Bắt nguồn từ báo cáo của Kiểm toán Nhà nước về Sabeco được công bố hồi tháng 3 năm nay. Theo cơ quan kiểm toán, Tổng công ty Bia - Rựou - Nước giải khát Sài Gòn (Sabeco) năm 2009 cùng Công ty TNHH Thuỷ tinh Malaya Việt Nam và Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Du lịch Hiệp Phúc ký hợp đồng hợp tác đầu tư để thực hiện dự án tại số 76 Tôn Thất Thuyết (Quận 4, TP.HCM).
Đây là khu đất do Công ty TNHH Thuỷ tinh Malaya Việt Nam (công ty liên kết do Sabeco nắm 30% vốn) thuê của Nhà nước và thuộc diện di dời nhà máy ra khỏi khu đô thị.
Giữa năm 2013, Malaya Việt Nam xin rút khỏi dự án. Sabeco đầu năm 2016 được Bộ Công Thương chấp thuận tiếp tục hợp tác thực hiện dự án.
Theo thỏa thuận hợp đồng, các bên thành lập doanh nghiệp dự án là Công ty TNHH Đầu tư Sabeco HP có vốn điều lệ ban đầu 305 tỷ đồng. Trong đó, Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Du lịch Hiệp Phúc góp 74% vốn, Sabeco góp 26% (tương đương 79 tỷ đồng) gồm: 8% góp bằng giá trị lợi thế thương mại và 18% góp bằng tiền ứng vốn không tính lãi của Hiệp Phúc.
Với phần vốn góp này, Sabeco nhận được sản phẩm của dự án tương ứng với 8% vốn điều lệ của pháp nhân mới nhưng không ít hơn 20 căn hộ 3 phòng ngủ diện tích từ 80 - 100m2 đã hoàn thiện.
Theo thỏa thuận, sau đó Sabeco sẽ thoái 18% vốn điều lệ trong doanh nghiệp dự án cho Hiệp Phúc để cấn trừ công nợ đã vay để góp vốn trước đó.
Kiểm toán Nhà nước xác định, trên danh nghĩa Sabeco góp 26% nhưng thực chất chỉ góp vốn và hưởng quyền lợi tương ứng với 8% vốn điều lệ. 18% vốn còn lại do Hiệp Phúc góp và hưởng sản phẩm được chia. Như vậy, Sabeco chỉ là người đứng tên góp vốn thay cho Hiệp Phúc đối với 18% vốn tại Công ty TNHH Đầu tư Sabeco HP.
Hiểu tóm gọn, Sabeco không góp một đồng tiền mặt nào vào dự án 76 Tôn Thất Thuyết, mà chỉ sở hữu 8% cổ phần nhờ là công ty liên kết của Malaya Việt Nam - pháp nhân có nhà máy trên khu đất trước khi di dời.
Vậy tại sao Sabeco phải đi vay Hiệp Phúc để góp vốn vào dự án? Liệu có phải Sabeco thiếu tiền? Các con số 8%, 18% có ý nghĩa gì?
Với câu hỏi thứ hai, Sabeco là doanh nghiệp số 1 trong lĩnh vực đồ uống tại Việt Nam. Tổng tài sản công ty mẹ vào cuối năm 2015 (trước khi thành lập liên doanh) là 16.073 tỷ đồng, tiền mặt và tương đương 6.406 tỷ đồng, đầu tư tài chính vào công ty con, công ty liên doanh, liên kết 3.601 tỷ đồng.
Do vậy, nếu nói Sabeco thiếu tiền, nhất là số tiền vài chục tỷ đồng, e ra chưa thuyết phục.
Trả lời tiếp câu hỏi thứ ba về ý nghĩa của các con số 8%, 18%. Cộng số học bằng 26%. Thật thú vị khi đây cũng là tỷ lệ tối thiểu doanh nghiệp có vốn nhà nước phải góp vào dự án xây mới trên nhà máy, công xưởng phải di dời theo Quyết định 86/2010/QĐ-TTg ngày 22/12/2010 của Thủ tướng Chính phủ về Ban hành Quy chế tài chính phục vụ di dời các cơ sở gây ô nhiễm môi trường.
Cụ thể, Điều 8 Quyết định 86 quy định doanh nghiệp phải di dời được chuyển mục đích sử dụng đất khi có chức năng kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư, dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt, có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án.
Trường hợp doanh nghiệp phải di dời liên doanh với nhà đầu tư khác thành lập pháp nhân mới để thực hiện dự án thì pháp nhân mới phải đảm bảo đủ điều kiện ở phần trên. Ngoài ra, doanh nghiệp di dời phải có phần vốn góp không thấp hơn 26% trong vốn điều lệ của pháp nhân mới.
