VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, ông Đinh Minh Tuấn, để hiểu rõ hơn về xu hướng này:
Bốn cực tăng trưởng mới tại TP. HCM
- Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đang xuất hiện rõ nét dấu hiệu “tái định vị giá” khi ghi nhận sự dịch chuyển từ trạng thái đơn cực sang đa cực. Ở góc độ thị trường, ông có đánh giá thế nào về diễn biến này?
Có thể nói, sáu tháng đầu năm 2025 là giai đoạn sự dịch chuyển diễn ra mạnh mẽ nhất. Trước đây, thị trường vẫn manh nha xu hướng giãn ra các khu vực vệ tinh, nhưng mức độ chưa đủ rõ nét để tái định vị mặt bằng giá chung.
Hiện tại, xu hướng đa cực diễn ra mạnh mẽ nhờ ba yếu tố cộng hưởng. Đầu tiên là định hướng phát triển đa trung tâm TP. HCM đến năm 2040, tầm nhìn 2060 được công bố và bắt đầu đi vào triển khai cụ thể. Thứ hai là tiến độ thi công hạ tầng lớn như vành đai 3, vành đai 4, Metro 1, Metro 2…đồng loạt khởi công và được đẩy nhanh, củng cố niềm tin của nhà đầu tư. Yếu tố quan trọng khác là hàng loạt dự án quy mô lớn được phê duyệt và triển khai trên nhiều trục đông, tây, nam, bắc của thành phố.
Tất cả các yếu tố trên đã tạo ra các điểm hút mới về dòng vốn và nhu cầu an cư, dần định hình thị trường chuyển từ trạng thái lấy CBD làm trung tâm duy nhất sang trạng thái đa cực, mỗi khu vực lớn hình thành vai trò neo giá riêng.
- Những “cực tăng trưởng mới” nào đang hình thành và neo giá cao hơn mặt bằng cũ?
Có thể thấy ít nhất bốn cực tăng trưởng mới đang hình thành rất rõ rệt, tạo ra mặt bằng giá cao vượt xa kỳ vọng trước đây.
Tại khu đông, các dự án như Lumiere Midtown, Eaton Park, Global City đang định giá căn hộ 160 - 180 triệu đồng/m2, nhà thấp tầng khoảng 400 - 450 triệu đồng/m2. Đây là mức giá tiệm cận thậm chí ngang bằng trung tâm quận 1.
Ở Long An, khu vực Bến Lức - Đức Hòa, các dự án như Vinhomes Green City và EcoRetreat đã đưa giá căn hộ lên khoảng 60 triệu đồng/m2 và nhà thấp tầng khoảng 80 - 100 triệu đồng/m2.
Ở phía đông bắc, Thành phố Mới với các dự án của CapitaLand và Becamex Tokyu cũng đang neo giá căn hộ 60 triệu đồng/m2, thấp tầng dao động 100 - 120 triệu đồng/m2.
Ngoài ra, khu đông nam cũng ghi nhận dự án Spring Ville của Gamuda với giá rao bán căn hộ dao động 100 - 110 triệu đồng/m2.
Những cực này không chỉ tự thiết lập giá mà còn kéo mặt bằng giá của các dự án xung quanh tăng theo, thậm chí tiệm cận mặt bằng giá nhà riêng, nhà phố tại trung tâm thành phố.
- Trong khi nhiều dự án mới liên tục tăng giá và hình thành các “cực giá” cao, giá nhà riêng và nhà phố trung tâm gần như không biến động. Theo ông, vì sao xuất hiện nghịch lý này?
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này. Thứ nhất, dù nhà phố trung tâm có vị trí đắc địa, nhưng thủ tục pháp lý phức tạp, chi phí cải tạo lớn và tỷ suất khai thác dòng tiền cho thuê không còn hấp dẫn như trước đây.
Thứ hai, nguồn cung dự án căn hộ mới tại trung tâm TP. HCM rất hạn chế, nửa đầu năm chỉ có khoảng 1.500 căn mở bán với mức giá trung bình khoảng 180 triệu đồng/m2. Nhu cầu nhà ở thật vẫn rất cao, nên dòng tiền dồn ra các cực mới có hạ tầng đồng bộ, tiện ích khép kín và pháp lý minh bạch hơn.
