M&A bất động sản thời Covid-19: Quả bóng trong chân ai?

Những thương vụ ấn tượng

Một trong những cái tên được quan tâm nhất trên thị trường gần đây là Masterise Group khi liên tiếp thâu tóm hàng loạt dự án lớn. Đầu tiên có thể kể đến việc Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Masterise Homes, thành viên của Masterise Group, mua một phần dự án Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức, TP. HCM) của Công ty Cổ phần Phát triển Thành Phố Xanh - công ty con của Vinhomes.

Một thành viên khác thuộc Masterise Group là Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Mediterranean Revival Villas, đã huy động thành công 5.000 tỷ đồng thông qua phát hành trái phiếu để đặt cọc nhận chuyển nhượng một phần dự án khu đô thị sinh thái Dream City tại Hưng Yên.

Gây chú ý hơn nữa là bộ ba doanh nghiệp gồm Công ty Cổ phần Hoa Phú Thịnh, Công ty Cổ phần Hoàng Phú Vương và Công ty Cổ phần Osaka Garden đã phát hành tổng cộng 11.200 tỷ đồng trái phiếu nhằm mục đích để nhận chuyển nhượng một phần dự án khu đô thị Sài Gòn Bình An (phường An Phú, quận 2, TP. HCM).

Dự án Sài Gòn Bình An do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI Corp) làm chủ đầu tư, từng thuộc về Tập đoàn Him Lam. Tuy nhiên, một chi tiết được quan tâm trong thương vụ này là Chủ tịch Hội đồng quản trị SDI Corp lại là bà Mai Thị Kim Oanh - Trưởng Ban kiểm soát của Masterise Group. Điều này khiến gây liên tưởng đến bóng dáng của Masterise Group trong thương vụ này.

Ngoài Masterise Group, nhiều “ông lớn” địa ốc cũng rất tích cực trong các cuộc đi săn bất động sản trong thời điểm đại dịch. Có thể kể thêm như Công ty Cổ phần kinh doanh và phát triển Bình Dương (HoSE: TDC) đã mua quyền sử dụng đất các lô HL-E2, HL-E6, HL-E7 có tổng diện tích 4,5ha thuộc dự án khu dân cư Hòa Lợi (phường Hòa Phú, TP. Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương) từ Tổng công ty đầu tư và phát triển công nghiệp (Becamex IDC, HoSE: BCM). TDC chi 456,7 tỷ đồng để mua 3 lô đất này, trong đó 105 tỷ đồng vốn tự có và 350 tỷ đồng vốn huy động từ phát hành cổ phiếu.

An Gia (HoSE: AGG) cũng thực hiện thương vụ M&A dự án 27ha tại Bình Chánh, TP. HCM. Công ty có kế hoạch phát triển dự án với quy mô 7.000 – 8.000 sản phẩm căn hộ và nhà thấp tầng.

Một thương vụ khác là Taseco Invest (thuộc Công ty Cổ phần Tập đoàn Taseco), đã hoàn tất thủ tục nhận chuyển nhượng dự án tổ hợp khách sạn, văn phòng, trung tâm thương mại và dịch vụ cao cấp - Landmark 55 từ Công ty TNHH Phát triển Tây Hồ Tây. Dự án tọa lạc tại ô đất ký hiệu B3-CC2, khu trung tâm đô thị Tây Hồ Tây với tổng diện tích 23.600m2.

Hay như thông tin Novaland (HoSE: NVL) đang đàm phán chuyển nhượng một dự án quy mô lớn tại TP. HCM với giá trị thương vụ khoảng 40.000 tỷ đồng cũng gây chú ý. Thương vụ này dự kiến mang về cho Novaland khoảng 8.000 tỷ đồng, giao dịch hoàn tất trong năm nay và thanh toán toàn bộ trong 2021 - 2022. Đối tác tham gia chuyển nhượng được tiết lộ là một “đại gia” bất động sản ở phía Bắc và một tập đoàn kinh tế đa ngành hoạt động trên khắp cả nước, nhưng có trụ sở đặt tại TP. HCM.

Ngoài ra, nhiều công ty khác cũng thâu tóm các dự án bằng cách mua cổ phần, góp vốn, như: Công ty Cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) công bố hoàn tất mua 99,5% cổ phần của Công ty Cổ phần Bất động sản Đầu tư và Phát triển cao ốc Bình Dương. Qua đó, Phát Đạt có quyền sở hữu và phát triển dự án chung cư Bình Dương Tower, TP. Thuận An với diện tích 4,5 ha.

