Dự án tới tấp ra hàng, thị trường Bình Dương đối diện rủi ro dư cung

Nguồn cung dồi dào, hấp thụ phân hóa

Nếu như vài năm trước, người mua nhà tại TP. HCM chỉ xem Bình Dương là lựa chọn thứ yếu, thì nay nhiều người đã coi đây là “điểm đến mới” khi giá căn hộ tại thành phố lớn đã vượt ngoài khả năng chi trả.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, chỉ trong quý I/2025, thị trường Bình Dương đã ghi nhận sự trở lại mạnh mẽ của nguồn cung với hàng loạt dự án quy mô lớn trải rộng ở nhiều phân khúc. Nổi bật trong số đó là khu nhà ở Thuận An 1, cung cấp khoảng 2.600 căn hộ và shophouse; khu nhà ở Thuận An 2 với hơn 3.200 căn hộ cùng 16 căn liền kề; dự án The Gió Riverside phát triển trên quỹ đất 3ha, dự kiến tung ra thị trường 3.000 căn hộ và 76 căn shophouse…

Sự bùng nổ nguồn cung tập trung rất rõ nét ở ba khu vực sôi động nhất: Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một. Lý do không chỉ vì quỹ đất còn dồi dào mà còn bởi đây là những địa bàn giáp ranh TP. HCM, được hưởng lợi trực tiếp từ các trục giao thông huyết mạch như quốc lộ 13 mở rộng, tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên và hệ thống vành đai 3 đang dần hình thành.

Dữ liệu từ báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP. HCM và vùng phụ cận quý II/2025 của DKRA Consulting cũng cho thấy nguồn cung căn hộ sơ cấp của khu vực có xu hướng tăng. Trong đó, Bình Dương (cũ) tiếp tục là địa phương dẫn đầu về phân khúc căn hộ khi chiếm tới 44,3% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.

Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, ông Đinh Minh Tuấn đánh giá Bình Dương đang sở hữu tốc độ đô thị hóa và công nghiệp hóa thuộc nhóm nhanh nhất cả nước, kéo theo nhu cầu nhà ở lớn từ lực lượng lao động nhập cư và chuyên gia nước ngoài. “Chính yếu tố này đã tạo ra một thị trường căn hộ phát triển vượt bậc, vượt qua nhiều quận ngoại thành của TP. HCM” - ông Đinh Minh Tuấn trao đổi với VietnamFinance.

Theo vị chuyên gia này, thị trường Bình Dương hiện đang khá sôi động với nguồn cung lớn và có thể phân thành ba nhóm sản phẩm chính. Đầu tiên là nhóm bình dân, nhà ở xã hội với mức giá dưới 35 triệu đồng/m2, phục vụ chủ yếu cho công nhân và lao động phổ thông. Số lượng dự án thuộc nhóm này không nhiều, chỉ chiếm khoảng 10% - 15% số lượng trên thị trường do quỹ đất phù hợp hạn chế.

Thứ hai là nhóm trung cấp, đây là nhóm chiếm tỷ trọng lớn nhất, khoảng 70% với mức giá dao động 35 - 55 triệu đồng/m2, hướng đến khách hàng trẻ và nhà đầu tư cho thuê. Đây cũng là phân khúc có sức hấp thụ ấn tượng, với tỷ lệ lấp đầy lên đến 80% - 90%.

Thứ ba là nhóm cao cấp mới mức giá bán trên 55 triệu đồng/m2, phân khúc này chủ yếu dành cho các chuyên gia nước ngoài, tập trung chủ yếu ở khu vực Thủ Dầu Một. Tuy nhiên, đây cũng là phân khúc kén khách và có biên độ thanh khoản thấp hơn so với hai nhóm trên.

Nhìn chung, các dự án tại Bình Dương thời gian gần đây vẫn đang duy trì sức tiêu thụ tốt, chẳng hạn như The Gió Riverside, CapitaLand (trong chuỗi Orchard Hill, Orchard Grand), La Pura, TT Avio (TT Capital)... đều ghi nhận tỷ lệ bán hàng cao. Ngược lại, không ít dự án dù chào giá tương tự nhưng pháp lý chưa hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng chậm hoặc thương hiệu chưa đủ mạnh lại lâm vào cảnh bán cầm chừng, tồn kho lớn.

