Đầu tháng 3/2026, Minh Thư (32 tuổi, trú tại Hà Nội) quyết định chuyển nhượng căn hộ studio rộng 28m2 tại dự án Vinhomes Smart City (phường Tây Mỗ, TP. Hà Nội) sau hơn 1 năm nắm giữ. Giá thu về là 2,55 tỷ đồng, tương đương đơn giá 91 triệu đồng/m2. So với thời điểm mua vào, Minh Thư lãi tới 700 triệu đồng. Dù vậy, cô vẫn “tiếc hùi hụi” khi không chốt bán sớm hơn, bởi ở thời điểm cuối năm 2025, căn hộ này từng được chào mua tới 2,8 tỷ đồng, tương đương 100 triệu đồng/m2.
Minh Thư còn sở hữu một căn hộ studio khác, cùng dự án nhưng khác toà, rộng 25m2, được mua từ 2023 với giá 1,4 tỷ đồng, tương đương 55 triệu đồng/m2. Ở thời điểm cuối năm 2025, căn hộ này được chào mua với giá 3,1 tỷ đồng, tương đương 124 triệu đồng/m2. Còn ở thời điểm hiện tại, giá thu về chỉ 2,95 tỷ đồng, tương đương 118 triệu đồng/m2.
Việc giá bán thấp hơn thời điểm đỉnh cao là dấu hiệu rõ rệt của tình trạng suy giảm thanh khoản trên thị trường chung cư Hà Nội, vốn đã bắt đầu từ cuối năm 2025 và tiếp diễn tới nay. Tuy nhiên, sự suy giảm này không gây ra bất cứ sự hoảng loạn nào cho các chủ sở hữu (bao gồm người mua ở thực lẫn nhà đầu tư trung – dài hạn), bởi trên thực tế, họ đã lãi gấp 2 - 3 lần nhờ đà tăng giá mãnh liệt của căn hộ trong giai đoạn 2022 – 2025. Việc chấp nhận bán giá thấp hơn đỉnh cao chỉ đơn thuần là hành động “cắt lãi” để đáp ứng nhu cầu tiền mặt, hoặc cơ cấu lại danh mục.
Chuyện “cắt lỗ” chung cư hầu như chỉ diễn ra với nhóm nhà đầu tư lướt sóng, vừa “nhảy” vào thị trường chung cư từ cuối năm 2025 và sử dụng các gói vay ưu đãi ngắn hạn (3 – 6 tháng). Khi thanh khoản chậm lại, giá đi ngang hoặc giảm nhẹ, việc lướt sóng trở nên khó khăn. Trong bối cảnh lãi suất thả nổi leo cao lên tới 13% – 14% hoặc hơn, áp lực thoát hàng càng trở nên nặng nề. Điều này thúc ép các nhà đầu tư lướt sóng “cắt lỗ” để thoát khỏi viễn cảnh “còng lưng” trả lãi sau ưu đãi, hình thành hiện tượng “xả hàng” mà thị trường ghi nhận tại một số dự án, nhất là ở khu vực ngoại ô – nơi dân ở thực không đông đúc và khả năng cho thuê còn thấp.
Tuy vậy, tình trạng “cắt lỗ”, “xả hàng” chỉ diễn ra với một nhóm nhỏ, mang tính cục bộ, không phản ánh bối cảnh chung, càng không đại diện cho xu hướng của thị trường chung cư năm 2026.
Đà tăng của lãi suất là một trong những nguyên do quan trọng khiến thanh khoản thị trường chung cư nói riêng, thị trường bất động sản nói chung, suy giảm từ cuối 2025. Tuy nhiên, không có cơ sở vững chắc nào cho thấy đà tăng của lãi suất hiện nay sẽ gây ra sự suy thoái đối với thị trường này trong năm 2026.
Nguyên do quan trọng là lãi suất hiện nay không ở mức cực đoan. Dù lãi thả nổi đạt 13% - 14%, nhưng các gói vay mới để đầu tư vẫn đang được cố định lãi suất trong 24 tháng ở mức dưới 12%. Đây là “ngưỡng kháng cự” quan trọng, dưới ngưỡng này, nhà đầu tư vẫn chấp nhận đi vay để mua sản phẩm. Bởi dù chi phí vốn tăng lên so với trước đây, nhưng tốc độ tăng giá bất động sản vẫn cao hơn, tạo lợi nhuận thực dương cho người mua.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, chỉ ra rằng suốt giai đoạn 2022 - 2025, khi lãi suất ngân hàng tăng cao và thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn khó khăn nhất trong nhiều năm, giá chung cư tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM vẫn tiếp tục tăng. Hà Nội tăng từ khoảng 40 triệu đồng/m2 lên gần 87 triệu đồng/m2. TP. HCM tăng từ khoảng 46 triệu đồng/m2 lên khoảng 75 triệu đồng/m2.
