Hạn chế đầu cơ, bong bóng bất động sản?
Bộ Tư pháp đang xây dựng Tờ trình về đề nghị của Chính phủ về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024; điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023. Trong đó, Luật Thuế TNCN được đề xuất nghiên cứu, rà soát và xem xét đưa vào nhiệm vụ lập pháp cần thực hiện trong Chương trình năm 2023 - 2025. Cụ thể, Bộ Tư pháp đề nghị xây dựng Luật Thuế TNCN (sửa đổi) thuộc Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2025, trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 10 (tháng 10/2025), thông qua tại Kỳ họp thứ 11 (tháng 5/2026).
Bộ Tư pháp đề xuất nghiên cứu bổ sung quy định về thuế đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ, theo hướng áp dụng thuế suất cao hơn với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn (lướt sóng), đảm bảo lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua, bán lại bất động sản. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn, thuế suất thấp hơn.
(Ảnh minh họa)
Hiện nay, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2%. Theo Bộ Tư pháp, khi điều chỉnh theo hướng này, mức thuế suất cụ thể cũng cần được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh được thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản.
Việc áp dụng chính sách đánh thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ cũng cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách có liên quan đến đất đai, cũng như đồng bộ của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký đất đai, bất động sản nhằm cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý liên quan đến thời gian nắm giữ bất động sản.
Ngoài ra, đối với nhà chung cư, bao gồm cả đất xây dựng nhà chung cư, Bộ Tư pháp đề nghị quy định ngưỡng chịu thuế đối với nhà chung cư đảm bảo điều tiết thấp đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân để không ảnh hưởng tới cung - cầu thị trường bất động sản và hạn chế tác động đến phân khúc căn hộ bình dân. Nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ thuộc đối tượng miễn thuế.
Tuy nhiên, thuế bất động sản sẽ thực hiện điều tiết cao đối với căn hộ cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng/m2 góp phần đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của các tầng lớp dân cư.
Liệu có khả thi?
Bà Nguyễn Mai Anh, giám đốc pháp chế một Công ty tư vấn lĩnh vực bất động sản tại TP.HCM cho rằng hoàn toàn khả thi. Thời gian qua, thị trường bất động sản nóng sốt khiến nhiều nhà đầu tư đã mua vào bán ra với thời gian rất ngắn từ vài ngày đến vài tuần để chốt lời. “Khi thị trường trầm lắng, chúng ta mới có thể nhìn thấy rõ hơn bản chất của việc lướt sóng đã làm đứt gãy dòng tiền đóng theo tiến độ từ người mua nhà đối với chủ đầu tư, khiến dự án dở dang, và gây nên tình trạng bong bóng giá hoàn toàn không tốt cho cả chủ đầu tư lẫn người có nhu cầu thực”.
Theo bà Mai Anh, nhiều nước trên thế giới đã sử dụng công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ, giảm sức hấp dẫn của việc lướt sóng bất động sản, trong đó có thuế thu nhập cá nhân. Ngoài ra, một số nước cũng áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ các giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch và thời gian mua bán lại bất động sản. Theo đó, thời gian diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao và ngược lại, điều này hoàn toàn có thể áp dụng trong thực tế ở nước ta.
Đơn cử như ở Đức, quốc gia này có 2 sắc thuế chính để hạn chế đầu cơ bất động sản là thuế thu nhập và thuế chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, thuế thu nhập từ bất động sản sẽ áp dụng mức thuế suất từ 14% đến 42%. Đối với cá nhân mua bán bất động sản sở hữu trên 10 năm hoặc bất động sản không được xem là tài sản với mục đích kinh doanh sẽ được miễn thuế thu nhập.
Còn tại Singapore, đất mua đi, bán lại trong sẽ bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán trong năm đầu tiên; 50% sau 2 năm; và 25% cho trường hợp sau 3 năm.
