Đầu tháng 3/2026, Minh Thư (32 tuổi, trú tại Hà Nội) quyết định chuyển nhượng căn hộ studio rộng 28m2 tại dự án Vinhomes Smart City (phường Tây Mỗ, TP. Hà Nội) sau hơn 1 năm nắm giữ. Giá thu về là 2,55 tỷ đồng, tương đương đơn giá 91 triệu đồng/m2. So với thời điểm mua vào, Minh Thư lãi tới 700 triệu đồng. Dù vậy, cô vẫn “tiếc hùi hụi” khi không chốt bán sớm hơn, bởi ở thời điểm cuối năm 2025, căn hộ này từng được chào mua tới 2,8 tỷ đồng, tương đương 100 triệu đồng/m2.
Minh Thư còn sở hữu một căn hộ studio khác, cùng dự án nhưng khác toà, rộng 25m2, được mua từ 2023 với giá 1,4 tỷ đồng, tương đương 55 triệu đồng/m2. Ở thời điểm cuối năm 2025, căn hộ này được chào mua với giá 3,1 tỷ đồng, tương đương 124 triệu đồng/m2. Còn ở thời điểm hiện tại, giá thu về chỉ 2,95 tỷ đồng, tương đương 118 triệu đồng/m2.
Việc giá bán thấp hơn thời điểm đỉnh cao là dấu hiệu rõ rệt của tình trạng suy giảm thanh khoản trên thị trường chung cư Hà Nội, vốn đã bắt đầu từ cuối năm 2025 và tiếp diễn tới nay. Tuy nhiên, sự suy giảm này không gây ra bất cứ sự hoảng loạn nào cho các chủ sở hữu (bao gồm người mua ở thực lẫn nhà đầu tư trung – dài hạn), bởi trên thực tế, họ đã lãi gấp 2 - 3 lần nhờ đà tăng giá mãnh liệt của căn hộ trong giai đoạn 2022 – 2025. Việc chấp nhận bán giá thấp hơn đỉnh cao chỉ đơn thuần là hành động “cắt lãi” để đáp ứng nhu cầu tiền mặt, hoặc cơ cấu lại danh mục.
Chuyện “cắt lỗ” chung cư hầu như chỉ diễn ra với nhóm nhà đầu tư lướt sóng, vừa “nhảy” vào thị trường chung cư từ cuối năm 2025 và sử dụng các gói vay ưu đãi ngắn hạn (3 – 6 tháng). Khi thanh khoản chậm lại, giá đi ngang hoặc giảm nhẹ, việc lướt sóng trở nên khó khăn. Trong bối cảnh lãi suất thả nổi leo cao lên tới 13% – 14% hoặc hơn, áp lực thoát hàng càng trở nên nặng nề. Điều này thúc ép các nhà đầu tư lướt sóng “cắt lỗ” để thoát khỏi viễn cảnh “còng lưng” trả lãi sau ưu đãi, hình thành hiện tượng “xả hàng” mà thị trường ghi nhận tại một số dự án, nhất là ở khu vực ngoại ô – nơi dân ở thực không đông đúc và khả năng cho thuê còn thấp.
Tuy vậy, tình trạng “cắt lỗ”, “xả hàng” chỉ diễn ra với một nhóm nhỏ, mang tính cục bộ, không phản ánh bối cảnh chung, càng không đại diện cho xu hướng của thị trường chung cư năm 2026.
Đà tăng của lãi suất là một trong những nguyên do quan trọng khiến thanh khoản thị trường chung cư nói riêng, thị trường bất động sản nói chung, suy giảm từ cuối 2025. Tuy nhiên, không có cơ sở vững chắc nào cho thấy đà tăng của lãi suất hiện nay sẽ gây ra sự suy thoái đối với thị trường này trong năm 2026.
Nguyên do quan trọng là lãi suất hiện nay không ở mức cực đoan. Dù lãi thả nổi đạt 13% - 14%, nhưng các gói vay mới để đầu tư vẫn đang được cố định lãi suất trong 24 tháng ở mức dưới 12%. Đây là “ngưỡng kháng cự” quan trọng, dưới ngưỡng này, nhà đầu tư vẫn chấp nhận đi vay để mua sản phẩm. Bởi dù chi phí vốn tăng lên so với trước đây, nhưng tốc độ tăng giá bất động sản vẫn cao hơn, tạo lợi nhuận thực dương cho người mua.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, chỉ ra rằng suốt giai đoạn 2022 - 2025, khi lãi suất ngân hàng tăng cao và thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn khó khăn nhất trong nhiều năm, giá chung cư tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM vẫn tiếp tục tăng. Hà Nội tăng từ khoảng 40 triệu đồng/m2 lên gần 87 triệu đồng/m2. TP. HCM tăng từ khoảng 46 triệu đồng/m2 lên khoảng 75 triệu đồng/m2.