Sở dĩ có tình trạng này là do 3 nguyên nhân. Một là bất động sản có độ trễ rất lớn. Khi thị trường xấu, điều xảy ra trước tiên thường là thanh khoản giảm, chứ không phải giá giảm, dù vẫn có giảm cục bộ ở một số dự án. Hai là nguồn cung chung cư khan hiếm do vướng pháp lý và ít dự án mới. Khi nguồn cung thấp, chủ đầu tư có xu hướng giữ giá hoặc tăng giá, khiến thị trường khó có khả năng giảm sâu. Ba là người bán không chịu áp lực tài chính lớn như thị trường khác, như chứng khoán. Nhiều chủ nhà không vay ngân hàng nên có xu hướng giữ tài sản thay vì bán rẻ.
“Vì vậy, lãi suất cao thực tế chỉ làm thị trường chậm lại, chứ không đủ để kéo giá nhà xuống”, ông Tuấn nhấn mạnh.
Bên cạnh vấn đề lãi suất, thực tế cho thấy trong giai đoạn thanh khoản kém dồi dào, các chủ đầu tư thường đẩy rất mạnh các chương trình hỗ trợ, ưu đãi, nhằm kích cầu. Phổ biến nhất trong các chương trình hỗ trợ là ưu đãi vay vốn: hạn mức vay tới 70% - 80% giá trị sản phẩm, ân hạn nợ gốc trong 1 – 2 năm, miễn lãi suất (lãi 0%) trong 2 – 3 năm hoặc hơn, thậm chí còn “khoá” lãi suất trong 9 – 12 tháng sau bàn giao ở mức thấp (dưới 10%). Chính sách này tạo ra một lớp đệm tài chính, giúp người mua đứng ngoài biến động lãi suất, thậm chí bình yên đi qua một chu kỳ điều chỉnh, bởi trong vòng 20 năm qua, không có bất kỳ pha điều chỉnh lãi suất nào lẫn cuộc khủng hoảng địa ốc nào kéo dài quá 36 tháng.
Song song với ưu đãi về gói vay, các chủ đầu tư cũng tung ra các chương trình như: giãn thanh toán, ví dụ chỉ thanh toán 2%/tháng kéo dài trong 24 tháng; cam kết tiền thuê, có thể lên tới 35% và kéo dài tới 5 năm; hỗ trợ tự doanh; tặng quà: nội thất, vàng, xe hơi, miễn phí dịch vụ 3 – 5 năm…
Các chính sách bán hàng này được nhìn nhận là “đủ mạnh” để kéo và giữ chân người mua trong bối cảnh hiện nay, nhất là giới đầu tư có tiềm lực tài chính. Không chỉ đơn thuần “xuống tiền” để lấy “lãi” từ các khoản ưu đãi, điều thuyết phục giới đầu tư tiếp tục giải ngân là sức cầu đối với thị trường chung cư nói riêng, bất động sản nói chung, vẫn đang khá mạnh.
Đặc biệt là thị trường đang duy trì niềm tin về một chu kỳ tăng trưởng mới – khi dòng dân cư, lao động và vốn tiếp tục dồn về các siêu đô thị như Hà Nội, TP. HCM sau sáp nhập tỉnh/thành, tạo thành lực cầu bền vững và liên tục tăng trưởng trong ít nhất 1 thập niên tới. Ngoài ra, với sự gia tăng của các yếu tố cấu thành giá sơ cấp sản phẩm (đất, vật liệu, nhân công…) sẽ không có lý do để giá chung cư nói riêng, bất động sản nói chung “quay đầu” giảm, nhất là khi các biến động lãi suất chỉ mang tính lâm thời.
Sự “dùng dằng” của giá chung cư hiện nay thuần tuý phản ánh sức ép nhất định của lãi suất, sự mở rộng của nguồn cung trong đó có những nguồn cung sơ cấp giá thấp hơn so với giai đoạn trước khiến “cơn khát” sản phẩm của người mua phần nào được giải toả. Nhưng sự “dùng dằng” đó không bảo đảm rằng giá đi ngang lâu dài hay “quay đầu” giảm, nhất là chung cư trong vùng nội đô và nội đô mở rộng.
