Mới đây, trong đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã đề xuất quy định thời hạn sở hữu chung cư chỉ từ 50-70 năm thay vì lâu dài như hiện nay.

Có 2 phương án được Bộ Xây dựng đề xuất. Một là thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình theo pháp luật về xây dựng (theo niên hạn công trình). Hai là thời hạn sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.

Chẳng hạn nếu chọn phương án 1 (thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng của công trình), nhà chung cư sẽ được sở hữu có thời hạn tùy thuộc cấp công trình (ví dụ 50 năm với công trình cấp II). Lý do được Bộ Xây dựng đưa ra là theo các quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế.

Đề xuất này đã vấp phải phản ứng mạnh mẽ từ người dân, đại diện doanh nghiệp và các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản. Các chuyên gia cho rằng hiện nay chưa phải lúc giới hạn thời hạn sở hữu chung cư. Một số ý kiến phản đối cho rằng đề xuất thời hạn sở hữu chung cư 50-70 năm không phù hợp với thị hiếu và tâm lý sở hữu tài sản lâu dài của đại đa số người dân.

Xung quanh vấn đề này, Tạp chí Đầu tư Tài chính có cuộc trao đổi với ThS Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Ông đánh giá như thế nào về đề xuất của Bộ Xây dựng nêu trên?

Tôi hoàn toàn không ủng hộ đề xuất về xây dựng chính sách chung cư sở hữu có thời hạn. Khoan hãy đề cập đến các khía cạnh pháp lý, chúng ta hãy đánh giá chính sách ở những khía cạnh hết sức “con người”. Liệu chính sách đặt ra có hướng đến lợi ích của người dân hay chỉ có lợi cho hoạt động quản lý? Liệu chính sách ban hành có đảm bảo tính hiệu quả, khả thi?

Việt Nam là quốc gia có văn hóa Á Đông, nhà ở được quan niệm không chỉ là nơi để ở mà còn là một tài sản có giá trị lớn để cho con cái thừa kế. Nhu cầu của người dân luôn là nhà ở sở hữu lâu dài.

Theo Điều 126 Luật Đất đai 2013, đối với dự án kinh doanh nhà ở thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Đây là cơ sở để cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) với thời hạn lâu dài cho người mua nhà ở trong dự án (bao gồm cả nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư).

Như vậy theo pháp luật hiện hành thì người mua căn hộ chung cư trong dự án kinh doanh nhà ở sẽ có quyền sử dụng đất lâu dài, đồng thời có quyền sở hữu nhà ở không xác định thời hạn. Đây là chính sách quan trọng để khuyến khích người dân mua và sử dụng chung cư, góp phần thay đổi tư duy “tấc đất cắm dùi”, giúp sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả để dành quỹ đất đầu tư xây dựng các công trình phục vụ cộng đồng.

Đây là một chính sách quan trọng, hài hòa lợi ích và phù hợp với thực tiễn, giúp nhà nước khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, đảm bảo tính đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tránh người dân xây nhà tự phát, thiếu hạ tầng, thiếu tiện ích và manh mún theo dạng “vết dầu loang”.

Giả định nếu chính sách tại Điều 126 Luật Đất đai không còn nữa, người dân mua căn hộ chung cư không còn được cấp sổ với thời hạn lâu dài thì các sản phẩm này sẽ bị quay lưng, thay vào đó sẽ quay trở lại với xu thế xây nhà tự phát (để được cấp giấy chứng nhận với thời hạn lâu dài). Đây là một bước tụt lùi của xã hội.

Như ông nói thì nếu nhà nước quy định chung cư sở hữu có thời hạn, xu hướng ở chung cư sẽ bị đẩy lùi?

Không có chính sách nào đạt được đa mục tiêu. Và như phân tích của ông, dường như đề xuất áp thời hạn sở hữu chung cư mới chỉ đang đạt được mục tiêu về quản lý nhà nước?

Về nguyên tắc, khi xây dựng chính sách, đơn cử xét đến là về nhà chung cư, cơ quan soạn thảo cần xem xét mục tiêu cốt lõi của chính sách là gì? Hay nói cách khác, nhà làm luật mong muốn điều gì? Nhà nước có thực sự mong muốn người dân ở chung cư, coi chung cư là xu thế của thời đại mới hay không? Mặt khác, cần đánh giá kỹ tác động, chính sách mới sẽ ảnh hưởng thế nào đến xã hội, đối tượng nào hưởng lợi, đối tượng nào bị thiệt hại?

