Mã định danh bất động sản: Những vấn đề người dân cần lưu ý

Mã định danh bất động sản: Cơ sở thu thuế, ngăn đầu cơ

Theo Nghị định 357/2025 về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/3, mỗi sản phẩm bất động sản (nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, công trình xây dựng...) sẽ được cấp mã định danh điện tử. Mã này là một chuỗi ký tự (bao gồm số và chữ), có độ dài tối đa 40 ký tự; được sinh ra để cấp riêng biệt cho từng căn nhà, từng sản phẩm trong dự án, đảm bảo không trùng lặp.

Theo các chuyên gia, việc gắn mã định danh điện tử cho bất động sản là bước đi quan trọng giúp minh bạch lịch sử giao dịch, tăng hiệu quả quản lý và hướng thị trường vận hành lành mạnh hơn. Việc mỗi bất động sản có mã định danh riêng giúp nhà quản lý có cơ sở để thu thuế chuyển nhượng, hạn chế đầu cơ, thổi giá.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, ví von mã định danh như tờ "giấy khai sinh" của bất động sản.

Theo ông Quang, lợi ích lớn nhất của việc định danh là xóa bỏ tình trạng "mập mờ" về pháp lý. Khi có mã số, người dân có thể tra cứu công khai thông tin quy hoạch, tiến độ xây dựng và lịch sử giao dịch. Điều này giúp loại bỏ các dự án "ma", các cơn sốt đất ảo cục bộ và bảo vệ người mua khỏi các rủi ro lừa đảo.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết việc thiếu minh bạch thông tin đã dẫn đến những hệ lụy như tình trạng “sốt đất ảo” lan rộng, giá bất động sản bị đẩy xa giá trị thực; dòng vốn bị phân bổ sai lệch, gia tăng rủi ro cho hệ thống tài chính; người dân và doanh nghiệp đối mặt với rủi ro pháp lý, trong đó người chịu thiệt thòi lớn nhất thường là người mua nhà để ở và các nhà đầu tư nhỏ lẻ;...

Do đó, mã định danh điện tử của bất động sản được xem là bước đi quan trọng trong lộ trình số hóa lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản, phù hợp với yêu cầu quản lý trong bối cảnh mới.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng việc gắn mã định danh điện tử là cơ sở quan trọng để minh bạch hóa thị trường. Đây là điều kiện tiên quyết để bất động sản phát triển bền vững.

CEO EZ Property Phạm Đức Toản đánh giá, việc số hóa định danh từng bất động sản tương tự phương tiện giao thông là hướng đi đúng đắn và cần thiết trong quản lý Nhà nước.

Hơn nữa, theo ông Toản, việc định danh bất động sản còn tạo thuận lợi cho người dân trong quá trình giao dịch, mua bán và quản lý nhà ở, đất đai. Vì mã định danh bất động sản tương tự như căn cước được cấp cho mỗi người dân. Ngoài sổ đỏ thì dữ liệu quốc gia sẽ thể hiện việc xác định quyền sở hữu của người dân. Việc này giúp quá trình giao dịch sẽ thuận lợi hơn, nhất là khi sang tên chủ sở hữu mới sẽ được cập nhật ngay trên hệ thống.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Khang Land, cho rằng việc cấp mã định danh điện tử cho bất động sản là một bước tiến quan trọng trong công tác quản lý thị trường, giúp ngăn chặn các hành vi gian lận, trốn thuế, rửa tiền trong giao dịch bất động sản.

Theo ông Cao, lợi ích của việc cấp mã định danh điện tử cho bất động sản không chỉ dành cho cơ quan quản lý mà lan tỏa tới toàn thị trường và người dân. Khi có mã định danh, người mua, người bán có thể tra cứu thông tin bất động sản một cách chính thống, thay vì phụ thuộc vào môi giới hoặc các nguồn tin truyền miệng.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, cho rằng Nghị định 357 thể hiện rõ xu hướng quản lý thị trường bất động sản bằng công nghệ và số hóa.

