Sẽ có làn sóng bán cắt lỗ căn hộ, nhà, đất?

Bà Ngọc, một khách hàng mua căn hộ ở quận 7, được vay ưu đãi từ ngân hàng đối tác của dự án với mức 10,5%/năm. Thời hạn lãi suất ưu đãi sẽ chấm dứt vào cuối năm 2022 này. Dự kiến từ 2023, theo nhân viên ngân hàng thông tin, lãi suất sẽ tăng lên trong khoảng 13-15%, hoặc có thể điều chỉnh theo mức khác.

Theo tính toán của bà Ngọc, với 2 tỷ đồng vay, lãi suất cho năm 2023 sẽ trên 300 triệu đồng hoặc có thể cao hơn nữa. Trong tình hình khách mua nhà ngày càng ít, lượng căn hộ tồn kho sẽ tăng lên trong năm 2023, thì càng giữ lâu, chi phí càng nhiều. Do vậy, bà quyết định bán căn hộ bằng đúng giá vốn mua của chủ đầu tư, giảm thêm cho khách mua các khoản thuế, phí, và tặng luôn một số nội thất cơ bản trong căn hộ.

Tính trên tổng số tiền đầu tư, bà Ngọc đang chịu lỗ gần 13%; còn nếu tính cả lãi suất ngân hàng cho khoản tiền đã bỏ vào căn hộ, bà lỗ khoảng 25%. Bà than thờ: "Chưa bao giờ đầu tư căn hộ mà lỗ như thế, nhưng thời điểm này, cắt được lỗ xem như là may mắn."

Thống kê của batdongsan.com.vn cho thấy, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường bất động sản quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ, dòng vốn khó khăn, lãi suất tăng khiến nhiều nhà đầu tư đang phải chịu áp lực rất lớn.

Cụ thể, trong quý III/2022, nhu cầu tìm mua nhà đất giảm đồng loạt trên cả nước. Chẳng hạn, Hải Phòng giảm khoảng 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%... Nhu cầu tìm mua bất động sản thấp tầng ở các tỉnh này giảm mạnh từ 19 - 33%.

Theo Savills Việt Nam, trong quý III/2022, nguồn cung sơ cấp thị trường căn hộ TP. HCM giảm còn 6.600 căn (giảm 51% so với quý trước). Giá quá cao, cùng với việc ngân hàng siết tín dụng vào bất động sản khiến thanh khoản thị trường giảm, lượng giao dịch giảm 89% theo quý. Tỷ lệ hấp thụ đạt mức thấp nhất kể từ năm 2019.

Còn theo DKRA, hiện tỷ lệ tiêu thụ đất nền hiện chỉ đạt khoảng 52%, thấp nhất kể từ thời điểm đầu năm. Lượng tiêu thụ trong quý III/2022 chỉ đạt khoảng 550 nền, giảm 77,8% so với quý trước. Hiện tại một số khu vực có hiện tượng giảm giá bán nhà, đất sơ cấp do nhà đầu tư áp lực tài chính. Dự báo sắp tới giá bán thứ cấp cũng sẽ chững lại và xuất hiện tình trạng giá giảm cục bộ.

Theo Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hiện nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp, mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt khoảng 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá bất động sản có dấu hiệu chững lại, chủ đầu tư một số dự án đã phải áp dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại…

Theo Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), trong 9 tháng đầu năm 2022, TP. HCM chỉ có 21 dự án đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 11.600 căn nhà. Trong đó có 10.166 căn hộ chung cư (chiếm 87,6%) và 1.434 căn nhà thấp tầng (chiếm 12,4%).

Chuyên gia từ Colliers Việt Nam cho hay tại Việt Nam những năm qua, có không ít nhà đầu tư "lướt sóng" tận dụng đòn bẩy tài chính với hy vọng mua đi bán lại nhanh, thu lợi trong ngắn hạn. Giờ đây, thị trường đã khác và dòng tiền không thuận lợi nữa. Đứng trước những áp lực do lãi suất ngân hàng tăng, họ buộc phải tìm cách bán lại khoản đầu tư của mình với mức giá kém hấp dẫn hơn để tránh hụt hơi.

Từ đó, có thể dự báo thời gian tới, nhiều nhà đầu tư có năng lực tài chính yếu sẽ phải bán cắt lỗ.

Ước tính có khoảng 50% nhà đầu tư đang mắc kẹt vì phải vay ngân hàng nhưng không bán hàng được, phải gồng gánh chi phí. Nhiều nhà đầu tư đang cố gồng nhưng không rõ họ có thể gồng được đến khi nào. Sắp tới có thể sẽ có đợt giảm giá, bán tháo khi chính sách tín dụng căng thẳng hơn

Theo các chuyên gia, bối cảnh kinh tế hiện nay cộng với việc lãi suất ngân hàng còn tiếp tục tăng sẽ khiến tình trạng bán cắt lỗ diễn ra nhiều hơn. Việc cắt lỗ của nhà đầu tư hiện nay cũng chủ yếu là trên phần lợi nhuận dự kiến, lỗ lãi suất ngân hàng chứ chưa phải bán thấp hơn giá mua. Dự kiến khoảng cuối năm nay, sức ép cắt lỗ sẽ diễn ra mạnh hơn. Diễn biến này sẽ đưa giá bất động sản về mức hợp lý hơn. 

Theo HoREA, giá nhà trong thời gian qua đã tăng liên tục trong 5 năm. Thậm chí, thị trường bất động sản sụt giảm giao dịch xuống dưới 50% nhưng giá nhà đất vẫn còn neo ở mức cao là do doanh nghiệp và nhà đầu tư quá tham vọng. Với tình hình thị trường này, đến một thời điểm không chịu đựng nổi, các nhà đầu tư sẽ phải xả hàng, thậm chí chấp nhận bán cắt lỗ để thu hồi vốn.