Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ tái cấu trúc sâu rộng nhất trong nhiều năm trở lại đây.
Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận chỉ trong 9 tháng năm 2025, có 4.090 doanh nghiệp bất động sản mới thành lập, tăng 18,7% so với cùng kỳ 2024; tổng vốn đăng ký đạt 334 nghìn tỷ đồng, tăng hơn 60%. Tuy nhiên, cũng có hơn 3.700 doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động và 1.260 doanh nghiệp giải thể.
Những con số trái chiều ấy, theo VARS, phản ánh rõ nét quá trình tái cấu trúc toàn diện của thị trường, khi doanh nghiệp yếu kém buộc phải rời khỏi cuộc chơi, nhường chỗ cho nhóm có năng lực thật sự.
TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, nhận định: “Doanh nghiệp nào có năng lực pháp lý, tài chính và chiến lược phát triển dài hạn sẽ trụ vững. Ngược lại, nhóm thiếu minh bạch, lệ thuộc vào vốn ngắn hạn sẽ buộc phải rút lui. Đây là cú hích cần thiết để thị trường vận hành lành mạnh hơn”.
Theo VARS, sự phân hóa này là hệ quả tất yếu của giai đoạn hậu khủng hoảng 2022 - 2023. Nếu như chu kỳ sàng lọc đầu tiên diễn ra khi thị trường “rơi vào đáy”, bị siết tín dụng và khủng hoảng trái phiếu, thì nay trong bối cảnh tín dụng được nới lỏng, luật chơi thay đổi và thị trường đang hồi phục, chu kỳ sàng lọc lần hai lại bắt đầu - khắc nghiệt hơn, nhưng mang tính ổn định và dài hạn hơn.
Theo VARS, có ba nguyên nhân chính dẫn đến làn sóng tái cấu trúc mạnh mẽ hiện nay: áp lực vốn, pháp lý chồng chéo và thay đổi trong khung thể chế mới.
Trước hết là áp lực vốn - yếu tố đã “gạn lọc” rõ ràng giữa doanh nghiệp mạnh và yếu. Dù lãi suất cho vay bất động sản hiện đã giảm về mức thấp nhất trong 4 năm, dòng tín dụng thực tế lại tập trung vào nhóm doanh nghiệp có năng lực tài chính, uy tín và dự án pháp lý hoàn chỉnh. Ngược lại, các doanh nghiệp nhỏ - vốn phụ thuộc vào vốn ngắn hạn hoặc huy động cá nhân, gần như không thể tiếp cận nguồn vốn mới.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam, cho biết: “Chi phí đất chiếm khoảng 30% trong cơ cấu đầu vào, thậm chí có nơi tăng tới 30% chỉ trong nửa năm. Với doanh nghiệp yếu vốn, chỉ cần chậm phê duyệt vài tháng là đã mất thanh khoản. Bài toán vốn giờ không chỉ là tiền, mà còn là năng lực tồn tại".
Kế đến là áp lực pháp lý. Sự thay đổi của Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đều có hiệu lực từ năm 2024 đã tạo ra những rào cản mới. Các quy định về năng lực chủ đầu tư, yêu cầu minh bạch tài chính, công khai pháp lý dự án và siết quy trình chuyển nhượng đang khiến chi phí đầu vào tăng đáng kể.
Theo ông Hiệp, nhiều doanh nghiệp nhỏ hoặc vừa “không đủ sức chịu nhiệt” với bộ khung pháp lý mới, nhất là khi việc xin phê duyệt quy hoạch, tính tiền sử dụng đất và hoàn thiện pháp lý kéo dài hàng năm. “Chậm tiến độ vài tháng là mất thanh khoản; chậm vài quý là rời thị trường”, ông nói.
Cuối cùng, sự thay đổi của luật chơi cũng khiến cục diện cạnh tranh thay đổi rõ rệt. Thị trường giờ thuộc về những doanh nghiệp có tiềm lực toàn diện: vừa có vốn, vừa có quỹ đất, vừa kiểm soát chuỗi xây dựng - tài chính - phân phối. Trong khi đó, các doanh nghiệp nhỏ vốn sống bằng chiến lược “đánh nhanh, bán nhanh” không còn cơ hội.
VARS gọi quá trình hiện nay là “chu kỳ sàng lọc lần hai” - giai đoạn thị trường bước vào phục hồi nhưng vẫn tiếp tục đào thải. Nếu giai đoạn 2022 - 2023 là sàng lọc bắt buộc để sinh tồn thì giai đoạn 2024 - 2025 là sàng lọc chọn lọc, khi chỉ những doanh nghiệp thật sự có năng lực phát triển bền vững mới tồn tại lâu dài.