“Việc đánh thuế thu nhập cá nhân là hoàn toàn đúng đắn tuy nhiên mức thuế suất cụ thể cần phải được nghiên cứu và xác định phù hợp, phản ánh được thực trạng của thị trường bất động sản”, bà Mai Anh chia sẻ.
Còn theo Luật sư Lê Văn Cường (TP.HCM) thì đầu tư lướt sóng là một dạng đầu tư lợi nhuận lớn khi nhà đầu tư chỉ phải bỏ ra số tiền nhỏ trị giá khoảng 15% giá trị của bất động sản để tạm thời giữ chỗ. Khi thị trường nóng lên, giá bất động sản đó tăng mạnh, nhà đầu tư chuyển nhượng đã sở hữu một khoản tiền lãi.
Lợi nhuận từ lướt sóng lớn nhưng hiện nay, các quy định pháp luật vẫn chưa chặt chẽ, còn nhiều lỗ hổng, xảy ra tình trạng giao dịch ngầm giữa người mua và người bán mà không thể kiểm soát. Bên cạnh đó, thuế suất 2% từ chuyển nhượng bất động sản khiến nhiều cá nhân khi chuyển nhượng kê khai mức giá thấp hơn so với thực tế dẫn đến tình trạng ngân sách nhà nước bị thất thu thuế.
“Đánh thuế cao với bất động sản có thời gian nắm giữ ngắn phù hợp với thực tế để hạn chế các giao dịch lướt sóng, tránh được tình trạng đầu cơ bất động sản. Với những bất động sản mua để ở nên tính toán tỷ suất thấp hoặc miễn hẳn thuế suất. Cùng với đó, Nhà nước cần đưa ra bảng giá và bảng giá này phải được cập nhật thường xuyên, sát với giá thị trường”, LS Cường phân tích.
Về phía các chủ đầu tư, nhiều ý kiến cũng đồng tình việc đánh thuế mạnh vào việc chuyển nhượng bất động sản là điều cần thiết. “Chúng tôi cũng cần thị trường ổn định để phát triển bền vững để khách hàng gắn bó lâu dài. Sốt đất, sốt giá nhà rồi mua đi bán lại liên tục trên thị trường thứ cấp hoàn toàn không mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư. Lành mạnh hóa thị trường bất động sản cũng là mong muốn của những chủ đầu tư làm ăn lâu dài và tâm huyết”, ông Nguyễn Tài Minh, giám đốc điều hành của Công ty bất động Phương Nam chia sẻ.
Đại diện của Bộ Tư pháp cũng cho rằng, mức thuế suất cụ thể sẽ được xác định phù hợp với thực tế thị trường. Bên cạnh đó, sẽ rà soát, sửa đổi quy định về giá chuyển nhượng bất động sản để tính thuế thu nhập cá nhân, đảm bảo phù hợp với quy định của Luật Đất đai (sửa đổi) trong thời gian tới.
| Năm 2022, theo báo cáo từ cơ quan thuế, số thu từ thuế chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản đạt khoảng 41 ngàn tỷ đồng, so với năm 2021 đã tăng hơn 20 ngàn tỷ đồng. Thuế suất với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đang áp dụng hiện nay là 2%. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, quyền thuê đất, thuê mặt nước và các khoản thu nhập khác nhận được. |
Tags:
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường biến động, “khẩu vị” của nhiều nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Thay vì tiếp tục đổ tiền vào các tài sản “bất động” với kỳ vọng tăng giá, nhà đầu tư ưu tiên nhiều hơn cho bất động sản có khả năng khai thác tạo ra dòng tiền thực. Với nhà đầu tư hiện nay, việc “nắm tài sản để chờ chu kỳ” không quan trọng bằng “quản trị dòng tiền để đi qua chu kỳ”.
(VNF) - Giá căn hộ tại TP. HCM quý I/2026 có mức trung bình khoảng 112 triệu đồng/m2, thiết lập mặt bằng mới so với cùng kỳ 2025.
