Thị trường địa ốc TP. HCM: ‘Tái định vị giá’ từ đơn cực sang đa cực

VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, ông Đinh Minh Tuấn, để hiểu rõ hơn về xu hướng này:

Bốn cực tăng trưởng mới tại TP. HCM

- Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đang xuất hiện rõ nét dấu hiệu “tái định vị giá” khi ghi nhận sự dịch chuyển từ trạng thái đơn cực sang đa cực. Ở góc độ thị trường, ông có đánh giá thế nào về diễn biến này?

Có thể nói, sáu tháng đầu năm 2025 là giai đoạn sự dịch chuyển diễn ra mạnh mẽ nhất. Trước đây, thị trường vẫn manh nha xu hướng giãn ra các khu vực vệ tinh, nhưng mức độ chưa đủ rõ nét để tái định vị mặt bằng giá chung.

Hiện tại, xu hướng đa cực diễn ra mạnh mẽ nhờ ba yếu tố cộng hưởng. Đầu tiên là định hướng phát triển đa trung tâm TP. HCM đến năm 2040, tầm nhìn 2060 được công bố và bắt đầu đi vào triển khai cụ thể. Thứ hai là tiến độ thi công hạ tầng lớn như vành đai 3, vành đai 4, Metro 1, Metro 2…đồng loạt khởi công và được đẩy nhanh, củng cố niềm tin của nhà đầu tư. Yếu tố quan trọng khác là hàng loạt dự án quy mô lớn được phê duyệt và triển khai trên nhiều trục đông, tây, nam, bắc của thành phố.

Tất cả các yếu tố trên đã tạo ra các điểm hút mới về dòng vốn và nhu cầu an cư, dần định hình thị trường chuyển từ trạng thái lấy CBD làm trung tâm duy nhất sang trạng thái đa cực, mỗi khu vực lớn hình thành vai trò neo giá riêng.

- Những “cực tăng trưởng mới” nào đang hình thành và neo giá cao hơn mặt bằng cũ?

Có thể thấy ít nhất bốn cực tăng trưởng mới đang hình thành rất rõ rệt, tạo ra mặt bằng giá cao vượt xa kỳ vọng trước đây.

Tại khu đông, các dự án như Lumiere Midtown, Eaton Park, Global City đang định giá căn hộ 160 - 180 triệu đồng/m2, nhà thấp tầng khoảng 400 - 450 triệu đồng/m2. Đây là mức giá tiệm cận thậm chí ngang bằng trung tâm quận 1.

Ở Long An, khu vực Bến Lức - Đức Hòa, các dự án như Vinhomes Green City và EcoRetreat đã đưa giá căn hộ lên khoảng 60 triệu đồng/m2 và nhà thấp tầng khoảng 80 - 100 triệu đồng/m2.

Ở phía đông bắc, Thành phố Mới với các dự án của CapitaLand và Becamex Tokyu cũng đang neo giá căn hộ 60 triệu đồng/m2, thấp tầng dao động 100 - 120 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, khu đông nam cũng ghi nhận dự án Spring Ville của Gamuda với giá rao bán căn hộ dao động 100 - 110 triệu đồng/m2.

Những cực này không chỉ tự thiết lập giá mà còn kéo mặt bằng giá của các dự án xung quanh tăng theo, thậm chí tiệm cận mặt bằng giá nhà riêng, nhà phố tại trung tâm thành phố.

- Trong khi nhiều dự án mới liên tục tăng giá và hình thành các “cực giá” cao, giá nhà riêng và nhà phố trung tâm gần như không biến động. Theo ông, vì sao xuất hiện nghịch lý này?

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này. Thứ nhất, dù nhà phố trung tâm có vị trí đắc địa, nhưng thủ tục pháp lý phức tạp, chi phí cải tạo lớn và tỷ suất khai thác dòng tiền cho thuê không còn hấp dẫn như trước đây.

Thứ hai, nguồn cung dự án căn hộ mới tại trung tâm TP. HCM rất hạn chế, nửa đầu năm chỉ có khoảng 1.500 căn mở bán với mức giá trung bình khoảng 180 triệu đồng/m2. Nhu cầu nhà ở thật vẫn rất cao, nên dòng tiền dồn ra các cực mới có hạ tầng đồng bộ, tiện ích khép kín và pháp lý minh bạch hơn.

Ngoài ra, các chủ đầu tư lớn thường tạo được sức hút nhờ chiến lược truyền thông và ưu đãi ban đầu, nên sản phẩm vùng ven dễ bán và tăng giá nhanh hơn, còn nhà phố trung tâm chủ yếu giao dịch nhỏ lẻ, ít biến động.

Hiện tượng “bình quân hóa kỳ vọng giá”

- Quy hoạch đa trung tâm và các dự án hạ tầng trọng điểm đã tác động thế nào đến mặt bằng giá bất động sản?

Tác động là rất rõ ràng. Khi thành phố công bố quy hoạch đa trung tâm và triển khai các dự án hạ tầng chiến lược, giá đất khu vực lân cận lập tức tăng.

