Đầu tháng 3/2026, Minh Thư (32 tuổi, trú tại Hà Nội) quyết định chuyển nhượng căn hộ studio rộng 28m2 tại dự án Vinhomes Smart City (phường Tây Mỗ, TP. Hà Nội) sau hơn 1 năm nắm giữ. Giá thu về là 2,55 tỷ đồng, tương đương đơn giá 91 triệu đồng/m2. So với thời điểm mua vào, Minh Thư lãi tới 700 triệu đồng. Dù vậy, cô vẫn “tiếc hùi hụi” khi không chốt bán sớm hơn, bởi ở thời điểm cuối năm 2025, căn hộ này từng được chào mua tới 2,8 tỷ đồng, tương đương 100 triệu đồng/m2.
Minh Thư còn sở hữu một căn hộ studio khác, cùng dự án nhưng khác toà, rộng 25m2, được mua từ 2023 với giá 1,4 tỷ đồng, tương đương 55 triệu đồng/m2. Ở thời điểm cuối năm 2025, căn hộ này được chào mua với giá 3,1 tỷ đồng, tương đương 124 triệu đồng/m2. Còn ở thời điểm hiện tại, giá thu về chỉ 2,95 tỷ đồng, tương đương 118 triệu đồng/m2.
Việc giá bán thấp hơn thời điểm đỉnh cao là dấu hiệu rõ rệt của tình trạng suy giảm thanh khoản trên thị trường chung cư Hà Nội, vốn đã bắt đầu từ cuối năm 2025 và tiếp diễn tới nay. Tuy nhiên, sự suy giảm này không gây ra bất cứ sự hoảng loạn nào cho các chủ sở hữu (bao gồm người mua ở thực lẫn nhà đầu tư trung – dài hạn), bởi trên thực tế, họ đã lãi gấp 2 - 3 lần nhờ đà tăng giá mãnh liệt của căn hộ trong giai đoạn 2022 – 2025. Việc chấp nhận bán giá thấp hơn đỉnh cao chỉ đơn thuần là hành động “cắt lãi” để đáp ứng nhu cầu tiền mặt, hoặc cơ cấu lại danh mục.
Chuyện “cắt lỗ” chung cư hầu như chỉ diễn ra với nhóm nhà đầu tư lướt sóng, vừa “nhảy” vào thị trường chung cư từ cuối năm 2025 và sử dụng các gói vay ưu đãi ngắn hạn (3 – 6 tháng). Khi thanh khoản chậm lại, giá đi ngang hoặc giảm nhẹ, việc lướt sóng trở nên khó khăn. Trong bối cảnh lãi suất thả nổi leo cao lên tới 13% – 14% hoặc hơn, áp lực thoát hàng càng trở nên nặng nề. Điều này thúc ép các nhà đầu tư lướt sóng “cắt lỗ” để thoát khỏi viễn cảnh “còng lưng” trả lãi sau ưu đãi, hình thành hiện tượng “xả hàng” mà thị trường ghi nhận tại một số dự án, nhất là ở khu vực ngoại ô – nơi dân ở thực không đông đúc và khả năng cho thuê còn thấp.
Tuy vậy, tình trạng “cắt lỗ”, “xả hàng” chỉ diễn ra với một nhóm nhỏ, mang tính cục bộ, không phản ánh bối cảnh chung, càng không đại diện cho xu hướng của thị trường chung cư năm 2026.
Đà tăng của lãi suất là một trong những nguyên do quan trọng khiến thanh khoản thị trường chung cư nói riêng, thị trường bất động sản nói chung, suy giảm từ cuối 2025. Tuy nhiên, không có cơ sở vững chắc nào cho thấy đà tăng của lãi suất hiện nay sẽ gây ra sự suy thoái đối với thị trường này trong năm 2026.
Nguyên do quan trọng là lãi suất hiện nay không ở mức cực đoan. Dù lãi thả nổi đạt 13% - 14%, nhưng các gói vay mới để đầu tư vẫn đang được cố định lãi suất trong 24 tháng ở mức dưới 12%. Đây là “ngưỡng kháng cự” quan trọng, dưới ngưỡng này, nhà đầu tư vẫn chấp nhận đi vay để mua sản phẩm. Bởi dù chi phí vốn tăng lên so với trước đây, nhưng tốc độ tăng giá bất động sản vẫn cao hơn, tạo lợi nhuận thực dương cho người mua.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, chỉ ra rằng suốt giai đoạn 2022 - 2025, khi lãi suất ngân hàng tăng cao và thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn khó khăn nhất trong nhiều năm, giá chung cư tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM vẫn tiếp tục tăng. Hà Nội tăng từ khoảng 40 triệu đồng/m2 lên gần 87 triệu đồng/m2. TP. HCM tăng từ khoảng 46 triệu đồng/m2 lên khoảng 75 triệu đồng/m2.
