Lãi suất tăng, giá nhà có giảm?

Thời gian qua, mặt bằng lãi suất tiền gửi Việt Nam Đồng có những diễn biến đáng chú ý, nhất là việc hàng loạt ngân hàng thương mại nâng mức lãi suất tới mức 9,2% (cho kì dài hạn). Nhiều dự báo cho rằng, mặt bằng lãi suất sẽ duy trì đà tăng trong thời gian tới.

Việc lãi suất huy động tăng khiến người mua nhà khó vay vốn, mặt khác, khi lãi suất tăng lên, dòng vốn sẽ dịch chuyển, thay vì đổ dồn vào bất động sản sẽ đổ sang các kênh khác như cổ phiếu, vàng, đặc biệt là gửi ngân hàng vì tỷ suất sinh lời hấp dẫn hơn, hệ quả là nhu cầu mua nhà suy giảm.

Vậy, giá nhà trong thời gian tới sẽ biến động như thế nào? VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, Tư vấn, Định giá và Quản lý tài sản CBRE Việt Nam về vấn đề này.

PV: Việc tăng lãi suất huy động, một cách tất yếu, sẽ làm tăng lãi cho vay. Điều này lại diễn ra trong bối cảnh Thông tư 06 bắt đầu có hiệu lực. Vậy bà đánh giá như thế nào về tác động của các diễn biến này đối với các doanh nghiệp bất động sản nói riêng và thị trường nói chung.

Bà Nguyễn Hoài An: Nếu lãi suất tăng và duy trì mặt bằng tăng đó thì chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến nhiều kênh đầu tư khác nhau, trong đó có đầu tư bất động sản. Một cách rõ ràng, mặt bằng lãi suất tăng sẽ khiến những chi phí đầu vào tăng theo. Và các chủ đầu tư đi vay vốn để phát triển dự án, chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng.

Tuy nhiên, chúng ta cũng cần nhìn nhận, mặt bằng lãi suất có dấu hiệu tăng nhưng việc duy trì sự tăng đó trong bao lâu lại là một câu chuyện khác.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, Tư vấn, Định giá và Quản lý tài sản CBRE Việt Nam

PV: Bà có thể nói rõ hơn về khó khăn tín dụng của các chủ đầu tư bất động sản?

Bà Nguyễn Hoài An: Trong những năm vừa qua, nhờ lãi suất thấp nên nhiều chủ đầu tư đã tận dụng được nguồn vốn tương đối rẻ để phát triển bất động sản. Chỉ có một số ít chủ đầu tư đa dạng hóa kênh huy động vốn như phát hành cổ phiếu, trái phiếu và hợp tác với các đơn vị nước ngoài để gọi vốn vào Việt Nam.

Nhưng nhìn chung, kênh ngân hàng vẫn là quan trọng nhất. Do đó, khi lãi suất tiếp tục được duy trì ở mức cao, các chủ đầu tư sẽ bị ảnh hưởng về vay vốn.

PV: Như bà nói các chủ đầu tư có thể huy động vốn từ phát hành trái phiếu, chào bán cổ phiếu, nhưng tại Việt Nam, phương thức này dường như chỉ áp dụng được với các doanh nghiệp lớn, vậy còn các doanh nghiệp nhỏ thì sao?

Bà Nguyễn Hoài An: Việc huy động vốn luôn đòi hỏi các doanh nghiệp phải có cấu trúc tài chính lành mạnh, đạt chuẩn quốc tế, nhất là muốn huy động vốn ngoại. Các thủ tục liên quan đến việc lên sàn đòi hỏi khâu kiểm toán chặt chẽ và phải do các đơn vị kiểm toán đủ tin cậy thực hiện thì nhà đầy tư mới đặt bút kí hợp đồng mua cổ phiếu, góp vốn. Do đó, lợi nhuận hiện thời vẫn nghiêng về các doanh nghiệp lớn – những doanh nghiệp có bộ máy chuẩn hóa liên quan đến các khâu trong vận hành từ cấu trúc tài chính đến báo cáo kiểm toán. Các doanh nghiệp nhỏ muốn huy động vốn qua kênh này thì phải có một hệ thống hoàn chỉnh như vậy.

PV:  Lãi suất tăng, chứng khoán cũng khởi sắc, điều này sẽ khiến cho bất động sản không còn là ưu tiên số một trong danh mục đầu tư. Vậy, điều này sẽ tác động đến giá cả của các sản phẩm bất động sản như thế nào?

Bà Nguyễn Hoài An: Ở Việt Nam hiện tại phổ biến các kênh đầu tư như bất động sản, cổ phiếu, vàng, ngoại tệ… Tất cả các kênh này đều chịu ảnh hưởng của một số yếu tố cơ bản nhưng mặt bằng lãi suất vẫn là quan trọng nhất. 

Khi lãi tăng, chi phí đầu vào tăng theo làm tăng giá cả đầu ra. Điều này làm ảnh hưởng đến nhu cầu, bởi khi một sản phẩm tăng giá người ta sẽ có tâm lý không mua hoặc đợi giá giảm mới mới mua. Cầu bị ảnh hưởng dẫn đến cung bị ảnh hưởng theo. Thị trường bất động sản cũng diễn biến như thế.

