Cách đây khoảng 10 năm, dự án chung cư có giá bán trên 40 triệu đồng/m2 sẽ được xếp vào hàng cao cấp. Nhưng bây giờ, đó chỉ là giá của hàng bình dân. Chua chát hơn là “bói” cũng không ra dự án chung cư mới nào tại Hà Nội hay TP. HCM hiện nay có mức giá như vậy.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết đến cuối quý II/2025, giá bán trung bình của chung cư tại Hà Nội đã đạt 80 triệu đồng/m2, tại TP. HCM đạt tới 89 triệu đồng/m2, đều tăng trên 30% so với năm trước.
Các dự án mở bán mới đều chào giá rất cao. Ví dụ tại Hà Nội, ngay cả ở vùng rìa nội đô, các phân khu của Vinhomes Smart City (Solar Park, The Victoria, Lumi Hanoi, Lumiere Evergreen) tại phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm (cũ) đang ra giá 80 – 90 triệu đồng/m2. Trong khi đó, ở nội đô, giá chào bán của các chung cư mới đã phổ biến trong khoảng 130 – 200 triệu đồng/m2 như: The Matrix One Premium (130 – 150 triệu đồng/m2), Endless Sky West Lake (120 – 150 triệu đồng/m2), The Nelson (130 – 180 triệu đồng/m2), Sun Feliza Suites (130 – 200 triệu đồng/m2), Noble Crystal (160 – 270 triệu đồng/m2)…
Tại TP. HCM, giá các dự án chung cư cũng “không kém phần long trọng”. Hado Centrosa Garden ra giá 94 – 130 triệu đồng/m2, Thảo Điền Green rao bán 163 – 200 triệu đồng/m2, Eaton Park chào giá 160 triệu đồng/m2, Masteri Grand View có giá 130 – 145 triệu đồng/m2.
Giá thấp tầng tại 2 thành phố này còn “ngất ngưởng” hơn nữa. Cụ thể, tại Hà Nội, KITIA Capital chào bán 377 – 386 triệu đồng/m2, Jade Square đặt giá 265 – 271 triệu đồng/m2, Vinhomes Global Gate mời chào 300 – 350 triệu đồng/m2… Tại TP. HCM, Him Lam Kênh Tẻ rao giá 233 – 240 triệu đồng/m2, An Phú An Khánh là 220 – 229 triệu đồng/m2, The Rivus Elie Saab bình quân 304 triệu đồng/m2, Hưng Thái là 250 triệu đồng/m2…
Ngoài 2 “siêu đô thị” nói trên, giá nhà tại các đô thị lớn khác như Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, thậm chí tỉnh lẻ cũng ở mức khá cao. Ví dụ chung cư The Minato Residence (Hải Phòng) rao bán 40 – 55 triệu đồng/m2, chung cư Cara River Park (Cần Thơ) chào giá 37 – 42 triệu đồng/m2; thấp tầng Sun Urban City (Hà Nam cũ) có giá 88 – 194 triệu đồng/m2, thấp tầng Sun Symphony Residences (Đà Nẵng) bán giá 138 – 280 triệu đồng/m2…
Bất chấp thực tế là giá nhà luôn tăng qua các năm, sự gia tăng của giá nhà tại các đô thị lớn những năm gần đây vẫn tạo ra cú sốc tâm lý đối với người mua. Nguyên nhân là giá nhà đã tăng quá nhanh, vượt qua hầu hết dự đoán, thậm chí vượt quá cả tưởng tượng.
Đơn cử, tại phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm (cũ), Hà Nội, một căn hộ siêu nhỏ (studio diện tích trên dưới 30m2) đang có giá chào bán lên tới 100 triệu đồng/m2, trong khi cách đây 3 năm chỉ vào khoảng 55 triệu đồng/m2. Bình quân mỗi năm, giá nhà tại Hà Nội hay TP. HCM tăng hàng chục %, dẫn đến chỉ sau 2 – 3 năm, giá nhà đã tăng gấp đôi. Tốc độ này nhanh hơn rất nhiều so với tốc độ tăng trưởng thu nhập của người dân, khiến người lao động có thu nhập trung bình – khá gần như không còn khả năng mua nhà.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến đà tăng mãnh liệt này. Một là chênh lệch cung - cầu. Thực tế cho thấy, từ năm 2019 trở đi, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội, TP. HCM bắt đầu suy giảm do quá trình xét duyệt các dự án mới chậm lại, thậm chí đình trệ. Tình trạng này kéo dài trong nhiều năm sau đó khiến nguồn cung khan hiếm nghiêm trọng. Trong khi đó, cầu mua nhà luôn duy trì ở mức cao. Chênh lệch cung cầu đã đẩy giá tăng trưởng nhanh hơn bình thường.
