Thị trường nhà thổ cư tại Hà Nội đang trải qua giai đoạn chững lại rõ rệt. Dù nhu cầu ở thực vẫn hiện hữu, khoảng cách ngày càng lớn giữa giá chào bán và khả năng chi trả khiến nhiều giao dịch bị đình trệ. Không ít căn nhà rơi vào tình trạng rao bán kéo dài nhiều tháng, thậm chí cả năm mà vẫn chưa tìm được khách mua.
Theo ghi nhận từ các nền tảng bất động sản, giá nhà thổ cư tại Hà Nội đã tăng 20% - 40% chỉ sau một năm, đưa mặt bằng giá lên mức cao kỷ lục. Tại khu vực Long Biên, giá nhà dao động phổ biến 140 - 250 triệu đồng/m2, tăng khoảng 30% - 40% so với cùng kỳ năm trước. Một căn nhà diện tích 40 m2 trong ngõ rộng khoảng 2m đang được rao bán với giá 6,2 tỷ đồng, tương đương khoảng 155 triệu đồng/m2.
Diễn biến tương tự được ghi nhận tại Nam Từ Liêm và Hà Đông, nơi nhiều căn nhà trong ngõ nhỏ, diện tích 40 - 60m2 đang chào bán từ 9 - 15 tỷ đồng, tương đương 200 - 250 triệu đồng/m2. So với đầu năm ngoái, mức giá này tăng hơn 30%, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của phần lớn người dân.
Mức giá phổ biến của nhà thổ cư hiện neo ở ngưỡng 6 - 8 tỷ đồng/căn - con số khó tiếp cận với người mua ở thực. Trong bối cảnh đó, căn hộ chung cư trở thành lựa chọn thay thế, nhờ tổng giá trị thấp hơn, pháp lý rõ ràng và phù hợp hơn với khả năng tài chính.
Dữ liệu từ One Mount Group cho thấy, dù giá chung cư cũng tăng khoảng 20% mỗi năm, tổng giá trị một căn nhà thổ cư vẫn cao gấp 2,1 lần. Sự chênh lệch này đang thúc đẩy xu hướng dịch chuyển nhu cầu từ nhà đất sang căn hộ ngày càng rõ nét.
Trên thực tế, thanh khoản của thị trường thổ cư không tốt. Báo cáo của One Mount Group ghi nhận, trong năm 2025, toàn thị trường nhà thổ cư Hà Nội chỉ có khoảng 27.700 giao dịch, giảm 34% so với năm trước. Đây là minh chứng rõ rệt cho trạng thái “kém sóng" mà thị trường đang trải qua.
Các chuyên gia lý giải nguyên nhân chính của trạng thái giằng co này là do mặt bằng giá tăng quá nhanh, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc batdongsan.com.vn, nhận định: “Thị trường nhà đất Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, khi mức giá đi trước khả năng chi trả của số đông. Trong ngắn hạn, thanh khoản khó cải thiện nếu giá không được điều chỉnh hoặc không có các yếu tố hỗ trợ như tín dụng thuận lợi hay nguồn cung phù hợp nhu cầu thực”.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) bổ sung đà tăng giá mạnh thời gian qua diễn ra trên diện rộng, trong đó có nhà thổ cư. Mặc dù thị trường từng có nhịp điều chỉnh vào giữa năm 2022, nhưng mức giảm không đáng kể so với đà tăng trước đó. Phần lớn chủ nhà vẫn giữ tâm lý “neo giá”, kỳ vọng vào triển vọng dài hạn, khiến thị trường rơi vào trạng thái giằng co: người bán không muốn giảm, người mua không sẵn sàng chấp nhận mức giá cao.
Một yếu tố khác tác động đến thanh khoản là sự dịch chuyển nhu cầu sang căn hộ. “Mức giá tăng mạnh của nhà thổ cư khiến người mua có xu hướng chuyển hướng sang chung cư, nơi giá cả thấp hơn và pháp lý rõ ràng”, đại diện One Mount Group nhận định.