Quy định này nhằm ưu tiên cho các doanh nghiệp có nhà máy, công xưởng thuộc diện di dời. Đồng thời hạn chế hiện tượng tiêu cực khi doanh nghiệp có vốn nhà nước chỉ góp tượng trưng, tạo điều kiện cho đất vàng thất thoát. Nếu doanh nghiệp di dời không có nhu cầu triển khai dự án, Nhà nước sẽ thu hồi đất và thực hiện đấu giá để mang về lợi ích tối đa cho Ngân sách.
Trong trường hợp của lô đất 76 Tôn Thất Thuyết, đúng ra nếu chủ sở hữu nhà máy thuộc diện di dời là Công ty Malaya Việt Nam không tiếp tục tham gia (giữa năm 2013), dự án phải được thu hồi và đấu giá theo quy định của Luật Đất đai cũng như Quyết định 86.
Giả dụ Sabeco - pháp nhân sở hữu 30% vốn trong Malaya Việt Nam có thể thừa kế quyền phát triển lô đất, thì tổng công ty này phải góp tối thiểu 26% vốn trong doanh nghiệp dự án.
Dù vậy, rõ là không thiếu tiền, nhưng Sabeco lại đi vay vài chục tỷ đồng từ Hiệp Phúc để góp 18% vào doanh nghiệp dự án cho đủ 'quota' 26%, gợi ra nhiều câu hỏi với lãnh đạo Sabeco thời kỳ đó.
Trong trường hợp không muốn góp vốn, Sabeco còn nhiều lựa chọn khả dĩ hơn, chẳng hạn đấu giá quyền góp vốn hay trả lại lô đất cho Nhà nước để thực hiện đấu giá. Nhưng doanh nghiệp này đã không làm vậy. Lưu ý rằng trong thời kỳ này, Sabeco vẫn còn tới 90% cổ phần Nhà nước do Bộ Công Thương đại diện sở hữu.
Quay trở lại với tiêu đề của bài viết, Vietcomreal, tức CTCP Thương mại Địa ốc Việt, có liên quan gì tới dự án 76 Tôn Thất Thuyết?
Như đã đề cập ở bài viết gần đây, chủ sở hữu của Công ty Hiệp Phúc - pháp nhân trên thực tế nắm 92% vốn dự án 76 Tôn Thất Thuyết - là gia đình bà Nguyễn Thị Phước. Bà Phước là Tổng giám đốc và cũng là đại diện cho nhóm cổ đông chi phối ở Vietcomreal.
Hiện nay, hơn 16.600m2 đất 'vàng' tại 76 Tôn Thất Thuyết đang được xây dựng dự án căn hộ cao cấp Charmington Iris, gồm hai toà tháp cao 35 tầng, dự kiến cung cấp ra thị trường hơn 1.400 căn hộ cao cấp với mức giá từ 2,9 tỷ đồng với căn hai phòng ngủ (trên dưới 50 triệu đồng/m2). Chủ đầu tư là Công ty TNHH Đầu tư Sabeco HP, Vietcomreal và TTCLand đồng phát triển.
Cần nhắc lại rằng bên cạnh 76 Tôn Thất Thuyết, còn không ít lô đất vàng là 'nhân chứng' cho mối quan hệ mật thiết giữa Sabeco và nhóm nhà đầu tư Vietcomreal. Trước khi cổ phần hoá (năm 2008), Sabeco đã đưa các khu đất 66 Tân Thành (Q.5, rộng 4.000m2), số 4 Thi Sách (Q.1, rộng 476,2m2) hợp với số 3 Thái Văn Lung (Q.1 rộng 1.600m2) đi góp vốn đầu tư trong liên doanh CTCP Đầu tư Thương mại Tân Thành để thực hiện các dự án bất động sản.
Sau đó, mảnh đất vàng gần 2.100m2 số 4 Thi Sách hợp số 3 Thái Văn Lung được giới thiệu trở thành dự án Vietcomreal Tower, lô đất 66 Tân Thành cũng sẽ làm dự án Vietcomreal Ventosa.
Ngoài ra còn phải kể đến hai lô đất 46 Bến Vân Đồn (Quận 4, rộng 3.872,5 m2) và 606 Võ Văn Kiệt (Quận 1, rộng 20.910 m2) cũng được hai bên thành lập các doanh nghiệp dự án để cùng phát triển.
