Giải bài toán nhà ở vừa túi tiền cho hàng triệu gia đình

Thách thức nguồn cung nhà ở vừa túi tiền

Trong giai đoạn 2019-2023, giá bất động sản tại Hà Nội tăng trung bình 6% mỗi năm, trong khi tại TP. HCM, mức tăng là 3% mỗi năm. Cùng thời điểm, thu nhập cá nhân chỉ tăng 4% ở Hà Nội và 3% ở TP. HCM, tạo nên khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và thu nhập, khiến việc sở hữu nhà trở nên ngày càng khó khăn đối với người dân. Thêm vào đó, các rào cản pháp lý, vấn đề của các nhà phát triển và sự chậm trễ trong việc ban hành các chính sách hỗ trợ nhà ở càng làm phức tạp thêm tình hình.

Một thị trường bất động sản bền vững cần có sự đa dạng về phân khúc, đặc biệt là các sản phẩm thuộc hạng B và C. Tuy nhiên, cả Hà Nội và TP. HCM đều đang thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung cho các loại hình nhà ở này. Với nhu cầu khoảng 50.000 căn hộ mỗi năm, chủ yếu từ người dân có thu nhập trung bình và các hộ gia đình trẻ, thị trường vẫn chưa đáp ứng đầy đủ.

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M tại Savills, TP. HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An đều đang đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở. Trong tương lai gần, TP. HCM dự kiến sẽ có sự gia tăng của các dự án cao cấp, trong khi nguồn cung nhà ở giá rẻ vẫn khan hiếm. Ngược lại, Hà Nội sẽ tập trung vào phát triển các dự án hạng B.

"Sự mất cân đối này xuất phát từ nhiều yếu tố như tăng trưởng thu nhập, quỹ đất hạn chế, chi phí đất đai tăng cao, và các thủ tục hành chính phức tạp trong việc cấp phép cho các dự án mới", bà Giang Huỳnh cho hay..

Mở rộng cơ hội nhà ở vừa túi tiền

Với mức đầu tư công vào cơ sở hạ tầng chiếm khoảng 6% GDP, Chính phủ đang triển khai hàng loạt dự án lớn như xây dựng đường bộ, cầu, sân bay và cảng biển.

Bà Giang Huỳnh cho biết Luật Đất đai sửa đổi đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc triển khai các dự án này. Mục tiêu chính là cải thiện kết nối giao thông giữa các tỉnh thành, rút ngắn khoảng cách và thời gian di chuyển, đặc biệt là giữa các khu vực đô thị trung tâm và vùng ven, từ đó thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội và thu hút đầu tư.

“Mô hình phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD), như hệ thống metro, đang chứng tỏ hiệu quả trong việc giải quyết vấn đề giao thông và cung cấp nhà ở. Việc phát triển các khu vực xung quanh các tuyến metro làm tăng mật độ xây dựng, cải thiện kết nối và di chuyển. Đồng thời, khai thác quỹ đất dọc các tuyến metro giúp giảm chi phí đầu tư, tạo ra nhiều lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng hơn cho người dân", bà Giang Huỳnh cho biết.

Chuyên gia này cũng chia sẻ rằng để giảm áp lực về quỹ đất và chi phí đô thị, Hà Nội và TP. HCM đang hướng tới việc mở rộng ra các tỉnh lân cận như Bình Dương và Bắc Ninh. Việc đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông đã làm cho các khu vực ngoại thành trở nên hấp dẫn hơn đối với nhà đầu tư và người dân.

Bà Giang Huỳnh cũng kỳ vọng rằng các luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, và Luật Nhà ở 2023 sẽ tạo ra những thay đổi tích cực cho thị trường bất động sản. Những quy định này hứa hẹn cải thiện hiệu quả sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính, và hỗ trợ các nhà đầu tư thuận lợi hơn khi tham gia thị trường.

Đặc biệt, Luật Nhà ở 2023 đã đơn giản hóa quy trình mua bán nhà và có những quy định rõ ràng về sở hữu nhà của người nước ngoài. Người nước ngoài có thể sở hữu tối đa 30% số căn hộ trong một tòa nhà và không quá 250 căn nhà trong một phường, với thời hạn sở hữu là 50 năm và có thể gia hạn. Nếu kết hôn với công dân Việt Nam, người nước ngoài được phép sở hữu nhà vĩnh viễn.

Để giải quyết vấn đề thiếu hụt nhà ở và ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã quy định cấm phân lô đất ở tại các đô thị lớn từ ngày 31/1/2025. Luật Nhà ở 2023 cũng có những điều chỉnh quan trọng, tập trung phát triển nhà ở tại các đô thị chính. Ngoài ra, quy định bắt buộc dành 20% diện tích đất cho các dự án thương mại đã được bãi bỏ, mở ra cơ hội cho nhà đầu tư chuyển đổi diện tích này để xây dựng nhà ở xã hội. Các nhà đầu tư vào nhà ở xã hội sẽ nhận được nhiều ưu đãi như miễn phí sử dụng đất, không phải trả tiền thuê đất, và tiếp cận nguồn vốn vay lãi suất ưu đãi.

Giải pháp tổng thể cho nhà ở giá phải chăng

Để giải quyết vấn đề nhà ở vừa đủ và có khả năng chi trả cho người dân, bà Giang Huỳnh cho rằng cần có một giải pháp tổng thể kết hợp sức mạnh của cả khu vực công và tư nhân. Không thể có một bên nào đơn lẻ có thể xử lý hoàn toàn thách thức này.

Trong bối cảnh ngân sách nhà nước hạn chế và lãi suất tăng cao, việc tài trợ cho các dự án nhà ở xã hội đang gặp nhiều khó khăn. Đồng thời, khu vực tư nhân cũng chịu áp lực lạm phát về chi phí đầu vào. Vì thế, sự hợp tác hiệu quả giữa hai bên trở nên hết sức cần thiết.

Bên cạnh đó, các mục tiêu toàn cầu về giảm khí thải carbon cũng đẩy nhanh tính cấp bách của vấn đề. Những nhà cung cấp nhà ở giá rẻ có thể đóng góp bằng cách cải tạo hoặc chuyển đổi các tài sản hiện có không còn sử dụng, như văn phòng bỏ trống hoặc trung tâm thương mại, với sự hỗ trợ từ các quy định và quy hoạch thuận lợi.

Ngoài ra, việc tăng mật độ xây dựng và lập quy hoạch hợp lý sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp các giải pháp nhà ở giá cả phải chăng.

Cũng theo bà Giang Huỳnh, chính quyền thành phố cần đưa ra các chính sách khuyến khích mạnh mẽ để thu hút sự hợp tác của các chủ đất, từ đó hình thành những khu dân cư bền vững mới.

"Bằng cách tối ưu hóa diện tích đất, kết hợp với các tiện ích chung và không gian xanh, chúng ta có thể từng bước giải quyết vấn đề nhà ở ngày càng cấp bách. Sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền và các nhà đầu tư sẽ là chìa khóa để hiện thực hóa những ý tưởng này", chuyên gia Savills nhấn mạnh.