Cùng với đó, việc điều chỉnh bảng giá đất mới và chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng khiến chi phí đầu vào của dự án cao hơn. Chủ đầu tư buộc phải đặt giá bán cao hơn để đảm bảo biên lợi nhuận.

Ngoài ra, yếu tố sáp nhập đơn vị hành chính cũng ảnh hưởng đáng kể. Ví dụ, trước đây một dự án thuộc Bình Dương có thể ít được quan tâm. Nhưng khi sáp nhập về TP. HCM, tâm lý nhà đầu tư sẽ thay đổi, mặt bằng giá cũng tăng theo.

- Theo ông, khả năng duy trì mặt bằng giá cao ở các cực tăng trưởng mới có bền vững không?

Thông thường, giá các dự án bất động sản được tính toán kỳ vọng cho 3 - 5 năm sau, nhưng để duy trì mặt bằng giá cao ở các cực tăng trưởng mới, có ba yếu tố then chốt quyết định tính bền vững.

Thứ nhất, tiến độ hạ tầng phải đảm bảo đúng cam kết, bởi nếu các tuyến đường, công trình trọng điểm chậm triển khai, giá sẽ bị điều chỉnh ngay. Thứ hai, năng lực của chủ đầu tư rất quan trọng, vì nếu không đủ khả năng hoàn thiện hạ tầng, tiện ích đồng bộ và đảm bảo pháp lý minh bạch, dự án sẽ khó thanh khoản khi ra thị trường. Thứ ba, khu vực đó cần sớm hình thành cộng đồng cư dân sinh sống, thay vì chỉ dựa vào lực cầu đầu tư lướt sóng. Nếu không có cư dân ở thực, giá sẽ dễ “xẹp” khi lớp nhà đầu tư đầu tiên thoái vốn.

- Sự hình thành các cực mới và neo giá cao như vậy đã ảnh hưởng thế nào đến tâm lý người mua và nhà đầu tư?

Ảnh hưởng lớn nhất là cách định giá bất động sản đang thay đổi. Trước đây, nhà đầu tư và người mua luôn so sánh thị trường với quận 1, quận 3 và coi đó là chuẩn tham chiếu. Nhưng bây giờ, các cực tăng trưởng mới dần hình thành và đặt ra mức giá cao, khiến tâm lý người mua bắt đầu so sánh dự án với “cực gần nhất” thay vì chỉ nhìn về CBD. Đây là lý do xuất hiện hiện tượng “bình quân hóa kỳ vọng giá”, nghĩa là giá trị được kéo lên đồng loạt, dù có thể chưa phản ánh đúng nhu cầu ở thực tế hay hạ tầng hoàn chỉnh.

Ví dụ, nhiều dự án căn hộ trung cấp vùng ven trong 6 tháng qua đã tăng giá rất mạnh. Riverpark Residences tăng tới 46,5%, Riverside Residences tăng 45,7%... nhưng mức tăng đáng chú ý chủ yếu dựa trên tâm lý neo giá và niềm tin hạ tầng sắp hình thành. Ngoài ra, kỳ vọng lợi nhuận đầu tư nhanh chóng cũng khiến nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao, tạo mặt bằng giá mới chỉ trong thời gian ngắn.

- Với bối cảnh thị trường đang phân cực giá mạnh như hiện nay, ông có cảnh báo rủi ro nào cho nhà đầu tư và người mua để ở?

Rủi ro lớn nhất là bị cuốn theo hiệu ứng đám đông, khi nhiều người lo sợ mất cơ hội nên quyết định mua mà không cân nhắc kỹ năng lực tài chính hay hồ sơ pháp lý dự án.

Một rủi ro khác đến từ tiến độ hạ tầng. Hiện giá bán của nhiều dự án được neo với kỳ vọng 3 - 5 năm sau, nhưng nếu hạ tầng không được hoàn thiện đúng cam kết, giá trị sẽ sụt giảm nhanh và thanh khoản rất thấp. Ngoài ra, nếu các khu vực mới không sớm hình thành cộng đồng cư dân ở thực, dự án sẽ mất động lực tăng trưởng bền vững và dễ rơi vào cảnh thanh khoản kém khi lớp nhà đầu tư đầu tiên rút lui.

- Ông có khuyến cáo nào để người mua và nhà đầu tư lựa chọn được sản phẩm phù hợp, hạn chế rủi ro?

Trước tiên, người mua cần đánh giá kỹ năng lực tài chính, tránh vay vốn quá sức và phụ thuộc toàn bộ vào kỳ vọng tăng giá. Thứ hai, người mua cần tìm hiểu uy tín và kinh nghiệm của chủ đầu tư, đồng thời kiểm tra tiến độ các công trình hạ tầng trọng điểm xung quanh dự án. Cuối cùng, người mua nên rà soát kỹ pháp lý dự án, giấy phép xây dựng, quyền sử dụng đất và điều kiện mở bán.

Nếu mua để ở, nhà đầu tư nên ưu tiên dự án đã có hạ tầng và cộng đồng dân cư hình thành ổn định, thay vì chỉ chạy theo kỳ vọng chênh lệch giá.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!