Giải mã căn nguyên đà tăng phi mã của giá nhà

Trạng thái “bình thường mới” của giá nhà

Cách đây khoảng 10 năm, dự án chung cư có giá bán trên 40 triệu đồng/m2 sẽ được xếp vào hàng cao cấp. Nhưng bây giờ, đó chỉ là giá của hàng bình dân. Chua chát hơn là “bói” cũng không ra dự án chung cư mới nào tại Hà Nội hay TP. HCM hiện nay có mức giá như vậy. 

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết đến cuối quý II/2025, giá bán trung bình của chung cư tại Hà Nội đã đạt 80 triệu đồng/m2, tại TP. HCM đạt tới 89 triệu đồng/m2, đều tăng trên 30% so với năm trước. 

Các dự án mở bán mới đều chào giá rất cao. Ví dụ tại Hà Nội, ngay cả ở vùng rìa nội đô, các phân khu của Vinhomes Smart City (Solar Park, The Victoria, Lumi Hanoi, Lumiere Evergreen) tại phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm (cũ) đang ra giá 80 – 90 triệu đồng/m2. Trong khi đó, ở nội đô, giá chào bán của các chung cư mới đã phổ biến trong khoảng 130 – 200 triệu đồng/m2 như: The Matrix One Premium (130 – 150 triệu đồng/m2), Endless Sky West Lake (120 – 150 triệu đồng/m2), The Nelson (130 – 180 triệu đồng/m2), Sun Feliza Suites (130 – 200 triệu đồng/m2), Noble Crystal (160 – 270 triệu đồng/m2)…

Tại TP. HCM, giá các dự án chung cư cũng “không kém phần long trọng”. Hado Centrosa Garden ra giá 94 – 130 triệu đồng/m2, Thảo Điền Green rao bán 163 – 200 triệu đồng/m2, Eaton Park chào giá 160 triệu đồng/m2, Masteri Grand View có giá 130 – 145 triệu đồng/m2. 

Giá thấp tầng tại 2 thành phố này còn “ngất ngưởng” hơn nữa. Cụ thể, tại Hà Nội, KITIA Capital chào bán 377 – 386 triệu đồng/m2, Jade Square đặt giá 265 – 271 triệu đồng/m2, Vinhomes Global Gate mời chào 300 – 350 triệu đồng/m2… Tại TP. HCM, Him Lam Kênh Tẻ rao giá 233 – 240 triệu đồng/m2, An Phú An Khánh là 220 – 229 triệu đồng/m2, The Rivus Elie Saab bình quân 304 triệu đồng/m2, Hưng Thái là 250 triệu đồng/m2…

Ngoài 2 “siêu đô thị” nói trên, giá nhà tại các đô thị lớn khác như Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, thậm chí tỉnh lẻ cũng ở mức khá cao. Ví dụ chung cư The Minato Residence (Hải Phòng) rao bán 40 – 55 triệu đồng/m2, chung cư Cara River Park (Cần Thơ) chào giá 37 – 42 triệu đồng/m2; thấp tầng Sun Urban City (Hà Nam cũ) có giá 88 – 194 triệu đồng/m2, thấp tầng Sun Symphony Residences (Đà Nẵng) bán giá 138 – 280 triệu đồng/m2…

Đà tăng của giá nhà dưới góc nhìn cấu trúc giá

Bất chấp thực tế là giá nhà luôn tăng qua các năm, sự gia tăng của giá nhà tại các đô thị lớn những năm gần đây vẫn tạo ra cú sốc tâm lý đối với người mua. Nguyên nhân là giá nhà đã tăng quá nhanh, vượt qua hầu hết dự đoán, thậm chí vượt quá cả tưởng tượng. 

Đơn cử, tại phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm (cũ), Hà Nội, một căn hộ siêu nhỏ (studio diện tích trên dưới 30m2) đang có giá chào bán lên tới 100 triệu đồng/m2, trong khi cách đây 3 năm chỉ vào khoảng 55 triệu đồng/m2. Bình quân mỗi năm, giá nhà tại Hà Nội hay TP. HCM tăng hàng chục %, dẫn đến chỉ sau 2 – 3 năm, giá nhà đã tăng gấp đôi. Tốc độ này nhanh hơn rất nhiều so với tốc độ tăng trưởng thu nhập của người dân, khiến người lao động có thu nhập trung bình – khá gần như không còn khả năng mua nhà.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến đà tăng mãnh liệt này. Một là chênh lệch cung - cầu. Thực tế cho thấy, từ năm 2019 trở đi, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội, TP. HCM bắt đầu suy giảm do quá trình xét duyệt các dự án mới chậm lại, thậm chí đình trệ. Tình trạng này kéo dài trong nhiều năm sau đó khiến nguồn cung khan hiếm nghiêm trọng. Trong khi đó, cầu mua nhà luôn duy trì ở mức cao. Chênh lệch cung cầu đã đẩy giá tăng trưởng nhanh hơn bình thường. 

