Novaland: Người đi xuyên bão

Người đón sóng

Công ty TNHH Thương Mại Thành Nhơn thành lập vào năm 1992 với số vốn điều lệ ban đầu 400 triệu đồng. Sẽ không có gì đáng nói nếu đến năm 2007, công ty này không tái cấu trúc, giữ lại mảng kinh doanh thức ăn chăn nuôi, nhưng mạnh dạn “đón sóng” thị trường, bằng việc cho ra đời Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NoVa (Novaland) với số vốn điều lệ ban đầu là 95,3 tỷ đồng.

Novaland non trẻ, “đón sóng” đúng thời cuộc, khi lúc này, vàng đang có mức giá khoảng 13 triệu đồng/lượng, USD là 17.000 đồng/USD, thu nhập bình quân đầu người Việt Nam là 796 USD/năm - gấp đôi mốc 1996.

Khi ấy, Việt Nam vừa gia nhập WTO, Luật Doanh nghiệp chính thức được Quốc hội phê duyệt, cũng là năm Luật Chứng khoán được ban hành, tạo ra không khí hồ hởi cho làn sóng đầu tư lớn thứ hai kể từ sau hội nhập.

Bong bóng chứng khoán đạt đỉnh xấp xỉ 1.200 điểm vào tháng 3/2007 khiến nhiều người sau một đêm thành triệu phú đôla. Dòng tiền từ vài tỷ thành trăm tỷ, được nhân lên từ thị trường chứng khoán non trẻ đã đổ vào thị trường địa ốc. Những cơn sốt giá đất nền, giá căn hộ vào năm 2007-2009 rần rần khắp cả nước, trong đó khu vực quận 7, được xem là thời thượng bậc nhất TP. HCM lúc bấy giờ, là tâm điểm.

Không để chậm chân, Novaland hiện thực hóa giấc mơ ra biển lớn bằng dự án Sunrise City được chào bán đầu năm 2008. Với vị trí đẹp, thiết kế hiện đại, vượt trội so với các dự án khác cùng phân khúc cao cấp, nên dù giá bán khá đắt đỏ, lượng căn hộ tung ra đã bán hết veo.

Chiến lược chiếm trọn niềm tin của giới khách hàng có thu nhập cao, đột biến và bất thường, kể cả giới đầu tư cá nhân chuyên “lướt sóng” thời bấy giờ, Novaland đã thành công!

Cũng kể từ đó, mỗi lần Novaland tung hàng, nhiều chủ đầu khác bắt đầu phải tính kế tránh “sóng” bởi Novaland sở hữu một lượng lớn khách hàng tri thức và có tiền. Điều đáng ngạc nhiên là chủ đầu tư, đã khiến lượng khách của mình trở thành những người bạn trung thành, sẵn sàng dốc hầu bao mua căn hộ của Novaland, hết vị trí này tới vị trí khác trong những khu trung tâm đẹp của TP. HCM.

Tới giờ, nhiều môi giới vẫn còn nhắc những dấu ấn trong đợt bán hàng mang tên “Sống phong cách cùng Novaland” vào giữa năm 2016, khi chỉ trong một sự kiện mà đã có tới hơn 12.000 lượt khách hàng đến tham dự và hơn 50% giao dịch thành công.

Doanh nhân Nguyễn Bình Minh (quận 1, TP. HCM) nhớ lại, 15 năm trước, anh cùng nhóm bạn từ Đông Âu về và tìm kiếm cơ hội đầu tư vào bất động sản. Lúc đó, Novaland là một cái tên còn rất mới, nhưng anh chọn đầu tư vào Sunrise City vì quy mô dự án rất hoành tráng và đặc biệt là nhà mẫu đẹp, vị trí rất “hot”. Quan trọng là “lướt sóng” rất lời! Anh thích Novaland từ đó!

Còn bà Yến Linh, giám đốc công ty du lịch NCN Asta, liên doanh với Singapore (quận 7, TP. HCM), một nhà đầu tư bất động sản cá nhân, lại cho rằng Novaland rất tài tình trong việc am hiểu nhu cầu đầu tư của khách hàng.