Hay mới đây, Phát Đạt nhận chuyển nhượng 99% phần vốn góp của các cổ đông tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Cường. Doanh nghiệp cho biết, việc trở thành cổ đông sẽ giúp Phát Đạt có toàn quyền quyết định đầu tư dự án khu đất vàng hơn 2.700m2 tại 223-225 Trần Phú, phường Phước Ninh, quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng

Công ty May Tiến Phát, thành viên của Tập đoàn TTC Land (HoSE: SCR) tiếp tục mua 11% vốn Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Long An Idico (UPCoM: LAI), qua đó nâng sở hữu lên 40,62%. Long An Idico là công ty bất động sản xây dựng, đang phát triển nhiều dự án với tổng quy mô 130ha tại Long An.

Một cái tên khác là Công ty Cổ phần Bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay (HoSE: NVT) nhận phần vốn góp dự kiến tối đa lên tới 99,5% vốn điều lệ của Công ty TNHH Đầu tư Du lịch Dã Hương để nắm quyền sở hữu tại hai khu nghỉ dưỡng ở Lâm Đồng và Bình Thuận là khu nghỉ dưỡng Anna Mandara Villas Dalat Resort & Spa tại Đà Lạt và khu nghỉ dưỡng Mũi Né.

Không chỉ là hoạt động mua bán sáp nhập các dự án địa ốc mà ngay cả thị trường bất động sản công nghiệp cũng sôi động không kém với nhiều thương vụ ấn tượng từ đầu năm đến nay.

Đơn cử như thương vụ Công ty TNHH Boustead Projects mua lại 49% cổ phần trong Công ty Cổ phần Công Nghiệp Logistics KTG & Boustead. Sự hợp tác này sẽ mang tới cho Boustead Projects 3 bất động sản và KTG 10 bất động sản với tổng giá trị tài sản lên tới 141 triệu USD, bao gồm 840.000m2 tổng diện tích đất và khoảng 550.000m2 diện tích đất cho thuê.

Một nhà đầu tư khá mới trên thị trường - Công ty Cổ phần Tập đoàn KCN Việt Nam, đã mua lại quỹ đất rộng 250ha với vốn đầu tư 300 triệu USD. Công ty đặt mục tiêu phát triển các nhà máy và kho cho thuê phân khúc cao cấp, bền vững tại Việt Nam với danh mục đầu tư trải dài toàn quốc từ Bắc Giang, Hải Phòng, Hải Dương đến Đồng Nai và Long An.

ESR Cayman Limited, nền tảng bất động sản hậu cần lớn nhất tại châu Á - Thái Bình Dương và Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp BW (BW), nhà phát triển và vận hành bất động sản công nghiệp và hậu cần hàng đầu tại Việt Nam, đã liên doanh để phát triển 240.000m2 diện tích bất động sản công nghiệp tại KCN Mỹ Phước 4 gần TP. HCM.

“Cá mập” ngân hàng đi săn và thôn tính

Nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản EZ Việt Nam (EZ Property), cho hay từ năm ngoái đến nay, các cuộc đi săn và thôn tính rõ nét nhất vẫn là các “cá mập” ngân hàng, không thấy bóng dáng khối ngoại.

Ông Toản tiết lộ đứng đằng sau các chủ ngân hàng này đều ghi đậm dấu ấn của một “đại gia” địa ốc, như Techcombank - Masterise, VPBank - MIK, HDBank - Phú Long…

Sếp EZ Property cũng cho biết tại thị trường miền Bắc, 2 cái tên được quan tâm là Sunshine và Vimefulland khi mạnh tay thâu tóm dự án.

Còn ở phía Nam là lãnh địa của các doanh nghiệp lớn như Him Lam, Hưng Thịnh, Trung Thuỷ, Masterise Group, Nam Long. Đặc biệt là các tập đoàn này đều có xu hướng đổ bộ ra miền Bắc thông qua M&A các dự án bất động sản. Cụ thể như Trung Thủy đã mua lại dự án Lancaster Luminaire (tại khu đất số 1152-1154 đường Láng, phường Láng Thượng, quận Đống Đa, Hà Nội) của Tổng công ty Cổ phần Bảo hiểm Quân đội (MIC); Hưng Thịnh mua lại dự án nhà ở thấp tầng và khu nhà ở tái định cư kết hợp thương mại tại khu đô thị mới Tây Nam Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội)…

Masterise Group thâu tóm khu đất rộng hơn 4.000m2 tại số 22 - 24 phố Hàng Bài của Tân Hoàng Minh.