Hai là cấu trúc nguồn cung ngày càng lệch pha sang cao cấp. Nếu như ở “giai đoạn hoàng kim” 2015 – 2018, thị trường vẫn còn duy trì được một lượng đáng kể hàng bình dân, nhà ở xã hội thì từ 2019 trở đi, phân khúc trung – cao cấp ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung. Cho tới các năm 2023 – 2024, hàng bình dân đã gần như “tuyệt chủng” tại các đô thị lớn, hàng trung cấp cũng có giá cao hơn, còn hàng cao cấp - hạng sang chiếm ưu thế lớn. Điều này có thể xem là một hệ quả tất yếu của tình trạng khan cung nêu trên. Bởi trong điều kiện cấp phép dự án mới rất khó khăn, doanh nghiệp sẽ ưu tiên xây dựng dự án cao cấp - hạng sang để có biên lợi nhuận cao, chứ “chẳng dại gì” làm dự án trung cấp – bình dân vốn có biên lợi nhuận thấp.
Sự xuất hiện ồ ạt của các dự án cao cấp - hạng sang với “điệp khúc” dự án sau cao giá hơn dự án trước đã làm mặt bằng giá sơ cấp dâng nhanh như sóng thần. Điều này tiếp tục kích hoạt đà tăng trên thị trường thứ cấp, dẫn đến tình trạng “oái ăm” là chung cư cũ, nhà tập thể, nhà ở xã hội cũ cũng tăng giá mạnh.
Xét về giá thành dự án nhà ở, có thể thấy các loại chi phí đều tăng dữ dội trong những năm qua. Về cơ bản, một dự án nhà ở sẽ bao gồm các loại chi phí sau: tiền sử dụng đất, nguyên vật liệu xây dựng, nhân công, lãi vay, chi phí không chính thức, chi phí cơ hội….
Về tiền sử dụng đất, đây là yếu tố chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu giá thành dự án, khoảng 10% đối với chung cư, khoảng 30% đối với nhà phố và khoảng 50% đối với biệt thự. Chi phí này gần như tăng đều đặn qua các năm và đã tăng sốc khi nhà nước định giá đất theo nguyên tắc thị trường.
Về nguyên vật liệu xây dựng, “cơn bão giá” vật liệu đã “càn quét” trong nhiều năm trở lại đây. Kết hợp với sự gia tăng của chi phí nhân công, chi phí xây dựng các dự án đã tăng đáng kể. Đối với chi phí tài chính (lãi vay), dù mặt bằng lãi suất đã được hạ thấp từ năm 2023 tới nay, song các dự án bất động sản vẫn phải chịu lãi vay tương đối cao. Với một ngành có đặc thù thâm dụng vốn như bất động sản, hầu hết dự án đều có chi phí tài chính khổng lồ.
Chi phí không chính thức là một loại “chi phí ẩn”, không được hạch toán, nhưng không hề nhỏ và chắc chắn sẽ được chủ đầu tư cộng vào giá thành dự án. Chi phí cơ hội cũng là yếu tố tương tự. Thông thường, một dự án sẽ được thực hiện từ 2 – 3 năm trong điều kiện lý tưởng. Nhưng do sự ách tắc pháp lý, chậm trễ giải phóng mặt bằng, dự án có thể bị kéo dài 5 năm, 7 năm, thậm chí 10 năm, khiến số vốn đầu tư bỏ ra không thể sinh lời. Đến khi dự án được triển khai, chủ đầu tư sẽ “tính đúng, tính đủ” chi phí cơ hội của đồng vốn vào giá bán sản phẩm.
Ngoài những nguyên do trên, cũng phải thấy thêm rằng, các dự án được triển khai trong vài năm gần đây phần lớn có được thông qua hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A). Cứ qua một lần M&A, giá vốn dự án lại bị đội lên. Bên cạnh đó, các dự án cũng được đầu tư kỹ lưỡng hơn so với trước đây, đồng bộ tiện ích, cảnh quan, dịch vụ. Dự án càng được đầu tư ở đẳng cấp cao, giá bán càng cao. Như vậy, có thể thấy, đà tăng giá nhà là một hiện tượng “tất yếu khách quan”, khó có thể đảo ngược chỉ bằng những lời kêu gọi giảm giá.
