Sau cơn sốt tăng giá, chung cư Hà Nội neo cao khó bán mua

Giá chung cư đi ngang, người mua vẫn chờ đợi

Thị trường chung cư thứ cấp (người dân mua bán với nhau) tại Hà Nội ghi nhận giao dịch tăng mạnh kể từ sau Tết. Cụ thể, báo cáo của OneHousing cho biết lượng giao dịch chung cư chuyển nhượng tháng 3 tăng 230% so với tháng 2 và tăng 26% so với thời điểm cuối tháng 12/2023.

Giá căn hộ thứ cấp đạt 55 triệu đồng/m2, tiệm cận giá sơ cấp của chủ đầu tư. Giá thứ cấp ghi nhận tăng tại hầu hết tất cả các dự án tại Hà Nội. Tuy nhiên, gần đây, nhiều môi giới cho biết giá chung cư cũ đang đi ngang.

Chị Phương Ly, môi giới căn hộ tại khu Ngoại Giao đoàn (Bắc Từ Liêm) cho biết, giá căn hộ cũ hiện tại đang đi ngang, không tăng nóng như giai đoạn từ ra Tết đến giữa tháng 4. Dù giá chững nhưng giao dịch vẫn diễn ra bình thường, nhiều người gửi bán và nhu cầu tìm mua ở thực vẫn nhiều.

Môi giới này cho hay tại khu Ngoại Giao đoàn có 23 tòa nhà, kho hàng chuyển nhượng nhiều và hầu như những căn có diện tích lớn từ 100m2 - 171m2, với giá dao động từ 60 - 70 triệu đồng/m2. Riêng tòa N03T8 có mức giá rẻ nhất tầm 50 triệu đồng/m2 do thiết kế cũ và xây dựng hơn 10 năm trước. Ngoài ra, có 2 tòa cao cấp vừa đi vào hoạt động có mức giá cao nhất khoảng 80 - 120 triệu đồng/m2.

Cũng theo chị Ly, nhu cầu ở thực phân khúc chung cư nhiều nên dù giá đi ngang nhưng người bán vẫn chưa tính chuyện giảm giá. Tệp khách ký gửi của chị Ly chủ yếu bán căn hộ để chuyển đến tòa cao cấp hơn hoặc chuyển xuống nhà liền kề, biệt thự.

Chị Kim Ngọc, môi giới mua bán cho thuê nhà tại Đông Anh, cũng thừa nhận thị trường căn hộ thứ cấp đang chững lại. Tuy nhiên, người bán không cần gấp nên giá vẫn neo ở mức cao, còn người mua đang trạng thái chờ đợi nên lượng giao dịch không nhiều so với mấy tháng trước.

Anh Thành, môi giới khu vực Hà Đông cho biết, chung cư cũ ngừng nóng khoảng 3 tuần nay, dù vậy, giá đã thiết lập mặt bằng mới nên để kỳ vọng giảm được sẽ khó. Hiện nay, một số dự án mới ra mắt ở phía Tây đều có mức giá từ 60 - 80 triệu đồng/m2, những người thu nhập thấp sẽ khó ‘với’ được mức giá này.

Cũng theo anh Thành, giá chung cư liên tục leo thang thời gian qua khiến nhiều gia đình trẻ gác lại ý định mua nhà và tiếp tục đi thuê để quan sát thêm thị trường. Chính điều này đã khiến giao dịch của thị trường căn hộ chung cư giảm đáng kể gần đây.

Chung cư sẽ tăng đến khi chạm “ngưỡng chịu đựng”

Một khảo sát của Batdongsan.com.vn trong tháng 3 và tháng 4/2024 ghi nhận, mặt bằng giá căn hộ chung cư của Hà Nội vẫn tiếp tục tăng cao so với thời điểm đầu năm. So với tháng 2/2024, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội trong tháng 3 và tháng 4 tiếp tục tăng từ 100-300 triệu đồng/căn tại hầu khắp các dự án.

Mức tăng mạnh nhất trong 2 tháng qua thuộc về các dự án khu vực nội đô trung tâm Thanh Xuân, Đống Đa, Cầu Giấy, Ba Đình… mức tăng đạt trung bình 200-300 triệu đồng/căn. Một số quận cận kề vùng ven hoạc thuộc vùng ven hẳn như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoài Đức, mức tăng thấp hơn, đạt trung bình 100-200 triệu đồng/căn.

Tuy nhiên, khảo sát được Batdongsan.com.vn thực hiện từ nửa cuối tháng 4 đến đầu tháng 5 lại cho thấy, thanh khoản của thị trường căn hộ chung cư đang có dấu hiệu chậm lại. Tại một số dự án, số lượng giao dịch phát sinh trong tháng 4 đến hiện tại đã giảm mạnh, chỉ bằng khoảng 1 nửa so với thời kì “đỉnh cao”.

Dựa trên dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc phân tích: “Lượng tìm mua chung cư tại Hà Nội tăng đáng kể từ quý II/2023, đạt đỉnh vào tháng 8/2023. Sau đó lượng người bán ra chung cư lớn khiến lực cầu giảm. Tuy nhiên, tháng 12/2023, nhu cầu tìm kiếm chung cư tăng mạnh trở lại. Đến tháng 2/2024 đã gần quay về đỉnh của tháng 8/2023.”

Ông Quốc Anh đưa ra khuyến nghị nhà đầu tư và người mua, bán bất động sản cần dành thêm thời gian quan sát diễn biến thị trường giai đoạn sắp tới, khi lượng cầu đang sắp chạm “điểm kháng cự”. “Nếu mức độ quan tâm đối với chung cư trong những tháng tới vượt đỉnh của tháng 8/2023, có thể dẫn tới việc mặt bằng giá tiếp tục tăng. Tuy nhiên nếu nhu cầu hạ nhiệt, giá chung cư sẽ có sự điều chỉnh”, ông phân tích.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam, khẳng định giá chung cư sẽ không thể tăng mãi được, chung cư sẽ tăng cho đến khi chạm “ngưỡng chịu đựng” và khả năng chi trả của người mua nhà.

Theo bà Dung, minh chứng rõ nhất cho thực tế này là giá căn hộ tại TP. HCM sau thời gian liên tục tăng từ năm 2017-2019 và lập đỉnh, đến năm 2022, giá căn hộ tại thành phố này đã chững lại và đi ngang.

“Chung cư TP. HCM đã lên đến một mức mà người dân không thể chịu được nữa”, bà Dung nhận xét. Cụ thể, khoảng giá trung bình cho một căn hộ 100 triệu đồng/m2, nếu cộng các dự án bình dân vào có giá 65 triệu đồng/m2 và cao nhất lên đến hơn 200 triệu đồng/m2.

Tại thị trường căn hộ Hà Nội, bà Dung này cho rằng mức giá sẽ tiếp tục tăng đến khi nào đặt mặt bằng giá trung bình từ 100-200 triệu đồng/m2 sẽ buộc phải dừng lại.

“Tất nhiên, mức tăng giá này sẽ phụ thuộc vào vị trí và chất lượng của từng dự án. Với các vị trí dự án đang ở mức 70 triệu đồng/m2 sẽ tiếp tục tăng đến khi đạt ngưỡng 100-120 triệu đồng/m2. Các vị trí dự án đang ở mức giá 30-40 triệu đồng/m2 có thể tăng đến mức 50-60 triệu đồng/m2 tuỳ chất lượng căn hộ và uy tín chủ đầu tư”, bà Dung cho hay.