Báo cáo tổng kết của Bộ Xây dựng về thi hành Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 nhận định còn nhiều tồn tại và hạn chế về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… bất động không qua sàn như hiện nay.
Cụ thể, việc bỏ quy định giao dịch BĐS phải thông qua các sàn giao dịch (theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006) đã dẫn đến nhiều hệ lụy như: tạo cơ sở cho việc hình thành nên các dự án ma, các vụ việc lừa đảo khách hàng từ chính các chủ đầu tư không tuân thủ quy định pháp luật; tạo ra khó khăn, thậm chí không quản lý được thông tin về thị trường BĐS đúng với những gì đang diễn ra, trốn thuế,….
Từ những nhận định trên, trong phần Đề xuất chính sách về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS, Bộ Xây dựng đã đề xuất hướng sửa đổi, bổ sung Luật kinh doanh BĐS (2014) theo hướng quy định bắt buộc các giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS.
Theo chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, nếu là BĐS hình thành trong tương lai việc giao dịch qua sàn là hợp lý và cần thiết để bảo đảm chuẩn hóa, thống nhất trong việc giao dịch. Trên thế giới, những loại hình như vậy cần có những công ty trung gian để tổ chức chuyên nghiệp.
Đồng tình với ý kiến trên, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho rằng để phát triển thị trường BĐS minh bạch, vì lợi ích của khách hàng, các quy định pháp luật nên quy định sàn giao dịch trở thành hoạt động có điều kiện, các chủ đầu tư bán BĐS bắt buộc phải qua sàn.
“Sàn giao dịch BĐS cần được định vị là trung tâm của thị trường, là đối tượng trung gian, cân bằng mọi hoạt động của thị trường BĐS. Nếu không làm được điều này, thị trường sẽ luôn luôn hỗn loạn do các hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật, gây rủi ro cho nhà đầu tư, khách hàng trên thị trường BĐS”, TS. Đính phân tích.
Giao dịch BĐS bắt buộc qua sàn giao dịch kỳ vọng đảm bảo tính công khai, minh bạch thông tin dự án; ngăn ngừa "cò đất" gây lũng đoạn thị trường như thời gian vừa qua.
Phân tích thêm về những lợi điểm khi BĐS được giao dịch qua sàn, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng việc giao dịch BĐS bắt buộc và cần thiết phải thông qua một tổ chức chuyên nghiệp. Khi đó mọi thông tin sẽ được niêm yết, công khai và minh bạch, tính pháp lý sẽ được mang vào giao dịch và sẽ kiểm soát được tình trạng đầu cơ như hiện nay.
Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng cần phải xem lại nội dung quy định trên, khi cho rằng quy định giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS đã từng có trong Điều 59 Luật Kinh doanh BĐS 2006, thế nhưng đến Luật Kinh doanh BĐS 2014, quy định trên đã bãi bỏ.
Có nhiều lý do được nêu ra, như Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, quy định này là không phù hợp với các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng theo pháp luật về dân sự, về đầu tư, về thương mại, xâm phạm quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư. Hơn nữa, quy định trong dự thảo luật như vậy tạo cho các sàn "đắc lợi", "tay không bắt giặc" khi không bỏ vốn đầu tư nhưng lại được đặc quyền bán 80% sản phẩm của dự án và hưởng tối thiểu 2% phí dịch vụ bán hàng trên doanh số bán hàng.
Tiếp cận vấn đề ở một góc nhìn khác, bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Giám đốc Kinh doanh Phú Đông Group, cho biết trên thực tế, một số chủ đầu tư tự lập sàn và tự phân phối chính sản phẩm của mình để hợp thức hóa quy định này. Có nhiều trường hợp kiện tụng giữa chủ đầu tư, người mua và sàn phân phối do bán sản phẩm chưa đủ yếu tố về pháp lý. Như vậy việc giao dịch qua sàn không phải là vấn đề then chốt mà vấn đề ở pháp lý dự án. Đối với quy định giao dịch qua sàn cần khuyến khích, không nên bắt buộc và cần tạo cơ chế linh hoạt để chủ đầu tư và người mua nhà có thể lựa chọn hình thức mua bán sao cho phù hợp.
Theo các doanh nghiệp, cần có cơ chế linh động để khách hàng và chủ doanh nghiệp có thể lựa chọn hình thức mua bán, không bắt buộc phải giao dịch qua sàn bởi thực tế các doanh nghiệp đã đi trước luật khi kinh doanh theo ba hình thức, cụ thể: doanh nghiệp có thể tự lập sàn kinh doanh độc quyền, bán qua sàn hay áp dụng cùng lúc hai hình thức này để tung sản phẩm ra thị trường.
Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, áp dụng quy định này cần cẩn trọng, bởi nếu không hạn chế được tiêu cực, quy định này sẽ là bước “thụt lùi” của Luật.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP. HCM cho biết, việc bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn giao dịch trước đây đã được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2006. Tuy nhiên do không đồng bộ và phù hợp với hệ thống pháp luật và nhất là sinh ra đặc quyền đặc lợi cho các giao dịch, không đảm bảo quyền tự do kinh doanh của các chủ đầu tư nên Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đã bỏ quy định này.
