Chuyên gia: 'Giao dịch BĐS qua sàn cần đánh giá kỹ tác động xã hội'

Chủ dự án cần đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh

Theo chuyên gia bất động sản Đinh Tiến Hòa, trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bản mới nhất, Khoản 5, Điều 214 quy định: Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Việc giao dịch qua các sàn giao dịch là xu hướng chung, góp phần tăng cường tính công khai, minh bạch. Tuy vậy, nếu dự án Luật Đất đai (sửa đổi) bắt buộc các dự án kinh doanh bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản cần xem xét đến tính khả thi, lộ trình thực hiện; và nhất là tác động kinh tế của nó.

Ông Hòa phân tích, cả nước hiện có khoảng 1.600 sàn giao dịch bất động sản và hơn 300.000 người môi giới. Số lượng các sàn giao dịch của các doanh nghiệp bất động sản có uy tín thương hiệu chưa nhiều. Phần lớn người môi giới đang hoạt động tự do kiểu cò đất, cò nhà. Với hiện trạng như vậy, liệu các sàn bất động sản có kham nổi toàn bộ hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản hay không?

Còn chị Trần Nhã Trang, Giám đốc điều hành một Công ty cổ phần Bất động sản tại TP. HCM cho biết, việc bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn sẽ sinh ra đặc quyền, đặc lợi cho những đơn vị này. Cụ thể, các sàn giao dịch sẽ được hưởng phí dịch vụ bán hàng tối thiểu là 2% trên doanh số bán hàng, thậm chí có không ít trường hợp phí môi giới cao tới 7 - 8%. Tổng giá trị của thị trường bất động sản lên đến hàng triệu tỷ đồng, chỉ tính mức phí dịch vụ môi giới tối thiểu là 2% thì tổng chi phí môi giới có thể lên đến hàng nghìn tỷ đồng mỗi năm.

“Chúng tôi phải trải qua hành trình vất vả để có được sản phẩm tới tay người mua nhà, từ bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng các công trình trong dự án có khi kéo dài cả chục năm mới xong. Trong sàn giao dịch không bỏ vốn gì cả, chỉ cần thành lập có có pháp nhân, tuyển nhân viên sale, mà lại hưởng đặc quyền bán sản phẩm là không hợp lý. Chủ đầu tư dự án không thể bị tước bỏ quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh đã được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020”, chị Trang chia sẻ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM yêu cầu “bắt buộc giao dịch bất động sản qua các sàn giao dịch” trước đây đã được quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Tuy nhiên, do quy định này không đồng bộ, không thống nhất, không phù hợp với hệ thống pháp luật và nhất là đã  nảy sinh không công bằng, nên Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XI đã không chỉ đạo nội dung này,  Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã bãi bỏ quy định này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA)

Dưới góc độ kinh nghiệm thế giới, theo Chủ tịch HoREA, thực tiễn cho thấy hầu hết các nước không quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch. Tại các nước công nghiệp phát triển mà xã hội và nền kinh tế có tính chuyên môn hoá rất cao, tuyệt đại đa số giao dịch bất động sản đều được thực hiện thông qua “Văn phòng môi giới” một cách tự nguyện. “Chủ đầu tư  dự án cần được đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh”, ông Châu nói.

Cần đánh giá kỹ tác động xã hội

Luật sư Lê Văn Cường (đoàn LS TP. HCM) cho rằng, ban soạn thảo cần cân nhắc việc xây dựng một lộ trình cho việc thực hiện giao dịch quyền sử dụng nhà đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản và kể cả với các giao dịch quyền sử dụng đất của người dân, thay vì bắt buộc thực hiện ngay khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực. Lộ trình này phải gắn liền với việc nâng cao chất lượng các sàn giao dịch bất động sản và có các quy định cụ thể hơn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, trong khi tại các thị trường phát triển như Hoa Kỳ với hệ thống luật pháp được đánh giá là hoàn thiện bậc nhất thì việc quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch cũng không bắt buộc. Thực tiễn tại iệt Nam hiện nay, cần tính toán rất kĩ nhất là các sàn giao dịch của các doanh nghiệp bất động sản có uy tín thương hiệu chưa nhiều, số người môi giới có chứng chỉ hành nghề và đã được đào tạo chỉ chiếm khoảng 10% (khoảng 30.000 người).

Chủ tịch HoREA đề xuất điều chỉnh khoản 5 Điều 211 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng “Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Nhiều chuyên gia cho rằng, từ phía các cơ quan thẩm tra của Quốc hội, mà cụ thể là Ủy ban Kinh tế, cần yêu cầu ban soạn thảo có đánh giá tác động cho riêng điều khoản này. Dựa trên đánh giá tác động cũng như tham vấn kỹ các chủ thể liên quan, từ người dân, các bên tham gia thị trường; cơ quan thuế, giới chuyên gia, ban soạn thảo cân nhắc để quy định mới  thực sự hài hòa lợi ích và góp phần vào hiệu quả thực thi thực tế của Luật sau khi ban hành.