Nhân dịp năm mới, VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn về thị trường bất động sản trong 10 năm qua và những dự báo về giá nhà đất, xu hướng đầu tư trong thập kỷ mới.
- Nhìn lại thị trường bất động sản trong thập kỷ qua (năm 2010 - 2020), ông có thể gói gọn diễn biến thị trường trong những giai đoạn chính nào?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Sự phát triển của thị trường bất động sản trong 10 năm qua có thể gói gọn trong 3 giai đoạn chính: khủng hoảng, thăng hoa và trầm lắng.
Giai đoạn khủng hoảng là từ năm 2011 - 2013. Thời điểm này thị trường đóng băng, giá và giao dịch đều suy giảm rất mạnh do ngân hàng siết chặt nguồn vốn và tiêu chuẩn tín dụng cho vay bất động sản, coi bất động sản là lĩnh vực phi sản xuất.
Đến giai đoạn 2014 - 2018 là lúc thị trường thăng hoa. Nguồn cung và giao dịch bùng nổ, dòng tiền vào bất động sản tăng mạnh. Nhiều cơ chế, chính sách thông thoáng và phù hợp ra đời đã hỗ trợ và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản ấm lên.
Từ năm 2019 - 2020 là điểm cuối của chu kỳ, thị trường rơi vào trầm lắng. Sự mất cân đối cung cầu và room tín dụng cho bất động sản bị siết chặt khiến nhà đất chững lại. Từ cuối 2019, thị trường giảm sút nguồn cung do nhu cầu kiểm soát về mặt pháp lý của Chính phủ. Đầu 2020, dưới tác động kép của đại dịch Covid-19 khiến sự suy giảm của thị trường nghiêm trọng hơn và kéo dài hơn.
- Nếu quan sát đà tăng giá trong 10 năm qua, ông nhận thấy đồ thị giá nhà biến động thế nào?
Có thể thấy, đồ thị giá nhà trong một thập kỷ qua có xu hướng tăng mạnh hoặc đi ngang, chứ không có chuyện giảm giá.
Cụ thể, giai đoạn 2008 - 2010, giá nhà đất đi ngang, không có nhiều biến động. Bước sang 2011 - 2013, giá bất động sản xuống dốc, mức giảm sâu nhất là gần 50%, song đến thời điểm 2014 - 2019 thì quay lại xu hướng tăng mạnh từ 50% lên đến 300%.
Tính đến hiện tại, giá nhà đất ở nơi tăng thấp nhất trung bình cũng gấp 3 lần so với năm 2011.
Một nghiên cứu của Batdongsan.com.vn đã chỉ ra giá nhà tại trung tâm TP. HCM tăng 21 lần chỉ sau 16 năm. Còn tại Hà Nội, giá nhà tại quận Hoàn Kiếm có mức tăng tới 33 lần, từ 11 triệu đồng/m2 lên tới 360 triệu đồng/m2 trong giai đoạn 2002 - 2020.
Nếu làm một phép so sánh giá vàng với giá bất động sản cũng trong giai đoạn này, kết quả cho thấy giá nhà quận trung tâm tăng tới vài chục lần thì giá vàng chỉ tăng khoảng 8 lần lên mức khoảng 55 triệu đồng/m2.
- Có ý kiến cho rằng giá nhà tại Hà Nội và TP. HCM sắp tới còn đắt hơn cả Singapore. Ông có bình luận gì về ý kiến này?
Tôi nghĩ nếu nói giá nhà tại Hà Nội và TP. HCM có thể đắt hơn Singapore thì có lẽ ý kiến này đề cập tới bất động sản hạng sang. Hiện giá bất động sản hạng sang tại TP. HCM cao nhất vào khoảng hơn 10.000 USD/m2 (hơn 200 triệu đồng/m2), trong khi giá trung bình nhà ở tại Singapore là 17.000 USD/m2.
