Hà Tĩnh: Khi đất làng 'nổi sóng'

“Sốt đất” ảo, hệ lụy thật

Tại xã Cẩm Dương, huyện Cẩm Xuyên, từ sau Tết Nguyên đán 2022 tới nay, khi UBND tỉnh Hà Tĩnh đồng ý phê duyệt quy hoạch chi tiết khu đô thị du lịch biển Mỹ Hòa ở xã Yên Hòa và khu đô thị nghỉ dưỡng, sân golf, nhiều người dân bỗng dưng “đổi đời” khi khu vườn đất cằn, đá sỏi trị giá chưa đến vài trăm triệu đồng được hỏi mua với giá tiền tỷ. Bà Nguyễn Thị Chiên ở thôn Phú Hòa, xã Yên Hòa, huyện Cẩm Xuyên cho biết mỗi ngày, gia đình bà tiếp hàng chục lượt khách vào hỏi mua đất. “Thấy được giá, tôi đã bán nguyên cả nhà và vườn, diện tích 798m2 với giá 3,5 tỷ đồng. Thế nhưng, chỉ sau 2 ngày, họ bán lại cho người khác với giá 4 tỷ đồng. Mới chỉ đặt cọc, chưa hoàn tất hợp đồng mua bán nhưng họ đã lãi 500 triệu đồng trong 2 ngày”, bà Chiên nói.

Theo Chủ tịch UBND xã Yên Hòa Trần Đình Cúc, địa bàn xã có khoảng 190ha trong tổng số 480ha đất thuộc dự án sân golf đang được đề xuất đầu tư tại địa phương. Dù dự án chỉ mới đang trong giai đoạn xin chủ trương, lập quy hoạch, chưa biết có thành hiện thực hay không nhưng giá đất ở địa phương đã tăng vùn vụt theo từng ngày. Trước đây, đất ở xã Yên Hòa chỉ có giá khoảng 200.000 đồng/m2, nay được “thổi” lên mức 10 triệu/m2, thậm chí nhiều nơi còn cao hơn. “Đất trong xã cách trung tâm huyện khoảng 10km, trước kia một lô 150m2 giá vài trăm triệu đồng, nay tăng lên 2-3 tỷ đồng, thậm chí bám đường lớn 19-5 có giá cả chục tỷ đồng”, ông Trần Đình Cúc thông tin.

Tại xã Việt Tiến, huyện Thạch Hà, từ khi có thông tin dự án khu công nghiệp VSIP và dự án nhà máy may mặc xuất khẩu Sunny Apparel Vina, giới kinh doanh bất động sản nườm nượp đổ về, giá đất khu vực thôn Lộc Thọ tăng cao từng ngày, người dân trong vùng cắt vườn bán đất nhiều hơn.

Thực tế cho thấy, thông tin về các quy hoạch dự án là nguyên nhân chính tác động đến thị trường bất động sản thời gian qua. Những thông tin quy hoạch dự án mới chỉ là chủ trương, chưa có gì rõ ràng nhưng khi qua tay giới “cò đất” đã được “thổi phồng” để kích thích người có tiền lao vào đầu tư. Điều này đã tạo đà cho giá đất, vốn đang cao ngất ngưởng, lên cơn sốt mới. Hầu hết các giao dịch trong “cơn sốt” đất chỉ là đặt cọc tiền, giữ đất để “lướt sóng” và phần lớn “cò đất” bán đi bán lại kiếm chênh. Chủ đất chỉ “hớt” được phần ngọn, người thực sự có nhu cầu thì khó mua được đất với giá trị thực ban đầu. Chị Nguyễn Thị S., thôn Lộc Thọ, xã Việt Tiến, cho biết: “Đầu năm 2022, tôi tách bìa 370m2 vườn bán với giá 3,2 triệu đồng/m2, mới hơn 1 tháng, người ta đã trả giá lên 4 triệu đồng/m2. Nhìn giá lên từng ngày, tôi tiếc cả tiền cả đất đã bán”.

Không chỉ hệ luỵ với chính người dân mà hiện tượng tăng giá đột biến đang gây ra những khó khăn cho công tác quản lý. Bà Chu Thị Thanh Thủy, Chủ tịch UBND xã Cẩm Dương, huyện Cẩm Xuyên, cho biết trong một số phiên đấu giá, đã có tình trạng “cò đất” nhảy vào đặt giá cao rồi bỏ cọc. “Tháng 12/2021, xã Cẩm Dương tổ chức đấu giá 14 lô đất thì có 6 lô được chốt giá cao ngất ngưởng nhưng cuối cùng người mua bỏ cọc. Trong khi đó, rất nhiều người dân có nhu cầu thực sự thì không thể mua. Đó là chưa kể, vì những lô đất như thế này mà địa phương lại phải tổ chức đấu giá lại”, bà Thủy cho hay.

