Thương vụ đấu giá 1,6 tỷ USD cho 3ha đất Thủ Thiêm: 3 'đại gia' tài sản trên dưới... 100 triệu đồng

Hơn 1,2 tỷ đồng cho mỗi m2 đất Thủ Thiêm

Ngày 10/12, Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản (Sở Tư pháp TP. HCM) đã tổ chức bán đấu giá 4 lô đất mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 thuộc khu chức năng số 3, khu dân cư phía bắc, khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức).

Trong phiên sáng, lô 3-5 đã được bán thành công với giá 3.820 tỷ đồng, gấp 6,6 lần giá khởi điểm. Đây là lô đất có diện tích 6.446m2, giá khởi điểm 578,042 tỷ đồng và ghi nhận có 21 doanh nghiệp tham gia. Sau 130 lượt trả giá, đơn vị trúng đấu giá là Công ty Cổ phần Dream Republic.

Được biết, lô 3-5 có hệ số sử dụng đất là 2,92, được xây dựng cao từ 4- 10 tầng nổi, 1 tầng hầm, mật độ xây dựng tối đa khối đế là hơn 72%, khối tháp hơn 54%. Dân số cư trú tối đa tại khu đất này là 1.067 người, với 113 căn hộ, không có sàn thương mại. Doanh nghiệp trúng đấu giá sẽ được giao đất kể từ ngày có quyết định công nhận trúng đấu giá.

Tiếp đó, lô 3-8 có với diện tích 8.500 m2 cũng được đấu giá thành công với mức giá 4.000 tỷ đồng, cao gấp 4 lần giá khởi điểm. Có 10 doanh nghiệp đăng ký nhưng chỉ có 6 đơn vị tham gia đấu giá. Qua 67 lượt trả giá kết quả, Công ty Cổ phần Sheen Mega đã đấu thành công.

Khu này được xây dựng cao 4-25 tầng nổi và 2 tầng hầm, mật độ xây dựng tối đa khối đế là gần 70% và khối tháp có mật độ xây dựng gần 45% diện tích.

Ở phiên chiều, lô 3-9 cũng nhận được sự quan tâm lớn của các doanh nghiệp khi có 15 đơn vị tham gia đấu giá, trong đó có Công ty Quốc Lộc Phát, Công ty Phú Mỹ Hưng, Công ty Phát Đạt, Công ty Cát Tường, Công ty Bắc Thủ Thiêm, Công ty TNHH Thương mại Bình Minh.

Lô này có diện tích hơn 5.000m2, giá khởi điểm hơn 728,6 tỷ đồng. Sau "cuộc đua" kịch tính với 140 lượt trả giá, kết quả cuối cùng, Công ty TNHH Thương mại Bình Minh trúng đấu giá với mức giá 5.026 tỷ đồng, gấp 6,9 lần giá khởi điểm.

Lô cuối cùng trong phiên đấu giá là lô 3-12 có diện tích lớn nhất hơn 10.059 m2. Công ty TNHH bất động sản Ngôi Sao Việt đã giành chiến thắng với giá trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng, gấp 8,3 lần mức khởi điểm sau 70 lần đấu.

Như vậy, tổng giá trị trúng đấu giá của 4 khu đất nêu trên lên tới 37.346 tỷ đồng, gấp 7 lần khởi điểm, tương đương 1,62 tỷ USD. Với tổng diện tích đất là hơn 3ha, bình quân giá cho mỗi m2 đất là 1,24 tỷ đồng.

Có thể nói, đây là cuộc trình diễn "kinh khủng" của giới đầu tư địa ốc TP. HCM, khi xuất hiện hàng loạt các "ông trùm" bất động sản tham gia, cùng với mức giá trúng đấu giá "trên trời". Tuy nhiên, đáng chú ý, phần lớn doanh nghiệp trúng đấu giá lần này đều là những cái tên còn rất mới mẻ trên thị trường, khiến nhiều người không khỏi băn khoăn về năng lực thực sự của các "tay chơi" này.

"Vén màn" năng lực tài chính

Trước hết về đơn vị chiến thắng ở lô đất 3-5, Công ty Cổ phần Dream Republic (Dream Republic) là doanh nghiệp tương đối non trẻ, thành lập ngày 4/10/2017 với vốn điều lệ ban đầu 300 tỷ đồng. Trong đó, 3 cổ đông sáng lập là bà Trần Thị Mộng Linh (sinh năm 1979), ông Đặng Minh Thắng (1985), ông Trương Ích Quốc (1979) lần lượt đăng ký góp vốn 120 tỷ đồng, 90 tỷ đồng và 90 tỷ đồng, đổi lại nắm giữ 40%, 30% và 30% vốn.

Tổng giám đốc kiêm người đại diện pháp luật là bà Trần Thị Mộng Linh. Ngoài Dream Republic, bà Linh còn đứng tên tại Công ty TNHH Tú Linh, Công ty TNHH Speed Pro và tham gia góp vốn vào Công ty Cổ phần Peak Performance.

Trong khi đó, ông Đặng Minh Thắng là người đại diện pháp luật ở nhiều doanh nghiệp khác, bao gồm Công ty TNHH Đầu tư City Link, Công ty Cổ phần Đầu tư City Field, Công ty Cổ phần Dịch vụ Supreme Performance và Công ty TNHH Kết nối sáng tạo Weedoo. Còn ông Trương Ích Quốc là chủ pháp nhân Công ty TNHH Golden Universe, đồng thời cũng góp vốn tại Công ty Cổ phần Đầu tư City Field.