Lãi suất tăng cũng khiến các kênh đầu tư khác có sức sinh lời tốt hơn và các nhà đầu tư có thể sẽ chuyển sang các kênh đó. Tuy nhiên cũng nên xem đây là một diễn biến tự nhiên của thị trường.

Hơn nữa, có thể nói thị trường bất động sản có độ trễ nhất định, giai đoạn chuẩn bị ra hàng mất khá nhiều thời gian. Vì thế những thay đổi về mặt bằng lãi suất có thể chỉ gây khó khăn cho một số dự án ra hàng tại thời điểm hiện tại.

Lãi suất tăng sẽ khiến các nhà đầu tư rút vốn khỏi bất động sản và đổ vào các kênh khác?

PV:  Trong năm 2016, lượng giao dịch chỉ bằng 80% năm 2015 (nghĩa là cầu giảm) nhưng giá cả vẫn tăng, bà giải thích như thế nào về điều này?

Bà Nguyễn Hoài An: Đúng là trong năm 2016, cả cung và lượng hấp thụ đều giảm so với năm 2015. Tuy nhiên trong nguồn cung mới của thị trường, có những dự án có mức chào bán cao hơn mặt bằng chung do sở hữu vị trí và chất lượng tốt hơn. Điều này làm mặt bằng giá trong năm 2016 tăng cao hơn so với năm trước. 

Ngoài ra có những dự án chào bán lần đầu năm 2015 thì những đợt chào bán lần sau chắc chắn phải có sự tăng giá. Đó là sự tăng giá hết sức bình thường của dự án trước khi hoàn thiện. 

PV: Giá nhà có sự gia tăng, tuy nhiên, chế độ khuyến mãi, hậu mãi cũng tăng rất đáng kể, vậy có phải về bản chất giá nhà không tăng?

Bà Nguyễn Hoài An: Điều này không thể kết luận chắc chắn được. Bởi việc tính toán chi phí, lợi nhuận, dòng tiền của một dự án đòi hỏi những con số cụ thể.  Bất kì một dự án nào, chủ đầu tư cũng phải tính toán rất kĩ về giá bán. Trong giá bán đã bao gồm cả chi phí khuyến mãi, marketing rồi. Hơn thế, các chương trình này giai đoạn nào cũng có nên muốn kết luân có sự tăng giá thật hay không phải có thống kê đầy đủ. Hiện nay, chúng tôi cũng chưa có các thống kê này.

Nguồn cung phân khúc bình dân tăng mạnh và có khả năng sẽ tác động tới diễn biến giá cả trong thời gian tới

PV: Báo cáo của CBRE cho biết trong quý I/2017, nguồn cung phân khúc bình dân đã tăng gấp 3 lần so với quý IV/2016 và bằng 40% tổng cung của cả năm 2016. Việc tăng cung này có ảnh hưởng như thế nào đến giá bán của phân khúc bình dân?

Bà Nguyễn Hoài An: Trong quý I/2017, phân khúc bình dân có sự gia tăng đáng kể so với quý trước, tuy nhiên việc tăng cung này ảnh hưởng đến thị trường một cách rộng rãi ra sao thì chưa thể kết luận được.

Mặc dù vậy, chúng tôi cũng nhận thấy rằng một số dự án lớn thuộc phân khúc bình dân sẽ ra hàng trong năm nay hoặc muộn nhất là năm sau, khi đó mới đánh giá được mức độ ảnh hưởng về mặt giá cả. Tất nhiên giá cả còn phụ thuộc cả vào vị trí, chất lượng dự án, có phù hợp với nhu cầu thực của thị trường hay không.

Có thể ước lượng sự phù hợp này thông qua việc nhìn vào quá khứ. Chẳng hạn ở Hà Nội năm 2016, có khoảng 20.000 căn được hấp thụ trên thị trường sơ cấp, TP. HCM là 30.000 căn, đấy là lượng thị trường có thể hấp thụ được. Nếu vượt quá, thị trường sẽ xuất hiện dư cung trong ngắn hạn và tác động đến mặt bằng giá cả.

PV: Tuy nhiên theo khảo sát, trong khoảng 2 năm trở lại đây, giá bán các dự án bình dân đã tăng lên đáng kể?

Bà Nguyễn Hoài An: Với 1 sản phẩm bất động sản, việc chào bán được diễn ra ngay trong giai đoạn xây dựng. Sau đó giá sẽ có khả năng tăng cho đến khi hoàn thiện, càng gần thời gian hoàn thiện càng tăng giá. Nghiên cứu của chúng tôi cho thấy trong khoảng thời gian sau 1 năm hoàn thiện, nếu dự án chứng minh được chất lượng tốt của mình, tỷ lệ người ở cao thì khả năng tăng giá đạt mức cao nhất. Vòng đời của một dự án là vậy và phân khúc bình dân cũng vậy. Trường hợp dự án có đặc điểm vượt trội hơn, khan hiếm hơn thì khả năng tăng giá càng cao.

Xin cảm ơn bà về cuộc trao đổi này!