Tags:
(VNF) - Trong khi nhiều nhà đầu tư thận trọng với chi phí vốn, một số dự án bất động sản bắt đầu đưa ra chính sách tài chính dài hạn để kích cầu. Tại Vinhomes Golden City, gói hỗ trợ lãi suất 0-6%/năm trong 5 năm đang được áp dụng cho dòng sản phẩm nhà phố, được kỳ vọng giúp người mua giảm áp lực vay vốn và cải thiện khả năng tiếp cận bất động sản thấp tầng.
(VNF) - Hệ sinh thái shophouse, văn phòng, trung tâm thương mại tại Goldmark City đang được nhìn nhận như một mô hình tiên phong với lợi thế đến từ nhu cầu sẵn của nhiều nhóm cộng đồng trong khu vực.
(VNF) - Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương phải đảm bảo quỹ đất, quy hoạch, tiến độ… để hoàn thành mục tiêu 158.700 căn nhà ở xã hội theo chỉ tiêu được giao.
(VNF) - Dự thảo nghị định hướng dẫn Nghị quyết 29/2026 được kỳ vọng tạo hành lang pháp lý thống nhất, xử lý dứt điểm các dự án đất đai vướng mắc kéo dài, tạo cú hích lớn cho thị trường.
(VNF) - Người có nhà ở hợp pháp tại Hà Nội nhưng cách nơi làm việc từ 20km trở lên có thể được mua, thuê mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng đủ điều kiện.
(VNF) - Tập đoàn Vingroup vừa đề xuất phương án xây dựng hai đảo nhân tạo trên tuyến đường vượt biển nối Cần Giờ với Vũng Tàu, nhằm phục vụ thi công cầu, hầm và bố trí các hạng mục hạ tầng kỹ thuật vận hành.
(VNF) - GS.TS Đặng Hùng Võ nhận định, việc kiểm tra, rà soát, xử lý các dự án chậm triển khai chính là giải pháp thiết thực loại bỏ doanh nghiệp yếu kém.
(VNF) - UBND tỉnh Hà Tĩnh vừa chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn Công ty CP Đầu tư Hưng Long Việt Nam (trụ sở tại phường Bắc Hồng Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh) là nhà đầu tư Dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Hưng Long, với tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 3.000 tỷ đồng.
(VNF) - Công ty Cổ phần Vinhomes (HoSE: VHM) ghi nhận kết quả kinh doanh bùng nổ trong quý I/2026.
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường nhiều biến động, tâm lý người mua bất động sản đang thay đổi rõ rệt. Thay vì xuống tiền vào các dự án mới chỉ nằm trên bản vẽ, nhiều khách hàng ưu tiên những dự án đã hình thành hạ tầng, pháp lý rõ ràng và có thể kiểm chứng tiến độ thực tế. Xu hướng này đang tạo ra lợi thế cho các chủ đầu tư có sự chuẩn bị dự án bài bản trước khi đưa sản phẩm ra thị trường.
(VNF) - Ngày 28/4/2026, Công ty Cổ phần Đô thị Du lịch Cần Giờ và hệ thống Marriott International đã ký kết hợp tác đưa hai thương hiệu khách sạn hàng đầu thế giới là The Ritz-Carlton và Marriott Hotel về Vinhomes Green Paradise Cần Giờ (TP. HCM).
(VNF) - Thị trường bất động sản đã có tín hiệu cải thiện về giao dịch, nhưng sức ép lên doanh nghiệp chưa hề giảm nhẹ. Khi vốn không còn rẻ, chi phí vật liệu, thi công và vận hành tiếp tục neo cao, bài toán của doanh nghiệp không còn đơn thuần là bán được hàng, mà là giữ được dòng tiền, bảo toàn biên lợi nhuận và tái cấu trúc mô hình tăng trưởng.
(VNF) - Thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào một giai đoạn chuyển mình rõ nét khi tư duy phát triển sản phẩm có sự thay đổi mạnh mẽ. Thay vì phụ thuộc vào dòng căn hộ du lịch (condotel), các chủ đầu tư đang chuyển hướng sang phát triển căn hộ cao cấp với pháp lý sở hữu lâu dài, qua đó từng bước xác lập tiêu chuẩn sống mới tại đô thị biển.