Sở dĩ có tình trạng này là do 3 nguyên nhân. Một là bất động sản có độ trễ rất lớn. Khi thị trường xấu, điều xảy ra trước tiên thường là thanh khoản giảm, chứ không phải giá giảm, dù vẫn có giảm cục bộ ở một số dự án. Hai là nguồn cung chung cư khan hiếm do vướng pháp lý và ít dự án mới. Khi nguồn cung thấp, chủ đầu tư có xu hướng giữ giá hoặc tăng giá, khiến thị trường khó có khả năng giảm sâu. Ba là người bán không chịu áp lực tài chính lớn như thị trường khác, như chứng khoán. Nhiều chủ nhà không vay ngân hàng nên có xu hướng giữ tài sản thay vì bán rẻ.
“Vì vậy, lãi suất cao thực tế chỉ làm thị trường chậm lại, chứ không đủ để kéo giá nhà xuống”, ông Tuấn nhấn mạnh.
Bên cạnh vấn đề lãi suất, thực tế cho thấy trong giai đoạn thanh khoản kém dồi dào, các chủ đầu tư thường đẩy rất mạnh các chương trình hỗ trợ, ưu đãi, nhằm kích cầu. Phổ biến nhất trong các chương trình hỗ trợ là ưu đãi vay vốn: hạn mức vay tới 70% - 80% giá trị sản phẩm, ân hạn nợ gốc trong 1 – 2 năm, miễn lãi suất (lãi 0%) trong 2 – 3 năm hoặc hơn, thậm chí còn “khoá” lãi suất trong 9 – 12 tháng sau bàn giao ở mức thấp (dưới 10%). Chính sách này tạo ra một lớp đệm tài chính, giúp người mua đứng ngoài biến động lãi suất, thậm chí bình yên đi qua một chu kỳ điều chỉnh, bởi trong vòng 20 năm qua, không có bất kỳ pha điều chỉnh lãi suất nào lẫn cuộc khủng hoảng địa ốc nào kéo dài quá 36 tháng.
Song song với ưu đãi về gói vay, các chủ đầu tư cũng tung ra các chương trình như: giãn thanh toán, ví dụ chỉ thanh toán 2%/tháng kéo dài trong 24 tháng; cam kết tiền thuê, có thể lên tới 35% và kéo dài tới 5 năm; hỗ trợ tự doanh; tặng quà: nội thất, vàng, xe hơi, miễn phí dịch vụ 3 – 5 năm…
Các chính sách bán hàng này được nhìn nhận là “đủ mạnh” để kéo và giữ chân người mua trong bối cảnh hiện nay, nhất là giới đầu tư có tiềm lực tài chính. Không chỉ đơn thuần “xuống tiền” để lấy “lãi” từ các khoản ưu đãi, điều thuyết phục giới đầu tư tiếp tục giải ngân là sức cầu đối với thị trường chung cư nói riêng, bất động sản nói chung, vẫn đang khá mạnh.
Đặc biệt là thị trường đang duy trì niềm tin về một chu kỳ tăng trưởng mới – khi dòng dân cư, lao động và vốn tiếp tục dồn về các siêu đô thị như Hà Nội, TP. HCM sau sáp nhập tỉnh/thành, tạo thành lực cầu bền vững và liên tục tăng trưởng trong ít nhất 1 thập niên tới. Ngoài ra, với sự gia tăng của các yếu tố cấu thành giá sơ cấp sản phẩm (đất, vật liệu, nhân công…) sẽ không có lý do để giá chung cư nói riêng, bất động sản nói chung “quay đầu” giảm, nhất là khi các biến động lãi suất chỉ mang tính lâm thời.
Sự “dùng dằng” của giá chung cư hiện nay thuần tuý phản ánh sức ép nhất định của lãi suất, sự mở rộng của nguồn cung trong đó có những nguồn cung sơ cấp giá thấp hơn so với giai đoạn trước khiến “cơn khát” sản phẩm của người mua phần nào được giải toả. Nhưng sự “dùng dằng” đó không bảo đảm rằng giá đi ngang lâu dài hay “quay đầu” giảm, nhất là chung cư trong vùng nội đô và nội đô mở rộng.
