Liên tục hối thúc đánh thuế BĐS thứ 2, chặn đà tăng của giá nhà ở

Giá nhà liên tục thiết lập mặt bằng mới

Đề xuất này được VARS đưa ra trong bối cảnh giá bất động sản liên tục tăng, chưa có tín hiệu giảm, nhất là phân khúc chung cư.

Theo dữ liệu của VARS, giá nhà ở liên tục thiết lập mặt bằng mới, ở ngưỡng cao, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của đại đa số người dân.

Cụ thể, chỉ số giá chung cư trong quý II tại Hà Nội, TP.HCM tăng lần lượt 58% và 27% so với cùng kỳ năm 2019. Các dự án căn hộ thương mại bình dân đã hoàn toàn vắng bóng tại các đô thị.

Loại hình căn hộ trung cấp ngày càng khan hiếm, dần bị “chiếm sóng” bởi phân khúc cao cấp, hạng sang khi hơn 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP.HCM mở bán trong năm 2024 có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên.

Nhiều dự án chung cư mới ra mắt có mức giá hàng chục nghìn USD trên 1m2. Mức giá bán sơ cấp căn hộ neo cao kéo theo giá chung cư cũ tăng vọt. Nhiều căn hộ qua sử dụng hàng chục năm vẫn được rao giá gấp 2-3 lần so với lúc mở bán.

“Ăn theo” cơn sốt giá chung cư, giá bán nhà ở gắn liền với đất, bao gồm biệt thự, liền kề cũng được đà tăng cao, trong đó bao gồm cả một số dự án tại các quận/huyện xa trung tâm Hà Nội khi nguồn cung nội đô ngày càng khan hiếm.

Nếu trước đây, đơn giá hàng trăm triệu đồng/m2 đối với biệt thự được cho là cao thì giờ đây có những căn biệt thự được rao bán với mức giá lên tới 1 tỷ đồng/m2 vẫn được coi là bình thường.

Giá bán đất nền cũng liên tục tăng cao. Nhiều tỉnh, thành ghi nhận hiện tượng đất nền pháp lý sạch “sốt nóng" cục bộ do hoạt động đầu tư trở lại hay do một số nhóm nhà đầu tư tạo cung, cầu giả để đẩy giá. Một số tỉnh thành như Hải Dương, mức giá đã vượt “đỉnh sốt" năm 2022.

Thực trạng này đặt ra yêu cầu cấp thiết trong việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. Theo VARS, song song với việc thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội tại các đô thị, thúc đẩy phát triển hạ tầng kết nối, dịch chuyển nhu cầu về nhà ở từ vùng lõi trung tâm sang vùng lân cận - khu vực có nhiều lựa chọn với mức giá phải căng hơn, có nhiều dự án nhà ở xã hội dự kiến triển khai hơn, Nhà nước cần có cơ chế điều tiết nhằm giảm bớt yếu tố đầu cơ, giúp thị trường bất động sản cân bằng về mặt dài hạn.

Vừa qua, dư luận xôn xao trước các phiên đấu giá đất trên địa bàn huyện Thanh Oai và Hoài Đức, TP.Hà Nội vì kết quả cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Mức giá cao nhất lên tới hơn 133 triệu đồng/m2 tại các địa bàn trên được nhiều người cho rằng là “cao bất thường”, “khó tin”.

Việc hàng nghìn hồ sơ tham gia đấu giá đất lên cao như vừa qua xuất phát từ nhu cầu mua ở và đầu tư của người dân, trong bối cảnh nguồn cung hạn chế.

Đánh thuế để kiềm chế đà tăng của giá nhà

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS - nhận định, với các nhà đầu tư cá nhân, hiện hệ thống pháp luật chưa có chế tài kiểm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, găm đất nhằm đẩy giá. Trong khi tình trạng mua bán, sang tay không được kiểm soát là nguyên nhân chính dẫn đến "sốt đất" tại nhiều địa phương. Nhà đầu cơ mua đất rồi bỏ hoang chờ tăng giá hoặc tạo khan hiếm giả diễn ra phổ biến, mục đích đều là "đẩy giá kiếm lời".