Theo ông Toản, thị trường phía Bắc ngày càng chứng kiến sự hiện diện nhiều hơn của các chủ đầu tư miền Nam. Bởi lẽ, họ đánh giá thị trường phía Bắc tiềm năng, mặt khác là tìm kiếm cơ hội đầu tư mới. Hơn nữa, giá bất động sản cũng thấp hơn 30-50% so với khu vực Sài Gòn và còn nhiều dư địa phát triển, nhất là tại thị trường các tỉnh.

Dẫn ví dụ, ông Toản cho biết Masterise Group thâu tóm khu đất rộng hơn 4.000m2 tại số 22 - 24 phố Hàng Bài của Tân Hoàng Minh. Sau khi về tay Masterise Group, dự án có tên gọi là The Grand HaNoi - Masterise D'. San Raffles, và hiện được rao bán với mức giá từ 25.000 - 30.000USD/m2, tương đương mỗi căn hộ rơi vào khoảng 85 - 175 tỷ đồng.

“Hầu hết các doanh nghiệp phía Nam đổ ra Bắc thông qua M&A dự án đều nhắm vào phân khúc căn hộ cao cấp và siêu cao cấp”, Tổng giám đốc EZ Property thông tin.

Là đơn vị chuyên tư vấn M&A bất động sản, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Công ty Sohovietnam, cho biết từ đầu năm đến nay, hầu hết các thương vụ M&A đều là doanh nghiệp trong nước. Tuy nhiên, thời gian qua có rất nhiều người bán nhưng phía người mua lại ít.

“Có thể nói làn sóng Covid-19 lần thứ 4 rất phức tạp khiến các thợ săn giai đoạn này đang dò tìm, tính toán, nghe ngóng nhiều hơn là quyết định xuống tiền”, ông Cần đánh giá.

Theo Chủ tịch Sohovietnam, do dịch bệnh kéo dài đã ngăn cản các cuộc xúc tiến trực tiếp giữa người bán và người mua. Sau khi dịch bệnh qua đi, vị Chủ tịch dự báo các thương vụ M&A sẽ được thực hiện mạnh mẽ.

Đồng quan điểm với ông Cần, bà Lê Phương Lan, Trưởng bộ phận tư vấn đầu tư Savills Hà Nội, đánh giá các thương vụ M&A thành công đứng về số lượng là các nhà đầu tư trong nước, tiếp đến là các nhà đầu tư nước ngoài đã hiện diện và hoạt động tại thị trường Việt Nam.

“Nhìn về tổng thể, hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản có xu hướng chậm lại trong 1 năm rưỡi qua, lý do chủ yếu nhìn từ góc độ bên bán, bởi nửa cuối năm 2020 và nửa đầu 2021, giá bất động sản nhà ở của Việt Nam không hề giảm, cộng với chính sách tiền tệ được nới lỏng khiến nhiều chủ bất động sản vẫn kỳ vọng dịch bệnh sẽ sớm qua và thị trường sẽ hồi phục mạnh. Do đó, họ tiếp tục giữ lại các bất động sản hoặc định giá bán ở một mức rất cao”, bà Lan nói.

Bà Lan cũng cho biết kỳ vọng của bên mua lại không lạc quan như bên bán. Họ thận trọng hơn khi xuống tiền đầu tư tại thời điểm này. “Let's wait and see” là tâm lý của nhiều nhà đầu tư. Ngoài ra, vì nhiều lý do khác, tiến độ hoàn thành pháp lý của các dự án cũng bị chậm hơn rất nhiều so với dự kiến.

Nhiều chủ đầu tư cũng mong muốn chuyển nhượng dự án, tuy nhiên lại không có cơ hội tiếp cận trực tiếp với các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài.

Với tình hình dịch bệnh như hiện tại, bà Lan nhận định thị trường M&A bất động sản sẽ trầm lắng, tuy nhiên các nhà đầu tư vẫn dành sự quan tâm rất lớn đến thị trường. Dẫn dắt thị trường về số lượng giao dịch thành công vẫn sẽ là các giao dịch giữa các nhà đầu tư trong nước với nhau và các nhà đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam. Đặc biệt, thị trường sẽ ghi nhận những thương vụ chuyển nhượng lớn trong lĩnh vực khách sạn và nghỉ dưỡng.