Theo phân tích của VARS, doanh nghiệp lớn đang mở rộng thị phần nhanh chưa từng có. Họ thâu tóm quỹ đất sạch, mua lại dự án dở dang, tận dụng lãi suất thấp để tái đầu tư. Một số tập đoàn lớn công bố kế hoạch phát triển hàng chục nghìn căn hộ trong hai năm tới - quy mô vượt xa giai đoạn trước.
Trong khi đó, doanh nghiệp nhỏ rút lui hàng loạt, khiến cấu trúc cạnh tranh trên thị trường thay đổi căn bản. Khi chỉ còn một nhóm doanh nghiệp chi phối phần lớn nguồn cung, thị trường dễ rơi vào trạng thái “độc quyền mềm”, nơi giá nhà có thể tiếp tục duy trì ở mức cao, dù chi phí đầu vào không tăng tương ứng.
TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh: “Thị trường bất động sản cần tái cấu trúc để phát triển bền vững, nhưng quá trình này phải đi kèm với chính sách kiểm soát quyền lực. Nếu để thị phần tập trung quá cao, rủi ro thao túng giá và nguồn cung là điều khó tránh”.
Cũng theo ông Đính, sự ra đi của nhóm doanh nghiệp nhỏ là tất yếu, nhưng nếu nhà nước không có cơ chế hỗ trợ phù hợp, thị trường sẽ mất đi tính đa dạng và khả năng cạnh tranh - yếu tố quan trọng để bình ổn giá.
VARS cho rằng để thị trường bất động sản vận hành cân bằng, cần một quá trình tái cơ cấu ở tầm chính sách, không chỉ là sự tự điều chỉnh của doanh nghiệp.
Thứ nhất, nhà nước cần đa dạng hóa chủ thể tham gia thị trường, khuyến khích doanh nghiệp vừa và nhỏ có năng lực thực sự được tiếp cận đất đai, tín dụng và thông tin dự án. Đây là giải pháp nhằm tăng cạnh tranh, giảm nguy cơ thao túng nguồn cung và mở rộng cơ hội đầu tư.
Thứ hai, cần cải thiện quy trình phê duyệt dự án, rút ngắn thời gian hành chính, tránh tình trạng “đánh đuổi vốn nhỏ, ưu ái vốn lớn”. Việc thống nhất cơ chế định giá đất, minh bạch hóa quy hoạch, cùng với việc triển khai các quỹ đầu tư tín thác (REITs) và kênh trái phiếu minh bạch sẽ giúp doanh nghiệp vừa và nhỏ có cơ hội huy động vốn hợp pháp, an toàn.
Thứ ba, với nhóm doanh nghiệp đã trụ lại sau khủng hoảng, cần tái định vị chiến lược phát triển, hướng tới phân khúc nhà ở vừa túi tiền, đô thị vệ tinh và thị trường cấp hai - nơi nhu cầu ở thực cao và rủi ro thấp hơn.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng: “thời của đánh nhanh, thu nhanh đã qua”; thị trường hiện nay chỉ dành cho những đơn vị có năng lực tài chính, quản trị và tầm nhìn dài hạn. Theo ông, nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ cần xác định lại chiến lược, tập trung vào thị trường ngách hoặc liên kết với các tập đoàn lớn để tận dụng nguồn lực. “Còn nếu vẫn đơn độc, thiếu chuẩn bị thì khả năng bị đào thải là điều khó tránh”, ông nói.
Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một cuộc sàng lọc quy mô lớn lần thứ hai. Sự thanh lọc này giúp thị trường chuyên nghiệp hơn, nhưng cũng mang lại thách thức về cạnh tranh và nguy cơ tập trung quyền lực.
Với hơn 4.000 doanh nghiệp mới thành lập và gần 5.000 doanh nghiệp rút lui trong 9 tháng, ngành địa ốc đang tự tái cấu trúc để chuẩn bị cho chu kỳ phát triển mới. Nhưng nếu không có cơ chế chính sách đủ linh hoạt, thị trường rất có thể rơi vào thế mất cân bằng - nơi chỉ những “đại bàng” còn bay, còn người mua nhà tiếp tục phải chịu giá cao trên một thị trường ngày càng ít lựa chọn.
Tags:
(VNF) - Ngày 2/6, tại Hà Nội, Hệ sinh thái dịch vụ SGO Land được vinh danh Top 10 doanh nghiệp tư vấn và phát triển kinh doanh bất động sản tốt nhất Việt Nam trong khuôn khổ Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II. Danh hiệu ghi nhận năng lực vận hành và định hướng phát triển hệ sinh thái dịch vụ bất động sản toàn diện của doanh nghiệp.
