Thu ngân sách từ tiền sử dụng đất tăng vọt: Lợi thì có lợi, nhưng…

Vì sao tiền thu ngân sách từ sử dụng đất tăng vọt?

Theo báo cáo của Bộ Tài chính, tổng thu ngân sách nhà nước trong nửa đầu năm 2025 ước đạt 1.180.967 tỷ đồng, tăng 34% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, nguồn thu từ đất đai có sự tăng trưởng mạnh mẽ, với mức thu đạt khoảng 198,3 nghìn tỷ đồng, tăng 105% so với cùng kỳ năm trước.

Riêng tại Hà Nội, khoản thu từ nhà và đất đã vọt lên mức hơn 86.751 tỷ đồng, tương đương mức tăng gần 539% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn, khoảng 74.000 tỷ đồng, tăng hơn 600% so với cùng kỳ và chiếm khoảng 75% tổng thu từ đất đai. Còn TP. HCM dự kiến sẽ thu về cho ngân sách 52.599 tỷ đồng từ tiền sử dụng đất của 9 dự án, vượt xa mức thu trung bình dưới 20.000 tỷ đồng/năm trong những năm trước đó.

Theo các chuyên gia, thu từ tiền sử dụng đất tăng mạnh trong sáu tháng đầu năm do tình trạng tắc nghẽn trong khâu xác định giá đất đã được “tháo gỡ”. Trước đây, hàng loạt dự án tại các thành phố lớn bị đình trệ vì không thể xác định giá đất để tính toán nghĩa vụ tài chính. Việc ban hành Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn đã giúp việc vận hành thông suốt hơn, nhiều dự án được tính giá đất và tiến hành nộp tiền sử dụng đất, tạo ra “cú hích” lớn cho ngân sách.

Theo Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính, tiền thu ngân sách từ đất đai, đặc biệt là số thu từ tiền sử dụng đất, tăng mạnh tại các thành phố là kết quả từ những nỗ lực điều hành và tháo gỡ khó khăn trong lĩnh vực bất động sản của Chính phủ. Bên cạnh đó, việc hoàn tất nghĩa vụ tài chính của hàng loạt dự án là một yếu tố giúp tiền thuế sử dụng đất tăng cao.

“Chính phủ đã ban hành nhiều nghị quyết quan trọng như Nghị quyết 170/2024/QH15, Nghị quyết 171/2024/QH15 và các cơ chế thí điểm để tháo gỡ vướng mắc pháp lý, thúc đẩy dự án tồn đọng. Việc tháo gỡ các vướng mắc cho thị trường bất động sản giúp dòng tiền của các doanh nghiệp quay trở lại chu trình phát triển, giúp tăng thu ngân sách trong lĩnh vực nhà đất”, TS Nguyễn Văn Đính trao đổi với VietnamFinance.

Trong khi đó, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Quốc Khánh, cho rằng bảng giá đất mới tại các thành phố, các địa phương ban hành đã tăng rất mạnh so với các năm trước, có nơi đã tăng gấp nhiều lần chứ không chỉ tăng theo phần trăm. “Khi mặt bằng giá đất tăng, tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp cũng đội lên, kéo theo giá thành sản phẩm bất động sản tăng. Điều này đồng thời góp phần khiến nguồn thu ngân sách từ đất đai tăng cao”, ông Nguyễn Quốc Khánh nói với VietnamFinance.

“Áp lực kép” lên thị trường và doanh nghiệp

Dù tăng thu ngân sách là tín hiệu đáng mừng, song theo các chuyên gia, việc này đang tạo ra áp lực kép cho cả thị trường bất động sản và môi trường đầu tư. Cụ thể, chi phí đầu vào phát triển dự án tăng vọt, nhất là với các khu công nghiệp, khu nhà ở thương mại. Điều này sẽ làm ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành sản phẩm và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

“Giá đất tăng cao khiến chi phí đầu tư dự án từ các khu công nghiệp, cụm công nghiệp đến nhà ở thương mại đều bị đẩy lên cao. Điều này không chỉ làm ảnh hưởng đến sức cạnh tranh của doanh nghiệp mà còn làm giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư” - ông Nguyễn Quốc Khánh đánh giá.

Còn theo TS Nguyễn Văn Đính, khi nhiều dự án được khơi thông, nguồn cung ồ ạt, thị trường có thể đối mặt với áp lực cạnh tranh cao. “Doanh nghiệp sẽ phải cạnh tranh với nhau để hút khách và dòng tiền. Điều này vừa là cơ hội sàng lọc thị trường nhưng cũng là thách thức cho những doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu, chậm thích nghi”.

Không chỉ vậy, việc thu tiền sử dụng đất ở mức cao như hiện nay cũng có thể khiến thị trường phân hóa mạnh. Doanh nghiệp nhỏ, năng lực tài chính yếu gần như không còn cơ hội. Trong khi đó, người dân cũng gặp khó trong việc tiếp cận nhà ở, nhất là phân khúc trung cấp và giá rẻ.

