Doanh nghiệp bất động sản cần lưu ý gì với Nghị định 10?

Tháo gỡ vướng mắc giao đất, cho thuê đất khi chọn nhà đầu tư theo phương thức đấu thầu chỉ có 1 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu

Sau khi nhà đầu tư dự án sử dụng đất đã được lựa chọn theo quy định pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đất đai thì cần có cơ chế giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư để triển khai dự án. Quy định hiện hành đã có thủ tục giao đất cho một số tình huống nhà đầu tư được lựa chọn theo quy định của Luật Đầu tư 2020 (giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá; giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu…).

Tuy nhiên, với trường hợp chấp thuận nhà đầu tư theo khoản 3, Điều 29 Luật Đầu tư 2020, cụ thể là trường hợp tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất mà chỉ có một người đăng ký tham gia hoặc đấu giá không thành theo quy định của pháp luật về đất đai, hoặc trường hợp tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định của pháp luật về đấu thầu thì các cơ quan áp dụng pháp luật gặp khó khăn khi xác định sẽ giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư theo cơ chế nào.

Khoản 10, Điều 1 Nghị định 10 đã giải quyết vướng mắc này cho những nhà đầu tư đang chờ đợi được giao đất khi bổ sung Điều 68b của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (“Nghị định 43”) về “trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp quy định tại khoản 3, Điều 29 Luật Đầu tư 2020”. Theo đó, các nhà đầu tư được chấp thuận theo khoản 3, Điều 29 Luật Đầu tư 2020 thì áp dụng trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 3, Điều 68 Nghị định 43, tức là thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá.

Tuy nhiên, với trường hợp kêu gọi đấu thầu, khoản 3, Điều 29 Luật Đầu tư 2020 quy định trường hợp “chỉ có một nhà đầu tư đăng ký” thì nhà đầu tư này sẽ được chấp thuận nhà đầu tư. Khoản 3, Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/03/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư (“Nghị định 31”) bổ sung thêm tình huống có “nhiều nhà đầu tư đăng ký nhưng chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm” thì cũng được áp dụng chấp thuận nhà đầu tư duy nhất này. Do đó, có thể sẽ cần thêm những quan sát từ góc độ áp dụng, hướng dẫn pháp luật để khẳng định quy định bổ sung tại Nghị định 10 về thủ tục giao đất, cho thuê đất sẽ chỉ bao gồm các tình huống chấp thuận nhà đầu tư được nêu chính xác tại khoản 3, Điều 29 Luật Đầu tư 2020, hay bao gồm cả các tình huống được hướng dẫn cụ thể hơn tại khoản 3, Điều 29 Nghị định 31.

Người viết ủng hộ cách áp dụng thứ hai vì các trường hợp bổ sung về chấp thuận nhà đầu tư quy định tại Nghị định 31 là để bổ khuyết tình huống chưa được nêu cụ thể tại khoản 3, Điều 29 Luật Đầu tư 2020, do đó cũng cần được áp dụng đồng bộ, bao hàm trong quy định mới được bổ sung tại Nghị định 10 về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất với trường hợp quy định tại khoản 3, Điều 29 Luật Đầu tư 2020 mà không cần chờ đợi các văn bản quy phạm pháp luật nào khác nữa.

Bên cạnh đó, cũng cần lưu ý là điều khoản bổ sung nêu trên tại Nghị định 10 chưa hướng dẫn cụ thể đối với các dự án đã được quyết định, lựa chọn, chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư hay đấu thầu (mà không thuộc trường hợp “trúng thầu”) trước thời điểm Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực thi hành thì sẽ được giao đất, cho thuê đất theo trình tự, thủ tục nào.

Tháo gỡ vướng mắc về việc giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá đối với một số dự án đầu tư sử dụng đất thương mại, dịch vụ được áp dụng cơ chế miễn tiền thuê đất

Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc trường hợp nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được áp dụng cơ chế miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó bao gồm các dự án sử dụng đất để xây dựng các cơ sở kinh doanh, thương mại, dịch vụ nhưng thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư và được miễn tiền thuê đất. Đến ngày 8/2/2021, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP (“Nghị định 148”) có hiệu lực thi hành quy định thu hẹp phạm vi các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Cụ thể, đối với các dự án mặc dù được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng nếu rơi vào một trong ba trường hợp: (1) Chỉ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản của dự án; (2) Sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ; (3) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì vẫn phải thực hiện giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá.