“Giai đoạn 2013 - 2014, để gia tăng nhu cầu đầu tư, Novaland đưa ra mô hình căn hộ officetel. Ở Singapore, loại hình officetel khá phổ biến nhưng ở Việt Nam còn khá hiếm nên khi dự án Lexington Residence (quận 2) tung ra sản phẩm này, tôi đã quyết định mua 7 căn officetel tại đây. Ngoài hiệu suất sinh lời tốt từ việc cho thuê thì đây còn là một tài sản bất động sản có thể mua bán, trao đổi có lãi. Đầu tư cùng Novaland, kiểu gì cũng có lời”, bà Linh chia sẻ.

Cũng là “người đồng hành” với Novaland, chị Nguyễn Ngọc Mỹ, Giám đốc công ty tư vấn Luật ACA, chủ sở hữu officetel tại The Tresor (quận 4) cho biết: “Khi mới từ Hà Nội vào TP. HCM lập nghiệp, tôi mua căn hộ của Novaland ở quận 4 và chỉ 1 năm sau giá trị căn hộ tăng lên hơn 30% giá ban đầu. Từ đó, tôi liên tục đầu tư vào các dự án của Novaland, ở đâu cũng thấy sinh lời tốt”.

Những khách hàng như anh Minh, chị Ngọc Mỹ, bà Yến Linh là minh chứng cho thành công của Novaland khi hàng chục dự án căn hộ kế tiếp cũng đã bán hết veo lượng hàng trong thời gian ngắn gồm: Icon 56, Galaxy 9, Saigon Royal (quận 4), Lakeview City (quận 2), Newton Residence, Orchard Parkview, Otanica Premier nằm gần sân bay Tân Sơn Nhất...

Sunrise City quận 7 là mốc son đã đưa Novaland tăng trưởng chóng mặt theo thời gian. Đến năm 2016, số vốn điều lệ của Novaland đã chạm mốc 6 nghìn tỷ đồng. Đến tháng 9/2019. Novaland Group ghi nhận doanh thu tăng 40% lên gần 9,6 nghìn tỷ đồng.

Số lợi nhuận sau thuế đạt hơn 1 nghìn tỷ đồng. Số vốn chủ sở hữu doanh nghiệp đạt gần 1 tỷ USD. Novaland trở thành tập đoàn bất động sản lớn thứ 2 trên thị trường chứng khoán, chỉ đứng sau Vingroup.

Thuyền to sóng cả

Những ngày mùa hè 2023, dự án NovaWorld Phan Thiết và NovaWorld Hồ Tràm im ắng đến bất ngờ. Những căn nhà đã hoàn thiện mặt ngoài rực rỡ nằm phơi mình trong ánh nắng chói chang. Dãy shophouse nằm sát bên khu nghỉ dưỡng cũng đóng cửa, cả dự án im lìm vắng bóng công nhân.

Không khí trầm lắng trái ngược hoàn toàn với sự sôi động nhộn nhịp trước đó, khi vào đầu năm 2022, hàng nghìn công nhân làm việc trên công trường xây dựng. NovaWorld Phan Thiết – dự án có vốn đầu tư 5 tỷ USD, dự kiến cung cấp 20.000 sản phẩm cho Phan Thiết, thành phố du lịch có hơn 300.000 dân cách TP. HCM 200km đã từng là niềm hân hoan của giới đầu tư.

Cũng chung tình cảnh, mùa hè 2023, NovaWorld Hồ Tràm đìu hiu. Dòng người không còn nhộn nhịp vào ra, xe hơi hạng sang của nhà đầu tư vắng bóng. Những khách hàng VIP sang chảnh nhâm nhi ly cà phê ngắm biển đã lùi vào quá vãng.

