Nghịch lý nhà ở TP.HCM: Nguồn cung cạn kiệt, hàng tồn kho rất nhiều

Nhu cầu gần 60.000 căn hộ chung cư

Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, đối với loại hình đất nền, trung bình các hộ gia đình có dự định mua khoảng 1 thửa đất nền. Đa số các hộ gia đình có nhu cầu mua đất nền đều lựa chọn mua tại TP.HCM với 80,2%. Giá trị dự kiến từ 1 - 10 tỷ đồng và mức giá trị trung bình đạt khoảng 1,74 tỷ đồng.

Với giá trị dự kiến được ghi nhận như trên, khả năng chi trả hiện có của các hộ gia đình trung bình đạt khoảng 68% giá trị của tài sản dự kiến mua. Nguồn vốn dự kiến để thực hiện chủ yếu là từ vốn tự có, chiếm 33,6%.

Bên cạnh đó, vay ngân hàng (chiếm 20,6%) và vay người thân (chiếm 19,7%) cũng là một trong số các lựa chọn được đưa ra để thực hiện nhu cầu mua.

Đối với loại hình nhà ở riêng lẻ, hộ gia đình có nhu cầu dự định mua khoảng 1 căn nhà và mức cao nhất là tối đa 3 căn nhà. Diện tích đất của nhà ở riêng lẻ được xác định theo nhu cầu của người dân hiện nay chủ yếu vẫn là nhà ở có diện tích đất trung bình khoảng 66m2 với số tầng xây dựng dự kiến khoảng 1 đến 2 tầng.

Giá trị dự kiến của nhà ở riêng lẻ dự định mua trung bình là 2,76 tỷ đồng. Theo đó, khả năng chi trả hiện có của người có nhu cầu đạt khoảng 49% giá trị tài sản.

Đối với loại hình căn hộ chung cư, nhu cầu mua chủ yếu chỉ 1 căn hộ, chỉ có số ít hộ gia đình có nhu cầu mua 2 căn hộ (chiếm 3,7%). Diện tích trung bình của căn hộ theo nhu cầu là 65,8m2 cho căn hộ 2 phòng ngủ.

Trước giá trị của căn hộ dự kiến mua, khả năng chi trả trung bình của các hộ gia đình hiện có đạt khoảng 53%. Giá trị dự kiến mua trung bình là từ 1 đến 8 tỷ đồng.

Theo Viện Nghiên cứu phát triển TP. HCM, ước tính số lượng nhà ở riêng lẻ tăng thêm trong giai đoạn 2026 - 2030 là 456.770 căn nhà, với tổng diện tích sàn tăng thêm là 39,7 triệu m2 sàn.

Đối với căn hộ chung cư, số lượng căn hộ tăng thêm theo nhu cầu được ước tính là 59.016 căn hộ; tương đương với diện tích sàn nhà ở tăng thêm đối với căn hộ chung cư là 3,7 triệu m2 sàn.

Nguồn cung cạn kiệt

Báo cáo mới nhất của UBND TP.HCM cho biết, trong 11 tháng của năm nay, TP. HCM chỉ có 12 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, trong đó chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội. Đáng chú ý, không có dự án nào được giao đất, cho thuê đất, và chỉ có 2 dự án nhà ở thương mại được cấp giấy phép xây dựng.

Số lượng dự án và căn hộ thương mại đang triển khai và đủ điều kiện huy động vốn trong 11 tháng qua đã giảm xuống mức thấp nhất trong giai đoạn 5 năm, kể từ năm 2020. Hoạt động chuyển nhượng dự án cũng bị ách tắc do nhiều quy định khác nhau, đặc biệt là quy định chuyển nhượng yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc một phần dự án.

Tại hội thảo “Bất động sản 2025, Đường đến thập kỷ tăng trưởng mới’” vừa diễn ra ngày ngày 18, Trưởng phòng phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP. HCM, ông Phạm Đăng Hồ cho biết, năm 2025, nguồn cung nhà ở TP. HCM chưa thể cải thiện ngay do từ chấp thuận đầu tư đến khi dự án đủ điều kiện để mở bán cần thời gian.

