Bộ Tư pháp đang hoàn thiện dự thảo chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023 của Chính phủ.
Trong đó, dự thảo đề xuất xây dựng Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) được đưa vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2025, trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 10 (tháng 10/2025), thông qua tại kỳ họp thứ 11 (tháng 5/2026).
Một trong những nội dung mới được đề cập trong dự thảo là "nghiên cứu bổ sung quy định về thuế đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ". Hướng đánh thuế được đưa ra là áp dụng thuế suất cao hơn với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn (lướt sóng) nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ dẫn đến bong bóng bất động sản.
Vậy, việc áp thuế cao hơn đối với giao dịch "lướt sóng" liệu có hạn chế được tình trạng đầu cơ bất động sản? Xung quanh vấn đề này, Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFianance đã có cuộc trò chuyện với Luật sư Nguyễn Tiến Hoà, Đoàn Luật sư TP. HCM.
- Theo ông, quy định này liệu có khả thi, có hạn chế được tình trạng lướt sóng bất động sản?
Tôi cho rằng đây là quy định khả thi. Việc áp thuế cao hơn đối với giao dịch "lướt sóng" sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ bất động sản. Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản, một số quốc gia đã sử dụng các công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế, trong đó có thuế thu nhập cá nhân.
Ngoài ra, một số nước còn áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua, bán lại bất động sản. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn thì thuế suất thấp hơn.
Có thể thấy, sắc thuế là công cụ cả thế giới sử dụng để điều tiết các hiện tượng và bình ổn thị trường, nền kinh tế.
Rõ ràng đây là công cụ hiệu quả nhất mà thế giới đang sử dụng mà Việt Nam cần phải học hỏi và nghiên cứu, áp dụng vào tình hình đặc thù.
- Ông đánh giá như thế nào về tình trạng lướt sóng trên thị trường bất động sản hiện nay?
Đầu tư lướt sóng được xem là một dạng đầu tư lợi nhuận, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra một số tiền nhỏ trị giá khoảng 15% giá trị thực của căn hộ/đất nền đó để tạm thời giữ chỗ. Sau đó, khi thị trường bắt đầu nóng lên, nhiều người quan tâm đến căn hộ/đất nền mà các nhà đầu tư đang nắm giữ, khách hàng chấp nhận mua lại với giá chênh cao hơn số tiền mà nhà đầu tư bỏ ra ban đầu. Như vậy, nhà đầu tư có thể sở hữu một khoản tiền lớn chỉ trong thời gian ngắn. Nếu so với việc gửi tiền ngân hàng hưởng lãi suất thì đầu tư lướt sóng hiệu quả hơn.
Chính vì mức lợi nhuận lớn mà “lướt sóng” mang lại đã dẫn đến hiện trạng có rất nhiều cá nhân quyết định ôm hàng loạt những căn hộ/đất nền mà họ nhận định rằng sẽ có rất nhiều người quan tâm trong tương lai. Đây chính là tình trạng mang tên đầu cơ tích trữ bất động sản căn hộ/đất nền.
Trong hai năm vừa qua, bất chấp dịch bệnh, thị trường bất động sản vẫn tăng nóng, nhà đầu tư địa ốc hầu như “đánh đâu thắng đó”. Khi dòng tiền lớn đổ vào bất động sản, giá tăng, nhà đầu tư kiếm được tiền cũng là điều dễ hiểu.
Hiện nay, dòng tiền dễ dãi không còn, giá bất động sản không còn tăng như trước, thị trường trầm lắng, thanh khoản thấp. Do đó, việc đầu tư cũng trở nên khó khăn hơn nhiều. Tâm lý nhà đầu tư cũng đang trong trạng thái chờ đợi, tình trạng lướt sóng trong bất động sản ban đầu đã giảm đáng kể, phần lớn các nhà đầu tư chuyển hướng sang đầu tư có tính toán hơn, họ cân nhắc và lựa chọn việc đầu tư lâu dài đợi qua thời kỳ khó khăn thay vì “lướt” vội như trước đây.
Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư ôm tiền đã khá sốt ruột. Chính vì vậy, không ít các nhà đầu tư vẫn tiếp tục nghiên cứu, theo dõi thị trường để chờ đợi cơ hội lựa chọn cho mình bất động sản có tiềm năng, dư địa tăng giá tốt trong thời thị trường bất biến động như hiện nay.
- Ông đánh giá như thế nào về các quy định hiện hành đối với việc hạn chế đầu cơ, lướt sóng? Những quy định này đang bộc lộ bất cập như thế nào?
Hiện nay theo quy định của một số luật chuyên ngành cũng có một số quy định nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng bất động sản như: Tại khoản 1 và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã cấm việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật và huy động, chiếm dụng vốn trái phép.
Bên cạnh đó, Điều 19 của Nghị Định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ và Điều 9 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD (bổ sung sửa đổi và bãi bỏ bởi Thông tư 07/2021/TT-BXD) thì việc ký hợp đồng huy động vốn mà chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng xin chấp thuận cho phép huy động vốn theo quy định này là trái pháp luật.
Ngoài ra, theo điều 188 Luật đất đai 2013 (sửa đổi bổ sung 2018) về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cá nhân này phải được sang tên hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất sau đó mới được chuyển nhượng tiếp cho người khác.
Tuy nhiên, do lợi nhuận từ việc lướt sóng quá cao trong khi những quy định trên vẫn là những quy định chung còn nhiều lỗ hổng, do đó tình trạng giao dịch ngầm giữa người mua và người bán vẫn xảy ra thường xuyên mà nhà nước chưa thể kiểm soát hết được.
Ngoài ra, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản cố định là 2%. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, quyền thuê đất, thuê mặt nước và các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản. Do đó, thời gian qua, các cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản thường kê khai mức giá thấp hơn nhiều so với thực tế dẫn đến ngân sách nhà nước thất thu thuế.
- Làm thế nào để khắc phục được điều này, thưa ông?
Ở nước ta, những người đang sở hữu bất động sản chưa được áp mức thuế khắt khe như các nước khác. Các thuế trong kinh doanh đầu tư bất động sản đang được hưởng lợi tốt hơn so với các lĩnh vực kinh doanh ngành nghề khác. Ví dụ điển hình là khi một người bỏ vốn vào bất động sản, họ cứ chờ việc xây dựng phát triển hạ tầng rồi bán lấy lời và chỉ phải nộp thuế 2%, trong khi những công ty sản xuất, họ phải chịu thuế VAT 10%, khi có lời họ chịu tiếp 20% thuế trong kinh doanh như xăng dầu, cầu đường, nhiều thuế phí khác…
Thực tiễn này đã diễn ra suốt 20 năm qua và đang tiếp diễn. Đây cũng chính là lý do thị trường bất động sản luôn thu hút nhiều nhà đầu tư mới, từ đó tạo điều kiện rất lớn cho việc đầu cơ “lướt sóng” bất động sản.
Để điều tiết lại thực trạng này, điều cần thiết nhất bây giờ là cần đánh thuế mạnh hơn nữa vào thị trường bất động sản. Thuế bất động sản lũy tiến sẽ giúp nhà nước có kinh phí cho các hoạt động an ninh quốc phòng, công an, chính quyền địa phương… góp phần phát triển kinh tế quốc gia, kinh tế địa phương.
Cùng với đó, theo dự thảo thì cần "nghiên cứu bổ sung quy định về thuế đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ". Hướng đánh thuế được đưa ra là áp dụng thuế suất cao hơn với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn (lướt sóng) nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ dẫn đến bong bóng bất động sản, cũng là một ý kiến khả thi góp phần kiểm soát được nạn đầu cơ “lướt sóng” trong bất động sản.
Hiện nay, các nước phát triển đã triển khai việc áp dụng thuế bất động sản từ lâu, cho nên, khi một người muốn mua bất động sản mà không khai thác thì phải cân nhắc xem khả năng trước khi mua, còn nếu mua để khai thác thì phải tính toán chi phí thuế mà người sở hữu sẽ phải trả hàng năm. Thiết nghĩ nước ta cũng cần cập nhật nhanh chóng các quy định về thuế trong bất động sản đề từ đó làm giảm những “cơn sốt đất” đưa bất động sản về đúng giá trị thật của nó và từ đó ổn định được thị trường và góp phần phát triển kinh tế nước nhà.