Bối cảnh nghiệt ngã của thị trường bất động sản và dòng tín dụng từ cuối năm 2022 đã đẩy “người đi biển” Novaland vào một cơn bão bất ngờ. Sau vụ đấu giá đất Thủ Thiêm gây ồn ào, các nhà đầu tư lần lượt bỏ cọc, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng thương mại giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và hạn chế tín dụng đối với đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Bộ Tài chính siết chặt điều kiện phát hành trái phiếu sau khi lãnh đạo Tân Hoàng Minh bị khởi tố khiến kênh dẫn vốn trung hạn của các công ty bất động sản tê liệt. Lãi suất tăng cao gây áp lực đến nhiều doanh nghiệp bất động sản như ngọn nến cháy hai đầu: một đầu chi phí tăng, đầu kia nhà đầu tư cân nhắc khiến thanh khoản lao dốc, tốc độ ra hàng chậm dần, thậm chí dừng hẳn.

Những áp lực chưa dừng lại. Việc tỷ giá USD/VND dao động mạnh vào cuối quý III/2022 khiến Ngân hàng Nhà nước can thiệp, bình ổn bằng cách đẩy mạnh bán USD hút tiền về. Ước tính khoảng hơn 20 tỷ USD đã được bán ra tính đến đầu tháng 12/2022 nhằm kiểm soát các mục tiêu kinh tế vĩ mô. Các ngân hàng hầu hết sử dụng hết “room” tín dụng từ giữa năm 2022.

Vốn đầu tư công giải ngân chậm chạp với hơn một triệu tỷ đồng nằm trong kho bạc khiến tổng phương tiện thanh toán trong nền kinh tế cạn kiệt trong khi làn sóng bán tháo trên thị trường trái phiếu diễn ra.

Những cơn sóng lớn khiến Novaland hứng chịu tác động tiêu cực dồn dập. Cổ phiếu NVL có làn sóng bán tháo lớn chưa từng có: 17 phiên sàn, vốn hóa bốc hơi 5 tỷ USD trong vòng hơn một tháng. Quá nhiều lời chỉ trích về một ban lãnh đạo Novaland đã sai lầm trong việc sử dụng tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao khi dư nợ cuối quý III/2022 là hơn 70.000 tỷ đồng, tỷ lệ đòn bẩy tài chính gấp 1,6 lần vốn chủ sở hữu.

Hàng loạt thông tin tiêu cực được nhắc trên các phương tiện thông tin đại chúng rằng Novaland triển khai nhiều dự án nguồn gốc đất công, gắn với rủi ro pháp lý khiến hàng trăm nhà đầu tư cá nhân, những người từng trung thành với Novaland bật khóc. Khách hàng từng xem Novaland là một ngôi nhà chung, giờ đây căng băng rôn biểu tình đòi quyền lợi.

Nhiều nhà đầu tư cá nhân đã bất lực rơi nước mắt ở các dự án ven biển của Novaland khi nợ ngân hàng chồng chất, sản phẩm mất thanh khoản, dự án vướng pháp lý dừng thi công. Nguồn nhân sự cấp cao của “người đi biển” lần lượt trốn bão. Trong khi hàng nghìn nhân sự từng gắn bó với con thuyền lớn Novaland buộc phải dời vị trí vì cạn kiệt tài chính.

Người đi xuyên bão

Ngày 3/2/2023, Novaland chính thức công bố ông Bùi Thành Nhơn trở lại vị trí thuyền trưởng, giữ chức vụ chủ tịch HĐQT sau hơn một năm chuyển giao cho ông Bùi Xuân Huy. “Đã là doanh nhân thì phải chấp nhận đối mặt với khó khăn và thách thức bởi trở ngại này qua đi, khó khăn khác sẽ đến. Tôi mong rằng, với ý thức luôn thượng tôn pháp luật và tập trung vào lõi chuyên môn, khối rubic màu xanh của công ty sẽ tiếp tục tỏa sáng”, ông Bùi Thành Nhơn khẳng định.

Thời điểm đó, ông Nhơn khẳng định, hoạt động sản xuất kinh doanh của Novaland sẽ phục hồi trong quý III/2023 và cam kết trong cơn khủng hoảng, trong bối cảnh không có tiền hoạt động, tiền vốn và tiền bán hàng bị ngân hàng siết chặt, ban lãnh đạo sẵn sàng chấp nhận mọi sự mất mát, nỗ lực hành động bù đắp cho khách hàng, cổ đông. Ít ai tin rằng, Novaland có thể thoát khỏi cơn bĩ cực!

