Theo quy định của Luật Đất đai 2013, cứ 5 năm một lần, Chính phủ ban hành khung giá đất. Căn cứ theo khung giá đất này, UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất. Bảng giá đất có hiệu lực 5 năm. Hàng năm, UBND tỉnh sẽ quy định hệ số điều chỉnh giá đất.
Theo HoREA, Nghị định 104/2014 (nghị định về khung giá đất) đang có những bất cập lớn.
Thứ nhất, việc chia cả nước thành 7 vùng kinh tế để xác định khung giá đất là chưa hợp lý, bởi các vùng này quá rộng.
“Lẽ ra nên chia thành nhiều vùng hơn, mỗi vùng gồm các tỉnh có đặc điểm tương đồng. Ví dụ vùng trung du miền núi phía Bắc lẽ ra nên phân chia thành: vùng trung du phía Bắc, vùng miền núi phía Đông Bắc, vùng miền núi phía Tây Bắc…”, HoREA dẫn chứng.
Thứ hai, việc quy định khung giá đất của các đô thị vùng Bắc Trung Bộ có mức giá đất thấp hơn các đô thị thuộc các “vùng kinh tế” khác đến nay không còn phù hợp.
Nguyên do là ở vùng Bắc Trung Bộ hiện nay có sự phát triển mạnh về kinh tế xã hội và tốc độ đô thị hóa cao.
Thứ ba, việc quy định khung giá đất của 2 đô thị đặc biệt (Hà Nội, TP. HCM) có mức giá như nhau là không hợp lý và không phù hợp với tình hình thực tiễn, đặc thù và sự khác biệt của hai thành phố.
Thứ tư, việc quy định khung giá đất của 3 thành phố trực thuộc trung ương (Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ) có mức giá ngang với mức giá của các đô thị loại I trong cùng vùng kinh tế là chưa hợp lý. Lí do là 3 thành phố trực thuộc trung ương này có quy mô nền kinh tế vượt trội hơn các đô thị loại I trong vùng.
HoREA cho rằng cần sửa đổi, bổ sung Điều 4, Nghị định 104/2014 theo hướng chia 7 vùng hiện tại thành 12 vùng.
Bên cạnh đó, HoREA đề nghị cần quy định khung giá đất của các đô thị phù hợp với loại đô thị, tính đặc thù, sự khác biệt và tương quan giữa các đô thị trong cùng vùng kinh tế.
Đối với Hà Nội và TP. HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, HoREA đề xuất Chính phủ quy định khung giá đất riêng.
Nghị định 44/2014 là nghị định về giá đất. Điều 11 Nghị định này quy định: đối với đất ở (và một số loại đất khác), UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất. Trường hợp quy định mức giá đất cao hơn 30% thì UBND tỉnh phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định.
Theo HoREA, bất cập lớn nhất của Nghị định 44 là “trần” 30% và không có quy định nào cho phép UBND cấp tỉnh được quy định mức giá thấp hơn giá tối thiểu trong khung giá đất.
“Quy định này đã làm hạn chế tính tự chủ, chủ động, kịp thời và tính chịu trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc xây dựng bảng giá đất, cũng như không phù hợp với nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai”, HoREA nhận xét.
HoREA cho rằng việc không có quy định cho phép UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất thấp hơn, so với mức giá tối thiểu của cùng loại đất trong khung giá đất, đã dẫn đến một số trường hợp vị trí đất đặc thù trong hẻm sâu của TP. HCM kể từ năm 2015 đến nay đã bị tính tiền sử dụng đất ở cao hơn, so với cách tính của năm 2014 trở về trước.
Đối với đất ở, HoREA dẫn Nghị định 104/2014 cho hay: khung giá đất ở tại Hà Nội và TP. HCM tối thiểu 1,5 triệu đồng/m2, tối đa 162 triệu đồng/m2.
Dựa trên khung giá đất này, TP. HCM đã ban hành bảng giá đất quy định 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) có mức giá đất ở cao nhất 162 triệu đồng/m2 (bằng mức giá đất tối đa của khung giá đất).
Tháng 8/2019, UBND thành phố đã ban hành Quyết định 18/2019/QĐ-UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 đối với khu vực 1, trong đó có quận 1, là 2,5 lần. Như vậy, mức giá đất để tính nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ là 405 triệu đồng/m2.
Mức giá này, theo HoREA, đều thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế thị trường.
HoREA đề nghị thay đổi khung giá đất đối với TP. HCM theo hướng tăng 1/3 mức giá tối đa so với mức giá hiện nay.
Cụ thể, mức giá tối đa của đất ở là 215 triệu đồng/m2; giá tối đa của đất thương mại dịch vụ là 172,3 triệu đồng/m2; giá tối đa của đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nhưng không phải đất thương mại dịch vụ là 129,2 triệu đồng/m2.
Như vậy, với trần 30%, giá đất ở tối đa trong bảng giá đất của TP. HCM sẽ là 280 triệu đồng/m2; giá đất thương mại dịch vụ tối đa là 223,9 triệu đồng/m2; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tối đa là 167,9 triệu đồng/m2.
Để giải quyết triệt để các vấn đề về khung giá đất, bảng giá đất, HoREA đề nghị bãi bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần" tại Điều 113 Luật Đất đai và giao quyền cho HĐND, UBND cấp tỉnh chủ động, chịu trách nhiệm ban hành "Bảng giá đất".
Có làm như vậy “thì mới đảm bảo được nguyên tắc quy định tại Khoản (1.c) Điều 112 Luật Đất đai yêu cầu giá đất phải ‘phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường’ và phải phù hợp với thực tế tình hình của địa phương”, HoREA đề xuất.
Đi đôi với bãi bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất" và giao quyền cho cấp tỉnh ban hành "Bảng giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường", HoREA cũng đề nghị bổ sung khoản 2 (mới) vào Điều 107 Luật Đất đai như sau:
"2. Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc tỷ lệ % khác cao hơn) bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành".
Theo HoREA, quy định như trên là để đảm bảo tính minh bạch và loại trừ cơ chế "xin - cho", nhũng nhiễu tiêu cực.
Ngoài ra, hiệp hội này cũng tái đề xuất quy định khoản thu tiền sử dụng đất là một sắc thuế, như đề nghị của UBND TP. HCM tại Báo cáo số 196/BC-UBND ngày 08/11/2013 đã trình Chính phủ: “Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm ‘tiền sử dụng đất’ mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất”.
HoREA cho rằng quy định như vậy vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho; hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho nhà nước.
