Sau giai đoạn tăng tốc mạnh mẽ, thị trường căn hộ Hà Nội bước vào một chu kỳ mới với thách thức rõ rệt: giá đã chạm trần trong khi nguồn cung đang trên đà bùng nổ. Theo dự báo của CBRE, giai đoạn 2024 - 2027, Hà Nội mỗi năm sẽ đón trung bình khoảng 30.000 căn hộ mới - mức cao nhất trong lịch sử. Savills dự báo riêng giai đoạn 2026 - 2027 sẽ có khoảng 46.600 căn từ hơn 40 dự án ra mắt.
Trong bối cảnh “hàng ra ồ ạt”, các chủ đầu tư phải đối mặt bài toán hóc búa: giữ giá để bảo vệ thương hiệu hay hạ giá, tăng chiết khấu để giữ thanh khoản. Cuộc đua năm 2026 vì thế không chỉ là cạnh tranh sản phẩm mà còn là chiến lược sinh tồn khốc liệt.
Giới chuyên gia cho rằng tình trạng nguồn cung dồi dào tới đây sẽ khiến mặt bằng giá bắt đầu “hạ nhiệt kỹ thuật” - tức không giảm sâu, nhưng tăng chậm và phân hóa mạnh theo khu vực, chất lượng và uy tín chủ đầu tư.
Dù vậy, việc mặt bằng giá duy trì ở mức cao sẽ khiến sức mua thực suy giảm, đặc biệt ở nhóm khách hàng trẻ hoặc thu nhập trung bình. Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, phân tích: “Giá tăng nhanh tạo ra rào cản lớn cho người mua ở thực. Thanh khoản vẫn tốt, nhưng phần nhiều đến từ nhóm đầu tư ngắn hạn hoặc phân khúc cao cấp”.
Cuộc giằng co lợi ích giữa giữ giá và giữ khách trở nên căng thẳng. Chủ đầu tư không thể giảm giá công khai vì sợ ảnh hưởng thương hiệu và lợi nhuận kế hoạch, nhưng cũng không thể tăng thêm khi thị trường đã bão hòa. Giải pháp có thể tính đến là “giảm ngầm” bằng cách tăng chiết khấu, quà tặng, hỗ trợ lãi suất, đặc biệt chiết khấu sâu cho đại lý phân phối để đẩy hàng ra thị trường.
Thực tế, “cuộc chiến giữ khách” đã đang diễn ra âm thầm, qua các mức chiết khấu hậu trường. Một số dự án đã chiết khấu đến 10% - 15% cho đại lý lớn, kết hợp chính sách thưởng đậm để kích cầu. Đây là chiến lược phổ biến để đẩy hàng trong bối cảnh dư cung.
Các chuyên gia nhận định 2026 sẽ là năm bản lề, phân hóa rõ rệt giữa doanh nghiệp có nền tảng thực và nhóm làm theo sóng giá. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, nhấn mạnh: “Những dự án vị trí tốt, hạ tầng hoàn thiện, vận hành bài bản vẫn giữ giá; còn các dự án xa trung tâm, chất lượng trung bình sẽ phải điều chỉnh để thu hút người mua”.
Với người mua, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, nhận xét: “Nhà đầu tư không còn chọn theo quảng cáo, mà theo giá trị thực: khả năng kết nối, chất lượng quản lý, mật độ dân cư và tiềm năng khai thác cho thuê”.
Người mua ở thực cũng thay đổi cách chọn lựa. Thay vì cố mua căn hộ trung tâm giá cao, nhiều gia đình chấp nhận di chuyển xa hơn đến Hoài Đức, Đông Anh, Long Biên, Gia Lâm miễn sao dự án đảm bảo chất lượng và tiến độ thanh toán linh hoạt.
Tổng thể, thị trường vẫn có cầu thật lớn, nhưng độ nhạy với giá ngày càng cao. Đây là thời điểm mà chiến lược “bán hàng thông minh” sẽ quyết định thành bại của doanh nghiệp.
Cả Savills và CBRE đều khẳng định, năm 2026 sẽ không có kịch bản giảm giá đại trà, mà là điều chỉnh cấu trúc cạnh tranh. Các chủ đầu tư phải thay đổi tư duy từ “bán giá” sang “bán trải nghiệm thực” - giữ giá nhưng chứng minh sản phẩm đáng giá.
Bà Hoài An nhận định: “Người mua ngày càng quan tâm đến quản lý vận hành, tiện ích, mật độ căn hộ, chất lượng xây dựng hơn là quảng cáo hay chiết khấu ngắn hạn”.
