Việc đưa các siêu thị/đại siêu thị vào dự án nhà ở là một trong những biểu hiện của xu hướng phát triển tích hợp – đồng bộ tiện ích, vốn đang rất thịnh hành trong thiết kế chung cư hiện nay. Xu hướng này, một mặt được đánh giá là mang lại nhiều tiện lợi cho cư dân, nhưng mặt khác cũng chứa đựng nhiều khuyết điểm và rủi ro sử dụng.
Nhằm làm rõ hơn những vấn đề này, VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với kiến trúc sư Dương Quốc Chính (Công ty Cổ phần Kiến trúc Nội thất Tầm nhìn Sáng tạo - CSAI).
- Ông đánh giá như thế nào về mô hình tích hợp – đồng bộ tiện ích trong phát triển chung cư hiện nay?
KTS Dương Quốc Chính: Người Việt Nam có câu "Nhất cận thị, nhị cận giang", tức là thích được ở gần chợ và gần sông để tiện giao thương, đi lại. Vì thế các chủ đầu tư chung cư hay bố trí siêu thị trong tòa nhà, từ quy mô nhỏ đến cấp đại siêu thị. Ngoài ra, với các chung cư cấp trung trở lên còn có các tiện ích khác như phòng tập GYM, bể bơi, sân tennis, trường học từ nhà trẻ đến cấp phổ thông, bệnh viện (phòng khám)…
Nhìn chung, điều đó rất thuận tiện cho cư dân, không phải đi đâu xa cũng có những tiện ích cơ bản để phục vụ cuộc sống. Tuy nhiên, quy mô các tiện ích đó như thế nào cũng cần phải tính toán phù hợp.
- Theo ông, việc tích hợp các tiện ích như nhà hàng, quán bar, cửa hàng tiện lợi và đặc biệt là các đại siêu thị vào trong lòng dự án là lợi hay hại?
Tôi cho rằng lợi hay hại còn tùy thuộc vào quy mô của các tiện ích và cách thức quản lý của chủ đầu tư. Nếu các tiện ích có quy mô vừa phải và chỉ phục vụ nhu cầu của cư dân dự án thì về cơ bản không vấn đề gì. Tuy nhiên, nếu các tiện ích này dùng để phục vụ cho cả khách bên ngoài thì sẽ có nhiều hệ lụy.
- Ông có thể chỉ ra các hệ lụy này?
Rất nhiều hệ lụy. Nếu khách bên ngoài vào sử dụng các tiện ích của khu dân cư thì họ sẽ chiếm dụng những tiện ích công cộng của cư dân. Ví dụ như chỗ đậu xe, sân vườn, bể bơi, gây ồn ào trong khu dân cư khi có tổ chức các sự kiện không liên quan đến cư dân. Ngoài ra, các đại siêu thị có nguy cơ cháy nổ rất cao, bệnh viện thì có ảnh hưởng đến môi trường.
- Ở nước ngoài, chung cư có được phát triển theo mô hình tích hợp – đồng bộ tiện ích như vậy không?
Theo tôi được biết các chung cư cao cấp tại Singapore không hề có siêu thị dưới khối đế cũng như siêu thị ngầm trong lòng đất. Các chung cư này chỉ có các tiện ích phục vụ cho nhu cầu rèn luyện sức khỏe và vui chơi giải trí của cư dân, như: bể bơi, đường chạy bộ, phòng tập gym, sân vườn…
Sở dĩ họ làm được như vậy vì hệ thống tiện ích – dịch vụ của Singapore rất tốt. Cư dân chỉ đi siêu thị mỗi tuần một lần là đủ, nếu cần mua gì gấp thì đã có các cửa hàng tiện lợi. Còn ở Hà Nội tôi thấy các cửa hàng tiện ích chưa thực sự phát triển, ở TP. HCM thì chỉ mới bắt đầu phát triển các cửa hàng tiện ích phục vụ 24/7.
- Như ông nói thì tôi đang hiểu việc thiếu vắng hệ thống cửa hàng này là lý do khiến các chủ đầu tư Việt Nam buộc phải phát triển dự án nhà ở theo hướng đồng bộ tiện ích?
Cơ bản vì chủ đầu tư Việt Nam cũng tham nhiều chức năng tiện ích để thu tiền từ các tiện ích nữa.