Nếu quy định chung cư sở hữu có thời hạn thì các cơ quan quản lý đương nhiên là chủ thể được hưởng lợi bởi sẽ thuận tiện cho hoạt động quản lý, dễ thu hồi đất để thực hiện các dự án cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, chỉnh trang đô thị, như nhận định của cơ quan chủ trì soạn thảo. Chính sách đồng thời giúp nhà nước được thu thêm tiền sử dụng đất khi triển khai dự án mới sau khi chung cư hết thời hạn sở hữu. Nhưng chính sách này cũng tác động tiêu cực đến người mua nhà cũng như các chủ đầu tư dự án (khó bán căn hộ, giá bán và lợi nhuận tụt giảm).

Do vậy, tôi kiến nghị không đặt ra vấn đề chung cư sở hữu có thời hạn khi sửa Luật Nhà ở. Nếu áp dụng thì kiến nghị chỉ áp dụng đối với Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh (có thể kèm điều khoản giao cho Ủy ban Thường vụ Quốc hội quyết định bổ sung các địa phương mà chung cư sở hữu có thời hạn theo đề xuất của Chính phủ để dự liệu trong tương lai khi chung cư đã được ưa chuộng tại các địa phương khác).

Nhìn ở góc độ pháp luật hiện hành, ông thấy chính sách chung cư sở hữu có thời hạn có phù hợp không?

Người mua căn hộ chung cư hiện nay được hưởng quy chế pháp lý kép, vừa chứng nhận quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai), vừa chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo Luật Nhà ở) và được cấp chung trên một văn bằng duy nhất là “sổ hồng”. Do vậy, việc xây dựng chính sách sở hữu chung cư theo Luật Nhà ở phải đồng bộ với xây dựng Luật Đất đai để đảm bảo không có xung đột về thời hạn sở hữu/sử dụng.

Như tôi đã đề cập, theo Điều 126 Luật Đất đai hiện nay, đối với dự án kinh doanh nhà ở thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở được sử dụng đất ổn định lâu dài. Như vậy nếu quy định căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn sẽ dẫn đến sự “vênh” về thời hạn sử dụng đất (lâu dài) với thời hạn sở hữu nhà ở (có thời hạn). Nói cách khác, chính sách đề xuất trong Luật Nhà ở sửa đổi xung đột với Luật Đất đai hiện hành.

Để tránh xung đột, có thể sửa Điều 126 Luật Đất đai cho đồng bộ (theo hướng người mua nhà ở chung cư chỉ được sử dụng đất có thời hạn). Như vậy, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở chấm dứt cùng thời điểm. Tuy nhiên, nếu xây dựng chính sách theo hướng này, cơ quan soạn thảo phải xem xét căn cứ chấm dứt quyền sở hữu tài sản theo Bộ luật Dân sự và đánh giá tác động thật kỹ để bảo đảm quyền lợi của chủ đầu tư và người dân.

Ông có thể phân tích chi tiết hơn về căn cứ chấm dứt quyền sở hữu tài sản trong trường hợp này?

Như tôi đã nêu, bản chất việc chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư là chứng nhận “kép”, nếu sửa Luật Nhà ở để quy định căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn thì đồng thời phải sửa Luật Đất đai để quyền sử dụng đất chấm dứt cùng thời điểm (tránh trường hợp quyền sử dụng đất vẫn còn nhưng quyền sở hữu tài sản trên đất đã hết). Tuy nhiên nếu theo hướng này, cơ quan chủ trì soạn thảo 2 luật cần bám sát căn cứ chấm dứt quyền sở hữu tài sản theo Điều 237 Bộ luật Dân sự năm 2015:

“Điều 237. Căn cứ chấm dứt quyền sở hữu

Quyền sở hữu chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu của mình cho người khác.

2. Chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình.

3. Tài sản đã được tiêu dùng hoặc bị tiêu hủy.

4. Tài sản bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của chủ sở hữu.

5. Tài sản bị trưng mua.

6. Tài sản bị tịch thu.

7. Tài sản đã được xác lập quyền sở hữu cho người khác theo quy định của Bộ luật này.

8. Trường hợp khác do luật quy định.”

Theo Điều 237 Bộ luật Dân sự, quyền sở hữu chấm dứt trong một số trường hợp nhưng tựu trung lại, có thể chia làm 3 nhóm. Nhóm 1 là trường hợp chủ sở hữu tự nguyện, có thỏa thuận chấm dứt quyền sở hữu bằng ý chí của mình (các khoản 1, 2, 3, 4). Nhóm 2 là trường hợp chủ sở hữu tuy không tự nguyện chấm dứt quyền sở hữu nhưng luật có quy định chấm dứt (do có vi phạm pháp luật nên tài sản bị tịch thu; do Nhà nước trưng mua vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia; do xác lập quyền sở hữu cho chủ thể khác).