Đi liền với những nguyên nhân khách quan, đà tăng của giá nhà còn bị chi phối bởi những động lực chủ quan. Một là ý chí của chủ đầu tư dự án. Trái ngược với nhà ở xã hội bị ấn định giá, khống chế biên lợi nhuận (10%), nhà ở thương mại được tự do đặt giá, đồng nghĩa có biên lợi nhuận không giới hạn. Việc dự án nhà ở đạt biên lợi nhuận 30% là quá đỗi bình thường, dự án tốt có thể đạt 40% – 50%, thậm chí hơn.
Đặc tính tự do này của nhà ở thương mại càng được phát huy đến cực độ trong bối cảnh thị trường khan cung và nguồn cung tập trung vào tay một nhóm doanh nghiệp lớn. Vì vậy, không có gì ngạc nhiên khi giá sơ cấp cứ tăng một cách “điên cuồng”.
Gắn liền với ý chí của chủ đầu tư là hoạt động của giới đầu tư - đầu cơ. Tình trạng cung khan, cầu lớn, giá tăng mạnh là điều kiện cực kỳ lý tưởng cho hoạt động đầu tư - đầu cơ. Trạng thái lý tưởng này được hỗ trợ rất mạnh bởi sự dồi dào của tín dụng và mặt bằng lãi suất thấp, kéo dài suốt từ giữa năm 2023 đến nay. Có thể nhìn thấy rõ rệt sự hỗ trợ này qua tốc độ tăng tín dụng bất động sản 7 tháng năm 2025 lên tới gần 17%, tỷ trọng của tín dụng bất động sản chiếm tới 23,68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.
Hoạt động đầu tư - đầu cơ là một trong những nguyên nhân chính tạo nên những phiên “cháy hàng”, những đợt “sốt giá”, dù cho không ít trong số đó chỉ là “sốt ảo”. Nhưng kết quả cuối cùng thì lại trở thành hiện thực: sóng giá hình thành, mặt bằng giá lên cao.
Ngân hàng cũng là một yếu tố góp sức vào sự gia tăng của giá nhà. Việc định giá tài sản thế chấp (dự án) có ý nghĩa quan trọng đối với quy mô tín dụng được giải ngân. Tài sản thế chấp càng được định giá cao, quy mô tín dụng được giải ngân càng lớn.
Sự hình thành của liên minh giữa chủ đầu tư dự án – ngân hàng – sàn giao dịch - giới đầu cơ đã giúp giá được nâng lên và được củng cố qua từng giai đoạn.
Sự gia tăng của giá nhà nói riêng, giá bất động sản nói chung tạo ra một số lợi ích, chẳng hạn như kích thích sự phục hồi – tăng trưởng của thị trường nhà đất và các lĩnh vực liên quan, đóng góp khá quan trọng vào thành tích tăng trưởng GDP. Bên cạnh đó, ngân sách cũng tăng thu đáng kể, do tiền sử dụng đất tăng lên.
Tuy nhiên, lợi chưa hẳn đã nhiều hơn hại, hoặc lợi chỉ là ngắn hạn trong khi hại là dài hạn. Việc giá nhà tăng liên tục và neo ở mức rất cao đã tạo ra gánh nặng cho người dân. Mua nhà giờ đây đã trở thành ước mơ xa xỉ, thuê nhà cũng là một nỗi lo thường trực, bởi giá thuê tăng theo giá nhà. Hệ quả là thu nhập của người lao động bị bào mòn, tích luỹ giảm sút, khó khăn trong cải thiện cuộc sống và kém đầu tư cho giáo dục con trẻ.
Mặt khác, đà tăng mãnh liệt của giá nhà vô hình trung tạo ra một tầng lớp giàu lên rất nhanh, khiến khoảng cách giàu – nghèo trong xã hội bị nới rộng, tiềm tàng các xung đột xã hội.
Trên bình diện vĩ mô, giá nhà, giá bất động sản quá cao sẽ làm hạn chế sự hấp dẫn trong thu hút đầu tư của Việt Nam, làm giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế. Khi giá nhà tăng liên tục và mạnh mẽ, sản xuất sẽ có nguy cơ suy yếu do người dân, doanh nghiệp nảy sinh xu hướng tìm kiếm lợi nhuận trên thị trường tài sản bằng cách mua đi bán lại, thay vì đầu tư vào sản xuất, nâng cao năng suất lao động.