Theo thông tin VietnamFinance có được, rất bất ngờ khi Dream Republic (công ty mẹ) có quy mô cực kỳ khiêm tốn. Tổng tài sản của doanh nghiệp giai đoạn 2017 - 2020 chỉ vỏn vẹn 8,7 triệu đồng, 15,9 triệu đồng, 20 triệu đồng và 15,7 triệu đồng.

Doanh nghiệp cũng không hề phát sinh doanh thu kể từ khi thành lập. Sau 4 năm, Dream Republic lỗ lũy kế gần 450 triệu đồng, qua đó kéo vốn chủ sở hữu xuống âm 447,5 triệu đồng. Như vậy, chưa rõ Dream Republic đã huy động nguồn lực từ đâu để trúng đấu giá lô đất 3-5 lên tới 3.820 tỷ đồng.

Tiếp tục với Công ty Cổ phần Sheen Mega (Sheen Mega), doanh nghiệp vừa đấu giá thành công lô 3-8 với mức giá 4.000 tỷ đồng. Sheen Mega mới bước chân vào thị trường từ ngày 20/11/2019 với vốn sáng lập đăng ký là 500 tỷ đồng, với 3 cổ đông là bà Nguyễn Thị Huyền (1985), bà Đặng Thị Hồng Hạnh (1996) và ông Nguyễn Ngọc Hiếu (1989).

Bà Nguyễn Thị Huyền sở hữu 65% cổ phần, là tổng giám đốc của Sheen Mega. Bà Huyền cũng nắm giữ lượng cổ phần tại Công ty Cổ phần Capital Gainer, một thương hiệu bất động sản khác tại TP. HCM.

Cổ đông Nguyễn Ngọc Hiếu hiện đứng tên và góp vốn tại Công ty Cổ phần Vạn Hòa An, Công ty Cổ phần Xây dựng Vạn Khang; cổ đông Đặng Thị Hồng Hạnh thì xuất hiện trong ban lãnh đạo của Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Phát Thuận và Công ty Cổ phần Glory Success.

Tương tự Dream Republic, tổng tài sản của Sheen Mega (công ty mẹ) tính tới cuối năm 2020 chỉ đạt vẻn vẹn 27,6 triệu đồng. Trong khi đó doanh thu thuần cũng ở mức 0 đồng, khấu trừ chi phí khiến doanh nghiệp lỗ sau thuế trên 202 triệu đồng.

Về Công ty TNHH Thương mại Bình Minh (Bình Minh), tiềm lực của doanh nghiệp này tỏ ra "khá khẩm" hơn với tài sản đạt... 100 triệu đồng, xét tại ngày báo cáo 31/12/2020. Một điểm đáng lưu tâm, đó là tổng tài sản của Bình Minh biến động rất thất thường, cụ thể giai đoạn 2016 - 2020 lần lượt ở mức 1,4 tỷ đồng, 1 triệu đồng, 4,39 tỷ đồng, 100 triệu đồng và 100 triệu đồng.

Diễn biến cùng chiều, vốn chủ sở hữu cũng rất "phập phù" với 869 triệu đồng, 1 triệu đồng, 2,2 tỷ đồng, 100 triệu đồng và 100 triệu đồng. Trong khi đó, lưu ý rằng Bình Minh là doanh nghiệp với gần 20 năm tuổi nghề, không như hai pháp nhân non trẻ đề cập phía trên.

Chủ tịch HĐTV kiêm giám đốc Bình Minh là ông Trần Kiên, cũng là cổ đông lớn nhất của doanh nghiệp. Dưới sự chèo lái của ông Trần Kiên, Bình Minh đem về nhiều nhất 2,5 tỷ đồng doanh thu vào năm 2016, giảm về còn 1,9 tỷ đồng ở năm 2018. Dù vậy, 2 năm trở lại đây (2019 - 2020) doanh nghiệp như "đóng băng" khi còn không ghi nhận doanh thu nào.

Cuối cùng là Công ty TNHH bất động sản Ngôi Sao Việt (Ngôi Sao Việt), đơn vị "bỏ túi" lô đất 3-12 có diện tích lớn nhất trong đợt đấu giá lần này (hơn 10.059 m2) với giá trúng lên đến 24.500 tỷ đồng. Là thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, bức tranh tài chính của Ngôi Sao Việt cũng "giàu màu sắc" hơn với khối tài sản đạt 8.651 tỷ đồng, tính đến cuối năm 2020.

Trước nữa, năm 2018, tài sản của doanh nghiệp còn cán mốc 17.313 tỷ đồng, nhưng chỉ một năm sau đó là sụt giảm mất hơn một nửa giá trị, về còn 8.301 tỷ đồng.

Cập nhật kết quả kinh doanh, năm 2019, Ngôi Sao Việt ghi nhận 10.036 tỷ đồng doanh thu thuần, lãi gộp 468 tỷ đồng. Với chi phí nhiều nhất là lãi vay (140,9 tỷ đồng), Ngôi Sao Việt báo lãi sau thuế 271,5 tỷ đồng vào cuối năm 2019.

Thế nhưng năm 2020, doanh thu đã bất ngờ giảm rất mạnh còn 783,5 tỷ đồng, thấp hơn 92,3% so với năm trước. Do đó, lợi nhuận sau thuế của Ngôi Sao Việt giảm tới 88% cùng kỳ, đạt 32,3 tỷ đồng.

Doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tương đối cao, với hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu là 3,6 lần. Chiếm hơn một nửa trong đó là khoản phải trả ngắn hạn khác (3.639 tỷ đồng), tổng nợ vay chỉ ở mức 1.127 tỷ đồng.