Hiến pháp năm 2013 quy định: “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất... Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ”.

Mặc dù Hiến pháp có quy định về một số trường hợp có thể hạn chế quyền con người, quyền công dân nhưng khoản 2 Điều 14 Hiến pháp cũng quy định chặt chẽ việc hạn chế quyền con người, quyền công dân phải theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng.

Như vậy, việc sửa luật để giới hạn quyền sở hữu tài sản (giới hạn thời hạn sở hữu căn hộ chung cư và thời hạn sử dụng đất) chỉ hợp hiến, hợp pháp nếu thuộc một trong các lý do theo khoản 2 Điều 14 Hiến pháp. Cơ quan soạn thảo cần làm rõ lý do phải giới hạn thời hạn sở hữu căn hộ chung cư và thời hạn sử dụng đất. Và việc hạn chế phải thuộc một trong các lý do: quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng.

Ngược lại, nếu không làm rõ được vấn đề trên thì việc đề xuất chung cư sở hữu có thời hạn không phù hợp với nguyên tắc công nhận, tôn trọng, bảo vệ, bảo đảm quyền con người, quyền công dân theo tinh thần nhân văn của Hiến pháp.

Bộ Xây dựng có lý giải rằng nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống, theo thời gian sử dụng thì công trình sẽ bị xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng. Khi vòng đời của nhà chung cư không còn (do đã bị phá dỡ) thì quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với nhà chung cư này cũng sẽ chấm dứt do tài sản không còn trên thực tế?

Bộ luật Dân sự quy định tài sản gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Đa số tài sản dạng “vật” đều có tuổi thọ, sẽ đến ngày hư hỏng và không còn dùng được.

Công trình xây dựng nào cũng có tuổi thọ, cũng xuống cấp, hư hỏng theo thời gian và cần phải phá dỡ để xây dựng lại (nếu vẫn phù hợp quy hoạch), hoặc không phù hợp thì phá dỡ để dùng cho mục đích khác.

Lấy một ví dụ, tôi mua một chiếc xe máy và đi đăng ký. Tờ giấy đăng ký có giá trị xác nhận quyền sở hữu của tôi với chiếc xe máy thì quyền sở hữu ấy có thời hạn không? Giả định sau 30 năm, chiếc xe hư hỏng không còn chạy được nữa thì tôi có 2 lựa chọn, hoặc là vứt bỏ chiếc xe đó, hoặc là giữ lại để trưng bày. Nếu chọn phương án giữ lại thì quyền sở hữu chiếc xe vẫn còn, tôi có thể để thừa kế cho con... Khi đó mặc dù chiếc xe đã hỏng không còn dùng được, chỉ còn là cái xác xe, nhưng nó vẫn là tài sản có đăng ký và quyền sở hữu vẫn được bảo vệ bất khả xâm phạm.

Vậy, nếu không giới hạn thời hạn sở hữu chung cư, chúng ta làm thế nào để cải tạo các chung cư cũ?

Chung cư cũ là vấn đề do lịch sử để lại. Vấn đề lớn nhất của các khu tập thể cũ là vấn đề quy hoạch thiếu tầm nhìn của thời bao cấp, các khu tập thể xây dựng với chất lượng thấp nhưng lại “nhét” ở khu vực nội đô, khu vực trung tâm đô thị mà nếu thực hiện cải tạo, xây dựng lại sẽ bị bó “chỉ tiêu dân số” trong đồ án quy hoạch, khiến nhà đầu tư không thể xây cao tầng để vừa tái định cư tại chỗ, vừa bán để hoàn vốn (bởi gia tăng dân số sẽ gây áp lực lên hạ tầng xung quanh).

Hiện nay, công tác lập quy hoạch ngày càng được quan tâm, đổi mới. Nếu làm tốt công tác quy hoạch khi triển khai các khu chung cư mới, đảm bảo tầm nhìn dài hạn, chúng ta sẽ không gặp vướng mắc lớn khi cải tạo, xây dựng lại.

Việc cải tạo các chung cư cũ bị “ách tắc” là bởi Luật Nhà ở quy định chỉ trường hợp nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, sau khi kiểm định mới bắt buộc phá dỡ để xây dựng lại. Các trường hợp chung cư xuống cấp nhưng chưa đến mức “hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ” thì phải được 100% các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ. Như vậy, chỉ cần một hộ trong 1.000 hộ không đồng ý phá dỡ để xây dựng lại thì sẽ không thể thực hiện được. Để triển khai hiệu quả cải tạo chung cư cũ thì phải sửa chính quy định về cải tạo, xây dựng lại chung cư, thay vì sửa chính sách sở hữu chung cư.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!