Ngoài ra, các chủ đầu tư lớn thường tạo được sức hút nhờ chiến lược truyền thông và ưu đãi ban đầu, nên sản phẩm vùng ven dễ bán và tăng giá nhanh hơn, còn nhà phố trung tâm chủ yếu giao dịch nhỏ lẻ, ít biến động.
Hiện tượng “bình quân hóa kỳ vọng giá”
- Quy hoạch đa trung tâm và các dự án hạ tầng trọng điểm đã tác động thế nào đến mặt bằng giá bất động sản?
Tác động là rất rõ ràng. Khi thành phố công bố quy hoạch đa trung tâm và triển khai các dự án hạ tầng chiến lược, giá đất khu vực lân cận lập tức tăng.
Cùng với đó, việc điều chỉnh bảng giá đất mới và chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng khiến chi phí đầu vào của dự án cao hơn. Chủ đầu tư buộc phải đặt giá bán cao hơn để đảm bảo biên lợi nhuận.
Ngoài ra, yếu tố sáp nhập đơn vị hành chính cũng ảnh hưởng đáng kể. Ví dụ, trước đây một dự án thuộc Bình Dương có thể ít được quan tâm. Nhưng khi sáp nhập về TP. HCM, tâm lý nhà đầu tư sẽ thay đổi, mặt bằng giá cũng tăng theo.
- Theo ông, khả năng duy trì mặt bằng giá cao ở các cực tăng trưởng mới có bền vững không?
Thông thường, giá các dự án bất động sản được tính toán kỳ vọng cho 3 - 5 năm sau, nhưng để duy trì mặt bằng giá cao ở các cực tăng trưởng mới, có ba yếu tố then chốt quyết định tính bền vững.
Thứ nhất, tiến độ hạ tầng phải đảm bảo đúng cam kết, bởi nếu các tuyến đường, công trình trọng điểm chậm triển khai, giá sẽ bị điều chỉnh ngay. Thứ hai, năng lực của chủ đầu tư rất quan trọng, vì nếu không đủ khả năng hoàn thiện hạ tầng, tiện ích đồng bộ và đảm bảo pháp lý minh bạch, dự án sẽ khó thanh khoản khi ra thị trường. Thứ ba, khu vực đó cần sớm hình thành cộng đồng cư dân sinh sống, thay vì chỉ dựa vào lực cầu đầu tư lướt sóng. Nếu không có cư dân ở thực, giá sẽ dễ “xẹp” khi lớp nhà đầu tư đầu tiên thoái vốn.
- Sự hình thành các cực mới và neo giá cao như vậy đã ảnh hưởng thế nào đến tâm lý người mua và nhà đầu tư?
Ảnh hưởng lớn nhất là cách định giá bất động sản đang thay đổi. Trước đây, nhà đầu tư và người mua luôn so sánh thị trường với quận 1, quận 3 và coi đó là chuẩn tham chiếu. Nhưng bây giờ, các cực tăng trưởng mới dần hình thành và đặt ra mức giá cao, khiến tâm lý người mua bắt đầu so sánh dự án với “cực gần nhất” thay vì chỉ nhìn về CBD. Đây là lý do xuất hiện hiện tượng “bình quân hóa kỳ vọng giá”, nghĩa là giá trị được kéo lên đồng loạt, dù có thể chưa phản ánh đúng nhu cầu ở thực tế hay hạ tầng hoàn chỉnh.
Ví dụ, nhiều dự án căn hộ trung cấp vùng ven trong 6 tháng qua đã tăng giá rất mạnh. Riverpark Residences tăng tới 46,5%, Riverside Residences tăng 45,7%... nhưng mức tăng đáng chú ý chủ yếu dựa trên tâm lý neo giá và niềm tin hạ tầng sắp hình thành. Ngoài ra, kỳ vọng lợi nhuận đầu tư nhanh chóng cũng khiến nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao, tạo mặt bằng giá mới chỉ trong thời gian ngắn.
- Với bối cảnh thị trường đang phân cực giá mạnh như hiện nay, ông có cảnh báo rủi ro nào cho nhà đầu tư và người mua để ở?
Rủi ro lớn nhất là bị cuốn theo hiệu ứng đám đông, khi nhiều người lo sợ mất cơ hội nên quyết định mua mà không cân nhắc kỹ năng lực tài chính hay hồ sơ pháp lý dự án.
