Giá tăng tới 70%: Đầu tư căn hộ bám tuyến metro lãi đậm

Giá căn hộ bám tuyến metro liên tục tăng

Dữ liệu trong quá khứ của batdongsan.com cho thấy bất động sản xung quanh các nhà ga metro thường có giá bán và cho thuê cao hơn so với các khu vực khác. Tại Singapore, khi tuyến metro Circle Line đi vào hoạt động năm 2012, giá căn hộ trong phạm vi 400m từ các nhà ga đã cao hơn khoảng 15% so với khu vực bên ngoài.

Ở Kuala Lumpur, giá căn hộ trung bình trong bán kính 800m so với các ga tàu trong giai đoạn 2017-2018 cao hơn 30% so với mức bình quân của thành phố. Tại Bangkok, bất động sản gần các tuyến metro có thể tăng giá từ 7%-21%, tùy theo khoảng cách đến nhà ga.

Tại TP.HCM, giá căn hộ dọc theo tuyến metro cũng đã liên tục tăng kể từ khi mở bán, với mức tăng trung bình từ 35%-70% tùy thuộc vào vị trí. Đặc biệt, có những dự án tăng giá gấp đôi trong giai đoạn 2015-2023.

Ví dụ, dự án Masteri Thảo Điền, nằm gần tuyến metro kết nối trung tâm TP. HCM với TP Thủ Đức, đã ghi nhận mức giá từ 35-39 triệu đồng/m2 vào năm 2015, đến quý II/2024, giá thứ cấp dao động từ 69-75 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, giá căn hộ ở quận Cầu Giấy, trong phạm vi 500m từ các nhà ga thuộc tuyến metro Nhổn - Cầu Giấy, đã tăng hơn 40% từ quý III/2023 đến quý III/2024. Trong khi đó, tại các khu vực xa hơn tuyến metro, giá căn hộ cũng tăng trung bình từ 25%-35% do nguồn cung khan hiếm, nhưng bất động sản gần metro vẫn có mức tăng cao hơn từ 5%-15%.

Các tuyến metro hiện hữu

Hiện tại, Hà Nội có hai tuyến metro đang hoạt động. Đầu tiên là tuyến metro số 2A (Cát Linh - Yên Nghĩa), được khai trương vào tháng 11/2021 với tổng chiều dài 13 km. Tuyến này có 12 ga bao gồm: Cát Linh, La Thành, Thái Hà, Láng, Thượng Đình, Vành Đai 3, Phùng Khoang, Văn Quán, Hà Đông, La Khê, Văn Khê, và Yên Nghĩa. Năm 2023, tuyến 2A phục vụ trung bình 29.600 lượt hành khách mỗi ngày.

Tuyến thứ hai là tuyến metro số 3 (giai đoạn I), chạy từ ga Nhổn đến ga Cầu Giấy, đi vào hoạt động từ tháng 8/2024. Tuyến này dài 8,5 km với 8 nhà ga: Nhổn (S1), Minh Khai (S2), Phú Diễn (S3), Cầu Diễn (S4), Lê Đức Thọ (S5), Đại học Quốc Gia (S6), Chùa Hà (S7), và Cầu Giấy (S8). Trong thời gian khai trương, tuyến này ghi nhận khoảng 60.000 lượt hành khách mỗi ngày.

Theo kế hoạch đến năm 2030, Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành 97 km đường metro, bao gồm tuyến số 2, phần còn lại của tuyến số 3 và tuyến số 5. Đến năm 2035, thành phố sẽ khai thác 301 km trên tổng số 398 km đường sắt đô thị, tương ứng 76% tổng chiều dài.

Mạng lưới này bao gồm các tuyến số 1, số 2 kéo dài đến Sóc Sơn, số 2A kéo dài tới Xuân Mai, số 3 kéo dài tới Sơn Tây, cùng với các tuyến số 4, 6, 7, 8 và các tuyến kết nối các đô thị vệ tinh.

Đến năm 2045, thành phố dự kiến hoàn thành thêm 200 km đường sắt theo quy hoạch đã được phê duyệt.

Chỉ 1% dân số Hà Nội sử dụng metro

Tỷ lệ hành khách sử dụng metro tại Hà Nội hiện đang thấp hơn đáng kể so với các thành phố lớn trong khu vực. Hiện chỉ khoảng 1% dân số Hà Nội sử dụng metro, trong khi con số này ở Singapore, Bangkok, và Kuala Lumpur lần lượt là 50%, 15%, và 10%.

Theo bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn tại Savills Hà Nội, nguyên nhân chính là do hệ thống metro ở Hà Nội còn quá hạn chế với tổng chiều dài chỉ 22 km, chỉ bằng 1/10 so với các thành phố khác. Điều này khiến việc đi lại và kết nối giao thông chưa thuận tiện.

Ngoài ra, thói quen sử dụng phương tiện cá nhân, đặc biệt là xe máy, cũng ảnh hưởng đến tỷ lệ sử dụng metro. Metro mới chỉ xuất hiện tại Việt Nam trong 3 năm, trong khi các nước trong khu vực đã phát triển hệ thống metro từ 20-30 năm, thậm chí 100 năm ở các quốc gia phát triển.

Một yếu tố khác là chính sách điều phối giao thông cá nhân trước đây chưa đủ mạnh. Dù chủ trương hạn chế xe cá nhân để giảm ùn tắc và ô nhiễm đã được đề xuất hơn 20 năm trước, nhưng các biện pháp cụ thể vẫn chưa thực sự hiệu quả. Tuy nhiên, tương lai hệ thống giao thông công cộng này có triển vọng phát triển tích cực.

Đặc biệt, vào ngày 28/6/2024, Luật Thủ đô 2024 đã được Quốc hội thông qua, trong đó quy định Hà Nội sẽ hạn chế phương tiện cá nhân vào trung tâm thành phố thông qua việc áp dụng phí giảm ùn tắc giao thông, nhằm giảm tắc nghẽn và ô nhiễm.

Hiện nay, đối tượng sử dụng metro chủ yếu là người đi làm và học sinh, sinh viên, chiếm 90% tổng số hành khách. Ở Hà Nội, 47% hành khách là người đi làm, 45% là học sinh, sinh viên, và 8% sử dụng metro cho các mục đích khác. Ở Singapore, tỷ lệ này là 50% người đi làm và 43% sinh viên, trong khi ở Kuala Lumpur, 36% là người đi làm và 58% là sinh viên.