Sân chơi triệu đô trên thị trường proptech

Làn sóng khởi nghiệp công nghệ bất động sản

Trong bối cảnh chuyển đổi số không còn là lý thuyết xa vời mà trở thành “cuộc đua sống còn” của doanh nghiệp Việt Nam, lĩnh vực bất động sản không thể đứng ngoài cuộc khi đã có những chuyển biến mạnh mẽ. Đầu tiên, các doanh nghiệp môi giới, kinh doanh bất động sản đã có sự hiện diện trực tuyến khá nhanh, có thể kể đến như Batdongsan.com.vn, Sunshine App… Không chỉ ở hoạt động môi giới, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang ứng dụng nhiều công nghệ mới trong các hoạt động khác, qua đó cung cấp cho khách hàng nhiều dịch vụ mới.

Bên cạnh hoạt động số hóa của các doanh nghiệp bất động sản, trên thị trường đã xuất hiện các công ty công nghệ bất động sản (proptech), đây chính là những đại diện cho chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam. Theo dữ liệu của Proptech Vietnam Network, tính đến năm 2021, tại Việt Nam có khoảng 150 startup trong lĩnh vực proptech (so với 56 proptech năm 2019), với các mảng hoạt động đa dạng như đăng tin/tìm kiếm mua bán nhà, thuê nhà ngắn và dài hạn, hỗ trợ môi giới bất động sản, tìm kiếm và cho thuê co-working space, quản lý các tài sản cho thuê ngắn hạn.

Làn sóng khởi nghiệp này cũng thúc đẩy các “ông lớn” bất động sản truyền thống đầu tư mạnh vào proptech hoặc tiến hành mua bán - sáp nhập, khiến lĩnh vực này càng trở nên sôi động. Điển hình như Sunshine Group cho ra mắt Sunshine App, có thể tìm hiểu đầy đủ thông tin dự án, xem hình dáng, không gian, chốt giao dịch, chốt căn, chuyển tiền; Gamuda Land cho ra mắt ứng dụng GL Lifestyle, cho phép người mua nhà và cư dân truy cập vào tất cả các tính năng, dịch vụ đã triển khai tại các khu đô thị của mình; Cen Land mua lại 100% Cenhomes.vn; TopenLand (công ty thành viên của Tập đoàn Hưng Thịnh) sáp nhập DataFirst...

Theo JLL và Tech in Asia, proptech Việt Nam là thị trường giàu triển vọng trong làn sóng đầu tư vào startup công nghệ tại Đông Nam Á và toàn khu vực châu Á. Các proptech tại Đông Nam Á đã huy động được tổng cộng 72,9 triệu USD nguồn vốn đầu tư cũng như dẫn đầu về số lượng với 11 trên tổng số 38 thương vụ trong năm 2019 tại châu Á. Trong năm 2021, các startup proptech Việt Nam đã gọi được hơn 40 triệu USD vốn đầu tư, cao nhất trong vòng 5 năm, thông qua 3 thương vụ đầu tư vào Homebase, Rever và Citics. Nửa đầu năm 2022, thị trường ghi nhận thêm 2 startup gọi vốn thành công là MGi Proptech và Houze.

Việc thu hút vốn đầu tư lên đến hàng chục triệu USD phần nào minh chứng cho tính khả thi của mô hình proptech tại Việt Nam. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam dự báo giá trị của lĩnh vực proptech trong năm 2020 vào khoảng 205 tỷ USD. Dù vậy, cho tới nay chưa có doanh nghiệp proptech nào trở thành kỳ lân (được định giá trên 1 tỷ USD).

Sân chơi sẽ thuộc về ai?

Tại Việt Nam, thách thức mà proptech phải đối mặt vẫn là việc bất động sản được coi tài sản quan trọng của đời người, “trăm nghe không bằng một thấy”. Quá trình giao dịch thường không thể diễn ra hoàn toàn trên môi trường số. Người ta có thể thực hiện dễ dàng một giao dịch mua đồ ăn, hay trong một số mảng của proptech như thuê phòng, nhưng với bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp vẫn đòi hỏi các điểm chạm truyền thống. Công nghệ không thể thay thế, song có thể nâng cấp các điểm chạm truyền thống này.

Dưới góc độ là đơn vị tham gia thị trường proptech, ông Dương Quang Anh, Giám đốc phát triển khách hàng OneHousing, cho rằng proptech chưa đủ quyền năng thay đổi hết toàn bộ cục diện của thị trường bất động sản. Bởi lẽ không thể bấm một nút và căn nhà hiện ra, hoàn thành giao dịch như đặt phòng khách sạn. “Các doanh nghiệp phải chứng minh giá trị tồn tại của mình bằng việc giải quyết càng nhiều “niềm đau” của thị trường càng tốt, dựa trên sức mạnh của công nghệ và dữ liệu cũng như độ thấu cảm mà doanh nghiệp proptech chia sẻ cùng với người dùng của mình - từ người mua bán nhà, môi giới, chủ đầu tư hay kể cả ngân hàng”, ông Quang Anh nói.