Thực tế từ thị trường cho thấy, nguồn hàng bán ra cũng đang hạn chế. Quy định về tách sổ đỏ ngày càng chặt chẽ khiến những lô đất lớn không thể chia nhỏ để bán như trước. Đồng thời, tâm lý “găm” của chủ nhà chờ tăng giá khiến nguồn sản phẩm ngày càng khan hiếm.
Tác động của giá cao không chỉ làm giảm lượng giao dịch mà còn ảnh hưởng trực tiếp tới môi giới. Anh Trần Tuấn, một môi giới bất động sản tại Hà Nội, cho biết: “Số khách có ngân sách khoảng 7 tỷ đồng không nhiều, nếu có thì họ thường ưu tiên căn hộ thay vì nhà thổ cư nằm sâu trong ngõ nhỏ, chật hẹp. Suốt nửa năm qua, tôi gần như không có giao dịch nào, lương cứng cũng không đủ sống. Nếu tình hình này kéo dài thêm vài tháng, có lẽ tôi sẽ phải chuyển nghề hoặc tìm công việc khác”.
Tương tự, anh Văn Hùng, chuyên môi giới nhà đất thổ cư, nhận xét rằng ba tháng gần đây thị trường gần như “đóng băng”: “Tôi đăng tin rao bán hàng ngày nhưng hầu như không có khách hỏi thực sự, chỉ có người đến khảo giá. Nhiều tháng liền không bán được sản phẩm nào, tôi đành nhận thêm công việc chạy xe ngoài giờ để duy trì thu nhập”.
Nhìn chung, thị trường hiện tại đang ở trạng thái giằng co kéo dài. Giá cao, nguồn cung hạn chế, chi phí vốn tăng, các kênh đầu tư khác hấp dẫn hơn khiến dòng tiền vào nhà thổ cư trở nên chọn lọc. Người mua ở thực dè dặt, nhà đầu tư thận trọng, môi giới chịu áp lực duy trì công việc trong khi không có doanh số.
Ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia bất động sản, nhận định: “Mức giá tăng mạnh trong suốt 2 năm đã vượt khả năng chi trả của người mua ở thực. Các nhà đầu tư cũng bắt đầu thận trọng hơn, chờ nhịp điều chỉnh của thị trường. Đây là nguyên nhân chính khiến giao dịch giai đoạn này giảm mạnh”.
Để cải thiện thanh khoản và đưa thị trường nhà thổ cư Hà Nội về trạng thái cân bằng, các chuyên gia cho rằng cần thực hiện đồng bộ các giải pháp. Trước hết, chủ nhà cần cân nhắc giảm giá hoặc đưa ra mức giá sát với khả năng chi trả của người mua thực. Đây là cách để thúc đẩy giao dịch và tránh tình trạng “neo giá” kéo dài khiến bất động sản đóng băng.
Bên cạnh đó, các ngân hàng và tổ chức tín dụng có thể áp dụng chính sách lãi suất ưu đãi, kỳ hạn vay linh hoạt, giúp người mua dễ tiếp cận nhà thổ cư hơn. Khi chi phí tài chính hợp lý, người mua sẽ bớt e ngại và sẵn sàng đưa ra quyết định.
Nguồn cung cũng cần được mở rộng và đa dạng hơn. Các dự án nhà thổ cư mới nên có diện tích và mức giá phù hợp, đồng thời thủ tục tách sổ đỏ cần được đơn giản hóa để phân lô thuận lợi. Khi nguồn hàng phong phú, người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn, giảm áp lực lên những căn nhà có giá cao và giúp thị trường luân chuyển.
Cuối cùng, minh bạch thông tin về giá, pháp lý và hiện trạng sản phẩm là yếu tố quan trọng. Khi người mua được cung cấp dữ liệu rõ ràng, họ sẽ ra quyết định an toàn hơn và thị trường cũng trở nên cạnh tranh lành mạnh hơn.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc batdongsan.com.vn, nhận định nếu giá cả được điều chỉnh hợp lý kết hợp với các chính sách hỗ trợ tài chính, thị trường nhà thổ cư Hà Nội có thể hồi phục, tăng giao dịch và giảm áp lực cho cả người mua lẫn môi giới. Ngược lại, nếu tiếp tục neo giá quá cao, phân khúc này nhiều khả năng vẫn duy trì trạng thái trầm lắng trong thời gian tới.