Bên cạnh đó, tỷ trọng thu ngân sách từ tiền sử dụng đất quá cao cũng phản ánh một thực tế: ngân sách vẫn đang dựa vào các nguồn thu thiếu tính ổn định. Nếu việc thu này chỉ là hiệu ứng nhất thời do “xả hàng tồn” sau nhiều năm bị tắc nghẽn, thì rất khó lặp lại trong các giai đoạn tiếp theo.

Cần điều tiết hợp lý, tránh “thu ngân sách một mùa”

Theo TTXVN, tại hội nghị đánh giá ba năm thực hiện Nghị quyết 18 - NQ/TW và một năm thi hành Luật Đất đai 2024, bổ sung một số nội dung Nghị quyết 18 - NQ/TW làm cơ sở sửa đổi Luật Đất đai 2024, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo tiếp tục nghiên cứu, đề xuất điều chỉnh, bổ sung một số nhiệm vụ, giải pháp về tiếp tục hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý, sử dụng đất. Trong đó, có các vấn đề liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư; điều chỉnh, bổ sung giải pháp về xác định giá đất, các vấn đề về đất đai có yếu tố nước ngoài.

Nhiều chuyên gia cho rằng, để tránh tạo áp lực cho doanh nghiệp cần có giải pháp điều tiết thu ngân sách từ đất đai một cách hợp lý, bền vững, tránh gây sốc cho thị trường bất động sản, đồng thời mở rộng nguồn thu ổn định hơn.

Ông Nguyễn Quốc Khánh đề xuất bốn nhóm giải pháp bổ trợ. Thứ nhất, cần tháo gỡ vướng mắc pháp lý, làm rõ quy hoạch và thủ tục để cả nhà đầu tư lớn và nhỏ đều có thể tiếp cận quỹ đất một cách minh bạch.

Thứ hai, giảm lãi suất cho vay mua nhà, đặc biệt là các khoản vay dài hạn để người dân tiếp cận nhà ở dễ hơn.

Thứ ba, phát triển các quỹ tín thác, quỹ đầu tư bất động sản để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, từ đó giảm chi phí tài chính cho doanh nghiệp.

Thứ tư, bình ổn nguyên vật liệu đầu vào như vật liệu xây dựng, sắt, thép… tránh tình trạng chi phí đầu vào bị “đội giá” vô lý.

Các chuyên gia cũng cho rằng việc hoàn tất nghĩa vụ tài chính của hàng loạt dự án là một yếu tố không thể kỳ vọng lặp lại trong dài dạn. Do đó, thay vì đặt trọng tâm vào nguồn thu từ tiền sử dụng đất, cần phát triển các loại thuế ổn định hơn như thuế tài sản, thuế chuyển nhượng bất động sản hay thuế lũy tiến đối với người sở hữu nhiều nhà đất.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng cần điều chỉnh chính sách sử dụng đất theo hướng linh hoạt hơn. Trong đó, việc giảm tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng, nhất là tại các khu vực vùng ven có thể tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển dự án hiệu quả hơn. Ngược lại, để hạn chế tình trạng đầu cơ đất nông nghiệp, cần xem xét điều chỉnh giá đất nông nghiệp sát với giá trị thực tế.

Về dài hạn, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng yếu tố cốt lõi là quy hoạch và dữ liệu thị trường phải rõ ràng; cần phải có các kế hoạch phát triển bài bản, phù hợp với nhu cầu thực tiễn; việc cho phép các dự án triển khai phải căn cứ vào cung - cầu và năng lực hấp thụ của thị trường, tránh tình trạng cấp phép theo phong trào hoặc vượt quá sức hấp thụ thực tế.

Bên cạnh đó, vai trò của trung tâm giao dịch bất động sản nhà nước cũng được TS Đính đánh giá cao. Khi thị trường có thông tin dữ liệu chính xác, các chính sách tài chính và điều tiết giá đất mới có thể phát huy hiệu quả.

Tăng thu ngân sách từ tiền sử dụng đất là một tín hiệu tích cực cho nguồn lực quốc gia, đặc biệt trong giai đoạn hồi phục kinh tế. Tuy nhiên, bài toán không chỉ là thu được bao nhiêu mà là thu như thế nào để vẫn giữ được đà phát triển bền vững của thị trường và đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Một giải pháp dài hạn, dựa trên dữ liệu, điều tiết linh hoạt là “chìa khóa” để xử lý bài toán đầy thách thức này.

“Muốn giữ được giá đất ổn định hoặc hạn chế tăng phi mã, cần chính sách điều tiết vĩ mô tổng thể, để thị trường vận hành theo cung cầu. Bên cạnh đó, cũng không nên quá kỳ vọng vào việc ‘neo’ giá bất động sản trong bối cảnh hiện tại. Giá đất, giá nhà tăng khi chi phí đầu vào tăng thì tất yếu nguồn thu ngân sách từ đất đai cũng sẽ tăng theo. Điều quan trọng là có cơ chế để nhóm thu nhập thấp vẫn tiếp cận được nhà ở thông qua các chương trình an sinh riêng” - Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, ông Nguyễn Thế Điệp, nhấn mạnh.