Làm thế nào để bất động sản nghỉ dưỡng không 'thất thế' trong khả năng sinh lời

Cầu khôi phục chậm, nguồn cung dư thừa

Hoạt động kinh doanh khách sạn tại phần lớn các quốc gia trên thế giới đang dần khôi phục về mức trước đại dịch Covid-19, ngoại trừ khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Tại Đông Nam Á, Singapore đang dẫn dắt quá trình phục hồi, Thái Lan cũng ghi nhận mức độ khôi phục tốt. Trong khi đó, hoạt động kinh doanh tại thị trường Việt Nam vẫn thấp hơn mức trước đại dịch, thể hiện qua cả 2 chỉ số công suất phòng và giá phòng bình quân.

Sự thiếu vắng nguồn khách Trung Quốc, vốn chiếm khoảng 30% tổng lượt khách quốc tế đến Việt Nam (trong năm 2019), đem đến nhiều thách thức cho hoạt động kinh doanh nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, chi phí các chặng bay dài trở nên đắt đỏ hơn cũng tác động đến sự khôi phục của một số thị trường, như thị trường khách châu Âu. Hiện tại, tổng lượt khách châu Âu đến Việt Nam vẫn thấp hơn mức trước đại dịch khoảng 38%.

Tương tự, trong 9 tháng đầu năm 2023, thị trường khách châu Á cũng thấp hơn mức trước đại dịch khoảng 30%. Hàn Quốc tiếp tục là thị trường khách quốc tế lớn nhất trong 9 tháng đầu năm 2023 với gần 2,6 triệu lượt, nhưng vẫn thấp hơn năm 2019. Thị trường Trung Quốc đang dần hồi phục, đạt hơn 1,1 triệu lượt khách, nhưng chỉ tương đương 28% so với cùng kỳ năm 2019…

Bên cạnh việc chậm khôi phục nguồn cầu, tình trạng thừa nguồn cung, chủ yếu tại các điểm đến ven biển góp phần gia tăng thách thức cho hoạt động kinh doanh khách sạn.

Theo thống kê của Savills Hotels, kể từ năm 2016, trung bình mỗi năm có khoảng 15.000 phòng thuộc phân khúc trung - cao cấp gia nhập thị trường lưu trú. Theo đó, nguồn cung phòng đã gia tăng gấp đôi chỉ trong vòng 6 năm.

Tác động cộng hưởng của yếu tố cung - cầu khiến hoạt động kinh doanh khách sạn tại Việt Nam chậm khôi phục so với các quốc gia trong khu vực.

Tính đến 8 tháng đầu năm 2023, công suất phòng trung bình của thị trường Việt Nam chỉ dao động ở mức 40%, trong khi đó, Thái Lan, Philippines, Indonesia và Malaysia đều vượt mốc hơn 50%, riêng Singapore gần đạt 75%.

Như vậy, công suất phòng tại Việt Nam vẫn thấp hơn mức trước đại dịch gần 20%. Đặc biệt, quá trình khôi phục hoạt động kinh doanh diễn ra không đồng đều. So với các điểm đến khác, Nha Trang - Cam Ranh và Phú Quốc gặp nhiều thách thức hơn trong việc cải thiện công suất phòng.

Tại Phú Quốc, công suất trung bình chỉ ở mức 30%. Công suất khu vực Nha Trang - Cam Ranh cũng ở mức tương tự, nhưng giá phòng bình quân thấp hơn. Thị trường TP.HCM và Hà Nội, tuy vẫn thấp hơn mức trước đại dịch, nhưng khôi phục tốt hơn các thị trường ven biển và đạt mức công suất trung bình hơn 60%.

Nhìn chung, các khách sạn thuộc phân khúc trung - cao cấp ghi nhận mức độ khôi phục giá phòng bình quân tốt hơn công suất cho thuê. Trong 8 tháng đầu năm 2023, giá phòng bình quân trên toàn thị trường đạt khoảng 120 USD/đêm, tiệm cận mức trước đại dịch.