Những chiêu trò đẩy sóng đầu tư ảo

Văn phòng Đăng ký đất đai - Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Tĩnh cho biết nửa đầu quý I/2022, đơn vị này đã xử lý hơn 29.000 giao dịch liên quan đất đai như đăng ký biến động (hơn 7.000 hồ sơ); chuyển nhượng, tặng cho (hơn 9.000 hồ sơ); trích đo, tách thửa (gần 5.000 hồ sơ)... Các huyện có đất nông thôn như Thạch Hà, Cẩm Xuyên, Nghi Xuân, Đức Thọ, thị xã Kỳ Anh... có hồ sơ phải xử lý nhiều nhất với hơn 9.000 bộ. Trong khi đó, năm 2020, tổng giao dịch phải xử lý của cả tỉnh chỉ khoảng 84.000 hồ sơ. Đây là những con số tăng đột biến, bất thường nhất từ trước tới nay.

Lý giải nguyên nhân của việc đất đai tăng giá bất thường, ông Nguyễn Ngọc Hoạch, Trưởng Phòng Đất đai 1, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Tĩnh cho rằng, ngoài yếu tố nhiều dự án được đầu tư, dẫn đến một bộ phận kinh doanh bất động sản “ăn theo” để đầu cơ, “lướt sóng”, thì do ảnh hưởng của dịch Covid-19, lãi suất ngân hàng đang ở mức thấp, nguồn tiền nhàn rỗi trong dân lớn nên nhiều người đã chọn đầu tư vào đất đai thay vì các lĩnh vực đầu tư truyền thống trước đây.

Hà Tĩnh là địa phương hiện có quỹ đất ở đang dồi dào, dân số ít nên nhu cầu về đất hiện nay trong nhân dân cũng không hẳn là vấn đề bức thiết. Tuy nhiên, cơn sốt đất liên tục ập đến trong những năm gần đây đang tiềm ẩn nhiều hệ lụy. Một phần, sốt đất giúp cho những người có đất được hưởng lợi khi bán được giá cao, song đây cũng là hiện tượng bất thường và làm nhiễu loạn thị trường.

Mạnh tay “siết” vốn đầu tư bất động sản

Tình trạng đất bị đẩy giá “ăn theo” dự án không chỉ diễn ra ở Hà Tĩnh mà đã xảy ra ở nhiều địa phương khác. Trước thực trạng này, nhiều bộ, ngành liên quan đã ban hành một loạt công văn yêu cầu các cơ quan, địa phương tăng cường công tác quản lý thị trường bất động sản, thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn, không để xảy ra tình trạng “sốt” giá và “bong bóng” bất động sản. Chẳng hạn như Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng thương mại phải hướng tín dụng vào sản xuất - kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ; đồng thời tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như: đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán… Các ngân hàng tại Hà Tĩnh cũng đã triển khai các giải pháp siết chặt quy định cho vay trong lĩnh vực này.

Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính, Phó giám đốc Agribank chi nhánh Hà Tĩnh II Võ Minh Mạnh cho hay, đến thời điểm này, tổng dư nợ bất động sản tiêu dùng của đơn vị là 797 tỷ đồng, chiếm 6,9% tổng dư nợ. Đơn vị tuân thủ nghiêm quy định, quy trình và thẩm quyền cấp tín dụng đối với khách hàng; tăng cường kiểm tra, giám sát trước, trong và sau khi cho vay nhằm không để khách hàng sử dụng vốn sai mục đích vào đầu tư kinh doanh. Ngoài ra, chi nhánh đặc biệt lưu ý đối với các khoản vay tiêu dùng liên quan đến bất động sản như cho vay sửa chữa, mua nhà ở, đất ở…; trường hợp phát hiện dấu hiệu rủi ro phải tiến hành kiểm tra trực tiếp và triển khai ngay các biện pháp xử lý nợ thích hợp; nếu khách hàng sử dụng vốn sai mục đích phải chấm dứt giải ngân, kiên quyết thu hồi nợ trước thời hạn.

Agribank Chi nhánh Hà Tĩnh II chuyển mạnh dòng vốn vào lĩnh vực sản xuất - kinh doanh. Hiện, chi nhánh đang triển khai gói vay hỗ trợ khách hàng bị ảnh hưởng dịch Covid-19 với lãi suất chỉ 4,5%/năm trong 6 tháng đầu. Để tránh trường hợp khách hàng “lợi dụng chính sách”, vay vốn giá rẻ đầu tư kinh doanh bất động sản, Agribank chi nhánh Hà Tĩnh II cho biết sẽ xem xét, xử lý trách nhiệm đối với các trường hợp có hành vi vi phạm về cấp tín dụng do nguyên nhân chủ quan, cụ thể như: thẩm định không khách quan; không quản lý dòng tiền; chưa đánh giá đầy đủ thực trạng của khách hàng dẫn đến việc cho vay, bảo lãnh không đủ điều kiện; khách hàng sử dụng vốn sai mục đích nhưng thiếu kiểm tra, giám sát thường xuyên…