Triển vọng thị trường trước “cuộc đua” ưu đãi

Trước thực trạng sức mua không đồng đều ở các phân khúc, dự án, nhiều chủ đầu tư tại Bình Dương đang tung ra nhiều chính sách bán hàng ưu đãi để kích cầu.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, chính sách tài chính linh hoạt hiện đang trở thành công cụ cạnh tranh then chốt giữa các dự án căn hộ tại Bình Dương. Thay vì chỉ tập trung giảm giá, nhiều chủ đầu tư đã “đua nhau” tung ra các phương thức thanh toán ưu đãi để thu hút khách hàng.

Chẳng hạn như một số chủ đầu tư áp dụng chính sách trả trước 10% giá trị căn hộ, phần còn lại được giãn thành nhiều đợt thanh toán nhỏ trong suốt quá trình xây dựng. Ngoài ra, không ít dự án hướng đến nhóm khách hàng trẻ bằng các gói vay ưu đãi, hỗ trợ lãi suất 0% trong 12-24 tháng nhằm giảm tối đa áp lực tài chính ban đầu.

Đối với nhà đầu tư, lợi suất cho thuê chính là yếu tố quan trọng nhất giữ chân họ tại thị trường này. Theo dữ liệu từ batdongsan.com.vn, Bình Dương hiện có lợi suất cho thuê căn hộ vượt khoảng 30% so với các thành phố lớn như TP. HCM và Hà Nội. Một số dự án đạt lợi suất cao hơn nhờ nằm sát các khu công nghiệp lớn như VSIP, Sóng Thần, Việt Hương… thu hút hàng chục nghìn chuyên gia nước ngoài và lao động có thu nhập ổn định.

Triển vọng thị trường căn hộ Bình Dương trong 6 - 12 tháng tới vẫn được các chuyên gia đánh giá tích cực, dẫn dắt nguồn cung, đặc biệt nhờ lực đỡ từ hạ tầng. Trong năm 2025, nhiều công trình trọng điểm dự kiến hoàn thành như quốc lộ 13 mở rộng, cầu vượt ngã 6 An Phú, các tuyến nhánh kết nối metro Bến Thành - Suối Tiên. Việc Bình Dương sáp nhập TP. HCM và hình thành siêu đô thị hơn 13 triệu dân càng thổi thêm kỳ vọng giá trị bất động sản gia tăng trong dài hạn.

Tuy vậy, thách thức lớn nhất là nguồn cung mới vẫn tiếp tục đổ về thị trường với tốc độ rất nhanh. Nếu tốc độ lấp đầy của cư dân không kịp bắt nhịp, kịch bản dư cung hoàn toàn có thể xảy ra trong ngắn hạn, kéo theo áp lực cạnh tranh gay gắt và gia tăng rủi ro tồn kho cho các chủ đầu tư.

Ở góc độ dài hạn, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng Bình Dương vẫn giữ nhiều yếu tố nền tảng bền vững. Dân số cơ học tiếp tục tăng, nhu cầu nhà ở thật còn lớn, hạ tầng ngày càng hoàn chỉnh. Tuy nhiên, thị trường đã qua thời “bất cứ sản phẩm nào cũng bán được”. Khách hàng hiện nay đã tỉnh táo hơn rất nhiều, dành nhiều thời gian kiểm tra pháp lý, tìm hiểu chủ đầu tư, so sánh mức giá và cân nhắc khả năng cho thuê trước khi quyết định xuống tiền.

“Trong cuộc đua khốc liệt giữa hàng chục dự án mới, cơ hội vẫn rất lớn nhưng chỉ dành cho những sản phẩm thật sự xứng đáng và khách hàng đủ tỉnh táo để chọn đúng nơi gửi gắm dòng vốn của mình” - ông Đinh Minh Tuấn đánh giá.