Tags:
(VNF) - Khu căn hộ The Sentosa (Vinhomes Star City, Thanh Hóa) đem đến cho cư dân tương lai một bước chuyển rõ rệt về chất lượng sống. Với không gian xanh khoáng đạt, trải nghiệm nghỉ dưỡng giữa đại lộ trung tâm, và tổ hợp thương mại ngay dưới chân nhà, mỗi ngày tại The Sentosa trở thành hành trình tận hưởng đúng nghĩa.
(VNF) - Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển ARMO là đơn vị trúng thầu triển khai dự án Khu dân cư, dịch vụ du lịch Chánh Oai quy mô hơn 33ha, vốn đầu tư trên 1.218 tỷ đồng.
(VNF) - Thị trường nhà ở xã hội Bắc Ninh sôi động khi hai dự án tại Yên Phong và phường Nếnh đồng loạt mở bán với giá chỉ từ 223 triệu đồng/căn mà đi kèm nhiều tiện ích.
(VNF) - Tại ĐHĐCĐ thường niên của Công ty Cổ phần Cao su Sao Vàng (HoSE: SRC), Chủ tịch HĐQT Phạm Hoành Sơn đã cập nhật về việc đầu tư dự án trọng điểm tại khu “đất vàng” 231 Nguyễn Trãi, cũng như tiến độ di dời nhà máy tại đây.
Rao bán nhà từ trước Tết nhưng không có khách mua, một số chủ nhà trong ngõ buộc phải hạ giá sâu, lên tới cả tỷ đồng.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ nêu rõ chủ đầu tư dự án Tháp D25* Cầu Giấy thi công xây dựng nhưng không có giấy phép hoặc xây dựng không đúng quy hoạch, dự án nhà ở chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng; chưa được nghiệm thu về PCCC.
(VNF) - Ông Lê Tiến Công, Giám đốc Tài chính của Công ty Cổ phần Vinhomes (HoSE: VHM) cho biết trong năm 2026, công ty này sẽ ghi nhận doanh số rất lớn từ một loạt dự án lớn đang triển khai.
(VNF) - Tại sự kiện giới thiệu dự án Artisan Park vào ngày 11/4, những chuyển động tăng trưởng của khu vực Bình Dương và tiềm năng của phân khúc nhà phố thương mại đã trở thành tâm điểm, mở ra góc nhìn rõ nét về cơ hội đầu tư.
Không chỉ tại khu chung cư vạn dân HH Linh Đàm (phường Hoàng Liệt, Hà Nội), cơ quan chức năng cũng đang khảo sát, lấy ý kiến cư dân chưa được cấp sổ hồng tại nhiều dự án khác có sai phạm liên quan đến Doanh nghiệp tư nhân Xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên, Công ty Bemes…
(VNF) - Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù nhằm xử lý các vi phạm đất đai trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực đang đưa ra phương án tháo gỡ cho loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại các dự án bất động sản du lịch. Tuy nhiên, theo chuyên gia pháp lý, các quy định hiện tại cần được mở rộng để giải quyết đầy đủ những vướng mắc tồn đọng trên thị trường.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ kiến nghị chuyển hồ sơ vụ việc liên quan đến dự án Usilk City do CTCP Sông Đà Thăng Long làm chủ đầu tư để Bộ Công an xem xét điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.
(VNF) - Chính sách lãi suất chưa từng có của Vinhomes đang tạo cú hích mạnh mẽ cho thị trường, khi chi phí vay mua nhà thậm chí thấp hơn cả nhà ở xã hội.
(VNF) - Sở Xây dựng Hà Nội vừa công bố danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở đối với Khu chức năng đô thị tại số 233, 233B và 235 đường Nguyễn Trãi, phường Khương Đình.