Nhưng, sự kiên định, bản lĩnh của người bám biển dường như cũng đã có kết quả tốt đẹp. Những bóng mây đen đặc đã tạm tan đi, sóng thôi dâng, biển đã có tín hiệu bình yên trở lại khi các dự án của Novaland lại hồi sinh nhờ được tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý, nhiều ngân hàng tiếp tục đồng hành bơm dòng tiền ổn định, cổ phiếu NVL vào giữa tháng 8/2023 tăng trần 14 phiên liên tiếp.

Novaland khẳng định, chiến lược của tập đoàn trong giai đoạn 2024 -2025 đã đề ra những mục tiêu cụ thể gồm: ưu tiên đẩy mạnh tốc độ thi công cho những công trình sắp hoàn thiện để bàn giao sản phẩm cho khách hàng; chọn những dự án tốt có khả năng thanh khoản cao để hoàn thiện đúng cam kết, đẩy nhanh các bước hoàn thiện pháp lý để kịp thời đáp ứng khi thị trường hồi phục, rà soát quỹ đất, thoái vốn các quỹ đất chưa được ưu tiên phát triển để giảm nợ, thương lượng, đàm phán thu xếp vốn cổ đông cho các dự án sẽ phát triển trong thời gian tới.

Tất nhiên, vẫn còn đó những ẩn số ngoài dự liệu phụ thuộc vào thị trường như: lãi suất chưa giảm như mong muốn, nhiều khả năng thị trường địa ốc đóng băng, các nhà đầu tư lướt sóng không còn nhiều động lực tham gia đầu tư.

Tất nhiên, vẫn còn đó những âu lo, nghi hoặc liệu có hay không sự “đánh bóng” để ru ngủ người mua nhà. Nhưng sự thực thì vẫn là sự thực! Những “ngôi nhà thứ hai” đẹp đẽ, rực rỡ ven biển ở các đại dự án NovaWorld Hồ Tràm, NovaWorld Phan Thiết, Aqua City đã hiện hữu, hàng nghìn chủ nhân đã có thể về ở, hoàn thiện kinh doanh, cho thuê, ách tắc về pháp lý đã được Chính phủ dần tháo gỡ, khơi thông.

Novaland đã làm thực sự, những đại dự án nghỉ dưỡng quy mô, với lối thiết kế đẳng cấp, mang lại tầm vóc mới cho Phan Thiết, Hồ Tràm, thu hút khách quốc tế, định vị Việt Nam trên bản đồ du lịch thế giới không có lý do gì mà lại bất động, hoang vắng.

“Nhà đầu tư chả có lý gì mà phải khóc cả. Có nhà là an cư lạc nghiệp, có nhà là có dòng tiền kinh doanh. Chủ đầu tư đã tiến hành bàn giao nhà hàng nghìn căn và tái khởi động dự án, chúng tôi tin rằng, rồi ai cũng sẽ có nhà”, một nhà đầu tư cá nhân sở hữu 3 căn nhà phố tại dự án NovaWorld Phan Thiết tự tin chia sẻ!

Khi Novaland tự tin với mục tiêu tham vọng, đặt kế hoạch tăng trưởng năm 2022 gấp đôi so với năm 2021 với gần 36.000 tỷ đồng doanh thu, 6.500 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, cao nhất trong lịch sử hoạt động của thương hiệu bất động sản 15 năm tuổi; khi nhà phát triển dự án này dự kiến tung ra thị trường 15.000 sản phẩm tập trung tại ba dự án lớn NovaWorld Hồ Tràm (1.000ha), NovaWorld Phan Thiết (1.000ha) và Aqua City (614ha), dự kiến mang lại mức lợi nhuận 2 – 3 tỷ USD giai đoạn 2022 – 2024 thì chắc chắn cũng phải có lý do. Cuộc đời vẫn thường phải đón nhận những “cơn bão” bất ngờ, nhưng đi xuyên qua bão, vượt lên thử thách, hẳn cũng là hạnh phúc của người đi biển!