Giá bất động sản quá cao, tăng trưởng quá nóng kéo theo những khoản tín dụng khổng lồ là trạng thái rất rủi ro cho các ngân hàng nói riêng và hệ thống tài chính nói chung. Nếu để xảy ra một cú sốc, gây đổ vỡ trên thị trường bất động sản, nguy cơ của một cuộc khủng hoảng dây chuyền là hiện hữu, ảnh hưởng trực tiếp tới sự bền vững của tăng trưởng kinh tế.
Vì vậy, việc kiềm chế giá nhà, kiểm soát giá bất động sản là một nhiệm vụ có tính thời sự và mang ý nghĩa chiến lược, không chỉ vì sự lành mạnh của thị trường nhà đất mà còn vì sự ổn định vĩ mô và triển vọng tăng trưởng bền vững của đất nước.
Tags:
(VNF) - Niềm vui vỡ òa với cư dân I-Home khi sổ hồng được trao tay ngay trước thềm năm mới 2026, mang đến một cái Tết trọn vẹn hơn bao giờ hết. Và đồng thời cũng mở ra cho TP.HCM 1 mô hình Nhà nước hợp tác Doanh nghiệp giải quyết nhu cầu an sinh cho người dân.
(VNF) - Sáng 7/12, nhiều khách du lịch đang lưu trú tại các biệt thự khu vực biển Chí Linh, phường Phước Thắng (TP. Vũng Tàu cũ), TP. HCM phản ảnh, nếu không có biện pháp ngăn chặn kịp thời thì hàng loạt căn biệt thự sẽ bị sóng biển cuốn trôi do xói lở ngày càng nghiêm trọng.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có phản hồi trước kiến nghị của một giáo viên đã nghỉ hưu về việc không được tiếp nhận hồ sơ mua nhà ở xã hội tại tỉnh Đồng Tháp.
(VNF) - Gần đây, nhiều làng quê ở Ninh Bình bỗng sôi động khi các phiên đấu giá đất mới vẫn "nóng hơn chảo lửa" dù thực tế hàng loạt khu đất trúng đấu giá trước đó đang rơi vào cảnh bỏ hoang.
(VNF) - Trong kiến nghị gửi Bộ Xây dựng, cử tri TP.HCM bày tỏ quan ngại khoảng cách về giá nhà chung cư, nhà ở thương mại và giá nhà ở xã hội vẫn ở mức cao, mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách phát triển nhà ở. Điều đó cho thấy chính sách và thực tế vẫn còn có độ vênh.
(VNF) - Nam Long mở bán Izumi Canaria; Ecopark ra mắt Central Island, Hải Phòng mở bán 519 căn nhà ở xã hội, giá gần 19,7 triệu đồng/m2; Thủ tướng yêu cầu lập Trung tâm giao dịch bất động sản do nhà nước quản lý; Gia Lai mời đầu tư loạt cụm công nghiệp quy mô gần 3.200 tỷ đồng... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 7/12.
(VNF) - Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương trình thành lập 'Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất' do Nhà nước quản lý, hoàn thành trước 15/ 12.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, Nam Long ADC – thành viên của Tập đoàn Nam Long – giới thiệu dòng sản phẩm EHome với mức giá chỉ từ 1,7 tỷ đồng tại Expo Nam Long Journey 2025.
(VNF) - Mức giá bán nhà ở xã hội Hòa Phú, phường Bình Dương tạm tính thấp nhất từ 16,5 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội liền kề và gần 26,4 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội chung cư.
(VNF) - Sự thay đổi nhân sự lãnh đạo của Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng diễn ra trong thời điểm Vạn Phát Hưng ghi nhận quý thứ 4 liên tiếp thua lỗ.
(VNF) - UBND nhiều xã, phường trên địa bàn tỉnh Gia Lai đang đồng loạt phát đi thông báo mời gọi các nhà đầu tư quan tâm, đăng ký thực hiện các dự án cụm công nghiệp trên địa bàn, với tổng vốn đầu tư gần 3.200 tỷ đồng.
(VNF) - Hải Phòng phê duyệt khu nhà ở 3.000 dân, Hà Tĩnh sắp có sân golf 36 hố... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 6/11.
(VNF) - Chỉ 60 phút từ Hà Nội, Hồ Núi Cốc hiện ra như một tuyên ngôn thầm lặng, kiêu hãnh của Việt Nam: nơi thiên nhiên nguyên bản chưa từng bị sao chép cùng phương pháp tái tạo sức khoẻ đạt chuẩn thế giới.