Sở dĩ có tình trạng này là do 3 nguyên nhân. Một là bất động sản có độ trễ rất lớn. Khi thị trường xấu, điều xảy ra trước tiên thường là thanh khoản giảm, chứ không phải giá giảm, dù vẫn có giảm cục bộ ở một số dự án. Hai là nguồn cung chung cư khan hiếm do vướng pháp lý và ít dự án mới. Khi nguồn cung thấp, chủ đầu tư có xu hướng giữ giá hoặc tăng giá, khiến thị trường khó có khả năng giảm sâu. Ba là người bán không chịu áp lực tài chính lớn như thị trường khác, như chứng khoán. Nhiều chủ nhà không vay ngân hàng nên có xu hướng giữ tài sản thay vì bán rẻ.
“Vì vậy, lãi suất cao thực tế chỉ làm thị trường chậm lại, chứ không đủ để kéo giá nhà xuống”, ông Tuấn nhấn mạnh.
Bên cạnh vấn đề lãi suất, thực tế cho thấy trong giai đoạn thanh khoản kém dồi dào, các chủ đầu tư thường đẩy rất mạnh các chương trình hỗ trợ, ưu đãi, nhằm kích cầu. Phổ biến nhất trong các chương trình hỗ trợ là ưu đãi vay vốn: hạn mức vay tới 70% - 80% giá trị sản phẩm, ân hạn nợ gốc trong 1 – 2 năm, miễn lãi suất (lãi 0%) trong 2 – 3 năm hoặc hơn, thậm chí còn “khoá” lãi suất trong 9 – 12 tháng sau bàn giao ở mức thấp (dưới 10%). Chính sách này tạo ra một lớp đệm tài chính, giúp người mua đứng ngoài biến động lãi suất, thậm chí bình yên đi qua một chu kỳ điều chỉnh, bởi trong vòng 20 năm qua, không có bất kỳ pha điều chỉnh lãi suất nào lẫn cuộc khủng hoảng địa ốc nào kéo dài quá 36 tháng.
Song song với ưu đãi về gói vay, các chủ đầu tư cũng tung ra các chương trình như: giãn thanh toán, ví dụ chỉ thanh toán 2%/tháng kéo dài trong 24 tháng; cam kết tiền thuê, có thể lên tới 35% và kéo dài tới 5 năm; hỗ trợ tự doanh; tặng quà: nội thất, vàng, xe hơi, miễn phí dịch vụ 3 – 5 năm…
Các chính sách bán hàng này được nhìn nhận là “đủ mạnh” để kéo và giữ chân người mua trong bối cảnh hiện nay, nhất là giới đầu tư có tiềm lực tài chính. Không chỉ đơn thuần “xuống tiền” để lấy “lãi” từ các khoản ưu đãi, điều thuyết phục giới đầu tư tiếp tục giải ngân là sức cầu đối với thị trường chung cư nói riêng, bất động sản nói chung, vẫn đang khá mạnh.
Đặc biệt là thị trường đang duy trì niềm tin về một chu kỳ tăng trưởng mới – khi dòng dân cư, lao động và vốn tiếp tục dồn về các siêu đô thị như Hà Nội, TP. HCM sau sáp nhập tỉnh/thành, tạo thành lực cầu bền vững và liên tục tăng trưởng trong ít nhất 1 thập niên tới. Ngoài ra, với sự gia tăng của các yếu tố cấu thành giá sơ cấp sản phẩm (đất, vật liệu, nhân công…) sẽ không có lý do để giá chung cư nói riêng, bất động sản nói chung “quay đầu” giảm, nhất là khi các biến động lãi suất chỉ mang tính lâm thời.
Sự “dùng dằng” của giá chung cư hiện nay thuần tuý phản ánh sức ép nhất định của lãi suất, sự mở rộng của nguồn cung trong đó có những nguồn cung sơ cấp giá thấp hơn so với giai đoạn trước khiến “cơn khát” sản phẩm của người mua phần nào được giải toả. Nhưng sự “dùng dằng” đó không bảo đảm rằng giá đi ngang lâu dài hay “quay đầu” giảm, nhất là chung cư trong vùng nội đô và nội đô mở rộng.