Một rủi ro khác đến từ tiến độ hạ tầng. Hiện giá bán của nhiều dự án được neo với kỳ vọng 3 - 5 năm sau, nhưng nếu hạ tầng không được hoàn thiện đúng cam kết, giá trị sẽ sụt giảm nhanh và thanh khoản rất thấp. Ngoài ra, nếu các khu vực mới không sớm hình thành cộng đồng cư dân ở thực, dự án sẽ mất động lực tăng trưởng bền vững và dễ rơi vào cảnh thanh khoản kém khi lớp nhà đầu tư đầu tiên rút lui.
- Ông có khuyến cáo nào để người mua và nhà đầu tư lựa chọn được sản phẩm phù hợp, hạn chế rủi ro?
Trước tiên, người mua cần đánh giá kỹ năng lực tài chính, tránh vay vốn quá sức và phụ thuộc toàn bộ vào kỳ vọng tăng giá. Thứ hai, người mua cần tìm hiểu uy tín và kinh nghiệm của chủ đầu tư, đồng thời kiểm tra tiến độ các công trình hạ tầng trọng điểm xung quanh dự án. Cuối cùng, người mua nên rà soát kỹ pháp lý dự án, giấy phép xây dựng, quyền sử dụng đất và điều kiện mở bán.
Nếu mua để ở, nhà đầu tư nên ưu tiên dự án đã có hạ tầng và cộng đồng dân cư hình thành ổn định, thay vì chỉ chạy theo kỳ vọng chênh lệch giá.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
Tags:
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Công ty Cổ phần ARQUE DEGI vừa được chấp thuận đầu tư 3 dự án khu đô thị và du lịch nổi tại Đầm Đề Gi với tổng vốn hơn 8.500 tỷ đồng. Doanh nghiệp đang được đề xuất chuyển nhượng 75% cổ phần cho các tập đoàn quốc tế trong lĩnh vực siêu du thuyền và tài chính.
(VNF) - Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội, từng là “điểm nóng” về giá, đang chững lại. Dù giá chững, thanh khoản vẫn yếu, người mua ở thực vẫn e dè khi mức giá vượt quá khả năng chi trả.
(VNF) - Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 – Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng gần 1.400 căn hộ vừa được xác nhận đủ điều kiện mở bán, bổ sung nguồn cung nhà ở quy mô lớn cho khu vực này.
(VNF) - Thi hành án dân sự TP. Đà Nẵng thông báo đấu giá 3 khu đất thương mại – dịch vụ nằm trên trục biển Võ Nguyên Giáp, với tổng giá khởi điểm hơn 330 tỷ đồng.
(VNF) - T&T Group của "bầu" Hiển muốn làm khu đô thị thể thao 1,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, Hà Nội khởi công dự án chống ngập Nam Thăng Long, Đèo Cả triển khai cao tốc TP. HCM - Mỹ Thuận 36.000 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 28/11.
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cả nước còn nhiều biến động, Hải Phòng vẫn nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi duy trì được thanh khoản, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và ghi nhận những chỉ số tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
(VNF) - Bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển vĩ mô, nơi không gian sống trở thành tuyên ngôn về phong cách và giá trị cá nhân. Dẫn dắt xu hướng Branded Living đến Việt Nam, Masterise Homes khẳng định trải nghiệm và niềm tin thương hiệu đang trở thành thước đo mới, định hình cuộc đua về chất lượng và đẳng cấp trên thị trường.
(VNF) - Thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam đang bùng nổ khi các tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group, Novaland đua nhau triển khai dự án đô thị hưu trí, khu nghỉ dưỡng sức khỏe và viện dưỡng lão tiêu chuẩn quốc tế. Dân số già hóa nhanh mở ra cơ hội tỷ USD, nhưng phát triển bền vững đòi hỏi chính sách, nhân lực và mô hình vận hành chuyên nghiệp.
(VNF) - Hà Nội thông qua bảng giá đất mới, cao nhất hơn 700 triệu đồng/m2 từ 2026, Hải Phòng gia hạn tiến độ siêu dự án hơn 6.000 tỷ đồng tại chợ Sắt, Khánh Hòa sắp có hơn 1.100 căn nhà ở xã hội giá dự kiến 19,5 triệu đồng/m2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 27/11.