Trong khi đó, Giám đốc công nghệ kiêm Trưởng ban chuyển đổi số Đất Xanh Miền Bắc, ông Nguyễn Công Chính lại cho rằng dữ liệu về khách hàng là thứ quan trọng nhất cho doanh nghiệp nói chung và đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản. Cuộc chơi dẫn đầu sẽ thuộc về doanh nghiệp có nhiều dữ liệu về nhu cầu, sở thích, khả năng tài chính của khách hàng, xây dựng sản phẩm dễ tiếp cận và phù hợp với thị trường. Các chương trình khuyến mại hoặc các gói hỗ trợ tài chính phù hợp cũng sẽ góp phần vào quá trình chốt hợp đồng với khách hàng.

Là đơn vị góp mặt rất sớm trên thị trường công nghệ bất động sản tại Việt Nam, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết cách đây 16 năm, doanh nghiệp nhận thấy người tiêu dùng cần rất nhiều thông tin đối với mặt hàng bất động sản, và giải pháp chính là chuyển đổi số. Tuy nhiên, chuyển đổi số lúc bấy giờ rất khó khăn vì điều kiện hạ tầng, công nghệ còn kém. “Giai đoạn từ 2006 - 2014, chúng tôi mới bắt đầu có những thành quả đầu tiên trong lĩnh vực số. Trước đây, việc sử dụng các kênh quảng cáo offline tốn kém rất nhiều chi phí, việc chuyển đổi số giúp cắt giảm chi phí. Bản thân doanh nghiệp và môi giới bất động sản cũng có nhiều sự lựa chọn hơn ở các nền tảng online. Việc có nhiều lựa chọn dẫn đến việc tìm kiếm khách hàng dễ dàng hơn”, ông cho hay.

Theo ông Quốc Anh, để thích ứng với nhu cầu của khách hàng bất động sản và tối ưu hóa quá trình chuyển đổi số, các doanh nghiệp nên tìm cách tận dụng các nền tảng dữ liệu đáng tin cậy và phần mềm thông minh để tăng khả năng cạnh tranh của họ. Dữ liệu và thông tin chi tiết về thị trường không chỉ hữu ích cho chủ đầu tư bất động sản mà còn mang lại lợi ích thực tế cho tất cả các bên liên quan đến lĩnh vực bất động sản như ngân hàng, xây dựng và những người cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp cho ngành bất động sản.

Dưới góc nhìn chuyên gia, TS Cấn Văn Lực cho rằng việc sử dụng công nghệ số trong lĩnh vực bất động sản thông qua phân tích dữ liệu lớn (Big Data), xác định được nhu cầu khách hàng ở từng phân khúc, xác định yêu cầu khách hàng về sản phẩm bất động sản, cá nhân hóa sản phẩm cho từng khách hàng. Theo báo cáo của SAP, ứng dụng công nghệ giúp các doanh nghiệp bất động sản tăng 5-15% tỷ trọng doanh thu từ khách hàng mới, tăng 2-10% doanh thu bán chéo. So với cách truyền thống, chuyển đổi số giúp doanh nghiệp tiếp cận được nhiều khách hàng tiềm năng hơn.

“Số hóa dữ liệu khiến các thông tin trở nên minh bạch, bình đẳng, ai cũng có thể tiếp cận. Điều này khiến các doanh nghiệp phải tích cực cải tiến sản phẩm để cạnh tranh và chiếm lĩnh thị phần cho riêng doanh nghiệp mình. Trong xã hội chuyển đổi số diễn ra nhanh chóng như hiện nay, doanh nghiệp nào chuyển đổi chậm thì sẽ sớm bị tụt lại phía sau, sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp sẽ ngày càng rõ nét và thúc đẩy thị trường bất động sản ngày một phát triển hơn”, vị tiến sĩ nói.

Nhiều cơ hội nhưng cũng đầy chông gai

Thị trường proptech tại Việt Nam mở ra nhiều cơ hội nhưng cũng đầy chông gai. Theo Giám đốc phát triển khách hàng OneHousing, thử thách lớn nhất dành cho các công ty proptech Việt Nam là công nghệ không có biên giới - nó sinh ra chính là để phá bỏ các đường biên.