VARS đề xuất chính sách thuế bất động sản áp cho hai đối tượng, gồm người mua căn nhà thứ hai trở lên và chủ sở hữu bỏ hoang dự án. Mức thuế sẽ tăng dần với giao dịch mà người bán có thời gian sở hữu ngắn.

Theo VARS, việc người có nhiều tài sản, tài sản lại không ngừng sinh lời thì việc nộp thuế nhiều hơn là điều đương nhiên. Thực tế, hầu hết người mua nhà trong thời gian qua là người mua nhà thứ 2, thứ 3.

VARS dẫn chứng Singapore áp thuế 16% khi chủ sở hữu bán nhà trong năm đầu sau khi mua. Mức thuế giảm về 12% nếu chủ nhà bán căn hộ vào năm thứ 2 và năm thứ 3 là 8%. Chủ sở hữu không phải chịu thuế này khi bán nhà sau năm thứ 4. Về phía người mua, bất cứ người Singapore nào mua nhà đều phải trả phí 20% giá trị bất động sản cho căn nhà thứ 2, 30% cho căn nhà thứ 3.

VARS cũng đề nghị, trường hợp chủ sở hữu không xây dựng dự án sau khi nhận đất cũng phải chịu thuế bỏ hoang bất động sản.

Như ở Hàn Quốc, đất bỏ hoang hoặc đang trong quá trình cải tạo đất quá 2 năm thì bị đánh thuế 5%, 5 năm thì đánh thuế 8%, bỏ hoang 7 năm thì đánh thuế 9%, bỏ hoang hơn 10 năm thì đánh thuế 10%. Pháp đánh thuế vào nhà bỏ trống là 17% giá trị cho thuê năm đầu tiên và tăng lên gấp đôi trong những năm sau đó. Tại Mỹ, đất bỏ hoang thì bị đánh thuế 3%...

Theo VARS, việc điều tiết thị trường thông qua chính sách thuế bất động sản sẽ giảm bớt đầu cơ, kiềm chế đà tăng giá nhà đất. Chính sách này cũng khuyến khích chủ sở hữu dự án bỏ hoang cho thuê hoặc bán, tăng thêm nguồn cung ra thị trường.

Đây không phải lần đầu giải pháp đánh thuế bất động sản thứ hai được đưa ra nhằm hạ giá nhà. 7 năm trước, Chính phủ từng đề xuất thí điểm đánh thuế bất động sản thứ hai tại TP.HCM nhưng sau đó không được thông qua. Có nhiều ý kiến phản biện, một trong số đó cho rằng thời điểm đánh thuế khi đó còn quá sớm.

Thực tế, việc sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường gặp không ít thách thức. Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng để sử dụng hiệu quả công cụ thuế, cơ quan quản lý cần thúc đẩy xây dựng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường bất động sản. Từ đó, việc xác định nhà thứ hai, ba... và giá trị của chúng mới công khai, minh bạch.

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng cần nghiên cứu kỹ mức thuế suất, tránh trùng lặp, thuế chồng thuế khiến người dân bị "kiệt quệ" sức mua. Còn người giàu có thể lách thuế bằng cách chuyển quyền sở hữu tài sản cho người thân.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính) cho hay, đánh thuế tài sản sẽ giảm thiểu tình trạng lãng phí đất đai hiện nay. Nhưng cái khó là xác định đúng đối tượng phải đóng thuế, hạn mức đánh thuế cho phù hợp. Vì vậy, nên thu thuế đối với nhà đất không sử dụng, bỏ hoang mới ngăn chặn được đầu cơ, tránh lãng phí tài nguyên đất đai.

Nhiều chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh đầu cơ bất động sản vẫn là “kênh đầu tư vua”, đánh thuế có thể là một công cụ hữu hiệu để "nắn" lại thị trường địa ốc lành mạnh hơn.

Song vấn đề đặt ra là sắc thuế mới có giúp bình ổn thị trường, giảm giá nhà hợp lý, mang lại hy vọng thực sự cho đại đa số người dân đang "khát" nhà ở hay không lại là một “bài toán” vô cùng khó, đòi hỏi các nhà làm luật phải tính kỹ lưỡng để đưa ra phương án tốt nhất.