Luật sư: Áp thuế cao hơn với giao dịch 'lướt sóng' sẽ hạn chế được đầu cơ BĐS

Bộ Tư pháp đang hoàn thiện dự thảo chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023 của Chính phủ.

Trong đó, dự thảo đề xuất xây dựng Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) được đưa vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2025, trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 10 (tháng 10/2025), thông qua tại kỳ họp thứ 11 (tháng 5/2026).

Một trong những nội dung mới được đề cập trong dự thảo là "nghiên cứu bổ sung quy định về thuế đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ". Hướng đánh thuế được đưa ra là áp dụng thuế suất cao hơn với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn (lướt sóng) nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ dẫn đến bong bóng bất động sản.

Vậy, việc áp thuế cao hơn đối với giao dịch "lướt sóng" liệu có hạn chế được tình trạng đầu cơ bất động sản? Xung quanh vấn đề này, Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFianance đã có cuộc trò chuyện với Luật sư Nguyễn Tiến Hoà, Đoàn Luật sư TP. HCM.

- Theo ông, quy định này liệu có khả thi, có hạn chế được tình trạng lướt sóng bất động sản?

Tôi cho rằng đây là quy định khả thi. Việc áp thuế cao hơn đối với giao dịch "lướt sóng" sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ bất động sản. Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản, một số quốc gia đã sử dụng các công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế, trong đó có thuế thu nhập cá nhân.

Ngoài ra, một số nước còn áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua, bán lại bất động sản. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn thì thuế suất thấp hơn.

Có thể thấy, sắc thuế là công cụ cả thế giới sử dụng để điều tiết các hiện tượng và bình ổn thị trường, nền kinh tế.

Rõ ràng đây là công cụ hiệu quả nhất mà thế giới đang sử dụng mà Việt Nam cần phải học hỏi và nghiên cứu, áp dụng vào tình hình đặc thù.

- Ông đánh giá như thế nào về tình trạng lướt sóng trên thị trường bất động sản hiện nay?

Đầu tư lướt sóng được xem là một dạng đầu tư lợi nhuận, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra một số tiền nhỏ trị giá khoảng 15% giá trị thực của căn hộ/đất nền đó để tạm thời giữ chỗ. Sau đó, khi thị trường bắt đầu nóng lên, nhiều người quan tâm đến căn hộ/đất nền mà các nhà đầu tư đang nắm giữ, khách hàng chấp nhận mua lại với giá chênh cao hơn số tiền mà nhà đầu tư bỏ ra ban đầu. Như vậy, nhà đầu tư có thể sở hữu một khoản tiền lớn chỉ trong thời gian ngắn. Nếu so với việc gửi tiền ngân hàng hưởng lãi suất thì đầu tư lướt sóng hiệu quả hơn.

Chính vì mức lợi nhuận lớn mà “lướt sóng” mang lại đã dẫn đến hiện trạng có rất nhiều cá nhân quyết định ôm hàng loạt những căn hộ/đất nền mà họ nhận định rằng sẽ có rất nhiều người quan tâm trong tương lai. Đây chính là tình trạng mang tên đầu cơ tích trữ bất động sản căn hộ/đất nền.

Trong hai năm vừa qua, bất chấp dịch bệnh, thị trường bất động sản vẫn tăng nóng, nhà đầu tư địa ốc hầu như “đánh đâu thắng đó”. Khi dòng tiền lớn đổ vào bất động sản, giá tăng, nhà đầu tư kiếm được tiền cũng là điều dễ hiểu.

Hiện nay, dòng tiền dễ dãi không còn, giá bất động sản không còn tăng như trước, thị trường trầm lắng, thanh khoản thấp. Do đó, việc đầu tư cũng trở nên khó khăn hơn nhiều. Tâm lý nhà đầu tư cũng đang trong trạng thái chờ đợi, tình trạng lướt sóng trong bất động sản ban đầu đã giảm đáng kể, phần lớn các nhà đầu tư chuyển hướng sang đầu tư có tính toán hơn, họ cân nhắc và lựa chọn việc đầu tư lâu dài đợi qua thời kỳ khó khăn thay vì “lướt” vội như trước đây.

Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư ôm tiền đã khá sốt ruột. Chính vì vậy, không ít các nhà đầu tư vẫn tiếp tục nghiên cứu, theo dõi thị trường để chờ đợi cơ hội lựa chọn cho mình bất động sản có tiềm năng, dư địa tăng giá tốt trong thời thị trường bất biến động như hiện nay.

- Ông đánh giá như thế nào về các quy định hiện hành đối với việc hạn chế đầu cơ, lướt sóng? Những quy định này đang bộc lộ bất cập như thế nào?

Hiện nay theo quy định của một số luật chuyên ngành cũng có một số quy định nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng bất động sản như: Tại khoản 1 và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã cấm việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật và huy động, chiếm dụng vốn trái phép.

Bên cạnh đó, Điều 19 của Nghị Định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ và Điều 9 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD (bổ sung sửa đổi và bãi bỏ bởi Thông tư 07/2021/TT-BXD) thì việc ký hợp đồng huy động vốn mà chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng xin chấp thuận cho phép huy động vốn theo quy định này là trái pháp luật.

Ngoài ra, theo điều 188 Luật đất đai 2013 (sửa đổi bổ sung 2018) về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cá nhân này phải được sang tên hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất sau đó mới được chuyển nhượng tiếp cho người khác.

Tuy nhiên, do lợi nhuận từ việc lướt sóng quá cao trong khi những quy định trên vẫn là những quy định chung còn nhiều lỗ hổng, do đó tình trạng giao dịch ngầm giữa người mua và người bán vẫn xảy ra thường xuyên mà nhà nước chưa thể kiểm soát hết được.

Ngoài ra, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản cố định là 2%. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, quyền thuê đất, thuê mặt nước và các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản. Do đó, thời gian qua, các cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản thường kê khai mức giá thấp hơn nhiều so với thực tế dẫn đến ngân sách nhà nước thất thu thuế.

- Làm thế nào để khắc phục được điều này, thưa ông?

Ở nước ta, những người đang sở hữu bất động sản chưa được áp mức thuế khắt khe như các nước khác. Các thuế trong kinh doanh đầu tư bất động sản đang được hưởng lợi tốt hơn so với các lĩnh vực kinh doanh ngành nghề khác. Ví dụ điển hình là khi một người bỏ vốn vào bất động sản, họ cứ chờ việc xây dựng phát triển hạ tầng rồi bán lấy lời và chỉ phải nộp thuế 2%, trong khi những công ty sản xuất, họ phải chịu thuế VAT 10%, khi có lời họ chịu tiếp 20% thuế trong kinh doanh như xăng dầu, cầu đường, nhiều thuế phí khác…

Thực tiễn này đã diễn ra suốt 20 năm qua và đang tiếp diễn. Đây cũng chính là lý do thị trường bất động sản luôn thu hút nhiều nhà đầu tư mới, từ đó tạo điều kiện rất lớn cho việc đầu cơ “lướt sóng” bất động sản.

Để điều tiết lại thực trạng này, điều cần thiết nhất bây giờ là cần đánh thuế mạnh hơn nữa vào thị trường bất động sản. Thuế bất động sản lũy tiến sẽ giúp nhà nước có kinh phí cho các hoạt động an ninh quốc phòng, công an, chính quyền địa phương… góp phần phát triển kinh tế quốc gia, kinh tế địa phương.

Cùng với đó, theo dự thảo thì cần "nghiên cứu bổ sung quy định về thuế đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ". Hướng đánh thuế được đưa ra là áp dụng thuế suất cao hơn với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn (lướt sóng) nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ dẫn đến bong bóng bất động sản, cũng là một ý kiến khả thi góp phần kiểm soát được nạn đầu cơ “lướt sóng” trong bất động sản.

Hiện nay, các nước phát triển đã triển khai việc áp dụng thuế bất động sản từ lâu, cho nên, khi một người muốn mua bất động sản mà không khai thác thì phải cân nhắc xem khả năng trước khi mua, còn nếu mua để khai thác thì phải tính toán chi phí thuế mà người sở hữu sẽ phải trả hàng năm. Thiết nghĩ nước ta cũng cần cập nhật nhanh chóng các quy định về thuế trong bất động sản đề từ đó làm giảm những “cơn sốt đất” đưa bất động sản về đúng giá trị thật của nó và từ đó ổn định được thị trường và góp phần phát triển kinh tế nước nhà.

- Trân trọng cảm ơn ông!