"Khi giao dịch qua sàn BĐS cần tránh tạo thêm một nấc trung gian làm phát sinh chi phí và tác động tiêu cực đến quyền sở hữu tài sản hợp pháp của người dân. Đồng thời cần nghiên cứu quy định để hạn chế phát sinh tiêu cực và nội dung này cần quy định thống nhất trong Luật", Luật sư Hậu chia sẻ.
Mặt khác, nếu áp dụng cũng cần phải quy định chặt chẽ các loại hình BĐS phải qua sàn giao dịch, tránh gây chồng chéo với các Luật liên quan. Điều cần nhất vẫn là một cơ sở dữ liệu về nhà đất đồng bộ, hoàn chỉnh và cập nhật theo thời gian thực.
"Tôi cho rằng, nên thay thế các sàn môi giới BĐS bằng các Văn phòng môi giới BĐS chuyên nghiệp, hoạt động và chịu sự giám sát chặt chẽ theo quy định của pháp luật", KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội KTS Việt Nam, cho biết.
Đồng quan điểm, TS. Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, nếu quy định mọi giao dịch phải qua sàn thì có thể hình dung sàn giao dịch này giống như công ty chứng khoán, phải có những quy định chặt chẽ. Cụ thể: thứ nhất, về vốn phải đủ lớn; thứ hai, phải có trách nhiệm khi tuyển chọn các sản phẩm lên sàn để đảm bảo tính pháp lý của sản phẩm.
Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam, cần có ba công cụ cùng làm một lúc thì sẽ thực hiện được. Thứ nhất, là việc thực thi đăng ký sở hữu; thứ hai, các thanh toán phải thông qua ngân hàng; thứ ba, việc giao dịch phải thông qua sàn giao dịch. Như vậy nhiệm vụ của sàn giao dịch mới phát huy được mục tiêu để cơ quan quản lý nhà nước quản lý được cơ sở dược liệu đất đai và quản lý được tính trung thực của giá cả.
Tags:
(VNF) - Theo ThS Nguyễn Anh Dương, đầu cơ là một phần của thị trường bất động sản, góp phần tạo lập cân bằng cung – cầu. Tuy vậy, hoạt động này cần được điều tiết một cách hợp lý để thị trường vận hành ổn định và phát triển bền vững.
(VNF) - Thị trường bất động sản TP. Đà Nẵng ghi nhận phân khúc căn hộ tiếp tục khởi sắc về nguồn cung, thanh khoản cải thiện rõ rệt. Trong khi đó, phân khúc shophouse nghỉ dưỡng vẫn "ngủ đông".
(VNF) - UBND TP.HCM,trình HĐND danh mục 63 khu đất được đề xuất triển khai dự án thí điểm nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, thay vì phải thu hồi đất như cơ chế cũ
(VNF) - Thị trường bất động sản đang tồn tại những dấu hiệu bất ổn như giá nhà vượt xa thu nhập, thanh khoản suy giảm và tồn kho lan rộng. Giới chuyên môn cảnh báo tình trạng đầu cơ, lệ thuộc tín dụng và ngân sách phụ thuộc vào nguồn thu đất đai đang gây sức ép lên ổn định vĩ mô. Bối cảnh đó đặt ra yêu cầu về biện pháp để đưa thị trường trở lại quỹ đạo bền vững.
(VNF) - Novaland chuẩn bị công bố cột mốc quan trọng tại dự án Aqua City, Long Thành Riverside mở bán NƠXH iD Town, tạm tính 23 triệu/m2... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 15/11.
(VNF) - Công ty Đầu tư và phát triển Hải Dương - Hải Phòng làm nhà đầu tư dự án khu dân cư mới xã Đồng Cẩm, vốn gần 1.140 tỷ đồng.
(VNF) - Xuyên suốt hơn 3 thập kỷ, Tập đoàn Nam Long vẫn kiên định theo đuổi sứ mệnh cốt lõi: “Kiến tạo môi trường sống, sản phẩm giá trị vì cộng đồng". Đội ngũ Nam Long không ngừng đổi mới, kiến tạo di sản sống bền vững, nơi con người, cộng đồng và thiên nhiên cùng phát triển hài hòa, vì một Việt Nam vững bền.
(VNF) - Đà Nẵng đang xây dựng dự thảo bảng giá đất mới, với mức tăng cao nhất lên tới hơn 80%. Các chuyên gia nhận định, việc điều chỉnh giá đất là cần thiết để tiệm cận giá thực tế, nhưng nếu thiếu lộ trình và chính sách hỗ trợ, doanh nghiệp và người dân có thể gặp khó khăn trong thích ứng, gây áp lực tài chính và ảnh hưởng đến tiến độ các dự án.
