Dự án cao tốc TP. HCM – Mộc Bài còn trên giấy, đất Tây Ninh đã lên ‘cơn sốt’

Giá đất “ăn theo” cao tốc 

Dự án cao tốc TP. HCM – Mộc Bài có tổng chiều dài 53km. Trong đó, có 23,7km đi qua TP. HCM, đoạn còn lại thuộc địa bàn tỉnh Tây Ninh. Năm 2021, dự án này đã được HĐND TP. HCM và tỉnh Tây Ninh có nghị quyết chấp thuận đầu tư. 

Tổng mức đầu tư của dự án cao tốc TP. HCM – Mộc Bài là 15.900 tỷ đồng, được thực hiện theo hình thức đối tác công tư PPP – hợp đồng BOT. Dự án bắt đầu từ vành đai 3 thuộc huyện Củ Chi, TP. HCM, tuyến đi song song quốc lộ 22 hiện hữu; điểm cuối kết nối vào Quốc lộ 22 khu vực cửa khẩu Mộc Bài. 

Khi hình thành, cao tốc TP. HCM – Mộc Bài sẽ giảm tải đáng kể cho Quốc lộ 22, tuyến đường đang bị quá tải khi lưu lượng xe lưu thông hằng ngày rất cao. Tuy dự án chỉ đang trong giai đoạn hoàn thiện thủ tục thế nhưng giá đất dọc tuyến cao tốc đã bị đẩy lên cao, tình trạng giao dịch diễn ra sôi động. 

Trong vai người đi mua đất, phóng viên được ông T, môi giới nhà đất tại huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh, chào mời lô đất tại ấp Long Cường, xã Long Khánh. Theo ông T, lô đất này có diện tích 150m2, 100% thổ cư, chủ gửi bán với giá 750 triệu đồng. 

“Lô đất nằm liền kề cao tốc TP. HCM – Mộc Bài, trong bán kính 2km có đầy đủ tiện ích như chợ, trường học, trạm y tế. Lô này là phân khúc tầm trung, rất phù hợp để đầu tư lướt sóng”, ông T. giới thiệu và cam kết rằng khi cao tốc xây dựng thì lợi nhuận ít nhất 50%. 

Cũng theo ông T, từ khi có thông tin quy hoạch cao tốc TP. HCM – Mộc Bài vào năm ngoái, người dân địa phương rao bán đất rất nhiều. So với năm ngoái, giá đất tại huyện Bến Cầu đã tăng từ 30% - 50%, tăng mạnh nhất là lô đất nằm trong quy hoạch dọc tuyến cao tốc.  

Cách đó khoảng 2km, chỉ vào bản đồ quy hoạch trên màn hình điện thoại, “cò đất” tên B. cho biết đang bán 5 lô đất nằm gần đường nối cao tốc TP. HCM – Mộc Bài. Theo người này, những lô đất này vẫn còn là đất nông nghiệp nên giá bán còn “mềm” hơn, mỗi mét ngang chỉ từ 80 triệu đồng – 100 triệu đồng. 

Theo ông B, giá mỗi mét ngang tại các lô đất này đã tăng từ 20 triệu đồng – 40 triệu đồng so với năm trước, nếu chờ đến khi cao tốc thành hình thì giá còn cao gấp nhiều lần. 

Ngược về huyện Gò Dầu, tình trạng mua đất dọc tuyến cao tốc TP. HCM – Mộc Bài cũng nhộn nhịp không kém. Ngoài những “cò đất” địa phương, không ít nhân viên môi giới của những sàn giao dịch bất động sản cũng tham gia “làm nóng” thị trường. 

Nhân viên của một sàn giao dịch bất động sản cho biết, công ty ông vừa bán hết sạch 40 lô đất nằm gần đường dẫn lên cao tốc, giá chỉ 500 triệu đồng/lô. Khi mua đất, công ty sẽ lo trọn thủ tục từ sang tên đến chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư. 

Nhân viên này tư vấn, vì đến nay vẫn chưa có quy hoạch cụ thể nên nếu mua gần đường cao tốc rất dễ bị giải toả. Trong khi đó, giá đất cách vị trí đường cao tốc từ 2km đến 3km còn rẻ, tiềm năng tăng giá vẫn còn.

Hồ sơ đất đai quá tải, cẩn trọng “sốt ảo”

Theo tìm hiểu của phóng viên, tình trạng “sốt đất” dọc tuyến cao tốc TP. HCM – Mộc Bài đoạn qua tỉnh Tây Ninh đã âm thầm diễn ra từ năm 2021 khi xuất hiện những thông tin sơ khởi về dự án. 

Đến nay, các sở ngành hai địa phương vẫn đang phối hợp đẩy nhanh tiến độ báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án để trình Bộ Kế hoạch và Đầu tư thẩm định. Từ đó, trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương đầu tư. 

Theo ông Kiều Công Minh – Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) tỉnh Tây Ninh, từ đầu năm 2022 đến nay, trên địa bàn tỉnh có dấu hiệu “sốt đất”. Đặc biệt, tình trạng phân lô bán nền gia tăng, từ đó tạo ra “sốt ảo”. 

Ông Minh cho biết, trong 6 tháng đầu năm nay, hồ sơ đất đai được Sở TN&MT tiếp nhận tăng đột biến. Cụ thể, trong hơn 134.500 hồ sơ tiếp nhận, Sở đã giải quyết hơn 128.700 hồ sơ. Hồ sơ trễ hạn lên đến 4.700 hồ sơ. Vẫn còn gần 5.800 hồ sơ chưa giải quyết. 

Giám đốc Sở TN&MT tỉnh Tây Ninh cho hay, có nhiều nguyên nhân khiến hồ sơ đất đai bị quá tải, như: Tỉnh đang xem xét ban hành quy định điều kiện tách thửa đất; phải cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai; có những hạn chế trong quá trình phối hợp giữa Văn phòng Đăng ký đất đai và cơ quan thuế…

Dưới góc độ đầu tư, chuyên gia kinh tế - TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng, đầu tư bất động sản, nhất là đất nền, thì rủi ro sẽ xuất hiện khi có thông tin quy hoạch hạ tầng giao thông. Nhiều bài học cho nhà đầu tư như sân bay Long Thành, sân bay Gò Găng, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu hay gần đây là “sốt đất” vì thông tin quy hoạch sân bay Téc níc Hớn Quản, Bình Phước… vẫn còn đó.

“Giới cò đất thường lợi dụng thông tin quy hoạch các dự án giao thông vẫn còn nằm trên giấy để tạo hiệu ứng đám đông. Nhiều nhà đầu tư mắc bẫy khi ồ ạt mua vào, đến khi giới cò này rút đi thì người mua chết đứng vì không thể thoát hàng”, TS Lê Bá Chí Nhân cảnh báo.