Đồng thời, quy định chuyển tiếp của Nghị định 148 xác định đối với dự án “đã (được Nhà nước) giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp được miễn tiền tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm b, khoản 2, Điều 118 Luật Đất đai 2013” thì mới được tiếp tục sử dụng đất mà không để cập đến các dự án đã lựa chọn nhà đầu tư trước đó (mà không thông qua đấu giá do không thuộc trường hợp phải đấu giá theo Luật Đất đai 2013) mà chưa được giao đất, cho thuê đất thì sẽ giải quyết thế nào (có phải tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất để “lựa chọn lại” nhà đầu tư hay không)?

Quy định tại Nghị định 148 tạo vướng mắc về giao đất đối với trường hợp “nhà đầu tư đã được lựa chọn” không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 và cũng không thuộc trường hợp phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà đang thực hiện dở dang thủ tục để được nhà nước giao đất, cho thuê đất, thì do rơi vào một trong ba trường hợp sử dụng đất được bổ sung tại khoản 12, Điều 1 Nghị định 148 nên khi nhà nước giao đất, cho thuê đất sẽ xem xét lại việc phải thông qua đấu giá.

Trên thực tế, một số địa phương đã áp dụng quy định tại khoản 12, Điều 1 và khoản 5, Điều 4 Nghị định 148 để yêu cầu một số nhà đầu tư đã được lựa chọn trước thời điểm Nghị định 148 có hiệu lực phải dừng triển khai các dự án sử dụng đất thương mại, dịch vụ để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất (lựa chọn lại nhà đầu tư thực hiện dự án), thậm chí còn đặt vấn đề huỷ các quyết định cho thuê đất đã ban hành đối với các nhà đầu tư đã được cho thuê đất để thực hiện đấu giá lại quyền sử dụng đất.

Nghị định 10/2023/NĐ-CP được ban hành đã tháo gỡ cho nhiều dự án sử dụng đất thương mại, dịch vụ được lựa chọn nhà đầu tư trước thời điểm Nghị định 148 có hiệu lực thi hành hiện đang đứng trước nguy cơ bị dừng triển khai hoặc bị huỷ quyết định giao đất, cho thuê đất đã ban hành. Cụ thể, khoản 3 Điều 3 Nghị định 10 đã sửa đổi khoản 5 Điều 4 Nghị định 148 theo hướng “trường hợp cơ quan có thẩm quyền đã lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo quy định pháp luật về đầu tư trước ngày (Nghị định 148) có hiệu lực thi hành” mà thuộc đối tượng được giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì được tiếp tục thực hiện các thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Bổ sung thời hạn UBND cấp tỉnh phải ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể

Việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền chậm trễ trong việc xác định giá đất để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư đang là một điểm vướng mắc trong bước thủ tục để nhà đầu tư thực sự được trao quyền sử dụng đất để triển khai dự án. Nghị định 10 có thể sẽ chưa hoàn toàn khắc phục được điểm vướng mắc này do cơ chế xác định được giá đất phù hợp, có tính tới các yếu tố như giá đất phổ biến trên thị trường, có thể sẽ cần những sửa đổi, hướng dẫn chi tiết hơn của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất (“Nghị định 44”) và văn bản liên quan cũng như sửa đổi Luật Đất đai sắp tới về cơ chế xác định giá đất. Tuy nhiên, Nghị định 10 cũng đã đưa ra giải pháp nhằm nâng cao vai trò, trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc phê duyệt giá đất cụ thể sau giai đoạn quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được ban hành.

