Trận bối thủy của doanh nghiệp bất động sản

Đứng ở bên sông

Quý II/2023 với tập đoàn H là một quý nóng bỏng, bởi đây là khởi đầu cho cao trào đáo hạn trái phiếu, ước tính kéo dài trong 2 năm. Trung bình mỗi tháng, tập đoàn này phải trả vài trăm tỷ đồng cho những lô trái phiếu đã gia hạn, chưa kể những lô trái phiếu đáo hạn mới. Trong bối cảnh đang phải ăn đong từng bữa, khoản tiền nói trên thực sự là nỗi ám ảnh “kinh hoàng” với lãnh đạo tập đoàn này.

Nhưng tình thế hiện tại đã như người đứng sát mép sông, không có đường lùi, tập đoàn bắt buộc phải xoay bằng được dòng tiền để trả nợ. Gõ cửa khắp các ngân hàng, dạm bán các tài sản cho nhà đầu tư nước ngoài, thậm chí liều lĩnh “bán lúa non” ở các dự án… là những gì đang được tập đoàn thực hiện. Ghi nhận cho thấy, tính tới thời điểm hiện tại, đã có ngân hàng cấp thêm vốn cho tập đoàn; việc chào bán các dự án cũng mang lại kết quả khả quan và tiến trình đàm phán chuyển nhượng dự án đang có hi vọng. Tuy nhiên, nhìn chung, các nỗ lực vẫn chưa thể tạo ra chuyển biến căn bản nào.

Trong cơn bĩ cực chưa từng có, chủ tịch tập đoàn này đã phải bấu víu vào những niềm tin mơ hồ để có thể… trụ vững về tinh thần. Người viết được nghe kể rằng, mỗi ngày, vị chủ tịch thường tới ngồi ở trụ sở cũ - nơi doanh nghiệp nhỏ bé năm xưa của ông đã phát triển mạnh mẽ để trở thành tập đoàn - trước khi về làm việc ở trụ sở mới, như một cách lấy lại “vía” tốt.

Trên thực tế, “cảnh ngộ” của tập đoàn H không phải là hi hữu. Ngược lại, điều đó là khá phổ biến trên thị trường hiện nay. Trong một cuộc họp đầu tháng 5 vừa qua, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư, ông Nguyễn Chí Dũng, đã thẳng thắn thừa nhận: “Nhiều doanh nghiệp lớn đã phải bán gần hết tài sản, những gì bán được đã bán và bán chỉ 50% giá thực, và người mua là nước ngoài”. Mặc dù Bộ trưởng Dũng không nhắc đích danh doanh nghiệp thuộc ngành nghề nào đã xảy ra việc bán tài sản, tuy nhiên nhiều khả năng là có doanh nghiệp bất động sản, bởi đây là ngành đang hứng chịu cuộc khủng hoảng lớn nhất trong vòng một thập niên qua và đã kéo dài gần một năm trời.

Cửa sống cách bao xa?

Nói với Đầu tư Tài chính, Phó tổng giám đốc một tập đoàn bất động sản lớn tại Thủ đô, cho rằng sẽ là không công bằng nếu nói thị trường bất động sản vào quý II/2023 không đạt được bất cứ chuyển biến nào. Những quyết sách tháo gỡ vướng mắc, khó khăn và sự đi xuống của mặt bằng lãi suất nhờ 3 đợt giảm lãi suất điều hành của Chính phủ cũng như động thái tích cực từ các chính quyền địa phương đã tạo ra sinh khí cho thị trường. Hiện tại, nhiều doanh nghiệp đã tái khởi động các dự án, mở lại việc bán hàng. Giao dịch trên nhiều phân khúc cũng đang rục rịch trở lại.

Tuy nhiên, vị doanh nhân này thừa nhận giao dịch trở lại phần lớn là do giá bất động sản đã tạo đáy với mức giảm khá sâu so với trước kia, trung bình giảm 20%, có nơi giảm 40% - 50% và khó lòng giảm tiếp. Giá bất động sản đi xuống chủ yếu là do chủ đầu tư chủ động cắt lỗ để đẩy hàng ra, nhằm giải quyết bài toán dòng tiền. Như vậy, về bản chất, thị trường vẫn chưa tăng trưởng mà mới chỉ là tạm dịch chuyển ổn định ở vùng đáy.

