Phát Đạt tiếp tục bán 'con', tính thu 1.400 tỷ để 'giải cứu' dòng tiền

Chuyển nhượng cổ phần tại BIDICI

Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) mới đây đã thông qua chủ trương chuyển nhượng toàn bộ cổ phần đang sở hữu tại Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản BIDICI. Theo đó, PDR hiện đang nắm giữ hơn 111,7 triệu cổ phần của BIDICI, chiếm 49% vốn điều lệ.

Giá trị theo mệnh giá là hơn 1.117 tỷ đồng. Chủ trương của PDR là thực hiện chuyển nhượng với giá không thấp hơn 130% mệnh giá, tương đương số tiền tối thiểu mà doanh nghiệp này mong muốn thu về là hơn 1.400 tỷ đồng.

Theo tìm hiểu của VietnamFinance, BIDICI được thành lập vào tháng 10/2020, với vốn điều lệ ban đầu là 360 tỷ đồng, trong đó PDR góp 356,4 tỷ đồng, tương đương tỷ lệ sở hữu 99%.

Các cổ đông khác của BIDICI ở thời điểm thành lập là bà Nguyễn Hồng Giang (nắm giữ 108.000 cổ phần, tương đương 0,35), bà Nguyễn Thị Phương Thảo (nắm giữ 144.000 cổ phần, tương đương 0,4%) và ông Nguyễn Hữu Lộc (nắm giữ 108.000 cổ phần, tương đương 0,3%).

Người đại diện theo pháp luật là ông Hoàng Võ Anh Khoa (sinh năm 1984), tổng giám đốc của doanh nghiệp. BIDICI đặt trụ sở tại số 1 Ngô Mây, phường Nguyễn Văn Cừ, TP Quy Nhơn, tỉnh Bình Định.

2 tháng sau khi thành lập, BIDICI tăng vốn từ 360 tỷ đồng lên 2.230 tỷ đồng. Khoảng nửa năm sau, doanh nghiệp tiếp tục tăng vốn lên mức 2.280 tỷ đồng và duy trì đến hiện tại. Trong các đợt tăng vốn này, tỷ lệ sở hữu của PDR cũng giảm từ mức 99% còn 49%.

Ở thời điểm rót thêm vốn vào BIDICI, PDR cho biết hoạt động góp vốn này nhằm đáp ứng vốn chủ sở hữu để phê duyệt dự án đầu tư tại khu đất chung cư cao tầng Phân khu 9, thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, Bình Định. Đây là một trong những dự án trọng điểm ở miền Trung được PDR triển khai từ năm 2019, được doanh nghiệp liên tục rót vốn để phát triển.

Trong năm 2023 vừa qua, PDR đã ghi nhận thu nhập bất thường từ 2 giao dịch thoái vốn tại Astral City và mảng khu công nghiệp, hỗ trợ cho lợi nhuận của doanh nghiệp trong năm. Theo Công ty Chứng khoán BIDV (BSC), nếu loại trừ các khoản thu nhập bất thường từ thoái vốn trong năm 2022 và 2023, PDR có thể phải ghi nhận lỗ ròng hàng trăm tỷ đồng cho mỗi năm.

Điểm đảo chiều

Theo BSC, năm 2024 sẽ đánh dấu điểm đảo chiều của PDR nhờ thành quả của tái cấu trúc toàn diện về tài chính và mô hình kinh doanh. Các chuyên gia của BSC cho biết PDR sẽ không duy trì mô hình tập đoàn đa ngành, thoái vốn mảng khu công nghiệp và giữ vai trò tập trung vào triển khai các dự án bất động sản thương mại trong hệ sinh thái của Phát Đạt Holdings.

Các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực như khu dân cư kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh (Bình Định) và Bình Dương Tower sẽ là 2 dự án trọng điểm trong 3 năm tới, giúp PDR tích lũy nguồn lực để triển khai các dự án du lịch tiếp theo.

Theo BSC, PDR đang hướng đến mô hình bán lẻ, hạn chế rủi ro đối tác và gia tăng định vị thương hiệu. Trong giai đoạn 2019 - 2022, PDR chủ yếu tham gia vào quá trình đấu giá đấu thầu để nhận được quỹ đất, triển khai hạ tầng và bán sỉ cho đối tác phân phối độc quyền Danh Khôi Holdings tiếp tục triển khai, bán hàng như tại khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội và Astral City.

“Rủi ro đối tác bắt đầu hiện rõ khi thị trường BĐS “đóng băng”, các doanh nghiệp môi giới cũng gặp các rủi ro tương tự và trầm trọng hơn về dòng tiền. Tại thời điểm cuối 2023, các khoản phải thu của nhóm doanh nghiệp liên quan Danh Khôi Holdings lên đến 3.043 tỷ đồng (55,5% đến từ dự án Nhơn Hội, 44,5% đến từ chuyển nhượng Astral City và vốn góp tại Công ty Cổ phần Sài Gòn – KL)”, BSC cho biết.

Theo đó, PDR đã cân nhắc mô hình kinh doanh này và thành lập Realty Holdings với vai trò chủ động phát triển hệ thống phân phối và phát triển sàn phân phối nội bộ cho chu kỳ bán hàng mới từ 2024.

Được biết, PDR đã đưa dư nợ trái phiếu về 0 và cấu trúc nợ vay dần xoay chuyển sang tín dụng ngân hàng. BSC cho rằng nguồn vốn ban đầu tài trợ triển khai các dự án sắp tới sẽ được hỗ trợ bởi việc chào bán thêm cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu.

Công ty chứng khoán này nhận định các dự án du lịch tại các tỉnh ven biển sẽ là yếu tố dẫn dắt tăng trưởng chính cho PDR trong trung – dài hạn. Theo đó, chiến lược lựa chọn thời điểm triển khai như hiện tại được cho là phù hợp với PDR vì các bất động sản du lịch thường đòi hỏi vốn đầu tư ban đầu lớn và thời gian hoàn vốn dài.

Dòng tiền từ các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực tại Bắc Hà Thanh, Bình Dương Tower, Hàn Riverside sẽ tạo nguồn lực tích lũy tài trợ cho các dự án sắp tới với tính khả thi cao hơn.

Năm 2024, BSC dự báo doanh thu thuần của PDR đạt 2.656 tỷ đồng (tăng 303% so với mức thực hiện năm 2023) từ bàn giao các sản phẩm đất nền tại dự án khu dân cư Bắc Hà Thanh giai đoạn 1. Lợi nhuận ròng năm 2024 từ hoạt động kinh doanh cốt lõi sẽ ghi nhận điểm đảo chiều đạt 656 tỷ đồng (giảm 3%) so với khoản lỗ ròng 262 tỷ đồng nếu loại trừ các khoản thu nhập bất thường từ thoái vốn trong năm 2023.