Nguồn khách nội địa vẫn là động lực chính hỗ trợ hoạt động du lịch tại Việt Nam. Trong 8 tháng đầu năm 2023, ngành du lịch Việt Nam đón tiếp 86 triệu lượt khách nội địa, tăng 7,8% so với cùng kỳ năm 2019. Điều này được kỳ vọng là động lực tăng trưởng của ngành du lịch trong trung và dài hạn.

Để sản phẩm nghỉ dưỡng không bị “bơ vơ”

Tình trạng ế ẩm đang xảy ra ở hầu hết các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trên địa bàn cả nước, đẩy lượng hàng tồn kho lên con số báo động trong nửa thập kỷ qua.

Với lượng lớn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng xây dựng xong rồi bỏ trống, các nhà đầu tư đã xuống tiền mua những sản phẩm này đang “đứng ngồi không yên” khi bài toán đầu tư không mang lại lợi nhuận như mong muốn.

Ông Hoàng Hữu Minh Dũng, Trưởng ban R&D của BHS Group cho rằng, kinh tế suy thoái và thị trường du lịch chưa hồi phục là một trong những nguyên nhân khiến bất động sản nghỉ dưỡng đến nay vẫn gần như “bất động”.

Một nguyên nhân quan trọng nữa khiến tỷ lệ lớn các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng “bơ vơ” là do chưa có đơn vị chuyên nghiệp đứng ra khai thác vận hành. Đây cũng là yếu tố khiến khiến dòng bất động sản nghỉ dưỡng kém hấp dẫn nhà đầu tư, khách hàng có nhu cầu thuê lại để kinh doanh.

Ông Dũng nhấn mạnh, hơn 24.000 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng từ các dự án đã và đang bàn giao nhưng chưa được đi vào vận hành là “điểm đau” của không chỉ các chủ sở hữu, mà còn của chính các chủ đầu tư, khi không đem lại giá trị như kỳ vọng.

Vấn đề đặt ra lúc này là cần có giải pháp để các sản phẩm nghỉ dưỡng nói chung và đặc biệt là sản phẩm thấp tầng không bị “bơ vơ”, giảm tải gánh nặng khủng hoảng thừa nguồn cung cho thị trường.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels cho rằng, ngành nghỉ dưỡng Việt Nam được đánh giá giàu tiềm năng, nhưng không phải tất cả mô hình đều có thể hoạt động hiệu quả. Một số chủ đầu tư vội vàng gia nhập thị trường, mà chưa đánh giá thấu đáo điều kiện thị trường địa phương. Điều này khiến việc hoạch định, triển khai dự án không được thực hiện chỉn chu, hạn chế khả năng vận hành của dự án sau khi đi vào hoàn thiện. Tùy thuộc vào thực tiễn thị trường, một số mô hình khách sạn có khả năng hoạt động hiệu quả hơn.

Thực tế cho thấy, phân khúc nghỉ dưỡng hạng sang duy trì tốc độ tăng trưởng tốt trên toàn thế giới, ngay cả trong giai đoạn thị trường chịu nhiều biến động kinh tế - xã hội lớn thời gian qua. Ngoài ra, các mô hình thuộc phân khúc tầm trung, hướng đến đối tượng du khách trẻ, như các khách sạn với dịch vụ giới hạn cũng được đánh giá có nhiều tiềm năng tăng trưởng. Mô hình này thường có suất đầu tư thấp hơn, phù hợp với các điểm đến đã phát triển và có nguồn cầu tăng tưởng ổn định.

“Ngành du lịch cần định hướng phát triển bền vững, hướng đến các mô hình du lịch sinh thái, du lịch tái tạo, du lịch y tế. Đặc biệt, là các sản phẩm dành cho đối tượng du khách cao tuổi”, ông Mauro Gasparotti gợi ý.