Tại Việt Nam, người giàu có xu hướng sống ở khu vực trung tâm và bất động sản hạng sang hầu hết tập trung ở trung tâm, loại hình chính là căn hộ. Trong khi đó nhu cầu nhập cư tại các thành phố lớn ngày càng gia tăng, quỹ đất thì ngày càng cạn kiệt khiến giá bất động sản sẽ có xu hướng tăng.
Ngược lại, ở Singapore, người nghèo ở trung tâm để sử dụng phương tiện công cộng, trong khi người giàu thường sống ở biệt thự vùng ven. Do vậy, quỹ đất dồi dào hơn, dư địa tăng giá sẽ thấp hơn.
- Vậy theo ông, việc sở hữu nhà tại các đô thị lớn trong vài năm tới liệu có khó?
Theo tôi, khoảng 10 năm nữa, người Việt muốn sở hữu nhà tại các đô thị lớn như TP. HCM và Hà Nội sẽ khó khăn như người Trung Quốc muốn có hộ khẩu tại Bắc Kinh, Thượng Hải.
Trong suốt 10 năm qua, có nhiều nhận định rằng thị trường địa ốc Trung Quốc đang hình thành bong bóng và sẽ phát nổ sớm hay muộn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, thị trường vẫn phát triển ổn định, giá nhà Thượng Hải liên tục tăng qua các năm, đắt đến mức “trúng xổ số mới mua nổi”, điều tương tự cũng sẽ diễn ra tại Việt Nam.
Theo dữ liệu lớn (big data) của Batdongsan.com.vn, giá nhà tại Hà Nội và TP. HCM hiện đang quá cao so với mức thu nhập bình quân của người dân. Với mức giá hiện tại là 2.200 - 2.400USD/m2, người lao động TP. HCM phải mất khoảng 30 năm và Hà Nội là 25 - 28 năm tích lũy mới mua được nhà.
- Ông có cho rằng bất động sản vẫn là kênh đầu tư sinh lời trong thập kỷ tới?
Tính theo dài hạn 10 năm, tôi tin rằng bất động sản vẫn là kênh đầu tư sinh lời tốt.
Tốc độ đô thị hoá Việt Nam còn thấp, trung bình 35%, trong khi nhiều nước ở khu vực đạt tới 70-80%. Riêng tại Hà Nội là 49%, thấp hơn mức 54% của 10 năm trước do mở rộng lộ giới hành chính.
Hơn thế nữa, Việt Nam lại ngày càng thu hút đầu tư và là thị trường được nhiều nhà đầu tư quốc tế hướng đến nên biên độ tăng giá bất động sản có thể sẽ rất mạnh trong các năm tới đây.
Quan trọng nhất vẫn là việc biến động giá nhà ở phụ thuộc vào nhu cầu của người tiêu dùng, nếu cầu tăng mà cung giảm thì giá sẽ tăng. Cung tăng mà cầu giảm thì giá sẽ giảm. Xét về việc quỹ đất ngày càng khan hiếm, nhất là ở khu vực nội đô, trong khi dân số ngày càng đông, nhu cầu sử dụng đất cũng sẽ tăng theo thời gian. Người tăng, đất không tăng nên giá nhà khó đứng yên.
- Như ông đã đề cập trên, giá nhà đất ở TP. HCM hay Hà Nội đã vượt quá ngưỡng chi trả của người dân, trong khi giá vàng cũng tăng đến 8 lần. Với định hướng đầu tư dài hạn, trong năm Tân Sửu 2021 nên đầu tư vào chứng khoán, vàng hay nhà đất? Xin ông hãy phân tích những lợi thế, rủi ro và lời khuyên cho người mua với những lựa chọn này?
Tôi cho rằng mỗi kênh đầu tư đều có dư địa của nó nên nhà đầu tư cần phân tích kỹ và chọn kênh phù hợp khẩu vị mỗi người. Lợi nhuận luôn đi kèm rủi ro. Tùy mức lãi suất kỳ vọng như thế nào mà nhà đầu tư có chấp nhận đánh đổi với rủi ro tương ứng hay không và cần phải xác định tầm nhìn đầu tư ngắn hạn hay dài hạn.