(VNF) - Vừa “lời” ngay 1% khi xuống tiền sớm trong tháng 6, vừa thảnh thơi suốt 15 năm không lo tìm trường, không mất thời gian đưa đón mỗi ngày, lại sở hữu “bệ phóng vàng” cho hành trình trưởng thành của con - đó mới chỉ là những lợi ích ban đầu khi các gia đình lựa chọn an cư tại đại đô thị công viên sinh thái tri thức đáng sống bậc nhất TP. HCM - Vinhomes Sài Gòn Park.
(VNF) - Trong bối cảnh Việt Nam đang chuyển sang mô hình tăng trưởng mới dựa trên hiệu quả, đổi mới sáng tạo và phát triển bền vững, thị trường bất động sản được kỳ vọng trở thành một động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng. Tuy nhiên, để thực hiện vai trò đó, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường cần thay đổi tư duy phát triển, trong đó nhà ở cho thuê giá hợp lý phải trở thành một cấu phần quan trọng thay vì chỉ tập trung vào nhà ở để bán như hiện nay.
(VNF) - Thông tin từ Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) cho thấy hiện cả nước vẫn còn 11.412 cơ sở nhà, đất dôi dư đã có quyết định thu hồi, chuyển giao về địa phương quản lý nhưng chưa hoàn thành xử lý hoặc đưa vào khai thác triệt để.
(VNF) - Bộ Tài chính cho hay điều kiện "trước ngày 1/7/2014" chỉ áp dụng với đất vườn, ao bị tách thành thửa riêng trong quá trình lập bản đồ địa chính, không áp dụng cho mọi trường hợp.
(VNF) - Từ ngày 8/6, tỉnh Thanh Hóa sẽ áp dụng bộ đơn giá mới về nhà ở, công trình xây dựng để làm cơ sở thống nhất trong việc xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
(VNF) - Khi Metro số 1 và mô hình TOD bước vào giai đoạn vận hành thực tế, khu Đông TP. HCM cũng bắt đầu hình thành một chu kỳ tăng trưởng mới. Trong bối cảnh hạ tầng dần định hình lại cấu trúc đô thị, những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ Metro và Vành đai 3 đang trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn, dân cư và các hoạt động kinh tế mới.
(VNF) - Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group) cho rằng dù thị trường bất động sản đang tồn tại những khó khăn nhất định, song cơ hội đầu tư vẫn liên tục xuất hiện tại nhiều địa bàn, phân khúc, sản phẩm.
(VNF) - Giữa nhịp phát triển của phố thị, khi khái niệm nhà ở dần mở rộng ra khỏi nhu cầu an cư đơn thuần, Gladia by the Waters hiện diện như một tuyên ngôn về chất sống tinh tuyển, được kiến tạo theo chuẩn đô thị xanh của Singapore - nơi thiên nhiên, tiện nghi và tư duy phát triển bền vững cùng hội tụ để hình thành một không gian sống khác biệt ngay giữa trung tâm thành phố.
(VNF) - UBND TP Hà Nội vừa phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với Khu đô thị đa mục tiêu tại xã Thư Lâm và xã Đông Anh với tổng vốn đầu tư hơn 60.500 tỷ đồng. Dự án được định hướng trở thành khu đô thị đa chức năng tích hợp nhiều loại hình nhà ở, dịch vụ và hạ tầng xã hội trong cùng một không gian phát triển.
(VNF) - Sau nhiều năm phát triển dựa vào kỳ vọng tăng giá, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc, nơi nhu cầu ở thực, chất lượng sống và khả năng kết nối trở thành những yếu tố quyết định giá trị. Trong sự chuyển dịch đó, một thế hệ người mua mới đang dần định hình lại cuộc chơi trên thị trường.
(VNF) - Sáng 6/6 tới đây, tại Hà Nội, Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance sẽ tổ chức hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026”. Sự kiện quy tụ đông đảo chuyên gia, nhà quản lý và lãnh đạo doanh nghiệp nhằm phân tích diễn biến thị trường, đánh giá triển vọng và nhận diện những cơ hội đầu tư bất động sản.
(VNF) - Sở Tài chính TP.Hà Nội vừa phát thông báo mời các nhà đầu tư quan tâm đăng ký thực hiện dự án khu đô thị tại ô đất A6, thuộc quy hoạch phân khu S1, xã Ô Diên.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự thay đổi đáng chú ý trong tâm lý nhà đầu tư. Nếu trước đây tâm lý "giữ hàng chờ tăng giá" chiếm ưu thế, thì nay áp lực dòng tiền và nguồn cung mới đang khiến nhiều người phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận.