“Doanh nghiệp Việt cần làm những gì để cạnh tranh với các tập đoàn quốc tế, những tổ chức có thể đề xuất giải pháp cho khách hàng Việt Nam từ bên kia bờ đại dương? Hệ cơ sở dữ liệu lớn nhất về khách hàng của ngành bất động sản, thực chất, đang nằm đâu đó trong máy chủ của các tập đoàn công nghệ đa quốc gia. Nếu đường biên pháp lý không theo kịp tốc độ phát triển, chúng ta có thể để ngỏ thị trường này cho các tập đoàn đa quốc gia khai thác”, ông Dương Quang Anh nói.

Một thách thức rất lớn khác của doanh nghiệp proptech chính là quy chuẩn thông tin trên mạng xã hội. Các thông tin chất lượng đến từ quá trình thu thập và phân tích dữ liệu tốn kém, phải cạnh tranh ngang hàng với tin giả, tin nhái hoặc những chỉ dẫn cố tình sai lạc về bất động sản - vốn tồn tại đầy rẫy trên mạng xã hội – đang tạo ra một cuộc cạnh tranh không cân sức. Sẽ cần nhiều hơn nỗ lực của chính các doanh nghiệp proptech để cuộc cạnh tranh được sòng phẳng hơn và sự phát triển của ngành bất động sản bền vững và lành mạnh hơn.

TS Cấn Văn Lực cho rằng hành lang pháp lý của Việt Nam dành cho các mô hình kinh doanh mới như proptech, fintech… còn chưa được hoàn thiện. Thí dụ vẫn chưa có các quy định về chia sẻ thông tin, dữ liệu (giữa các công ty công nghệ với các định chế tài chính, với cơ sở dữ liệu quốc gia…) trong khi các startup dựa trên nền tảng công nghệ dựa nhiều vào dữ liệu để có thể phát triển, đưa ra các sản phẩm, dịch vụ mới.

Một ví dụ khác là các mô hình đầu tư, gọi vốn cho bất động sản thông qua các nền tảng công nghệ, blockchain. Những công ty hoạt động trong lĩnh vực này đã bắt đầu xuất hiện trên thị trường Việt Nam như Resta, Houze Invest, Revex…, song những quy định pháp lý liên quan thì chưa rõ ràng, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư.

Một vấn đề nữa được TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh là các proptech Việt Nam đang gặp nhiều khó khăn trong quá trình vận hành. Điều này được thể hiện qua trường hợp của Propzy. Đây là một trong những proptech đời đầu tại Việt Nam và đã gây được tiếng vang lớn khi kêu gọi thành công 30 triệu USD. Tuy nhiên, vào tháng 9/2022, proptech này đã tuyên bố chấm dứt hoạt động. Khi phân tích các nguyên nhân dẫn đến thất bại của Propzy, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhận định rằng các startup proptech như Propzy vẫn chưa giải được bài toán sau gọi vốn, vận hành “đốt tiền” nhiều trong khi khả năng tạo ra lợi nhuận về đường dài chưa chắc chắn; quy mô còn nhỏ, chưa xây dựng được nền khách hàng lớn nên khả năng cạnh tranh với các doanh nghiệp truyền thống.

Đưa ra giải pháp, TS Lực lưu ý các doanh nghiệp bất động sản và đặc biệt là các proptech cần nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp, xây dựng kế hoạch kinh doanh, thiết kế sản phẩm… để có thể hoạt động một cách hiệu quả hơn. Các proptech tại Việt Nam có tiềm năng phát triển tốt, thể hiện qua việc nhiều công ty đã nhận được nguồn vốn đầu tư từ các quỹ đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, để phát triển, các công ty này cần đầu tư nhiều hơn cho việc xây dựng phương án kinh doanh, quản lý dòng tiền để đảm bảo khả năng hoạt động trong dài hạn, tránh lặp lại những sai lầm dẫn đến sự sụp đổ của Propzy.

Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản cần tăng cường hợp tác với các proptech trên thị trường thông qua hoạt động đầu tư hoặc M&A. Các proptech thường có ưu thế về lĩnh vực công nghệ, có thể hỗ trợ doanh nghiệp địa ốc rất tốt trong quá trình chuyển đổi số. Việc hợp tác này cũng có nhiều lợi ích cho các proptech, bởi các công ty này thường thiếu kinh nghiệm trong thị trường bất động sản, nền tảng khách hàng hạn chế, chưa tạo được nhiều uy tín trên thị trường… trong khi đây là những điểm mạnh của các doanh nghiệp bất động sản truyền thống. Mối quan hệ hợp tác vì thế sẽ mang lại lợi ích cho cả 2 bên.