(VNF) - Tính đến hết tháng 4/2026, TP. HCM ước giải ngân vốn đầu tư công khoảng 22.000 tỷ đồng, tức khoảng 15% kế hoạch 147.599 tỷ đồng của Thủ tướng giao.
(VNF) - Nhóm bất động sản chính thức trở lại ngôi vương trên thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp sau 1 năm "im hơi lặng tiếng". Tuy vậy, thị trường trái phiếu bất động sản đang bước vào giai đoạn đáo hạn lớn.
(VNF) - Theo PGS.TS.KTS Hoàng Mạnh Nguyên, Chủ tịch Viện Khoa học Công nghệ Đô thị xanh, Vinhomes Global Gate Hạ Long đã vượt ra khỏi khuôn khổ của một công trình bất động sản đơn thuần để trở thành một hình mẫu định hình chuẩn sống mới – xanh hơn, sạch hơn và đáng sống hơn.
(VNF) - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hà Tĩnh, ông Trần Báu Hà vừa ký quyết định số 1055/QĐ-UBND phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết sân golf thể thao 18 hố thuộc quy hoạch khu Thể thao phía Tây Nam, huyện Thạch Hà (cũ).
(VNF) - Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc, khi các tiêu chí như pháp lý, chất lượng và giá trị sử dụng thực dần thay thế kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Sự chuyển dịch này đang định hình lại cách phát triển dự án, qua đó thiết lập một chuẩn mực mới cho doanh nghiệp bất động sản.
(VNF) - Thị trường BĐS đang kỳ vọng dòng tiền quay trở lại theo hướng chọn lọc hơn, ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, thanh khoản rõ ràng.
(VNF) - Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, bất động sản công nghiệp miền Nam bước qua giai đoạn phát triển thuần túy theo chiều rộng, để chuyển sang một chu kỳ mới, nơi các yếu tố về hạ tầng, chuỗi cung ứng, tiêu chuẩn sản phẩm và tính bền vững đóng vai trò ngày càng lớn.
(VNF) - Theo thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh, dự án nhà ở xã hội tại phường Hà Tu sẽ bắt đầu tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà từ ngày 20/5 đến ngày 20/6, với mức giá gần 24 triệu đồng/m2.
(VNF) - Dự án Khu đô thị Đại học Quốc tế – Vinhomes Sài Gòn Park vừa được khởi công tại xã Xuân Thới Sơn, khu vực tây bắc TP. HCM. Với định hướng phát triển gắn với giáo dục, nghiên cứu và hệ sinh thái dịch vụ, dự án được kỳ vọng góp phần thúc đẩy quá trình hình thành một cực phát triển mới trong chiến lược đô thị đa trung tâm của thành phố.
(VNF) - Thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào một chu kỳ tăng giá rõ nét, đi kèm là sự bùng nổ nguồn cung nhưng lệch mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang. Diễn biến này không chỉ làm thay đổi cấu trúc thị trường mà còn khiến bài toán tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng trở nên khó khăn hơn.
(VNF) - Bức tranh tài chính quý I/2026 của nhiều doanh nghiệp bất động sản cho thấy gam màu kém tích cực khi hàng loạt đơn vị báo lỗ, thậm chí không ghi nhận doanh thu. Áp lực chi phí, thị trường trầm lắng và dòng tiền suy yếu tiếp tục là những yếu tố chính kéo lùi kết quả kinh doanh của ngành.
(VNF) - Công ty Vận hành đường sắt Nhật Bản Nishi - Nippon Railroad (Nishitetsu - NNR) của Nhật Bản dự kiến xây dựng 22.000 căn nhà tại Việt Nam từ nay đến năm 2035 thông qua hợp tác với một nhà phát triển địa phương.
Những căn hộ có giá thấp hơn từ 200-300 triệu đồng so với các căn cùng diện tích trong cùng dự án, nhưng người mua cũng cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Giá chung cư Hà Nội neo ở mức cao, trung bình 91 triệu đồng/m2, trong bối cảnh giao dịch suy giảm và nguồn cung tăng trở lại.