- Trân trọng cảm ơn ông!
Tags:
(VNF) - Việt Nam đang đứng trước bước ngoặt lịch sử bước vào kỷ nguyên mới với khát vọng vươn mình mạnh mẽ của dân tộc. Tuy nhiên, để hiện thực hóa tầm nhìn trở thành nước có thu nhập cao vào năm 2045, nền kinh tế không thể tiếp tục đi với nhịp độ bình lặng như hiện tại. Giáo sư Trần Văn Thọ (Giáo sư danh dự Đại học Waseda, Nhật Bản) đã có cuộc trao đổi thẳng thắn và đầy tâm huyết về vấn đề này.
(VNF) - Ứng dụng LPBank Plus của Ngân hàng TMCP Lộc Phát Việt Nam (LPBank) vừa được vinh danh “Sản phẩm xuất sắc ngành Công nghệ số” tại Giải thưởng Sao Khuê 2026, đồng thời chính thức góp mặt trên Bản đồ Giải pháp Công nghệ số Việt Nam 2026, khẳng định năng lực công nghệ và chiến lược chuyển đổi số mạnh mẽ của LPBank trong kỷ nguyên mới.
(VNF) - 13h30 ngày 28/05/2026, Công ty cổ phần Chứng khoán Nhất Việt (VFS) đã tổ chức hội thảo với chủ đề “Chu kỳ tăng trưởng mới – Cơ hội từ phân hóa và chất lượng tăng trưởng”. Hội thảo quy tụ nhiều chuyên gia kinh tế, tài chính và thị trường nhằm cung cấp góc nhìn toàn diện về bối cảnh kinh tế toàn cầu, triển vọng kinh tế Việt Nam cũng như cơ hội đầu tư trên thị trường chứng khoán trong giai đoạn 2026-2027.
(VNF) - Từ ngân hàng, công ty tài chính tiêu dùng đến bảo hiểm, chứng khoán, các tập đoàn tài chính hàng đầu Hàn Quốc đang tăng tốc mở rộng hiện diện tại Việt Nam thông qua M&A, đầu tư vốn và xây dựng hệ sinh thái tài chính khép kín. Đằng sau là tham vọng chiếm lĩnh một trong những thị trường tăng trưởng nhanh nhất Đông Nam Á - nơi tầng lớp trung lưu bùng nổ và nhu cầu tài chính còn dư địa rất lớn.
(VNF) - Trong bối cảnh cạnh tranh du lịch toàn cầu ngày càng khốc liệt, báo chí, trí tuệ nhân tạo (AI) và mạng xã hội đang trở thành “bộ ba” mới định hình năng lực cạnh tranh của ngành du lịch Việt Nam. Đây cũng là nội dung xuyên suốt được các cơ quan quản lý, chuyên gia, nhà báo và doanh nghiệp nhấn mạnh tại Diễn đàn “Vai trò của báo chí trong thúc đẩy ngành kinh tế du lịch Việt Nam năm 2026”, tổ chức ngày 22/5 tại Quảng Trị.
(VNF) - Công cuộc xây dựng IFC tại Việt Nam đang tạo ra những chuyển động âm thầm nhưng sâu rộng trong toàn bộ hệ sinh thái tài chính. Khi luật chơi thay đổi, ngân hàng buộc phải tái cấu trúc, công ty chứng khoán phải chuyển vai, còn startup phải học cách trưởng thành trong môi trường cạnh tranh toàn cầu và kỷ luật cao hơn.
(VNF) - Từ một kênh vốn thay thế cho ngân hàng, tín dụng tư nhân đang phình to thành thị trường trị giá 3.000 tỷ USD với mức độ đòn bẩy và rủi ro ngày càng lớn. Những vụ vỡ nợ, gian lận tín dụng và cảnh báo về hiệu ứng domino đang làm dấy lên lo ngại rằng “bóng ma” khủng hoảng tài chính 2008 có thể quay trở lại dưới một hình hài mới.