Hai là cấu trúc nguồn cung ngày càng lệch pha sang cao cấp. Nếu như ở “giai đoạn hoàng kim” 2015 – 2018, thị trường vẫn còn duy trì được một lượng đáng kể hàng bình dân, nhà ở xã hội thì từ 2019 trở đi, phân khúc trung – cao cấp ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung. Cho tới các năm 2023 – 2024, hàng bình dân đã gần như “tuyệt chủng” tại các đô thị lớn, hàng trung cấp cũng có giá cao hơn, còn hàng cao cấp - hạng sang chiếm ưu thế lớn. Điều này có thể xem là một hệ quả tất yếu của tình trạng khan cung nêu trên. Bởi trong điều kiện cấp phép dự án mới rất khó khăn, doanh nghiệp sẽ ưu tiên xây dựng dự án cao cấp - hạng sang để có biên lợi nhuận cao, chứ “chẳng dại gì” làm dự án trung cấp – bình dân vốn có biên lợi nhuận thấp.

Sự xuất hiện ồ ạt của các dự án cao cấp - hạng sang với “điệp khúc” dự án sau cao giá hơn dự án trước đã làm mặt bằng giá sơ cấp dâng nhanh như sóng thần. Điều này tiếp tục kích hoạt đà tăng trên thị trường thứ cấp, dẫn đến tình trạng “oái ăm” là chung cư cũ, nhà tập thể, nhà ở xã hội cũ cũng tăng giá mạnh.

Xét về giá thành dự án nhà ở, có thể thấy các loại chi phí đều tăng dữ dội trong những năm qua. Về cơ bản, một dự án nhà ở sẽ bao gồm các loại chi phí sau: tiền sử dụng đất, nguyên vật liệu xây dựng, nhân công, lãi vay, chi phí không chính thức, chi phí cơ hội…. 

Về tiền sử dụng đất, đây là yếu tố chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu giá thành dự án, khoảng 10% đối với chung cư, khoảng 30% đối với nhà phố và khoảng 50% đối với biệt thự. Chi phí này gần như tăng đều đặn qua các năm và đã tăng sốc khi nhà nước định giá đất theo nguyên tắc thị trường. 

Về nguyên vật liệu xây dựng, “cơn bão giá” vật liệu đã “càn quét” trong nhiều năm trở lại đây. Kết hợp với sự gia tăng của chi phí nhân công, chi phí xây dựng các dự án đã tăng đáng kể. Đối với chi phí tài chính (lãi vay), dù mặt bằng lãi suất đã được hạ thấp từ năm 2023 tới nay, song các dự án bất động sản vẫn phải chịu lãi vay tương đối cao. Với một ngành có đặc thù thâm dụng vốn như bất động sản, hầu hết dự án đều có chi phí tài chính khổng lồ.

Chi phí không chính thức là một loại “chi phí ẩn”, không được hạch toán, nhưng không hề nhỏ và chắc chắn sẽ được chủ đầu tư cộng vào giá thành dự án. Chi phí cơ hội cũng là yếu tố tương tự. Thông thường, một dự án sẽ được thực hiện từ 2 – 3 năm trong điều kiện lý tưởng. Nhưng do sự ách tắc pháp lý, chậm trễ giải phóng mặt bằng, dự án có thể bị kéo dài 5 năm, 7 năm, thậm chí 10 năm, khiến số vốn đầu tư bỏ ra không thể sinh lời. Đến khi dự án được triển khai, chủ đầu tư sẽ “tính đúng, tính đủ” chi phí cơ hội của đồng vốn vào giá bán sản phẩm.

Ngoài những nguyên do trên, cũng phải thấy thêm rằng, các dự án được triển khai trong vài năm gần đây phần lớn có được thông qua hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A). Cứ qua một lần M&A, giá vốn dự án lại bị đội lên. Bên cạnh đó, các dự án cũng được đầu tư kỹ lưỡng hơn so với trước đây, đồng bộ tiện ích, cảnh quan, dịch vụ. Dự án càng được đầu tư ở đẳng cấp cao, giá bán càng cao. Như vậy, có thể thấy, đà tăng giá nhà là một hiện tượng “tất yếu khách quan”, khó có thể đảo ngược chỉ bằng những lời kêu gọi giảm giá.

Đà tăng giá nhà nhìn từ động lực chủ quan

Đi liền với những nguyên nhân khách quan, đà tăng của giá nhà còn bị chi phối bởi những động lực chủ quan. Một là ý chí của chủ đầu tư dự án. Trái ngược với nhà ở xã hội bị ấn định giá, khống chế biên lợi nhuận (10%), nhà ở thương mại được tự do đặt giá, đồng nghĩa có biên lợi nhuận không giới hạn. Việc dự án nhà ở đạt biên lợi nhuận 30% là quá đỗi bình thường, dự án tốt có thể đạt 40% – 50%, thậm chí hơn. 

