Lướt sóng BĐS bị đánh thuế cao: Hết thời đầu cơ, thổi giá tạo bong bóng?

Hạn chế đầu cơ, bong bóng bất động sản?

Bộ Tư pháp đang xây dựng Tờ trình về đề nghị của Chính phủ về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024; điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023. Trong đó, Luật Thuế TNCN được đề xuất nghiên cứu, rà soát và xem xét đưa vào nhiệm vụ lập pháp cần thực hiện trong Chương trình năm 2023 - 2025. Cụ thể, Bộ Tư pháp đề nghị xây dựng Luật Thuế TNCN (sửa đổi) thuộc Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2025, trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 10 (tháng 10/2025), thông qua tại Kỳ họp thứ 11 (tháng 5/2026).

Bộ Tư pháp đề xuất nghiên cứu bổ sung quy định về thuế đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ, theo hướng áp dụng thuế suất cao hơn với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn (lướt sóng), đảm bảo lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua, bán lại bất động sản. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn, thuế suất thấp hơn.

(Ảnh minh họa)

Hiện nay, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2%. Theo Bộ Tư pháp, khi điều chỉnh theo hướng này, mức thuế suất cụ thể cũng cần được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh được thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản.

Việc áp dụng chính sách đánh thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ cũng cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách có liên quan đến đất đai, cũng như đồng bộ của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký đất đai, bất động sản nhằm cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý liên quan đến thời gian nắm giữ bất động sản.

Ngoài ra, đối với nhà chung cư, bao gồm cả đất xây dựng nhà chung cư, Bộ Tư pháp đề nghị quy định ngưỡng chịu thuế đối với nhà chung cư đảm bảo điều tiết thấp đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân để không ảnh hưởng tới cung - cầu thị trường bất động sản và hạn chế tác động đến phân khúc căn hộ bình dân. Nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ thuộc đối tượng miễn thuế.

Tuy nhiên, thuế bất động sản sẽ thực hiện điều tiết cao đối với căn hộ cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng/m2 góp phần đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của các tầng lớp dân cư.

Liệu có khả thi?

Bà Nguyễn Mai Anh, giám đốc pháp chế một Công ty tư vấn lĩnh vực bất động sản tại TP.HCM cho rằng hoàn toàn khả thi. Thời gian qua, thị trường bất động sản nóng sốt khiến nhiều nhà đầu tư đã mua vào bán ra với thời gian rất ngắn từ vài ngày đến vài tuần để chốt lời. “Khi thị trường trầm lắng, chúng ta mới có thể nhìn thấy rõ hơn bản chất của việc lướt sóng đã làm đứt gãy dòng tiền đóng theo tiến độ từ người mua nhà đối với chủ đầu tư, khiến dự án dở dang, và gây nên tình trạng bong bóng giá hoàn toàn không tốt cho cả chủ đầu tư lẫn người có nhu cầu thực”.

Theo bà Mai Anh, nhiều nước trên thế giới đã sử dụng công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ, giảm sức hấp dẫn của việc lướt sóng bất động sản, trong đó có thuế thu nhập cá nhân. Ngoài ra, một số nước cũng áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ các giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch và thời gian mua bán lại bất động sản. Theo đó, thời gian diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao và ngược lại, điều này hoàn toàn có thể áp dụng trong thực tế ở nước ta.

Đơn cử như ở Đức, quốc gia này có 2 sắc thuế chính để hạn chế đầu cơ bất động sản là thuế thu nhập và thuế chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, thuế thu nhập từ bất động sản sẽ áp dụng mức thuế suất từ 14% đến 42%. Đối với cá nhân mua bán bất động sản sở hữu trên 10 năm hoặc bất động sản không được xem là tài sản với mục đích kinh doanh sẽ được miễn thuế thu nhập.

Còn tại Singapore, đất mua đi, bán lại trong sẽ bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán trong năm đầu tiên; 50% sau 2 năm; và 25% cho trường hợp sau 3 năm.

“Việc đánh thuế thu nhập cá nhân là hoàn toàn đúng đắn tuy nhiên mức thuế suất cụ thể cần phải được nghiên cứu và xác định phù hợp, phản ánh được thực trạng của thị trường bất động sản”, bà Mai Anh chia sẻ.

Còn theo Luật sư Lê Văn Cường (TP.HCM) thì đầu tư lướt sóng là một dạng đầu tư lợi nhuận lớn khi nhà đầu tư chỉ phải bỏ ra số tiền nhỏ trị giá khoảng 15% giá trị của bất động sản để tạm thời giữ chỗ. Khi thị trường nóng lên, giá bất động sản đó tăng mạnh, nhà đầu tư chuyển nhượng đã sở hữu một khoản tiền lãi.

Lợi nhuận từ lướt sóng lớn nhưng hiện nay, các quy định pháp luật vẫn chưa chặt chẽ, còn nhiều lỗ hổng, xảy ra tình trạng giao dịch ngầm giữa người mua và người bán mà không thể kiểm soát. Bên cạnh đó, thuế suất 2% từ chuyển nhượng bất động sản khiến nhiều cá nhân khi chuyển nhượng kê khai mức giá thấp hơn so với thực tế dẫn đến tình trạng ngân sách nhà nước bị thất thu thuế.

“Đánh thuế cao với bất động sản có thời gian nắm giữ ngắn phù hợp với thực tế để hạn chế các giao dịch lướt sóng, tránh được tình trạng đầu cơ bất động sản. Với những bất động sản mua để ở nên tính toán tỷ suất thấp hoặc miễn hẳn thuế suất. Cùng với đó, Nhà nước cần đưa ra bảng giá và bảng giá này phải được cập nhật thường xuyên, sát với giá thị trường”, LS Cường phân tích.

Về phía các chủ đầu tư, nhiều ý kiến cũng đồng tình việc đánh thuế mạnh vào việc chuyển nhượng bất động sản là điều cần thiết. “Chúng tôi cũng cần thị trường ổn định để phát triển bền vững để khách hàng gắn bó lâu dài. Sốt đất, sốt giá nhà rồi mua đi bán lại liên tục trên thị trường thứ cấp hoàn toàn không mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư. Lành mạnh hóa thị trường bất động sản cũng là mong muốn của những chủ đầu tư làm ăn lâu dài và tâm huyết”, ông Nguyễn Tài Minh, giám đốc điều hành của Công ty bất động Phương Nam chia sẻ.

Đại diện của Bộ Tư pháp cũng cho rằng, mức thuế suất cụ thể sẽ được xác định phù hợp với thực tế thị trường. Bên cạnh đó, sẽ rà soát, sửa đổi quy định về giá chuyển nhượng bất động sản để tính thuế thu nhập cá nhân, đảm bảo phù hợp với quy định của Luật Đất đai (sửa đổi) trong thời gian tới.