Mua nhà cần xem kỹ pháp lý chung cư qua hợp đồng mẫu

Trong đó, UBND TP. HCM yêu cầu tăng cường công tác phổ biến pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, bao gồm cả quy định pháp luật về việc đăng ký và thực hiện hợp đồng theo mẫu và điều kiện giao dịch chung mua bán căn hộ chung cư; các dịch vụ sinh hoạt do đơn vị quản lý khu chung cư cung cấp công khai, minh bạch để người tiêu dùng hiểu rõ và chủ động tự bảo vệ quyền lợi hợp pháp, chính đáng của mình, và để các cơ quan chức năng, đoàn thể, báo chí và nhân dân giám sát.

Đồng thời, xây dựng quy trình, quy chế phối hợp quản lý giữa Sở Công Thương, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan chức năng có liên quan trong việc thi hành quy định pháp luật về việc đăng ký và thực hiện hợp đồng theo mẫu và điều kiện giao dịch chung mua bán căn hộ chung cư và các dịch vụ sinh hoạt do đơn vị quản lý khu chung cư cung cấp. Hoàn thành trong tháng 6/2020.

Hình minh họa

Bên cạnh đó, các sở - ngành phối hợp UBND 24 quận - huyện tăng cường công tác giám sát, kiểm tra, thanh tra việc chấp hành pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đất đai.

UBND thành phố cũng lưu ý nguyên tắc pháp luật là mọi vi phạm pháp luật phải được phát hiện, ngăn chặn kịp thời và phải bị xử lý nghiêm minh; mọi hậu quả do vi phạm pháp luật gây ra phải được khắc phục theo đúng quy định của pháp luật. Theo quy định, việc mua nhà chung cư hình thành trong tương lai phải thực hiện nội dung theo hợp đồng mẫu của cơ quan chức năng kiểm duyệt. Trên thực tế việc này không hề dễ dàng.

Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010, sau đó Quyết định 02 của Thủ tướng Chính phủ năm 2012, đã quy định việc “mua bán căn hộ chung cư, các dịch vụ sinh hoạt do đơn vị quản lý chung cư cung cấp” nằm trong danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu. 

Hợp đồng mẫu được xem như “lý lịch 3 đời” của căn hộ, đó là căn cứ tất cả hồ sơ pháp lý được phê duyệt, có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà; có xác nhận đủ điều kiện được bán hàng của sở xây dựng; có hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng; có bản vẽ mặt bằng căn hộ; danh mục vật liệu căn hộ và thời gian bảo hành; nội quy nhà chung cư...

Tuy nhiên, khi tra cứu trên trang web của Sở Công thương TP cũng như từ Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng thì thời điểm công bố hợp đồng mẫu từ năm 2018 đến nay, số lượng chủ đầu tư đăng ký không nhiều so với thực tế các dự án mở bán.

Theo kinh nghiệm từ các chuyên gia, việc xem tính pháp lý các chung cư khi mua nhà là có thể nhờ nhân hàng hoặc nhờ qua các cơ quan quản lý nhà nước. Cụ thể, cách đơn giản nhất để kiểm tra pháp lý bất động sản là chủ động đi vay, trong quá trình vay, ngân hàng sẽ tiến hành hàng loạt các nghiệp vụ kiểm tra pháp lý, nhờ đó, tính pháp lý của dự án sẽ được rà soát bài bản.  Kế đến là cần xem xét kỹ các loại giấy chứng nhận: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn khu dự án (có thể gồm nhiều sổ gộp lại), quy hoạch 1/500.

Người mua nhà cần hiểu rõ có 2 điều kiện bắt buộc đã được pháp luật bảo hộ người tiêu dùng khi giao dịch tài sản hình thành trong tương lai. Đó là văn bản thông báo dự án đủ điều kiện bán nhà do Sở Xây dựng cấp và chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai do Sở Xây dựng công bố, có ý nghĩa dự án đã hoàn tất đầy đủ hồ sơ pháp lý, đồng thời hoàn thành xong phần móng.

Đây là thời điểm hợp pháp (được quy định trong luật) chủ đầu tư dự án được phép huy động vốn từ khách hàng. Chứng thư bảo lãnh do ngân hàng cấp có ý nghĩa, nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hẹn, tổ chức tín dụng sẽ thay chủ đầu tư bồi thường thiệt hại cho khách hàng. Nếu mua nhà hình thành trong tương lai, kiểm tra có chứng thư này, khách hàng có thể yên tâm pháp lý của dự án đã được các tổ chức tín dụng sàng lọc nhiều khâu chặt chẽ.