(VNF) - Đà Nẵng đã thống nhất phương án chuyển đổi công năng dự án nhà hàng và bến du thuyền phía Nam cảng sông Hàn sang mục đích phục vụ công cộng.
(VNF) - Hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại Đà Nẵng như An Trung 2, Đại Địa Bảo, Ecohome Hòa Hiệp… đang được đẩy nhanh tiến độ, cung cấp hàng nghìn căn hộ cho thị trường, đáp ứng nhu cầu an cư của người thu nhập thấp.
(VNF) - Với tổng vốn gần 1.800 tỷ đồng trên quỹ đất khoảng 180ha, dự án sân golf 36 lỗ vừa được Hà Tĩnh chấp thuận được xem là lớn nhất từng xuất hiện tại địa phương.
(VNF) - UBND TP Hải Phòng giao khu đất trước đây là Nhà mát Sứ Hải Dương để thực hiện dự án khu nhà ở 8,11ha, quy mô hơn 2.800 tỷ đồng, gồm liền kề, chung cư cao tầng và nhà ở xã hội.
(VNF) - Trong bối cảnh kinh tế biến động, giới đầu tư đang ưu tiên những tài sản giữ giá và tạo dòng tiền, thay vì các kênh đầu cơ ngắn hạn. Nhà phố thương mại hiện diện như dòng sản phẩm tích sản chiến lược, vừa đảm bảo nguồn thu khai thác ổn định, vừa tăng giá theo sự phát triển của hạ tầng và dân cư.
(VNF) - Nguồn cung tăng lên nhưng giá nhà tại các đô thị lớn vẫn liên tục leo thang, cao gấp 20-30 lần thu nhập người dân. Sự mất cân đối kéo dài không chỉ làm méo mó thị trường mà còn đẩy nhu cầu ở thực xa tầm với, gia tăng nguy cơ bong bóng và gây sức ép lên tăng trưởng kinh tế trong những năm tới.
(VNF) - Dự án Khu đô thị phức hợp sinh thái Phú Thọ tại khu vực hồ Sáu Vó khi hoàn thành sẽ cung cấp khoảng 12.600 căn nhà liền kề, hơn 11.300 căn biệt thự và gần 14.400 căn chung cư.
(VNF) - Hà Nội chấm dứt vai trò của Posco E&C tại khu đô thị Ngọc Liệp - Đồng Trúc, thêm một chung cư ở Hà Nội dừng nhận xe điện vì lo ngại cháy nổ, Hưng Yên công bố giá bán và thuê mua nhà ở xã hội tại 2 tòa CT1, CT2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 5/11.
(VNF) - Thị trường bán lẻ Hà Nội đang hồi phục mạnh mẽ, kèm theo đó là nhu cầu nâng tầm không gian, dịch vụ. Những dự án có vị trí tốt, thiết kế hiện đại và lượng khách hàng hiện hữu trở thành tâm điểm chú ý, đặc biệt tại các khu vực đang phát triển mạnh ở phía Tây thủ đô.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào tháng cuối năm với nguồn cung dồi dào trên cả ba miền. Giới chuyên môn đánh giá đây là thời điểm thuận lợi để xuống tiền, nhưng đi kèm đó là những rủi ro khi giá đã tăng mạnh, lãi suất có xu hướng nhích lên.
(VNF) - Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu chủ đầu tư dự án Khu đô thị Capital Square 3 tạm dừng thi công tại khu vực xảy ra sự cố sụt lún đường khiến 2 ô tô rớt xuống hố.
(VNF) - Đại diện Công ty cổ phần BIC Việt Nam, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Rice City Long Châu vừa giải đáp thắc mắc của người dân về việc có tăng giá bán căn hộ tại dự án, so với mức công bố trung bình là 30 triệu đồng/m2 trước đó.
(VNF) - Niềm vui vỡ òa với cư dân I-Home khi sổ hồng được trao tay ngay trước thềm năm mới 2026, mang đến một cái Tết trọn vẹn hơn bao giờ hết. Và đồng thời cũng mở ra cho TP.HCM 1 mô hình Nhà nước hợp tác Doanh nghiệp giải quyết nhu cầu an sinh cho người dân.
(VNF) - Đà Nẵng đã sử dụng một phần khối nhà 8 tầng thuộc Công viên phần mềm số 2 làm trụ sở tạm của Trung tâm tài chính quốc tế và các cơ quan, tổ chức liên quan.