(VNF) - Ngày 12/6 tới, tại Vinpearl Landmark 81 (TP. HCM), hơn 500 lãnh đạo quỹ đầu tư, tổ chức tài chính, doanh nghiệp công nghệ hàng đầu châu Á sẽ tham dự Venture Forum 2026 - diễn đàn đối thoại cấp cao về M&A và vốn tư nhân do VinVentures (thuộc Vingroup) khởi xướng. Sự kiện được kỳ vọng trở thành một trong những điểm hẹn đáng chú ý nhất năm của giới đầu tư công nghệ và tài chính khu vực.
(VNF) - Khép lại vòng đề cử mùa giải 2026, Giải thưởng Khoa học Công nghệ toàn cầu VinFuture ghi nhận 1.819 hồ sơ từ khắp thế giới cùng mạng lưới hơn 17.000 đối tác đề cử đến từ 117 quốc gia và vùng lãnh thổ.
(VNF) - Theo PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, startup và fintech không ngại bị quản lý, điều họ lo ngại nhất là sự bất định chính sách; vì vậy, muốn hình thành một hệ sinh thái tài chính mới có sức cạnh tranh quốc tế, cơ quan quản lý cần chuyển từ tư duy “ngăn chặn rủi ro” sang “dẫn dắt đổi mới”.
(VNF) - Sau hơn hai thập kỷ đồng hành cùng cải cách môi trường đầu tư kinh doanh, PCI 2025 đánh dấu bước chuyển mới khi lần đầu mở rộng từ đo lường chất lượng điều hành địa phương sang đánh giá toàn diện hệ sinh thái phát triển kinh tế tư nhân.
(VNF) - TS. Phan Đức Hiếu cho rằng sau một năm triển khai Nghị quyết 68-NQ/TW, điều đáng chú ý nhất là nhiều cải cách thể chế đã bắt đầu chuyển động trong thực tế, góp phần tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, ổn định và an toàn hơn cho khu vực kinh tế tư nhân phát triển.
(VNF) - Tại Lễ phát động Tháng Nhân đạo cấp quốc gia năm 2026 do Trung ương Hội Chữ thập đỏ Việt Nam tổ chức, Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank, HoSE: SSB) đã ủng hộ số tiền 10 tỷ đồng, góp phần chung tay hỗ trợ các hoàn cảnh khó khăn và lan tỏa tinh thần nhân ái trong cộng đồng.
(VNF) - Mục tiêu tăng trưởng hai con số sẽ khó đạt được nếu nền kinh tế tiếp tục phụ thuộc chủ yếu vào đầu tư công và tín dụng ngân hàng. Muốn tạo đột phá tăng trưởng, Việt Nam cần thay đổi tư duy điều hành theo hướng dùng đầu tư công để thu hút, kích hoạt và dẫn dòng vốn tư nhân tham gia mạnh mẽ hơn vào nền kinh tế.
(VNF) - TS. Bùi Thanh Minh, Phó giám đốc Ban IV, khẳng định để đạt mục tiêu tăng trưởng cao và bền vững, Việt Nam cần khơi thông nguồn lực, tạo điều kiện để doanh nghiệp tư nhân lớn lên và dẫn dắt các chuỗi giá trị trong nước và quốc tế.
(VNF) - Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng xanh hóa ngành vật liệu xây dựng không còn là xu hướng mà đã trở thành yêu cầu cấp thiết trong bối cảnh Việt Nam thúc đẩy tăng trưởng xanh và phát triển kinh tế carbon thấp.
(VNF) - Nghị quyết 79-NQ/TW được xem là bước ngoặt trong tư duy phát triển khi lần đầu tiên đặt lại cách nhìn về vai trò kinh tế nhà nước, chuyển trọng tâm từ quy mô nguồn lực sang năng lực dẫn dắt và tạo lập giá trị. Theo TS. Nguyễn Quốc Việt, cách tiếp cận này không chỉ thay đổi kỳ vọng đối với doanh nghiệp nhà nước, mà còn mở ra dư địa mới để nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực và thúc đẩy sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế.
(VNF) - Rất nhiều người Việt Nam đã thành danh tại Big Tech Mỹ. Nhưng nếu chỉ dừng lại ở việc “làm cho công ty lớn” hay “kiếm được nhiều tiền”, đó mới chỉ là một nửa câu chuyện. Nửa còn lại, quan trọng hơn, là cách những thành công cá nhân đó được chuyển hóa thành giá trị cho đất nước.