(VNF) - Báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2026 của CTCP Tập đoàn Sunshine (HoSE: KSF) ghi nhận lợi nhuận trước thuế đạt hơn 409 tỷ đồng, tăng vượt trội so với cùng kỳ năm ngoái.
(VNF) - Hai chị em ở Ninh Bình nhận 500 triệu đồng tiền đặt cọc để chuyển nhượng đất nhưng sau đó không thực hiện cam kết. Khi tranh chấp phát sinh, họ phải hoàn trả tiền cọc và chịu phạt số tiền 3 tỷ đồng.
(VNF) - Khu đất bị thu hồi có diện tích 10.030,9m² tại khu dân dụng Bắc Phú Cát (xã Hòa Lạc) do Công ty cổ phần Constrexim - Meco thuê từ năm 2008.
(VNF) - Từ ngày 1/5/2026, theo Nghị quyết 29/2026 của Quốc hội, các dự án vi phạm mục đích sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạch sẽ được phép tiếp tục triển khai, không bị buộc tháo dỡ công trình, song nhà đầu tư vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và chịu xử phạt theo quy định.
(VNF) - Trong khi nhiều nhà đầu tư thận trọng với chi phí vốn, một số dự án bất động sản bắt đầu đưa ra chính sách tài chính dài hạn để kích cầu. Tại Vinhomes Golden City, gói hỗ trợ lãi suất 0-6%/năm trong 5 năm đang được áp dụng cho dòng sản phẩm nhà phố, được kỳ vọng giúp người mua giảm áp lực vay vốn và cải thiện khả năng tiếp cận bất động sản thấp tầng.
(VNF) - Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2026, Regal Group (HoSE:RGG) đã công bố chiến lược chuyển đổi sang mô hình "Holding Living" với bất động sản hạng sang tích hợp hệ sinh thái “Luxury Wellness” làm trọng tâm. Doanh nghiệp đặt mục tiêu đạt doanh thu 10.000 tỷ đồng và vốn hóa khoảng 1 tỷ USD vào năm 2030.
(VNF) - Tập đoàn Novaland (HoSe: NVL) vừa công bố kết quả kinh doanh quý I/2026 với tổng doanh thu thuần hợp nhất đạt 3.587 tỷ đồng.
(VNF) - Đầu năm 2026, thị trường nhà thấp tầng tại Hà Nội và một số đô thị lớn đang ghi nhận sự đối nghịch giữa giá bán và thanh khoản: giá bán tiếp tục neo ở mức cao, nhưng thanh khoản sụt giảm mạnh. Diễn biến này không chỉ phản ánh sự chững lại của dòng tiền, mà còn cho thấy sự thay đổi đáng kể trong hành vi người mua và cấu trúc thị trường.
(VNF) - Xã Thanh Oai chi trả gần 340 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ GPMB cho các hộ dân có đất nông nghiệp bị thu hồi thuộc dự án Olympic. Nhiều người phải mang theo bao tải để đựng tiền.
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường biến động, “khẩu vị” của nhiều nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Thay vì tiếp tục đổ tiền vào các tài sản “bất động” với kỳ vọng tăng giá, nhà đầu tư ưu tiên nhiều hơn cho bất động sản có khả năng khai thác tạo ra dòng tiền thực. Với nhà đầu tư hiện nay, việc “nắm tài sản để chờ chu kỳ” không quan trọng bằng “quản trị dòng tiền để đi qua chu kỳ”.
(VNF) - Dự án Nhà ở chung cư cao tầng tại ô đất NO-11 thuộc KĐT mới Dịch Vọng (cạnh Vành đai 2,5 khẩn cấp đoạn KĐT mới Dịch Vọng - Dương Đình Nghệ) của LIDECO sau khi hoàn thành sẽ cung cấp ra thị trường 364 căn hộ.