Người dân thì không hiểu biết, cứ tưởng ở trên cái chợ là tiện, đó là quan điểm đã lỗi thời. Thực ra họ đang bị khách bên ngoài cướp mất sự riêng tư, mất tiện ích công cộng và tăng nguy cơ cháy nổ. Đây cũng là điểm khác biệt trong tâm lý sở hữu nhà của người Việt Nam và người nước ngoài. Trong khi dân các nước phát triển thích chỗ ở yên tĩnh thì dân Việt Nam lại thích ở gần chợ.
- Vậy chỉ cần chủ đầu tư cấm dân bên ngoài vào là xong?
Cái chính là chủ đầu tư không muốn cấm. Họ xây lớn để hút dân bên ngoài vào mà. Chả có ông chủ nào muốn cấm khách hàng chỉ vì nguồn gốc của họ. Nếu cấm thì có thể các tiện ích khổng lồ kia lại chết yểu vì không đủ khách.
- Có ý kiến cho rằng siêu thị trong chung cư không khác gì quả bom nổ chậm, ông nghĩ sao?
Tôi cho rằng nguy cơ chết cháy tại các trung tâm thương mại cỡ lớn dưới lòng đất cao hơn ở chung cư. Bởi vì cư dân là người ở cố định, có thể họ đã được tập huấn về phòng cháy chữa cháy. Còn khách bên ngoài vào các trung tâm thương mại này thì đâu có kiến thức gì. Họ cũng không rõ về thiết kế của các trung tâm này và cách thức thoát hiểm cần thiết. Tất cả đều trông cậy vào hệ thống báo cháy và chữa cháy của tòa nhà. Nếu hệ thống đó bị lỗi thì thực sự là thảm họa. Điều này lại càng đáng lo ngại trong bối cảnh hệ thống phòng cháy chữa cháy đang ở mức báo động như hiện nay.
- Là kiến trúc sư, ông nhận định như thế nào về cách thiết kế các siêu thị ngầm dưới lòng đất tại Việt Nam hiện nay?
Về mặt thiết kế tôi cho là không có vấn đề gì nghiêm trọng, ngoài trừ việc vận chuyển hàng hóa vào hơi khó khăn và chi phí xây dựng, vận hành công trình ngầm sẽ rất cao, làm ảnh hưởng đến giá thuê cửa hàng và phần nào ảnh hưởng đến giá các mặt hàng.
Ngoài ra, việc thiết kế thoát nạn phải đặc biệt lưu ý vì khả năng thoát hiểm và cứu nạn từ bên ngoài đối với công trình ngầm là khó khăn hơn công trình nổi rất nhiều.
- Ông cho rằng việc thiết kế và vận hành các siêu thị ngầm này cần tuân thủ các quy tắc nào?
Nguyên tắc cơ bản nhất về kiến trúc, kết cấu và cơ điện thì là đương nhiên rồi, cần đặc biệt lưu ý về phần thoát hiểm, lý do đã nói trên.
Thiết kế đúng chuẩn mới chỉ là 1 điều kiện để an toàn. Quan trọng hơn cả vẫn là khả năng bảo trì, vận hành hệ thống phòng cháy chữa cháy. Bởi vì hệ thống này đa phần là hoạt động bằng cơ khí, như các quạt tăng áp, hút khói, máy bơm nước, đèn exit, các đầu báo cháy, chữa cháy tự động…Tất cả đều phải được bảo trì, thay thế theo đúng quy trình của nhà sản xuất thì mới đảm bảo hoạt động tốt khi có sự cố. Ngoài ra, nhân viên quản lý tòa nhà cũng cần được tập huấn đầy đủ về kiến thức phòng và chống cháy nổ.
Khách thăm quan, mua sắm ở các siêu thị ngầm này cũng nên có kiến thức cơ bản về thoát nạn. Nhiều người ở quê ra, chưa từng biết đến đại siêu thị ngầm dưới đất, đi còn lạc thì rất khó có khả năng tự thoát hiểm ở những chỗ như thế này. Ban quản lý tòa nhà lẽ ra nên phải phát tờ rơi miễn phí ở các sảnh ra vào để cảnh báo các nguy cơ và biện pháp phòng tránh, giống như lên máy bay phải được tiếp viên hướng dẫn về cách thoát hiểm.
Xin cảm ông về cuộc trao đổi này!