Chủ tịch một tập đoàn bất động sản khác tại Thủ đô cũng nhìn nhận, về cơ bản, sức mua của thị trường vẫn rất yếu. “Hầu hết là cầu tại chỗ, tức dự án nằm ở địa phương nào thì chỉ có thể bán cho người địa phương đó, rất khó lôi kéo được nhà đầu tư từ tỉnh thành xa tới mua”, ông nói.

Ông cũng thành thật rằng việc các chủ đầu tư (trong đó có chính tập đoàn của ông) cố gắng tạo sự kiện mở bán giai đoạn hiện nay nếu không phải là một biểu hiện của sự vùng vẫy để hút tiền về nhằm giải quyết căng thẳng tài chính thì cũng là hoạt động mang ý nghĩa của nỗ lực khuấy động bầu không khí yên tĩnh, hơn là đón đầu một chu kỳ mới.

Nguyên nhân là bởi những dịch chuyển của thị trường đã xuất hiện, song vẫn còn chậm chạp, hầu như không đủ sức tạo ra sự biến đổi đáng kể nào. “Chúng tôi ước rằng các chính sách tháo gỡ vướng mắc, khó khăn được ban hành sớm hơn 6 tháng, nếu được vậy thì tới bây giờ thị trường đã có thể bước vào chu kỳ phục hồi. Còn thực tế, tới giờ, doanh nghiệp bất động sản đã cạn sức, không chắc ai cũng có thể trụ được qua giai đoạn khó khăn này để nhìn thấy cảnh thị trường trở lại”, vị chủ tịch cảm thán.

Bao giờ cho đến tháng Mười?

Cảnh thị trường trở lại như kỳ vọng của giới doanh nhân bất động sản, sớm hơn cả, được cho là từ tháng Mười trở đi. Không phải ngẫu nhiên mà rất nhiều người mong đợi giai đoạn quý II – quý III/2023 nhanh qua, bởi như trên đã đề cập, đây chính là cao điểm của mùa đáo hạn trái phiếu năm nay. Trụ được qua tao đoạn này, doanh nghiệp bất động sản có cơ hội tồn tại cao hơn. Hơn nữa, tháng Mười là khởi đầu cho quý IV, quý giao dịch tốt nhất trong năm nhờ “truyền thống” mua sắm vào Tết.

Mặt khác, quý IV/2023 cũng là thời điểm mà các chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc bắt đầu “ngấm” vào thị trường, mở ra các cơ hội mới. Độ trễ của chính sách tiền tệ (giảm lãi suất) cũng nhiều khả năng kết thúc vào lúc này, đánh dấu cho một thời kỳ tiền rẻ mới – động lực quan trọng giúp kéo tiền ra khỏi hệ thống ngân hàng để “tái hòa nhập” thị trường bất động sản, góp phần quan trọng giải cơn khát tiền cho doanh nghiệp.

Nhưng trước khi mơ về tháng Mười, doanh nghiệp bất động sản vẫn phải “quay lưng về sông mà đánh”, cố gắng không để mình rơi xuống sông. Giai đoạn hiện nay được đánh giá là đặc biệt nhạy cảm và có tính bất định rất cao, gần như không có chỗ cho những sai lầm, cũng như cơ hội làm lại.

Nói với Đầu tư Tài chính, chủ tịch một tập đoàn bất động sản cho biết từ đầu năm đến nay, ông đã phải làm mọi biện pháp để tiết giảm chi phí và xoay xở kiếm tiền để duy trì hoạt động cũng như chi trả các khoản nợ đến hạn. Thậm chí, ông đã “cắm” cả nhà cửa, xe cộ cá nhân vào ngân hàng để đảm bảo cho nghĩa vụ nợ, với mục tiêu cao nhất là không để doanh nghiệp bị nhảy nhóm nợ. “Chúng tôi đã gồng hết sức, cố trụ được đến lúc này, nếu bây giờ mà bị xếp vào nợ xấu nữa thì ngang với nhận án tử cho doanh nghiệp”, ông nói.