Cụ thể, khoản 2, Điều 2 Nghị định 10 đã bổ sung khoản 4, Điều 16 Nghị định 44 theo hướng đối với trường hợp áp dụng phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 Điều 4 Nghị định 44 (phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư) thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể trong thời gian không quá 90 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành các quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Từng bước tháo gỡ vướng mắc về cơ chế pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản lưu trú du lịch

Theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản thì việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, pháp luật về đất đai hiện hành chưa quy định một cơ chế sử dụng đất rõ ràng đối với người mua công trình xây dựng là các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch tại dự án sử dụng đất thương mại, dịch vụ mà chủ đầu tư dự án là bên được nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án với một thời hạn nhất định (tối đa 50 hoặc 70 năm).

Điều này dẫn tới vướng mắc khi chủ đầu tư dự án thuê đất thương mại dịch vụ trả tiền hàng năm từ nhà nước (là hình thức được áp dụng với nhiều dự án nghỉ dưỡng, bất động sản du lịch), khi kinh doanh sản phẩm bất động sản du lịch sẽ phải chuyển giao quyền sử dụng đất theo hình thức nào cho người mua, và việc phân định quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm cho toàn bộ khu đất dự án giữa chủ đầu tư với nhà nước sẽ được chia sẻ, phân bổ như thế nào giữa chủ đầu tư và người mua sản phẩm bất động sản du lịch?

Vướng mắc về cơ chế sử dụng đất, việc nhiều quy định điều chỉnh tại các hệ thống văn bản pháp luật khác nhau, cũng như tính đa dạng về sản phẩm bất động sản theo loại hình pháp lý đặc thù của từng dự án (có sự khác biệt về cơ chế sử dụng đất, phạm vi kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư, công năng của sản phẩm bất động sản) làm cho các loại hình bất động sản “lai”, “phức hợp” như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch đang rơi vào bế tắc pháp lý.

Trong các vướng mắc pháp lý thì vướng mắc về cấp việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“giấy chứng nhận”) cho bất động sản du lịch (condotel, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch) và các loại hình bất động sản có tính chất tương đồng (officetel, shophouse…) được đề cập đến nhiều nhất thời gian qua. Điểm vướng mắc này đối với riêng bất động sản du lịch đã được phần nào làm rõ bằng quy định tại khoản 4, khoản 11 Điều 1 Nghị định 10 khi đã có quy định đề cập trực tiếp tới việc cấp giấy chứng nhận cho bất động sản du lịch cũng như quy định trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận cho tài sản, công trình xây dựng trong “dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án phát triển nhà ở”.

Như vậy, đối vơi sản các sản phẩm bất động sản như condotel, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch cũng như các sản phẩm bất động sản mới có tính chất tương đồng, các bên liên quan như chủ đầu tư, bên mua sản phẩm, ngân hàng, đơn vị quản lý vận hành… có thể lưu ý một số điểm quan trọng trong quá trình hoàn thiện pháp lý, lên kế hoạch kinh doanh, đàm phán, thống nhất, hoàn tất giao dịch liên quan tới các sản phẩm này như sau:

Một là Nghị định 10 một lần nữa khẳng định quan điểm nhất quán của Chính phủ về việc phải có một cơ chế pháp lý rõ ràng được quy định bởi các văn bản quy phạm pháp luật cho các sản phẩm bất động sản mới này. Hai là đối với các dự án thực hiện trên đất ở (ví dụ có một phần của toà nhà ở được sử dụng làm căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), nhà thương mại khối đế (một dạng “shophouse”)…) hoặc đất thuê trả tiền một lần, có các căn cứ tại Nghị định 10 để đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho các sản phẩm bất động sản đáp ứng các điều kiện theo quy định với đặc thù của từng dự án.

Ba là đối với các dự án thực hiện trên đất thuê trả tiền hàng năm, việc cấp giấy chứng nhận cho các sản phẩm bất động sản này chưa được giải quyết triệt để bởi Nghị định 10 do việc cấp giấy chứng nhận mới xử lý ở phần “ngọn” còn cơ chế sử dụng đất là vấn đề ở phần “gốc” mà có thể sẽ cần các giải pháp pháp lý tiếp theo của cơ quan có thẩm quyền trong thời gian tới.