Bà Đỗ Thu Hằng cho rằng giải pháp then chốt dài hạn là quản lý chi phí đất và hỗ trợ phát triển phân khúc vừa túi tiền. “Nếu chi phí sử dụng đất được tính toán minh bạch và hài hòa, giá nhà có thể về mức phù hợp hơn. Đồng thời, nhà nước cần có cơ chế ưu đãi thuế, tín dụng và đất đai để khuyến khích phát triển dòng sản phẩm này”.
Với doanh nghiệp, “cuộc chiến giữ khách” không dừng ở chính sách giá mà lan sang dịch vụ hậu mãi, tiến độ thi công và cam kết vận hành. Ai chứng minh được năng lực thực, giữ được niềm tin người mua, người đó sẽ trụ lại sau chu kỳ sàng lọc 2026.
Thị trường Hà Nội đang ở ngưỡng “nhiều hàng - ít người mua”, nơi mỗi quyết định của chủ đầu tư là bài toán cân não: giữ giá thì khó bán, giảm giá thì "mất mặt". Trong cuộc đua này, doanh nghiệp biết “giảm đúng chỗ” - không giảm thương hiệu mà giảm chi phí gián tiếp, chiết khấu linh hoạt, giữ chân khách bằng chất lượng thật sẽ chiến thắng.
2026 không chỉ là năm bản lề, mà còn là phép thử cho tư duy kinh doanh toàn thị trường: giữa cơn dư cung, ai dám thay đổi, người đó sống.
Tags:
(VNF) - Thanh tra Chứng khoán Nhà nước ban hành các quyết định về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán đối với Công ty cổ phần Phát triển Đất Việt; Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản Thuận Phát và Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Unity.
(VNF) - Mức giá bán cho khu nhà ở xã hội CT1 và CT2 phường Hiến Nam, tỉnh Hưng Yên có giá bán 20,9 triệu đồng/m2. Giá bán này thậm chí còn cao hơn giá bán nhà ở xã hội CT3 Kim Chung, Đông Anh, Hà Nội.
(VNF) - Bất thường dự án hàng trăm căn biệt thự không được cấp sổ đỏ ở Bắc Ninh, khởi động dự án nhà ở cho lực lượng Công an, Coteccons tham gia thi công sân bay Gia Bình... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 8/12.
(VNF) - Sáng 7/12, nhiều khách du lịch đang lưu trú tại các biệt thự khu vực biển Chí Linh, phường Phước Thắng (TP. Vũng Tàu cũ), TP. HCM phản ảnh, nếu không có biện pháp ngăn chặn kịp thời thì hàng loạt căn biệt thự sẽ bị sóng biển cuốn trôi do xói lở ngày càng nghiêm trọng.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có phản hồi trước kiến nghị của một giáo viên đã nghỉ hưu về việc không được tiếp nhận hồ sơ mua nhà ở xã hội tại tỉnh Đồng Tháp.
(VNF) - Gần đây, nhiều làng quê ở Ninh Bình bỗng sôi động khi các phiên đấu giá đất mới vẫn "nóng hơn chảo lửa" dù thực tế hàng loạt khu đất trúng đấu giá trước đó đang rơi vào cảnh bỏ hoang.
(VNF) - Trong kiến nghị gửi Bộ Xây dựng, cử tri TP.HCM bày tỏ quan ngại khoảng cách về giá nhà chung cư, nhà ở thương mại và giá nhà ở xã hội vẫn ở mức cao, mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách phát triển nhà ở. Điều đó cho thấy chính sách và thực tế vẫn còn có độ vênh.
(VNF) - Nam Long mở bán Izumi Canaria; Ecopark ra mắt Central Island, Hải Phòng mở bán 519 căn nhà ở xã hội, giá gần 19,7 triệu đồng/m2; Thủ tướng yêu cầu lập Trung tâm giao dịch bất động sản do nhà nước quản lý; Gia Lai mời đầu tư loạt cụm công nghiệp quy mô gần 3.200 tỷ đồng... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 7/12.
(VNF) - Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương trình thành lập 'Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất' do Nhà nước quản lý, hoàn thành trước 15/ 12.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, Nam Long ADC – thành viên của Tập đoàn Nam Long – giới thiệu dòng sản phẩm EHome với mức giá chỉ từ 1,7 tỷ đồng tại Expo Nam Long Journey 2025.
(VNF) - Mức giá bán nhà ở xã hội Hòa Phú, phường Bình Dương tạm tính thấp nhất từ 16,5 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội liền kề và gần 26,4 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội chung cư.
(VNF) - Sự thay đổi nhân sự lãnh đạo của Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng diễn ra trong thời điểm Vạn Phát Hưng ghi nhận quý thứ 4 liên tiếp thua lỗ.