(VNF) - Dù Nghị quyết 68 đã tạo ra nhiều kỳ vọng về một môi trường kinh doanh thông thoáng hơn, song theo LS Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW, thực tế triển khai vẫn tồn tại không ít rào cản khiến doanh nghiệp chưa thể hưởng trọn lợi ích từ cải cách thể chế. Khoảng cách giữa chính sách và thực thi, cùng những vướng mắc pháp lý phát sinh, đang tiếp tục là lực cản đối với khu vực kinh tế tư nhân.
(VNF) - TS Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Việt Nam, cho rằng trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động, việc duy trì ổn định kinh tế vĩ mô và các cân đối lớn đã trở thành “bệ đỡ” quan trọng giúp Việt Nam giữ nhịp tăng trưởng ngay từ đầu năm 2026, đồng thời tạo nền tảng để củng cố các động lực như xuất khẩu, tiêu dùng và đầu tư trong thời gian tới.
(VNF) - Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng hai con số trong giai đoạn tới, việc lựa chọn động lực dẫn dắt trở nên đặc biệt quan trọng. PGS.TS Nguyễn Thường Lạng cho rằng, tài chính, đặc biệt là tài chính công nghệ, cần được xác định là mũi nhọn chiến lược nếu muốn tạo bứt phá về năng suất, mở rộng không gian tăng trưởng và nâng cao vị thế của nền kinh tế trong dài hạn.
(VNF) - Theo TS. Lê Duy Bình, tranh luận về ngưỡng doanh thu miễn thuế cho hộ kinh doanh thực chất mới chỉ xử lý “phần ngọn”. Điều quan trọng hơn là phải xác lập rõ địa vị pháp lý và cách tiếp cận thuế phù hợp với bản chất kinh doanh cá thể, từ đó tạo nền tảng cải cách bền vững.
(VNF) - Theo ông Nguyễn Bá Hùng, chuyên gia kinh tế trưởng ADB tại Việt Nam, dù chịu tác động từ xung đột địa chính trị, chi phí đầu vào tăng và rủi ro thương mại toàn cầu, kinh tế Việt Nam năm 2026 vẫn được dự báo tăng trưởng khoảng 7,2%. Tuy nhiên, để giữ vững đà này, Việt Nam cần linh hoạt điều hành vàvà kiên định với cải cách dài hạn.
(VNF) - TS Võ Trí Thành cho rằng trong nền kinh tế số, dữ liệu đang trở thành nguồn lực có giá trị như một “mỏ vàng”, đóng vai trò quan trọng trong tăng trưởng và đổi mới sáng tạo. Tuy nhiên, việc quản trị, phân bổ và kiểm soát dữ liệu lại đặt ra những thách thức phức tạp, từ quyền sở hữu, quyền riêng tư đến cân bằng giữa tự do hóa và an ninh, khiến đây trở thành một trong những bài toán khó nhất hiện nay.
(VNF) - Quý I/2026 ghi nhận làn sóng doanh nghiệp gia nhập và quay lại thị trường tăng mạnh, phản ánh tín hiệu phục hồi của khu vực kinh tế tư nhân. Tuy nhiên, cùng với đó là áp lực rút lui và giải thể gia tăng, cho thấy quá trình sàng lọc ngày càng khắt khe và những điểm nghẽn nội tại dường như vẫn chưa được tháo gỡ.
(VNF) - Việt Nam đang đứng trước bước ngoặt lịch sử bước vào kỷ nguyên mới với khát vọng vươn mình mạnh mẽ của dân tộc. Tuy nhiên, để hiện thực hóa tầm nhìn trở thành nước có thu nhập cao vào năm 2045, nền kinh tế không thể tiếp tục đi với nhịp độ bình lặng như hiện tại. Giáo sư Trần Văn Thọ (Giáo sư danh dự Đại học Waseda, Nhật Bản) đã có cuộc trao đổi thẳng thắn và đầy tâm huyết về vấn đề này.
(VNF) - Nhiều dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, bổ sung gần 10.500 căn hộ và nhà liền kề cho thị trường bất động sản Đà Nẵng.