Cũng cần phải lưu ý rằng phiên bản dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần 4 lấy ý kiến nhân dân tháng 12/2022 đã thể chế hoá các chính sách về đất đai của Đảng và Nhà nước theo hướng đẩy mạnh cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thông qua việc hạn chế các trường hợp thuê đất trả tiền một lần đồng thời thiết lập cơ chế chuyển nhượng “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” đối với đất thuê trả tiền hàng năm. Do đó, các dự án kinh doanh bất động sản du lịch và các sản phẩm tương tự trong tương lai (hiện trên thế giới đang phát triển thêm các loại hình bất động sản như bất động sản hưu trí, bất động sản kết hợp du lịch - chữa bệnh…) trên đất thuê trả tiền hàng năm có thể sẽ phải chờ một giải pháp tổng thể được quy định trong sửa đổi các văn bản pháp luật liên quan trong thời gian tới.

Bổ sung các điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất, thời hạn UBND cấp có thẩm quyền huỷ kết quả đấu giá nếu người trúng đấu giá không nộp đủ tiền trúng đấu giá

Nghị định 10 bổ sung Điều 17a Nghị định 43 về đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất. Quy định này bổ sung các điều kiện đối với người tham gia đấu giá và điều kiện đối với đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất. Theo đó, người tham gia đấu giá là tổ chức phải đáp ứng một số điều kiện quan trọng như phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm (so với Luật Đấu giá tài sản 2016 hiện chỉ quy định mức tiền đặt trước đấu giá tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá); 2 công ty sở hữu chéo thì chỉ 1 công ty được tham gia đấu giá và đáp ứng các điều kiện khác theo quy định pháp luật. Về điều kiện đối với đất được đưa ra đấu giá, ngoài các điều kiện đã được quy định tại khoản 1, Điều 119 Luật Đất đai 2013 và phải có giá khởi điểm được phê duyệt, còn phải có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt đối với đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Bên cạnh đó, Nghị định 10 bổ sung quy định về việc UBND cấp có thẩm quyền có trách nhiệm huỷ quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất nếu trong vòng 120 ngày từ ngày có quyết định mà người trúng đấu giá không nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Một số quy định sửa đổi, bổ sung khác cần lưu ý

Nghị định 10 quy định bổ sung làm rõ cơ chế giải quyết với một số dự án mà nhà đầu tư thực hiện nhận góp vốn, chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án mà trong phạm vi dự án có đất “xen cài” do nhà nước quản lý mà có thể tách thành dự án độc lập.

Nghị định 10 cũng quy định bổ sung làm rõ về việc thời gian xảy ra trường hợp bất khả kháng sẽ không được tính trong khoảng thời gian 24 tháng được gia hạn sử dụng đất đối với các dự án đầu tư chậm tiến độ cũng như khoảng thời gian 24 tháng mà nhà đầu tư được sử dụng đất để chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản trên đất cho nhà đầu tư khác sau khi dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động.

Ngoài ra, Nghị định 10 bổ sung quy định về điều kiện, tiêu chí cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác để thực hiện dự án đầu tư cũng như việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai (cấp giấy chứng nhận) trên môi trường điện tử.

Với các quy định mang tính tháo gỡ vướng mắc nêu trên, có thể thấy rằng Nghị định 10 là một giải pháp kịp thời, cần thiết của Chính phủ ở thời điểm hiện tại để hỗ trợ, thúc đẩy thị trường bất động sản và các dự án có sử dụng đất được phát triển bền vững, triển khai đồng bộ, hiệu quả, trong bối cảnh một loạt đạo luật quan trọng như Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Đấu thầu sửa đổi sẽ được chính thức thông qua thời gian tới. Đặc biệt Nghị định 10 được chờ đợi sẽ tháo gỡ những điểm “tắc” đối với một số dự án đang triển khai dở dang thì phải tạm dừng để chờ đợi cơ quan có thẩm quyền xác định cơ chế liên quan để tiến hành giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận cho sản phẩm dự án.