(VNF) - UBND nhiều xã, phường trên địa bàn tỉnh Gia Lai đang đồng loạt phát đi thông báo mời gọi các nhà đầu tư quan tâm, đăng ký thực hiện các dự án cụm công nghiệp trên địa bàn, với tổng vốn đầu tư gần 3.200 tỷ đồng.
(VNF) - Hải Phòng phê duyệt khu nhà ở 3.000 dân, Hà Tĩnh sắp có sân golf 36 hố... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 6/11.
(VNF) - Chỉ 60 phút từ Hà Nội, Hồ Núi Cốc hiện ra như một tuyên ngôn thầm lặng, kiêu hãnh của Việt Nam: nơi thiên nhiên nguyên bản chưa từng bị sao chép cùng phương pháp tái tạo sức khoẻ đạt chuẩn thế giới.
(VNF) - Đà Nẵng đã thống nhất phương án chuyển đổi công năng dự án nhà hàng và bến du thuyền phía Nam cảng sông Hàn sang mục đích phục vụ công cộng.
(VNF) - Hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại Đà Nẵng như An Trung 2, Đại Địa Bảo, Ecohome Hòa Hiệp… đang được đẩy nhanh tiến độ, cung cấp hàng nghìn căn hộ cho thị trường, đáp ứng nhu cầu an cư của người thu nhập thấp.
(VNF) - Với tổng vốn gần 1.800 tỷ đồng trên quỹ đất khoảng 180ha, dự án sân golf 36 lỗ vừa được Hà Tĩnh chấp thuận được xem là lớn nhất từng xuất hiện tại địa phương.
(VNF) - UBND TP Hải Phòng giao khu đất trước đây là Nhà mát Sứ Hải Dương để thực hiện dự án khu nhà ở 8,11ha, quy mô hơn 2.800 tỷ đồng, gồm liền kề, chung cư cao tầng và nhà ở xã hội.
(VNF) - Trong bối cảnh kinh tế biến động, giới đầu tư đang ưu tiên những tài sản giữ giá và tạo dòng tiền, thay vì các kênh đầu cơ ngắn hạn. Nhà phố thương mại hiện diện như dòng sản phẩm tích sản chiến lược, vừa đảm bảo nguồn thu khai thác ổn định, vừa tăng giá theo sự phát triển của hạ tầng và dân cư.
(VNF) - Nguồn cung tăng lên nhưng giá nhà tại các đô thị lớn vẫn liên tục leo thang, cao gấp 20-30 lần thu nhập người dân. Sự mất cân đối kéo dài không chỉ làm méo mó thị trường mà còn đẩy nhu cầu ở thực xa tầm với, gia tăng nguy cơ bong bóng và gây sức ép lên tăng trưởng kinh tế trong những năm tới.
(VNF) - Dự án Khu đô thị phức hợp sinh thái Phú Thọ tại khu vực hồ Sáu Vó khi hoàn thành sẽ cung cấp khoảng 12.600 căn nhà liền kề, hơn 11.300 căn biệt thự và gần 14.400 căn chung cư.
(VNF) - Hà Nội chấm dứt vai trò của Posco E&C tại khu đô thị Ngọc Liệp - Đồng Trúc, thêm một chung cư ở Hà Nội dừng nhận xe điện vì lo ngại cháy nổ, Hưng Yên công bố giá bán và thuê mua nhà ở xã hội tại 2 tòa CT1, CT2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 5/11.
(VNF) - Thị trường bán lẻ Hà Nội đang hồi phục mạnh mẽ, kèm theo đó là nhu cầu nâng tầm không gian, dịch vụ. Những dự án có vị trí tốt, thiết kế hiện đại và lượng khách hàng hiện hữu trở thành tâm điểm chú ý, đặc biệt tại các khu vực đang phát triển mạnh ở phía Tây thủ đô.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào tháng cuối năm với nguồn cung dồi dào trên cả ba miền. Giới chuyên môn đánh giá đây là thời điểm thuận lợi để xuống tiền, nhưng đi kèm đó là những rủi ro khi giá đã tăng mạnh, lãi suất có xu hướng nhích lên.
(VNF) - Thanh tra Chứng khoán Nhà nước ban hành các quyết định về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán đối với Công ty cổ phần Phát triển Đất Việt; Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản Thuận Phát và Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Unity.
(VNF) - Đà Nẵng đã sử dụng một phần khối nhà 8 tầng thuộc Công viên phần mềm số 2 làm trụ sở tạm của Trung tâm tài chính quốc tế và các cơ quan, tổ chức liên quan.