(VNF) - Dù đã trả tiền thuê đất đầy đủ từ nhiều năm, trong đó có doanh nghiệp thanh toán từ 2019, nhưng 18 doanh nghiệp tại KCN An Dương vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nguyên nhân do đâu?
(VNF) - Hội tụ trọn vẹn cả ba giá trị nghỉ dưỡng, an cư và đầu tư, Meypearl Harmony Phú Quốc mang đến sự lựa chọn lý tưởng cho những ai đang tìm kiếm sự cân bằng giữa tận hưởng cuộc sống và đầu tư sinh lời.
(VNF) - Trong đợt mở bán đầu tiên, chủ đầu tư Công ty cổ phần Long Thành Riverside sẽ nhận hồ sơ đăng ký mua 314 căn hộ với giá tạm tính khoảng 23 triệu đồng/m2.
(VNF) - Hải Phòng công bố dự thảo bảng giá đất mới, cao nhất 160 triệu đồng/m2, Vingroup đầu tư khu bến cảng – logistics 4.300 ha tại Hải Phòng, TP. HCM thu hơn 69.000 tỷ đồng từ đất... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 14/11.
(VNF) - TP. HCM, trong 10 tháng năm 2025, thu từ đất hơn 69.600 tỷ đồng, nâng tổng thu từ lĩnh vực tài nguyên và môi trường lên 75.195 tỷ đồng, tăng 353% so với cùng kỳ.
(VNF) - Không chỉ sở hữu điểm đến du lịch vang danh toàn cầu, Khánh Hòa những năm gần đây liên tục được định vị là nơi an cư lý tưởng nhờ lợi thế tổng hòa hoàn hảo giữa điều kiện tự nhiên, con người, khí hậu và tầm nhìn phát triển.
(VNF) -Dự án khu nhà ở xã hội tại xã Lạc Đạo, tỉnh Hưng Yên có quy mô 4,12ha, tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 950 tỷ đồng.
(VNF) - Một khu đất từng được kỳ vọng trở thành trung tâm thương mại – dịch vụ hiện đại của Nghệ An, sau hơn 15 năm vẫn chỉ là bãi xe, quán tạm và những mảng tường loang lổ giữa trung tâm thành Vinh.
(VNF) - Giá nhà tăng nóng đang tiềm ẩn rủi ro bong bóng cho thị trường bất động sản. Việc khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp để thị trường tự điều tiết và tránh lệch pha cung - cầu có ý nghĩa quan trọng để ngăn ngửa rủi ro này.
(VNF) - Dự án Nhà ở xã hội Đức Thượng có quy mô 20 tầng, được xây dựng trên lô đất 2,6ha tại xã Hoài Đức, Hà Nội.
(VNF) - Bảng giá đất của Hải Phòng dự kiến áp dụng từ 1/1/2026. Trong đó, giá cao nhất lên đến 160 triệu đồng/m2, trong khi trước đây cao nhất ở mức 85 triệu đồng/m2
(VNF) - Gần 30.000 căn nhà ở xã hội dự kiến hoàn thành trong 2025, dự án One Central HCM được gia hạn tiến độ thêm 4 năm, Tây Ninh triển khai dự án khu phức hợp Dragon Eden 147ha... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 13/11.
(VNF) - UBND TP. HCM vừa có công văn đồng ý gia hạn tiến độ thực hiện dự án One Central HCM, đối diện chợ Bến Thành thêm 48 tháng.
(VNF) - Tỉnh Quảng Ninh đang gấp rút hoàn thiện thủ tục để dự án khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh - siêu dự án có tổng vốn đầu tư gần 18 tỷ USD của Vingroup có thể chính thức khởi công vào ngày 19/12 tới.
(VNF) - Tình trạng nguồn cung tăng mạnh, giá nhà chạm trần đã tạo ra "cuộc chiến ngầm" giữa các chủ đầu tư trên thị trường bất động sản Hà Nội.
(VNF) - Đà Nẵng đã quy hoạch và bố trí quỹ đất để hình thành một số khu vực phục vụ phát triển Trung tâm tài chính quốc tế, đảm bảo yêu cầu về vị trí trung tâm, thuận lợi kết nối sân bay quốc tế Đà Nẵng.
(VNF) - Hàng nghìn doanh nghiệp mới xuất hiện, hàng nghìn khác biến mất - thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc sâu nhất một thập kỷ, nơi sức mạnh vốn và pháp lý quyết định ai trụ, ai rời.
(VNF) - Theo ThS Nguyễn Anh Dương, đầu cơ là một phần của thị trường bất động sản, góp phần tạo lập cân bằng cung – cầu. Tuy vậy, hoạt động này cần được điều tiết một cách hợp lý để thị trường vận hành ổn định và phát triển bền vững.
(VNF) - Dự án Nhà ở xã hội Đức Thượng có quy mô 20 tầng, được xây dựng trên lô đất 2,6ha tại xã Hoài Đức, Hà Nội.