Tags:
(VNF) - Sự thay đổi trong hệ giá trị sống của tầng lớp trung lưu và thượng lưu tại các đô thị lớn đang kéo theo một chuyển dịch đáng chú ý trong cách thị trường bất động sản cao cấp được nhìn nhận và lựa chọn. Từ chỗ ưu tiên các tiêu chí truyền thống, không gian sống hàng hiệu ngày càng được nhìn nhận qua khả năng định hình phong cách sống và chất lượng trải nghiệm.
(VNF) - Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Tam Anh – An An Hòa có diện tích 435ha, với tổng mức đầu tư khoảng 4.152 tỷ đồng.
(VNF) - Bối cảnh giá nhà neo cao, thanh khoản suy giảm đặt người mua trước bài toán nan giải: chờ đợi để giảm giá hay xuống tiền ngay?
(VNF) - Chuyên gia cho rằng lãi suất cho vay, đặc biệt trong lĩnh vực rủi ro cao như bất động sản, có thể cao hơn thêm khoảng 2 - 3 điểm % so với giai đoạn thấp nhất trước đó. Điều này hàm ý mặt bằng cho vay bất động sản có thể duy trì trong vùng quanh 10% – 12%/năm trong pha đỉnh của chu kỳ, trước khi ổn định.
(VNF) - Nhiều dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội ghi nhận các tín hiệu sôi động, trong đó xuất hiện các dự án có mức giá “mềm” từ khoảng 988 triệu đồng đến hơn 1,4 tỷ đồng.
(VNF) - Giá nhà thổ cư tại Hà Nội tăng phi mã khiến người mua ở thực đứng trước lựa chọn khó: chấp nhận chi trả mức giá kỷ lục hay kiên nhẫn chờ thị trường hạ nhiệt?
(VNF) - Dự án Khu đô thị mới Vinh Tân do Tập đoàn TECCO làm chủ đầu tư, được kỳ vọng trở thành một điểm nhấn phát triển đô thị tại phường Trường Vinh, tỉnh Nghệ An. Tuy nhiên, sau nhiều năm triển khai, dự án không những không đạt tiến độ cam kết mà còn bộc lộ hàng loạt bất cập về hạ tầng kỹ thuật, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn và gây bức xúc cho người dân.
(VNF) - Sau giai đoạn tăng nóng với những cơn “sốt đất nền” mang nặng tính đầu cơ, thị trường BĐS Hà Tĩnh bước sang năm 2026 đang chứng kiến sự chuyển hướng rõ rệt: dòng tiền rời bỏ cuộc chơi lướt sóng để tìm đến nhu cầu ở thực và phục vụ sản xuất.
(VNF) - Lãi suất vay mua nhà tăng từ 8% lên tới 14% - 15% chỉ sau 1 - 2 năm đang khiến khoản trả nợ của nhiều người vay phình to gấp rưỡi, thậm chí gấp đôi. Từ mức 20 - 30 triệu đồng mỗi tháng, không ít trường hợp hiện phải chi 40 - 50 triệu đồng, thậm chí hàng trăm triệu đồng để trả ngân hàng. Điều này đẩy nhiều gia đình và nhà đầu tư vào thế xoay xở căng thẳng.
(VNF) - Đồng Nai, trong năm 2026, có kế hoạch đấu giá 107 khu đất, trong đó có 2 khu đất thuộc phạm vi Cảng hàng không quốc tế Long Thành.
(VNF) - Nhiều phường nội thành Hà Nội đã đề xuất cơ chế đặc thù để cải tạo chung cư cũ, theo hướng tăng tầng cao, tăng hệ số sử dụng đất nhưng giảm mật độ xây dựng, nhằm thu hút nhà đầu tư và bảo đảm tái định cư tại chỗ cho người dân.
(VNF) - Mới đây, UBND thành phố Hải Phòng vừa ra Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất của Vingroup đảo Vũ Yên.
(VNF) - Tuyến đường kết nối cầu Tứ Liên với cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên vừa được khởi công, trở thành một tín hiệu thúc đẩy giới đầu tư đổ về Vinhomes Global Gate. Nơi đây, Vinhomes và Vincom Retail vừa cho ra mắt dòng sản phẩm Vincom Collection Bazaar giúp nhà đầu tư nắm chắc cơ hội bội thu dòng tiền ngay từ thời điểm “chốt đơn”.