Vàng và chứng khoán là kênh quen thuộc với nhà đầu tư sành sỏi và am hiểu. Còn bất động sản thì đòi hỏi tiềm lực tài chính lớn.
Tuy nhiên, vàng và chứng khoán rất nhạy cảm với sự biến động các chỉ số của nền kinh tế và các yếu tố chính trị - xã hội. Riêng bất động sản có xu hướng ổn định hơn.
Về dài hạn, tôi nhận định thị trường bất động sản còn nhiều dư địa phát triển. Bất động sản lâu nay luôn là kênh đầu tư giữ “ngôi vương”, nghĩa là có tỷ lệ lựa chọn và ưu tiên cao nhất trong 3 kênh bất động sản - vàng - chứng khoán.
Một khảo sát gần đây của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy gần 60% số người được hỏi đều lựa chọn bất động sản là kênh đầu tư trong năm 2021.
Bất động sản luôn được coi như bến đỗ an toàn cho các nhà đầu tư. Khi vàng và chứng khoán lập đỉnh, các nhà đầu tư sẽ chuyển vốn qua 2 kênh này để lướt sóng ngắn hạn. Khi chốt lời thì lại quay về giữ tiền trong bất động sản.
- Trước những diễn biến hết sức phức tạp và khó lường của dịch bệnh Covid-19, ông dự báo thị trường bất động sản 2021 sẽ ra sao?
Thị trường bất động sản sẽ cần thời gian để phục hồi, ít nhất là phải đến năm 2022. Năm 2021 thị trường có thể vẫn gặp nhiều khó khăn. Trong kịch bản có vaccine thì cũng phải mất ít nhất 6 tháng đến 1 năm để hoạt động đầu tư, du lịch khôi phục lại.
Dưới góc nhìn tích cực nhưng thận trọng, tôi cho rằng năm 2021 vẫn là năm của sự chủ động, linh hoạt thích ứng, với một tầm nhìn dài hạn và chuyên tâm hơn trong việc phát triển các sản phẩm của doanh nghiệp bất động sản.
- Với Batdongsan.com.vn, ông nhận thấy cơ hội và thách thức nào trong năm 2021?
Trong kinh doanh bất động sản, chuyển đổi số đóng vai trò quan trọng và là một xu hướng tất yếu, dịch Covid-19 khiến sự chuyển đổi này diễn ra nhanh và mạnh mẽ hơn. Đây là cơ hội dành cho tất cả các doanh nghiệp nhanh nhạy thay đổi để thích ứng. Tất nhiên, chúng ta sử dụng công nghệ như thế nào, hiệu quả tới đâu phụ thuộc nhiều vào tư duy và con người.
Batdongsan.com.vn có nền tảng là một công ty công nghệ, luôn đi đầu trong việc ứng dụng các công nghệ mới nhất trong lĩnh vực bất động sản. Vì vậy, đây là thời điểm thuận lợi để những giải pháp công nghệ mà Batdongsan.com.vn phát triển được ứng dụng rộng rãi và hiệu quả.
Hiện Batdongsan.com.vn là website đầu tiên và duy nhất tại Việt Nam cung cấp dữ liệu lớn (big data) về thị trường, giúp các doanh nghiệp phân tích được thói quen, sở thích, dự đoán được những mong muốn của khách hàng. Đây là những dữ liệu vô cùng quan trọng và cần thiết để doanh nghiệp có chiến lược phát triển sản phẩm phù hợp cũng như tiếp cận khách hàng hiệu quả.
Tuy nhiên, Covid-19 vẫn còn và khó dự đoán được kịch bản cho đại dịch. Đây là thách thức chung của tất cả chứ không riêng gì Batdongsan.com.vn. Dù vậy, các doanh nghiệp luôn phải sẵn sàng các phương án để ứng phó và thay đổi để thích ứng cho các kịch bản khác nhau.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