(VNF) - Khi thị trường căn hộ cao cấp không còn dừng ở câu chuyện từng dự án riêng lẻ, mà chuyển sang cạnh tranh về khả năng duy trì chất lượng sống một cách nhất quán, cách phát triển sản phẩm cũng buộc phải thay đổi. Trong bối cảnh đó, dòng sản phẩm căn hộ cao tầng Imperia của MIK Group cho thấy một hướng đi rõ nét hơn khi được phát triển theo một hệ tiêu chuẩn xuyên suốt.
(VNF) - Mặt bằng giá còn thấp, quỹ đất rộng và sự tham gia của nhiều nhà đầu tư lớn đang mở ra cơ hội mới cho phía tây TP.HCM. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, để hình thành một chu kỳ tăng trưởng bền vững, khu vực này vẫn cần thêm thời gian để hoàn thiện hệ thống kết nối và thu hút dòng dân cư thực.
(VNF) - Lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12% – 14%/năm, một số trường hợp lên đến 15% – 16%/năm theo cơ chế thả nổi. Chi phí tài chính tăng nhanh khiến người mua có xu hướng thận trọng hơn, đặc biệt với nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.
(VNF) - Sau cơn sốt 2020-2022, đất nền vùng ven TP.HCM rơi vào trạng thái đóng băng kéo dài, nhiều nhà đầu tư rao bán cắt lỗ suốt 4 năm vẫn không có giao dịch.
(VNF) - Theo TS Nguyễn Văn Đính, trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, người mua nhà không còn chạy theo tâm lý đám đông mà ngày càng thận trọng hơn, ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội Newlife HUD Vân Canh dự kiến hoàn thành vào quý IV/2027, cung cấp thêm nguồn cung nhà ở cho các đối tượng người dân có thu nhập thấp và thuộc diện chính sách.
Tổ hợp chung cư HH Linh Đàm đi vào hoạt động từ năm 2015, hiện có khoảng 10.000 căn hộ với hơn 40.000 cư dân sinh sống. Tuy nhiên, đến nay, toàn bộ các căn hộ vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ).
(VNF) - Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng đã ký báo cáo tiếp thu, giải trình bước đầu ý kiến của các đại biểu Quốc hội thảo luận về dự luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng.
(VNF) - Theo các DN, việc đưa ra quy định tín dụng bất động sản không tăng cao hơn mức chung của ngành khiến những doanh nghiệp đã ký hợp đồng vay không được giải ngân, doanh nghiệp đang được giải ngân thì không được giải ngân tiếp, cá nhân tiếp cận vốn khó khăn...
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội ở Khu công nghiệp Yên Mỹ 2 có tổng vốn đầu tư hơn 4.960 tỷ đồng, phục vụ dân số khoảng 11.500 người.
(VNF) - Dự án Khu nhà ở xã hội Hòa Phước quy mô hơn 2.000 tỷ đồng do Công ty cổ phần Xây lắp thương mại Trường Hải làm chủ đầu tư.
(VNF) - Sau hơn hai thập kỷ phát triển, bất động sản Việt Nam đã hình thành nhiều doanh nghiệp quy mô lớn, song phần lớn vẫn dừng lại ở mô hình phát triển và bán sản phẩm. Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn đòi hỏi tính bền vững cao hơn, Đất Xanh lựa chọn tái cấu trúc theo hướng trở thành tập đoàn đầu tư – quản lý tài sản và phát triển bất động sản toàn cầu, với mục tiêu chuyển từ tăng trưởng theo chu kỳ sang tạo lập giá trị dài hạn.
(VNF) - Khu căn hộ The Sentosa (Vinhomes Star City, Thanh Hóa) đem đến cho cư dân tương lai một bước chuyển rõ rệt về chất lượng sống. Với không gian xanh khoáng đạt, trải nghiệm nghỉ dưỡng giữa đại lộ trung tâm, và tổ hợp thương mại ngay dưới chân nhà, mỗi ngày tại The Sentosa trở thành hành trình tận hưởng đúng nghĩa.
(VNF) - Công ty Cổ phần Giầy Thượng Đình đang lên kế hoạch chuyển đổi khu “đất vàng” tại số 277 đường Nguyễn Trãi (Hà Nội) thành tổ hợp căn hộ, văn phòng và trường học với tổng vốn đầu tư dự kiến gần 10.000 tỷ đồng.