(VNF) - TP. Hà Nội sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026, với mức cao nhất tại khu trung tâm lên hơn 700 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với hiện hành.
(VNF) - Giữa lúc du lịch phục hồi mạnh, nhiều nhà đầu tư "đi săn" khách sạn với kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận 7% - 7,5%/năm. Nhưng thực tế cho thấy, mức lợi suất này hấp dẫn nhưng không dễ “ăn”, bởi chỉ những dự án vận hành chuyên nghiệp, có thương hiệu và chọn đúng thị trường mới thực sự sinh lời bền vững.
(VNF) - UBND TP.HCM lên kế hoạch đấu giá 7 lô đất ở Thủ Thiêm trong năm 2026, trong đó có 3 lô đã từng đấu giá thành nhưng bỏ 'cọc'.
(VNF) - Dự thảo bảng giá đất năm 2026 của Hải Phòng đang lấy ý kiến gây nhiều tranh luận khi hàng loạt mức giá được xác định bằng công thức nội suy theo tỷ lệ cố định, thay vì dựa trên các phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường.
(VNF) - UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu lực lượng chức năng tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi môi giới trái phép, “cò mồi”, thu tiền đặt chỗ, thu phí “bảo đảm trúng hồ sơ”, rao bán “suất ngoại giao” trái quy định trong nhận hồ sơ mua, bán nhà ở xã hội.
(VNF) - Hạ tầng liên tục được hoàn thiện, loạt tuyến giao thông chiến lược mở ra trục kết nối mới với trung tâm Hà Nội, Mê Linh (cũ) đang trở thành “điểm rơi” của dòng vốn tỷ USD. Liệu sự đổ bộ của các “ông lớn” bất động sản có khiến vùng đất từng được xem là vùng trũng bước vào chu kỳ chuyển mình mạnh mẽ?
(VNF) - Thanh tra nêu tồn tại liên quan đến ký quỹ, giấy phép môi trường, công khai thông tin và tình trạng cho thuê lại căn hộ tại Dự án NƠXH Lê Thánh Tông.
(VNF) - Sau nhiều năm được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án Tổ hợp thương mại, dịch vụ Vintraco tại xã Nghi Phong, huyện Nghi Lộc, Nghệ An (nay thuộc phường Vinh Phú) do Công ty CP Vintraco làm chủ đầu tư đến nay vẫn chưa thể khởi công xây dựng.
(VNF) - Sở Tài chính TP. Huế vừa công bố danh mục dự án sử dụng đất nhằm mời gọi nhà đầu tư đăng ký thực hiện hai dự án sân golf tại phường Phong Phú, với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 872 tỷ đồng.
(VNF) - HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HoSE: NVL) vừa phê duyệt kế hoạch dùng phần sở hữu tại Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc No Va cùng Công ty cổ phần Đầu tư thương mại và phát triển BĐS An Phát để tăng vốn cho Công ty TNHH Ngôi nhà Mega.
(VNF) - Theo quy định, các đối tượng được ưu tiên đều sẽ được bố trí mua nhà ở xã hội cho đến khi hết. Còn các đối tượng khác không thuộc nhóm ưu tiên thì sẽ phải bốc thăm để có suất mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Kinh Bắc đang thực hiện thủ tục pháp lý liên quan KCN Bình Giang. Dự án có quy mô 147,8 ha, tổng mức đầu tư 1.755 tỷ đồng, chuẩn bị khởi công từ quý I/2026.
(VNF) - TP. HCM khởi công hơn 300 căn nhà ở xã hội, Hà Nội sắp mở bán dự án nhà ở xã hội giá từ 14,5 triệu/m² tại Mê Linh, Tập đoàn Nam Cường bị thu hồi đất tại Hải Phòng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 26/11.
(VNF) - Đồng loạt hạ tầng “khủng” về đích đưa Vũng Tàu thành điểm nóng đầu tư quý IV/2025. Trong dòng chảy đó, biệt thự Casa thuộc đô thị biển Blanca City do Sun Property phát triển xuất hiện như một “di sản sống”, không chỉ là tác phẩm kiến trúc đậm tính nghệ thuật, mà còn mang giá trị sinh lời bền vững.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