Tags:
(VNF) - Dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng đã được chính thức khởi công. Sự kiện không chỉ đánh dấu bước khởi động cho một dự án hạ tầng – đô thị có ý nghĩa đặc biệt, mà còn cho thấy tầm nhìn phát triển dài hạn của Thủ đô Hà Nội trong việc tái cấu trúc không gian ven sông Hồng với sự đồng hành của các nhà đầu tư chiến lược, điển hình như T&T Group.
(VNF) - Tổng Công ty Xây dựng số 1 – CTCP (UPCoM: CC1) đã công bố định hướng chiến lược tăng vốn thông qua phát hành thêm cổ phần, nhằm chủ động tham gia vào các dự án hạ tầng theo phương thức đối tác công tư (PPP).
(VNF) - Khi kết thúc năm 2024, điều đọng lại trong cảm nhận của giới quan sát là thị trường bất động sản đã phục hồi tích cực, mang đến kỳ vọng tăng trưởng mạnh trong năm 2025. Song, điều bất ngờ là thị trường bất động sản năm 2025 đã vượt qua cả kỳ vọng, khi không những tăng trưởng mạnh mà còn đạt đến cấp độ “bùng nổ”.
(VNF) - Ngày 19/12/2025, tại Đặc khu Vân Đồn, Công ty cổ phần Everland Vân Đồn (thành viên Everland Group) Khánh thành và gắn biển “Công trình chào mừng Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIV của Đảng” cho Giai đoạn 1 Tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng và giải trí Crystal Holidays Harbour Vân Đồn (Tòa tháp A-B).
(VNF) - Dự án Khu nhà ở xã hội tổ dân phố Nam Ngạn, Phường Nếnh tại tỉnh Bắc Ninh do Công ty cổ phần Phát triển nhà và đô thị New Star có quy mô hơn 3,3ha, tổng vốn đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng.
(VNF) - Dự án Khu dân cư Trung tâm Sài Gòn - Saigon Downtown Residence chính thức được khởi công vào ngày 19/12 vừa qua. Đây là dự án chung cư duy nhất được TP. HCM lựa chọn khởi công trong dịp này.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ sẽ tiến hành thanh tra Tổng công ty Đầu tư và phát triển Nhà Hà Nội (HANDICO) trong quý III/2026. Nội dung thanh tra về phòng chống lãng phí trong quản lý, sử dụng các cơ sở nhà, đất,....
(VNF) - Đề xuất xem xét cấp sổ đỏ với đất vi phạm trước 1/7/2014; chính thức vận hành các nền tảng số quốc gia ngành xây dựng từ 2026; Đà Nẵng lấy ý kiến quy định giao đất ở không qua đấu giá cho cá nhân... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 22/12.
(VNF) - Từ 2026, chuyển đất nông nghiệp, đất vườn, ao trong cùng thửa có đất ở sang đất ở chỉ phải nộp 30-50% phần chênh lệch tiền sử dụng đất, thay vì 100% như hiện nay.
(VNF) - Giữa áp lực nợ vay và thanh khoản chưa được cải thiện, Novaland tiếp tục trình cổ đông phương án vay thêm tối đa 10.000 tỷ đồng để bổ sung vốn và tái cơ cấu tài chính.
(VNF) - Đề xuất loạt quy định mới về bảng giá đất áp dụng từ năm 2026, Cloud Gate triển khai ba dự án nhà ở tại phía đông Đăk Lăk, TP. HCM thí điểm 6 dự án nhà ở thương mại tại xã Long Điền... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 21/12.
(VNF) - Các phương án xây dựng bảng giá đất và các trường hợp sửa đổi, bổ sung do cơ quan soạn thảo đề xuất được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình áp dụng Luật Đất đai 2024.
(VNF) - Hà Tĩnh chính thức gọi vốn hơn 310 tỷ đồng cho hai dự án khu dân cư tại TP Hà Tĩnh và huyện Hương Sơn, lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu rộng rãi, mở thêm quỹ đất phát triển đô thị ngay đầu năm 2026.
(VNF) - BIM Group khởi công 3 dự án gần 10.500 tỷ đồng tại Quảng Ninh, Sun Group khởi công dự án casino hơn 2 tỷ USD tại Vân Đồn, TP. HCM chuẩn bị chọn chủ đầu tư 8 khu đất nhà ở xã hội đầu năm 2026... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 20/11.