(VNF) - Xuất hiện tại hội thảo "Gia Lai 2026: Kích hoạt trục Biển - Cao nguyên", tổ chức tại FLC Quy Nhơn Beach & Golf Resort hôm nay (27/3), ông Trịnh Văn Quyết – Chủ tịch Tập đoàn FLC, đã có chia sẻ đáng chú ý về kế hoạch phát triển dự án sân golf Đăk Đoa (thuộc quần thể FLC Pleiku Golf Club & Luxuy Resort tại Gia Lai) sắp tới.
(VNF) - Khu công nghiệp Hoàng Mai II tại Phường Hoàng Mai (Nghệ An) được xác định là một trong những dự án hạ tầng công nghiệp trọng điểm, đóng vai trò thúc đẩy tăng trưởng kinh tế khu vực Bắc Trung Bộ. Tuy nhiên, tiến độ triển khai thực tế vẫn đang chậm hơn kỳ vọng, chủ yếu do vướng mắc kéo dài trong giải phóng mặt bằng.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư và thương mại Thủ Đô là đại diện nhà đầu tư liên danh giữa Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô và Công ty TNHH MTV Rapexco – Đại Nam làm dự án khu nhà ở xã hội Nha Trang quy mô gần 5ha và có tổng vốn đầu tư hơn 5.431 tỷ đồng.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội ở xã Ngọc Hồi (Sunrise Home Ngọc Hồi) sẽ bắt đầu nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê mua từ 25/4, với mức giá gần 25 triệu đồng/m2.
(VNF) - Chỉ trong 3 tháng đầu năm 2026, thị trường nhà ở đã đón nhận một nguồn cung “khổng lồ”. Điều này khiến cuộc cạnh tranh bán hàng giữa các chủ đầu tư càng thêm gay gắt, nhất là trong bối cảnh thanh khoản chậm lại, lãi suất dâng cao.
(VNF) - TP.Đà Nẵng sẽ tổ chức đấu giá 62 lô đất ở chia lô trong tháng 4/2026, tập trung tại nhiều khu vực như Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn và Liên Chiểu, lô cao nhất có giá 11,4 tỷ đồng.
(VNF) - Tiếp nối thành công năm 2025, Nam Long (HoSE: NLG) tiếp tục đẩy mạnh giỏ hàng trong năm 2026, kỳ vọng đón chu kỳ tăng trưởng mới khi lên kế hoạch “bung” hàng loạt dự án, đồng thời tiếp tục định hướng đô thị tích hợp, mang đến cuộc sống an cư, hạnh phúc cho cư dân.
(VNF) - Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, đề xuất người mua nhà ở xã hội bị hạn chế bán lại nhà ở đang đặt ra vấn đề về tính khả thi do không có cơ chế bảo đảm thực hiện.
(VNF) - Dự án Bất động sản và Bến du thuyền Đà Nẵng được điều chỉnh nhằm gia tăng diện tích cây xanh, hình thành công viên ven sông và tuyến đi bộ thông thoáng.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội Vĩnh Hưng dự kiến hoàn thành vào quý IV/2026. Ghi nhận cho thấy đến hiện tại của dự án vẫn chưa xong phần móng, trên thị trường các 'môi giới' bắt đầu cung cấp thông tin giá các căn đẹp ở mức 28 triêu/m2.
(VNF) - Tỉnh Bắc Ninh vừa công khai việc bán nhà ở xã hội Cát Tường Smart City (đợt 2 năm 2026) với mức giá bán từ 15,67 triệu đồng/m2.
(VNF) - Sự thay đổi trong hệ giá trị sống của tầng lớp trung lưu và thượng lưu tại các đô thị lớn đang kéo theo một chuyển dịch đáng chú ý trong cách thị trường bất động sản cao cấp được nhìn nhận và lựa chọn. Từ chỗ ưu tiên các tiêu chí truyền thống, không gian sống hàng hiệu ngày càng được nhìn nhận qua khả năng định hình phong cách sống và chất lượng trải nghiệm.
(VNF) - Tổ hợp Trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở - MIC Tower ở số 54 Tố Hữu đã bắt đầu thi công các hạng mục đầu tiên.