Tags:
(VNF) - Hàng nghìn cư dân đang đếm ngược ngày chuyển về Vinhomes Golden City (Hải Phòng) để tận hưởng chuẩn sống “all-in-one” giữa hệ tiện ích chất lượng quốc tế. Nhưng với nhiều người, giá trị lớn nhất của dự án là cơ hội trở thành thành viên của cộng đồng cư dân văn minh, thành đạt.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang trải qua những tháng khó khăn nhất kể từ năm 2024 đến nay. Nhưng không vì thế mà triển vọng tăng trưởng của thị trường bị đánh giá thấp. Ngược lại, với sự xuất hiện của các động lực mạnh, một chu kỳ phát triển mới đang trở nên rõ rệt hơn.
Nhiều dự án chung cư trung và cao cấp ở Hà Nội đang được chào bán với giá thấp hơn đáng kể so với vài tháng trước. Có những căn hộ ghi nhận mức giảm lên tới cả tỷ đồng.
(VNF) - Trong khi thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận xu hướng điều chỉnh giá sau giai đoạn tăng nóng, TP.HCM lại cho thấy một bức tranh hoàn toàn khác khi mặt bằng giá vẫn nhích lên, thanh khoản cải thiện và nhiều dự án đồng loạt tái khởi động.
(VNF) - Khung giá thuê nhà ở xã hội được xây dựng theo từng loại hình, quy mô công trình và số tầng, với mức giá từ 24.400 đồng đến 260.700 đồng/m2/tháng.
(VNF) - 3 dự án nhà ở xã hội vừa khởi công tại tỉnh Ninh Bình có tổng vốn đầu tư gần 2.600 tỷ đồng. Trong đó, riêng dự án nhà ở xã hội Bích Đào có tổng mức đầu tư gần 1.730 tỷ đồng.
(VNF) - Chiều 26/6, tỉnh Cao Bằng và Tập đoàn T&T Group đã có buổi làm việc trao đổi về định hướng quy hoạch, phát triển kinh tế cửa khẩu Trà Lĩnh, mở rộng hợp tác đầu tư, thương mại, logistics và các lĩnh vực có tiềm năng của tỉnh. Đây được kỳ vọng sẽ là động lực quan trọng mở rộng không gian phát triển và nâng cao vai trò cửa ngõ giao thương của Cao Bằng.
(VNF) - Đà Nẵng kêu gọi đầu tư 9 cụm công nghiệp với tổng diện tích gần 230ha, nhằm mở rộng quỹ đất sản xuất, thu hút doanh nghiệp và tạo thêm việc làm, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
(VNF) -Sáng 26/6, Công ty TNHH MTV Phát triển hạ tầng KCN Đại An đã lễ khởi công Dự án đầu tư xây dựng Khu chức năng dịch vụ thuộc KCN Đại An mở rộng - nhà lưu trú cho công nhân, chuyên gia.
(VNF) - Trong tháng 7/2026, UBND TP Hà Nội dự kiến tổ chức đấu giá quyền sử dụng nhiều khu đất quy mô lớn để triển khai các dự án bất động sản.
(VNF) - UBND tỉnh Nghệ An vừa phê duyệt Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Khu công nghiệp Diễn Quỳnh 1 tại xã Quỳnh Lưu và xã Hùng Châu, với tổng diện tích nghiên cứu hơn 484ha.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh BĐS NHSLAND là nhà đầu tư được tỉnh Quảng Ngãi lựa chọn để thực hiện dự án Khu đô thị sinh thái Đông Quảng Ngãi, với tổng vốn đầu tư hơn 5.343 tỷ đồng.
(VNF) - Từ sự sôi động đến “nóng bỏng” trong năm 2025, thị trường bất động sản đột ngột chuyển sang trạng thái trầm lắng trong nửa đầu năm 2026. Sự biến động này là hệ quả của một loạt yếu tố ngoại cảnh, làm thay đổi cuộc chơi của nhà đầu tư trên thị trường địa ốc.
(VNF) - Sáng 26/6, Tập đoàn Lotte và Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) chính thức ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem. Sự kiện đánh dấu bước tiến quan trọng trong việc triển khai một trong những dự án đô thị có quy mô và vị trí chiến lược bậc nhất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. HCM.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với những thay đổi sâu sắc về tư duy định giá và lựa chọn sản phẩm của giới đầu tư. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng dựa trên làn sóng đầu cơ và cam kết lợi nhuận ngắn hạn, thị trường hiện tại đang vận hành dựa trên một "bộ lọc" vô cùng khắt khe. Yếu tố hàng đầu được đặt lên bàn cân lúc này không còn thuần túy là biên độ lợi nhuận tức thời, mà là sự an toàn của dòng tiền và khả năng bảo toàn tài sản theo thời gian.