Theo ông Tuấn, khi cơ sở dữ liệu được hoàn thiện, đây sẽ là nền tảng để áp dụng các chính sách quản lý hiện đại như việc thực hiện chính sách thuế bất động sản có thể áp dụng với người sở hữu nhiều nhà, đất hoặc thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ.

Những vấn đề cần lưu ý

Băn khoăn của không ít người dân là việc định danh bất động sản có khiến họ phải cung cấp thêm giấy tờ hay làm thủ tục hành chính mới hay không.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn khẳng định, theo Nghị định 357 đã ban hành, người dân không phải nộp hồ sơ hay cung cấp thông tin bổ sung. Dữ liệu sẽ được tích hợp, chia sẻ từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền…

Tuy nhiên, theo luật sư Tuấn, để việc định danh bất động sản thực sự phát huy hiệu quả, yếu tố then chốt là chất lượng dữ liệu đầu vào.

Luật sư Nguyễn Đăng Tư, thuộc Đoàn Luật sư TP.HCM, lưu ý rằng mã định danh chỉ là công cụ kỹ thuật để quản lý thông tin tài sản trên môi trường số, không đồng nghĩa với quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất. Nếu không được luật quy định rõ ràng, rất dễ dẫn đến hiểu nhầm giữa giá trị quản lý dữ liệu và giá trị pháp lý thực tế của bất động sản.

Ngoài ra, tính chính xác và đồng bộ của dữ liệu cũng là vấn đề đáng quan tâm. Trách nhiệm pháp lý khi dữ liệu điện tử bị sai lệch vẫn chưa được làm rõ.

Ông Phạm Đức Toản cảnh báo quá trình triển khai hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai sẽ tồn tại nhiều thách thức cần giải quyết, nhất là ở khâu nhập liệu đầu vào do số lượng bất động sản rất lớn và đa dạng hình thái.

Nhận diện những khó khăn trong việc xây dựng và minh bạch hóa thông tin thị trường bất động sản hiện nay, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng việc xây dựng và vận hành hệ thống thông tin thống nhất đang đối mặt với nhiều thách thức, cả về thể chế, kỹ thuật lẫn tổ chức thực hiện.

Ông Đính, việc xây dựng và minh bạch thông tin dự liệu thị trường bất động sản cần gắn liền với quá trình chuyển đổi số quốc gia, trong đó dữ liệu bất động sản được kết nối, chia sẻ với các cơ sở dữ liệu quốc gia khác như đất đai, dân cư, đăng ký doanh nghiệp, thuế, tín dụng; kết hợp ứng dụng công nghệ số, trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn tạo nền tảng cung cấp dịch vụ công trực tuyến, đơn giản hóa thủ tục hành chính.

GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh sự cần thiết của cải cách đồng bộ các quy định pháp luật liên quan, từ đất đai, công chứng đến căn cước. Nếu dữ liệu đã điện tử hóa nhưng các luật vẫn yêu cầu xuất trình giấy tờ bản cứng, cải cách sẽ không triệt để, thậm chí tạo thêm chồng chéo.

Các chuyên gia cho rằng người dân chỉ thực sự hưởng lợi khi việc gắn mã định danh điện tử đi kèm cải cách thủ tục hành chính thực chất. Nếu chỉ dừng lại ở việc gắn mã, trong khi các giao dịch như chuyển nhượng, thừa kế, chỉnh lý biến động vẫn phải nộp hồ sơ giấy và chờ đợi theo quy trình cũ thì người dân sẽ khó cảm nhận được lợi ích rõ ràng.

Theo ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch G6 Group, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, để định danh điện tử bất động sản, cơ sở dữ liệu bất động sản không thể tồn tại độc lập mà cần được kết nối với các cơ sở dữ liệu khác như thuế, ngân hàng và công chứng. Khi đó, việc quản lý không chỉ dừng lại ở “ai sở hữu tài sản gì” mà còn tiến tới làm rõ nguồn tiền hình thành bất động sản, hạn chế tình trạng đầu cơ hoặc đứng tên hộ.