Ngoài ra, các luật mới cơ bản giải quyết được một số vướng mắc nhưng hiện nay quy trình duyệt dự án vẫn phải đi qua nhiều bộ luật, dẫn đến quy trình kéo dài, nhà đầu tư nản. TP. HCM đã nhìn thấy và đang có những thay đổi, khâu chấp thuận chủ trương, phê duyệt 1/500 đang tích hợp lại để tránh thẩm định nhiều lần, chồng chéo.

Bên cạnh đó, TP. HCM không chỉ khiêm tốn nguồn cung, 80% rổ hàng mở bán đều thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang, tầm giá trên 60 triệu đồng/m2. Việc rổ hàng mới nghiên hoàn toàn về cao cấp, hạng sang khiến giá bán căn hộ TP. HCM dự kiến sẽ tiếp tục tăng với biên độ từ 8-10% mỗi năm.

Dự án tồn kho rất nhiều

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) dẫn số liệu từ Sở Xây dựng thành phố, cho biết trong giai đoạn 2015 - 2023, thành phố có 86 dự án nhà ở thương mại đã ngưng thi công hoặc chưa thi công (dự án tồn kho). Trong cùng thời gian này, thị trường chỉ có 52 dự án đang triển khai thực hiện, với quy mô hơn 41.600 căn.

Với các dự án tồn kho, có 30 dự án đã ngưng thi công và 56 dự án chưa thi công. Thậm chí, có dự án tại quận Bình Tân với diện tích gần 330ha vẫn chưa giải phóng mặt bằng xong.

Hiệp hội nhận thấy 86 dự án tồn kho do nhiều nguyên nhân, chủ yếu là vướng mắc pháp lý. Tuy nhiên, với hệ thống các luật và văn bản dưới luật vừa được ban hành, các vấn đề này dự kiến sẽ cơ bản được giải quyết trong thời gian tới.

Tuy vậy, 86 dự án tồn kho đã dẫn đến nhiều hệ quả tiêu cực. Tổng quy mô sử dụng đất của 86 dự án lên đến 964ha, gây lãng phí nguồn lực đất đai và vi phạm nguyên tắc 'sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả' theo Luật Đất đai.

Tổng số nhà ở của 86 dự án này lên đến hơn 54.000 căn, làm gia tăng tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở và mất cân đối sản phẩm, dẫn đến tình trạng lệch pha giữa phân khúc nhà ở cao cấp và nhà ở bình dân.

Sự thiếu hụt nhà ở bình dân đã khiến giá nhà tăng liên tục trong nhiều năm qua, vượt quá khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp trong xã hội. Nhiều chủ đầu tư rơi vào tình cảnh tiến thoái lưỡng nan, mất cơ hội kinh doanh và bị 'chôn vốn'.

Trong khi các dự án tồn kho, chôn vốn, gặp vướng mắc chưa thể triển khai thì nguồn cung nhà ở tại TP. HCM khan hiếm, đẩy giá nhà lên cao.

Dữ liệu từ một đơn vị chỉ ra giá căn hộ mở bán mới tiếp tục tăng, trong khoảng giá 72-142 triệu đồng/m2. Căn hộ dưới 38 triệu đồng/m2 hầu như biến mất. Giá bán liên tục tăng đẩy thị trường nhà ở rời xa giá trị căn bản, tăng rủi ro thanh khoản và khoảng cách giữa sản phẩm trên thị trường với mong muốn, nhu cầu và khả năng của số đông người mua nhà.

Trong khi đó, việc phát triển nhà ở giá bình dân gặp nhiều thách thức. Chính sách và nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội (NOXH) chưa đủ hấp dẫn, trong khi thủ tục đầu tư và thuê, mua NOXH còn phức tạp.