(VNF) - Nguồn cung bất động sản ngày càng tập trung vào tay các tập đoàn lớn với những dự án quy mô hàng nghìn hecta, trong khi nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ dần “hụt hơi” vì áp lực vốn, quỹ đất và pháp lý. Trong bối cảnh thị trường tái cấu trúc mạnh mẽ, nhóm doanh nghiệp này buộc phải thay đổi chiến lược để tìm chỗ đứng.
(VNF) - Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm phục vụ Hội nghị APEC 2027 đang đồng loạt tăng tốc, từ sân bay quốc tế, trung tâm hội nghị quy mô lớn đến các khu đô thị và hệ thống kỹ thuật ngầm.
Thời gian gần đây, nhiều dự án nhà ở xã hội được triển khai rầm rộ, nhờ đó người dân có cơ hội được mua nhà giá hợp lý.
(VNF) - Một trong những nội dung đáng chú ý tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là đề xuất mở rộng thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh trong việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Động thái này được kỳ vọng giúp rút ngắn thủ tục hành chính, tạo điều kiện để các dự án gặp khó khăn về vốn hoặc chậm tiến độ có thể sớm tái cấu trúc, song cũng đặt ra những thách thức trong việc thi hành thực tiễn.
Theo đà tăng của nhà chung cư, giá nhiều căn hộ cũ tại Hà Nội cũng lên tới hàng trăm triệu đồng một mét vuông.
(VNF) - Giá thuê căn hộ tại TP.HCM trong 2 tuần lại đây bỗng nhiên tăng đột biến, cao hơn trước từ 10-25% khi nhu cầu phục hồi mạnh nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng.
Dù không đứng tên sở hữu cổ phần tại Công ty Hàm Giang, sự hiện diện của ông Trầm Bê trong các buổi làm việc với lãnh đạo địa phương cho thấy tầm ảnh hưởng của vị doanh nhân này tại các siêu dự án.
(VNF) - Theo dự thảo tờ trình Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được Bộ Xây dựng soạn thảo, quy định về cơ sở đào tạo kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản sẽ được hoàn thiện và siết chặt hơn. Chuyên gia cho rằng việc thiết lập khung tiêu chuẩn rõ ràng đối với các cơ sở đào tạo không chỉ góp phần nâng cao chất lượng đội ngũ môi giới mà còn giúp thị trường vận hành minh bạch và chuyên nghiệp hơn.
(VNF) - Hơn 1.000 nhà đầu tư và chuyên viên kinh doanh hội tụ tại ba điểm cầu Hà Nội, Nghệ An và TP. HCM trong sự kiện mega livestream ngày 25/4 cho thấy sức hút mạnh mẽ của sản phẩm nhà phố Boulevard Prime tại Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TP. HCM).
(VNF) - 6 trường hợp sẽ bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) gồm: cấp không đúng thẩm quyền, sai đối tượng, sai diện tích, không đủ điều kiện, sai mục đích/nguồn gốc hoặc bị Tòa án tuyên hủy.
(VNF) - Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động, bất động sản công nghiệp miền Trung đang nổi lên như một “điểm đến” mới của dòng vốn FDI, nhờ lợi thế chi phí cạnh tranh, quỹ đất dồi dào và dư địa phát triển hạ tầng còn lớn.
(VNF) - Kỳ ĐHĐCĐ đầu tiên sau khi niêm yết trên HoSE, Taseco Land đặt mục tiêu lãi hơn 2.500 tỷ đồng, tăng gần 4 lần so với năm trước, phản ánh kỳ vọng bước vào điểm rơi của chu kỳ lợi nhuận.
(VNF) - Trong khi nhiều nhà đầu tư thận trọng với chi phí vốn, một số dự án bất động sản bắt đầu đưa ra chính sách tài chính dài hạn để kích cầu. Tại Vinhomes Golden City, gói hỗ trợ lãi suất 0-6%/năm trong 5 năm đang được áp dụng cho dòng sản phẩm nhà phố, được kỳ vọng giúp người mua giảm áp lực vay vốn và cải thiện khả năng tiếp cận bất động sản thấp tầng.
(VNF) - Khi cả nước bước vào kỳ nghỉ lễ 30/4 và 1/5, trên các công trường dự án cao tốc, hàng nghìn cán bộ, kỹ sư, công nhân vẫn miệt mài bám công trường, khẩn trương thi công để giữ vững tiến độ, góp phần đưa những dự án trọng điểm về đích đúng hẹn.