Đặc tính tự do này của nhà ở thương mại càng được phát huy đến cực độ trong bối cảnh thị trường khan cung và nguồn cung tập trung vào tay một nhóm doanh nghiệp lớn. Vì vậy, không có gì ngạc nhiên khi giá sơ cấp cứ tăng một cách “điên cuồng”.

Gắn liền với ý chí của chủ đầu tư là hoạt động của giới đầu tư - đầu cơ. Tình trạng cung khan, cầu lớn, giá tăng mạnh là điều kiện cực kỳ lý tưởng cho hoạt động đầu tư - đầu cơ. Trạng thái lý tưởng này được hỗ trợ rất mạnh bởi sự dồi dào của tín dụng và mặt bằng lãi suất thấp, kéo dài suốt từ giữa năm 2023 đến nay. Có thể nhìn thấy rõ rệt sự hỗ trợ này qua tốc độ tăng tín dụng bất động sản 7 tháng năm 2025 lên tới gần 17%, tỷ trọng của tín dụng bất động sản chiếm tới 23,68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. 

Hoạt động đầu tư - đầu cơ là một trong những nguyên nhân chính tạo nên những phiên “cháy hàng”, những đợt “sốt giá”, dù cho không ít trong số đó chỉ là “sốt ảo”. Nhưng kết quả cuối cùng thì lại trở thành hiện thực: sóng giá hình thành, mặt bằng giá lên cao.

Ngân hàng cũng là một yếu tố góp sức vào sự gia tăng của giá nhà. Việc định giá tài sản thế chấp (dự án) có ý nghĩa quan trọng đối với quy mô tín dụng được giải ngân. Tài sản thế chấp càng được định giá cao, quy mô tín dụng được giải ngân càng lớn. 

Sự hình thành của liên minh giữa chủ đầu tư dự án – ngân hàng – sàn giao dịch - giới đầu cơ đã giúp giá được nâng lên và được củng cố qua từng giai đoạn.

Lợi ngắn hạn, hại dài hạn

Sự gia tăng của giá nhà nói riêng, giá bất động sản nói chung tạo ra một số lợi ích, chẳng hạn như kích thích sự phục hồi – tăng trưởng của thị trường nhà đất và các lĩnh vực liên quan, đóng góp khá quan trọng vào thành tích tăng trưởng GDP. Bên cạnh đó, ngân sách cũng tăng thu đáng kể, do tiền sử dụng đất tăng lên.

Tuy nhiên, lợi chưa hẳn đã nhiều hơn hại, hoặc lợi chỉ là ngắn hạn trong khi hại là dài hạn. Việc giá nhà tăng liên tục và neo ở mức rất cao đã tạo ra gánh nặng cho người dân. Mua nhà giờ đây đã trở thành ước mơ xa xỉ, thuê nhà cũng là một nỗi lo thường trực, bởi giá thuê tăng theo giá nhà. Hệ quả là thu nhập của người lao động bị bào mòn, tích luỹ giảm sút, khó khăn trong cải thiện cuộc sống và kém đầu tư cho giáo dục con trẻ. 

Mặt khác, đà tăng mãnh liệt của giá nhà vô hình trung tạo ra một tầng lớp giàu lên rất nhanh, khiến khoảng cách giàu – nghèo trong xã hội bị nới rộng, tiềm tàng các xung đột xã hội.

Trên bình diện vĩ mô, giá nhà, giá bất động sản quá cao sẽ làm hạn chế sự hấp dẫn trong thu hút đầu tư của Việt Nam, làm giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế. Khi giá nhà tăng liên tục và mạnh mẽ, sản xuất sẽ có nguy cơ suy yếu do người dân, doanh nghiệp nảy sinh xu hướng tìm kiếm lợi nhuận trên thị trường tài sản bằng cách mua đi bán lại, thay vì đầu tư vào sản xuất, nâng cao năng suất lao động.

Giá bất động sản quá cao, tăng trưởng quá nóng kéo theo những khoản tín dụng khổng lồ là trạng thái rất rủi ro cho các ngân hàng nói riêng và hệ thống tài chính nói chung. Nếu để xảy ra một cú sốc, gây đổ vỡ trên thị trường bất động sản, nguy cơ của một cuộc khủng hoảng dây chuyền là hiện hữu, ảnh hưởng trực tiếp tới sự bền vững của tăng trưởng kinh tế.

Vì vậy, việc kiềm chế giá nhà, kiểm soát giá bất động sản là một nhiệm vụ có tính thời sự và mang ý nghĩa chiến lược, không chỉ vì sự lành mạnh của thị trường nhà đất mà còn vì sự ổn định vĩ mô và triển vọng tăng trưởng bền vững của đất nước.