FERI: Thị trường BĐS 2023 có thể giảm trên 50% nguồn cung, tỷ lệ hấp thụ chỉ 10%

Nguồn cung vẫn khan hiếm

Theo báo cáo của FERI, quý I/2023, nguồn cung mới mở bán tại các khu vực nhìn chung khan hiếm, thị trường chủ yếu thực hiện bán giỏ hàng cũ.

Cụ thể, thị trường Hà Nội và các tỉnh lân cận (Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng) chỉ có khoảng 500 sản phẩm, giảm 92% theo năm, tỷ lệ hấp thụ 15%.

Tại các tỉnh miền Trung (Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Định, Quảng Nam, Phú Yên) nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án hiện hữu, không có dự án mới, tỷ lệ hấp thụ giỏ hàng cũ chỉ 5%. 

Tại TP. HCM và các tỉnh lân cận (Bình Dương, Đồng Nai, Long An) nguồn cung mới đạt 2.000 sản phẩm, giảm 67% theo năm, tỷ lệ hấp thụ đạt 20%.

Tại thị trường các tỉnh miền Tây (Cần Thơ, Hậu Giang, Bạc Liêu, An Giang, Cà Mau, Vĩnh Long) nguồn cung khiêm tốn so với các khu vực khác, không ghi nhận sản phẩm mới, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 5%.

Mặc dù tỷ lệ hấp thụ không cao nhưng thị trường vẫn ghi nhận mức giá tăng ở cả TP. HCM và Hà Nội. Cụ thể, giá bán sơ cấp bình quân căn hộ tại Hà Nội từ 42 – 55 triệu/m2, tăng 3 – 8% theo năm. Giá bán tại các tỉnh lân cận Hà Nội ổn định, riêng dòng sản phẩm shophouse giá bán giảm 10 – 13% theo quý.

Giá bán sơ cấp bình quân căn hộ tại TP. HCM từ 60 – 80 triệu/m2, tăng 3 – 10% theo năm. Tại các tỉnh lân cận TP. HCM, phân khúc đất nền và biệt thự có mức giá ổn định song các phân khúc căn hộ, nhà phố, shophouse lại ghi nhận mức giá tăng từ 3 – 10% tùy phân khúc.

Gỡ dần nút thắt

Theo các chuyên gia của FERI, nền kinh tế Việt Nam đang gặp nhiều nút thắt. Chính sách thắt chặt tín dụng, lãi suất cao khiến doanh nghiệp sản xuất kinh doanh khó tiếp cận nguồn vốn. Khung pháp lý chưa theo kịp thực tế, gây nên những bất cập không thể giải quyết tức thời. Cơ sở hạ tầng giao thông, kỹ thuật... chưa đồng bộ, ứng dụng công nghệ còn hạn chế là rào cản đối với thương mại, khả năng cạnh tranh thấp...

Trong bối cảnh trên, các chuyên gia dự báo thị trường bất động sản quý II/2023 sẽ tăng trưởng nhẹ so với quý trước, nhưng giảm mạnh so về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ so với cùng kỳ năm 2022. Các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản chưa phát huy hiệu quả rõ rệt, lãi suất ngân hàng giảm nhẹ nhưng vẫn ở mức cao.

Thị trường địa ốc năm 2023 có thể diễn ra với ba kịch bản. 

Cụ thể, với kịch bản lý tưởng, nguồn cung giảm 20 - 30%, lãi suất giảm xuống 10 - 12%, giá bán tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ đạt 40 - 50%.

Với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung giảm 30 - 50%, lãi suất dao động trong khoảng 12 - 14%, giá bán đi ngang, tỷ lệ hấp thụ sẽ đạt khoảng 20 - 30%.

Còn kịch bản thách thức, nguồn cung giảm trên 50 - 60%, lãi suất vẫn ở mức trên 14%, giá bán giảm 20 - 30%, lúc này tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 10%.

Theo các chuyên gia, từ cuối năm ngoái, Chính phủ và các bộ ngành đã nỗ lực triển khai nhiều biện pháp tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản, thông qua việc thành lập tổ công tác để rà soát, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc.

Trong quý I/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định 08 (cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu đàm phán với trái chủ bằng tài sản khác ngoài tiền mặt...). Đây là những giải pháp tình thế, kỳ vọng tháo gỡ các vướng mắc về trái phiếu, pháp lý và điểm nghẽn vốn.

Ngoài ra, Chính phủ cũng ban hành Nghị quyết 33, trong đó có đề cập đến việc doanh nghiệp gặp khó khăn về thanh khoản được giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu nhóm nợ; nhà ở xã hội vay lãi suất thấp hơn khoảng 1,5 - 2% với gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng. Nghị quyết này có nhiều chính sách được kỳ vọng, tuy nhiên chưa đi vào thực tiễn để có thể giải quyết nhanh chóng vướng mắc của thị trường.

Hệ thống ngân hàng cũng đang nỗ lực khơi thông thị trường, thông qua động thái giảm lãi suất, nới lỏng tín dụng tại các ngân hàng trong quý I/2023. Thanh khoản của hệ thống ngân hàng được cải thiện dẫn đến lãi suất huy động hạ nhiệt từ giữa tháng 2/2023, tuy nhiên vẫn ở mức cao.

Doanh nghiệp bất động sản cũng như áp dụng nhiều giải pháp để linh hoạt thích ứng trong bối cảnh hiện nay. Đó là cơ cấu lại danh mục đầu tư, thanh lý tài sản, thoái vốn tại một số dự án; tái cấu trúc dòng tiền và các khoản nợ vay, gia hạn trái phiếu, chậm trả lãi trái phiếu, thanh toán công nợ bằng sản phẩm bất động sản cho đối tác...

M&A và mở rộng hợp tác cũng đang trở thành xu hướng của các chủ đầu tư lớn tại Việt Nam và các chủ đầu tư nước ngoài. Các chủ đầu tư nước ngoài luôn chuẩn bị nguồn tài chính sẵn sàng để hợp tác khi có cơ hội.