(VNF) - Công ty cổ phần Hạ tầng GELEX làm chủ đầu tư dự án khu đô thị nhà ở thấp tầng ANmaison tại Hải Phòng thông qua công ty thành viên là Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu vật liệu Kim Trang.
(VNF) - Ngày 19/12/2025, UBND TP. HCM phối hợp với Tập đoàn Sun Group tổ chức Lễ khởi động Tổ hợp dự án tại phường Tây Nam và Phú An quy mô 724 ha, tổng mức đầu tư 51.160 tỷ đồng, gồm ba khu đô thị hiện đại (Đông An Tây, Bắc An Tây, Tây An Tây) và Cảng Tổng hợp An Tây.
(VNF) - Ngày 19/12/2025, tại Quần thể nghỉ dưỡng quốc tế Mường Hoa, lễ cất nóc dự án Sofitel Sapa Hotel & Residences đã chính thức diễn ra, đánh dấu cột mốc quan trọng trong hành trình hiện thực hóa tổ hợp nghỉ dưỡng hạng sang tại thung lũng Mường Hoa.
(VNF) - Sở Xây dựng TP. HCM vừa có văn bản thông báo dự án cao ốc An Khang với tên thương mại là A&K Tower tại phường An Phú đủ điều kiện được bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai.
(VNF) - Ngày 19/12, Công ty cổ phần Chương Dương (CDC) cùng liên danh các đối tác đã chính thức khởi động dự án nhà ở xã hội tại khu dân cư Nam cầu Cẩm Lệ với tổng vốn đầu tư 1.015 tỷ đồng.
(VNF) - Sáng 19/12, Tập đoàn Vingroup đồng loạt xúc tiến 11 dự án lớn trên toàn quốc. Đây là các dự án nền tảng trong lĩnh vực phát triển đô thị, hạ tầng, năng lượng xanh và công nghiệp nặng, góp phần tạo động lực tăng trưởng mạnh mẽ trong tương lai.
(VNF) - Ngày 19/12, hệ sinh thái đầu tư SGO Group chính thức khởi công dự án nhà ở xã hội SGO We City Hạ Long tại phường Hà Tu, tỉnh Quảng Ninh. Dự án đánh dấu bước đi đầu tiên của SGO Group trong chiến lược phát triển chuỗi nhà ở xã hội mang thương hiệu “SGO We City” trên phạm vi cả nước.
(VNF) - Dự án Khu đô thị ven vịnh Cam Ranh được triển khai tại phường Bắc Cam Ranh có diện tích trên 1.254ha, tổng mức đầu tư hơn 85.293 tỷ đồng.
(VNF) - Trong bối cảnh giá nhà nội đô Hà Nội neo cao và quỹ đất ngày càng khan hiếm, đất nền tách thửa, có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng tại khu vực vùng ven đang thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư và người mua ở thực. Hạ tầng mở rộng, vốn đầu tư vừa phải và thanh khoản tốt đang trở thành lực đỡ khiến phân khúc này “nóng” trở lại.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội có tổng mức đầu tư khoảng 673 tỷ đồng dự kiến khởi công tại trung tâm phường Đồng Hới, tỉnh Quảng Trị đang thu hút sự quan tâm của người dân địa phương trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội tại khu vực đô thị vẫn ở mức cao.
(VNF) - Sun Group khởi công loạt dự án gần 150.000 tỷ, Gia Lai gọi vốn khu đô thị Cát Hải Center 3.400 tỷ, Phú Thọ chấp thuận chủ trương dự án khu đô thị 1.400 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 19/12.
(VNF) - Dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng đã được chính thức khởi công. Sự kiện không chỉ đánh dấu bước khởi động cho một dự án hạ tầng – đô thị có ý nghĩa đặc biệt, mà còn cho thấy tầm nhìn phát triển dài hạn của Thủ đô Hà Nội trong việc tái cấu trúc không gian ven sông Hồng với sự đồng hành của các nhà đầu tư chiến lược, điển hình như T&T Group.
(VNF) - Cầu Tứ Liên không chỉ là một công trình giao thông đơn thuần mà còn được xác định là mắt xích quan trọng trong quy hoạch mở rộng không gian đô thị Hà Nội về phía Bắc sông Hồng.