(VNF) - Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026 của Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine (HoSE: KSF) đã thông qua nhiều nội dung đáng chú ý xoay quanh chiến lược phát triển giai đoạn mới sau quá trình tái cấu trúc toàn diện 2024–2025.
(VNF) - UBND TP Hà Nội vừa thông báo thu hồi đất và chấm dứt hoạt động đối với 24 dự án đầu tư sử dụng vốn ngoài ngân sách chậm tiến độ trên địa bàn.
(VNF) - Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản được dự báo vận hành trong bối cảnh nguồn cung gia tăng, chính sách điều hành ngày càng theo hướng minh bạch và hạn chế đầu cơ. Theo các chuyên gia, đây là giai đoạn thị trường chuyển từ cuộc chơi của kỳ vọng sang cuộc chơi của giá trị thực, buộc nhà đầu tư phải thay đổi tư duy và chiến lược nếu muốn tìm kiếm cơ hội tăng trưởng bền vững.
Thời gian gần đây, không khí giao dịch tại nhiều tuyến phố trung tâm trở nên trầm lắng. Nguyên nhân lớn do tâm lý lo ngại liên quan đến vướng quy hoạch của người mua.
(VNF) - Đà Nẵng quyết định giữ nguyên bảng giá đất tại khu vực Đà Nẵng (cũ) sau hai đợt tăng mạnh trước đó, trong khi khu vực Quảng Nam (cũ) được điều chỉnh tăng từ 9% đến 70%.
(VNF) - Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Điện Tiến có diện tích khoảng 250ha, được định hướng phát triển theo mô hình khu công nghiệp đa ngành.
(VNF) - Sở hữu vị trí hiếm có tại trung tâm mới của Hải Phòng, hưởng lợi từ hệ sinh thái tiện ích quy mô lớn và dòng khách đa tầng đang ngày càng gia tăng, nhà phố song diện tại Vinhomes Royal Island (Vũ Yên) mang đến cho nhà đầu tư hai nguồn giá trị song hành: khả năng khai thác kinh doanh tạo dòng tiền và tiềm năng gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn.
(VNF) - Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Đại Thắng cho biết sẽ ưu tiên phát triển quỹ nhà ở cho thuê giá phù hợp dành cho công nhân, lao động trẻ và lao động ngoại tỉnh.
(VNF) - Giải thưởng quốc gia bất động sản Việt Nam lần thứ II gồm 12 hạng mục giải thưởng với 200 hồ sơ tham gia. Đáng chú ý, tại giải thưởng lần này đã có nghị quyết vượt ngoài quy chế ban đầu. Theo đó, trong hạng mục "Top 10 Nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam", hội đồng quyết định bổ sung thêm một giải đặc biệt.
(VNF) - Tọa lạc tại lõi trung tâm đại đô thị Regal Legend (Đồng Hới, Quảng Trị), tổ hợp 5 tòa tháp Novotel Living & Regal Residence xác lập một chuẩn mực sống quốc tế ngay tại trái tim thành phố biển. Hơn cả một không gian sống và lưu trú 5 sao, dự án mang đến đặc quyền thụ hưởng tinh hoa văn hóa và một giải pháp tích sản an toàn, bền vững cho giới đầu tư toàn cầu.
(VNF) - Giữa làn sóng dịch chuyển của giới thành đạt đất Cảng về Vinhomes Royal Island, The Tropic đang là tọa độ được săn đón bậc nhất. Sức hút ấy đến từ bốn giá trị cốt lõi, kết hợp giữa vị trí, kiến trúc, cộng đồng và tính khan hiếm, tạo nên chuẩn mực sống mới tại Hải Phòng.
(VNF) - Ngày 2/6, tại Hà Nội, Hệ sinh thái dịch vụ SGO Land được vinh danh Top 10 doanh nghiệp tư vấn và phát triển kinh doanh bất động sản tốt nhất Việt Nam trong khuôn khổ Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II. Danh hiệu ghi nhận năng lực vận hành và định hướng phát triển hệ sinh thái dịch vụ bất động sản toàn diện của doanh nghiệp.
(VNF) - Theo UBND TP.Huế, phương án thiết kế cầu qua Cồn Hến cần hướng đến tính độc bản, đặc sắc, có tầm vóc; trở thành điểm nhấn kiến trúc mới trên sông Hương, góp phần làm giàu thêm không gian văn hóa, cảnh quan của đô thị Huế.