(VNF) - Những chuyển động mới về quy hoạch, hạ tầng và tổ chức không gian đô thị đang mở ra giai đoạn phát triển mới cho Bắc Ninh. Trong bối cảnh đó, các dự án căn hộ nằm tại khu vực trung tâm hành chính mới được đánh giá có nhiều lợi thế khi vừa thừa hưởng hạ tầng hiện hữu, vừa đón đầu nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng từ đội ngũ chuyên gia, kỹ sư và lực lượng lao động chất lượng cao.
(VNF) - Được kỳ vọng trở thành mô hình nhà ở công nhân quy mô lớn tại KKT Vũng Áng, dự án do Mitraco đầu tư với tổng vốn 1.182 tỷ đồng đang đối mặt bài toán tài chính nan giải khi thời gian hoàn vốn dự kiến kéo dài hơn 32 năm. Áp lực dòng tiền và khó khăn trong tiếp cận tín dụng buộc doanh nghiệp phải tính đến phương án điều chỉnh mô hình đầu tư để tìm lối ra cho dự án an sinh nghìn tỷ này.
(VNF) - Nguồn cung thấp tầng nội đô Hà Nội ngày càng khan hiếm, đặc biệt các dự án nhà phố thương mại mặt hồ lại càng ít xuất hiện trên thị trường. Lợi thế cảnh quan, khả năng đầu tư, khai thác kinh doanh tối ưu và nguồn cung hữu hạn giúp phân khúc này luôn duy trì sức hút đối với nhà đầu tư.
(VNF) - Công ty TNHH Duyên Hà trúng đấu giá khu “đất vàng” 3.366m2 tại phường Ba Đình, Hà Nội với số tiền 1.379 tỷ đồng để làm khách sạn 5 sao bất ngờ xin rút khỏi dự án.
(VNF) - 13 dự án nhà ở xã hội mới được đề xuất triển khai tại Hà Nội phân bổ trên nhiều địa bàn, từ Đan Phượng, Phù Đổng đến Tây Tựu, Xuân Phương, với tổng quỹ đất hàng chục héc-ta.
(VNF) - Hà Nội hiện có khoảng 4,19 triệu thửa đất, song mới khoảng 37% - 38% dữ liệu đáp ứng tiêu chí “đúng - đủ - sạch - sống”. Thành phố đang đẩy nhanh tiến độ chuẩn hóa dữ liệu đối với hơn 1,3 triệu thửa đất còn lại.
(VNF) - Sau những lùm xùm liên quan đến mô hình sở hữu kỳ nghỉ (timeshare), PGS.TS Nguyễn Đình Thọ cho rằng đã đến lúc cần xây dựng một cơ chế quản lý riêng cho loại hình này, đặc biệt là trong việc kiểm soát chi phí vận hành và bảo vệ quyền lợi người mua trong suốt vòng đời hợp đồng.
(VNF) - Công ty cổ phần TNG Land vừa được UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt lựa chọn là nhà đầu tư thực hiện dự án Khu dân cư số 1 xã Lương Phú (nay là xã Kha Sơn) với tổng mức đầu tư hơn 437 tỷ đồng.
(VNF) - Sau thời gian tổ chức đấu thầu quốc tế, UBND TP. Huế vừa chính thức lựa chọn Công ty VINA HUE G PTE.LTD (Singapore) làm nhà đầu tư thực hiện Dự án Sân gôn phường Phong Phú với tổng vốn đầu tư hơn 872 tỷ đồng.
(VNF) - Doanh nghiệp trúng đấu giá lô đất vàng 18 Cao Bá Quát xin hủy kết quả, chấp nhận mất 135 tỷ đồng tiền đặt cọc và đối mặt nguy cơ bị cấm tham gia đấu giá.
(VNF) - Hàng nghìn cư dân đang đếm ngược ngày chuyển về Vinhomes Golden City (Hải Phòng) để tận hưởng chuẩn sống “all-in-one” giữa hệ tiện ích chất lượng quốc tế. Nhưng với nhiều người, giá trị lớn nhất của dự án là cơ hội trở thành thành viên của cộng đồng cư dân văn minh, thành đạt.
(VNF) - Ngay trong ngày đầu mở cửa, Triển lãm Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm tại Bảo tàng Hà Nội thu hút hàng nghìn người dân đến tham quan.
