn sóng mua mới. Điều này khiến thị trường rơi vào trạng thái giằng co giữa bên bán và bên mua.
(VNF) - Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa ban hành quy định 6 trường hợp người dân phải được cấp mới sổ đỏ khi đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất.
(VNF) - TP. HCM đang đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc pháp lý để cấp sổ hồng cho hàng nghìn căn hộ, nền đất tại nhiều dự án nhà ở, trong đó có City Gate Towers, Him Lam, Nam Long.
(VNF) - Hiện tiến độ thực hiện dự án Hồng Ngự Plaza của Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Xuất nhập khẩu Hoàng Gia đã chậm 39 tháng so với giấy chứng nhận đầu tư điều chỉnh lần 3 vào năm 2020.
(VNF) - TP. HCM dự kiến thu từ đất 100.000 tỷ đồng từ các siêu dự án đã có giá đất, đấu giá đất Thủ Thiêm và gỡ vướng cho hơn 100 dự án.
(VNF) - Giai đoạn từ nay đến năm 2030, Hà Nội dự kiến thu hồi hơn 50.000ha đất để triển khai 5.822 dự án phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
(VNF) - Dù nguồn cung mới được tung ra thị trường, lượng giao dịch trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong quý I/2026 vẫn giảm mạnh, thanh khoản co hẹp và niềm tin nhà đầu tư chưa thực sự quay trở lại. Trong bối cảnh đó, triển vọng khởi sắc của phân khúc này trong quý II được đánh giá vẫn khá hạn chế.
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng vừa ra Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất của nhà Đại Lộc tại KĐT Bắc Sông Cấm.
(VNF) - Dự án Khu đô thị đường Nguyễn Chí Thanh được định hướng phát triển thành khu đô thị hiện đại, có diện tích khoảng 33ha, vốn đầu tư hơn 1.651 tỷ đồng .
(VNF) - Sau chưa đầy hai năm kể từ khi được chấp thuận đầu tư dự án đầu tiên, Công ty TNHH VSIP Hà Tĩnh doanh nghiệp này muốn phát triển một khu công nghiệp quy mô khoảng 370ha tại xã Thạch Xuân.
(VNF) - Nhiều dự án khu đô thị ven sông quy mô lớn sẽ được Đà Nẵng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong giai đoạn 2026 – 2027.
(VNF) - Thanh tra tỉnh Lâm Đồng đang rà soát pháp lý hai dự án Tân Thiện và Phước Hội sau khi phát hiện lệch thông tin về nhà đầu tư giữa các nguồn dữ liệu, nhằm làm rõ quá trình triển khai dự án.
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng ban hành thông báo chấp thuận cho 3 tổ chức thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.
(VNF) - Trước thông tin về việc chuyển nhượng sân golf Hilltop Valley Hòa Bình với mức giá bán lên tới 2.500 tỷ đồng đang lan truyền trên các trang rao bán BĐS, Tập đoàn Geleximco đã khẳng định, đó là thông tin thất thiệt, không có chuyện tập đoàn rao bán Sân golf Hilltop Valley Hòa Bình,
(VNF) - Trong phân khúc bất động sản cao cấp, thiết kế ngày càng trở thành yếu tố định hình giá trị dự án. Tại The Magnolia Private Residences do MIK Group phát triển, kiến trúc, nội thất và quy trình thi công được xây dựng theo cùng một triết lý nhằm tạo nên không gian sống đề cao sự tinh tế, riêng tư và trải nghiệm bền vững cho cư dân.
(VNF) - TP. HCM còn 421 dự án, khu đất cơ bản tháo gỡ hoặc đang thực hiện tháo gỡ theo chỉ đạo trên tổng số 838 dự án có vướng mắc cần giải quyết.
(VNF) - Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đề nghị bổ sung phương pháp xác định dân số nhà chung cư để có nhiều hơn căn hộ loại vừa và nhỏ.
(VNF) - Nguồn cung nhà thấp tầng tại phía tây Hà Nội đang thu hẹp nhanh trong khi mặt bằng giá không ngừng tăng cao theo đà phát triển hạ tầng. Trong bối cảnh đó, nhiều dự án đại đô thị đã hình thành cư dân và có chính sách tài chính kéo dài đang trở thành tâm điểm hút dòng tiền trên thị trường.
(VNF) - Trong quý I/2026, phân khúc căn hộ chung cư Hà Nội ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch, giảm 60% so với quý trước và giảm 26% so với cùng kỳ năm trước.
(VNF) - Lãnh đạo TPHCM cho biết thành phố sẽ hạn chế phát triển thêm chung cư cao tầng tại khu vực trung tâm và các nơi có mật độ dân cư cao. Thay vào đó, nhiều khu đất trống, đất công và dự án chậm triển khai sẽ được ưu tiên chuyển đổi thành công viên, mảng xanh và không gian sinh hoạt cộng đồng.
(VNF) - Có tổng chiều dài hơn 76km và tổng mức đầu tư trên 75.300 tỷ đồng, dự án đường Vành Đai 3 đi qua TP.HCM và các tỉnh Đồng Nai, Tây Ninh, Bình Dương (cũ). Theo kế hoạch, công trình dự kiến về đích vào giữa năm 2026, nhưng những khí khăn từ thực tế buộc đơn vị quản lý phải điều chỉnh thời hạn hoàn thành.
